“营改增”后房地产行业税收负担分析

1 营改增政策对建筑业及房地产业的影响分析

我国从2022年1月1日开头，分行业逐步推行“营改增”改革。实施4年多来，只剩下建筑、房地产、金融和生活服务四个行业还未掩盖到。

根据今年政府工作的支配，今年要全面完成“营改增”改革。营业税这一从前的地方大税种将由此退出历史舞台。5月1日起，“营改增”将掩盖建筑、房地产、金融、生活服务等四大行业，影响不一，营改增最新政策对建筑业及房地产业的影响分析详述如下。

自国务院明确提出，力争“十二五”期间全面完成“营改增”改革，“营改增”便大步向前。我们可以观看到2022年“营改增”起步以来，详细分三步走，第一步是扩围，即“营改增”方案在地区和行业上的扩围，即全面推动营改增;其次步是改制，即进一步改革和完善增值税制度制度;第三步是立法。目前还处于扩围阶段。

目前，建筑业、房地产业、生活服务业、金融保险业四大行业营业税改增值税总方案即将公布，这将直接影响四大行业的800余万户企业，涉及年营业税税额1.6万亿元。铂略财务培训从各渠道了解到，估计6月下旬财政部和国税总局把四大行业的“营改增”草案上报国务院。若进展顺当，估量该草案最快可能在将来一周内出台，正式的实施日期可能最早会在10月1日，最晚在明年1月1日。

2 建筑业、房地产税率定为11%

建筑、房地产行业性质较为特别，房地产作为支柱产业，其重要性不言而喻。建筑业主要是为房地产业供应服务，两者上下联通，相辅相成。假如房地产行业不一起改，而只改建筑业，那就只改上游不改下游，下游企业得不到抵扣。所以需要联动改革，将上下游一起改革，从而形成完整的抵扣链。由于这两类行业业务简单，牵扯的主体多，金额高，对其“营改增”的设计方案从提出到完成历时最久，可见是特别审慎地作出打算的。

目前，我国房地产企业普遍采纳5%的营业税税率，建筑业营业税税率为3%，基于行业与经济进展的现状，此次“营改增”房地产、建筑业的增值税税率均为11%。更多最新建筑行业分析信息请查阅发布的《2022-2022年中国建筑行业进展分析及投资潜力讨论报告》。

2018年第2期（总第436期）

1供给侧结构性改革下房地产业“营改增”现状作为国民经济的支柱产业，房地产业由于兼具消费和投资的双重属性，不仅可以拉动上游企业诸如钢铁、水泥等工业产业的发展，同时还促进了下游相关金融业和服务业的繁荣，对我国的经济发展起着重要的作用。但是，受土地财政政策和投资投机等相关因素的影响，我国房地产“低质量高供给”的状态至今未得到明显改善，一线、二线城市房价暴增，三线、四线城市商品房库存压力大。在“房住不炒”基调的楼市调控政策下，房地产企业普遍面临融资渠道重新收紧导致的经营压力增大和发展受阻的困难，加上不少热点城市商品房成交量环比大幅下降，在经济和市场下行的压力之下，房地产企业的利润上升空间萎缩，甚至有下降的趋势。同时，“营改增”后增值税成为房地产业的主要税种之一，渗透房地产经营的各个环节，且进项税额抵扣链条尚未完善，相应也压缩了房地产企业的利润，因此在了解房地产企业经营各环节特点的基础上，研究和制定有效的税收筹划方法具有十分重要的作用。而且，税收筹划有助于企业对“营改增”政策进一步了解，推动企业对各个经营环节的认真分析，有力把控增值税纳税负担，促进企业经营管理的完善。2针对“营改增”的税收筹划的方法“营改增”后，营业税退出历史舞台，房地产企业由缴纳营业税转为缴纳增值税，税率从5%提高为11%，但是由于进项税额可以抵扣，房地产企业“营改增”后税负降低与否取决于可抵扣进项税额的比例。以下通过对“营改增”前后流转税税负的测算，计算进项税额抵扣的临界值。假设一般纳税人的应税营业收入为T（含税），营业成本为C（含税），可以抵扣的进项税额成本占营业成本的比例为M，则公式如下：增值税销项税额=T/（1+11%）×11%增值税进项税额=C/（1+11%）×11%×M增值税应纳税额=销项税额-进项税额=T/（1+11%）×11%－C/（1+11%）×11%×M流转税税负率=应纳流转税额/应税营业收入“营改增”前的营业税税负率=应纳营业税/应税营业收入=（应税营业收入×营业税税率）/应税营业收入=营业税税率=5%“营改增”后的增值税税负率=（销项税额－进项税额）/应税营业收入=（T－CM）×11%/（1+11%）T令“营改增”前后流转税税负率相等，求M的临界值：（T－CM）×11%/（1+11%）T＝5%M＝49.54%T/C结论为当M=49.54%T/C时，增值税税负与营业税税负相等，税负率均为5%，表明“营改增”后税负不变；当M＞49.54%T/C时，表明“营改增”后税负下降；当M＜49.54%T/C时，表明“营改增”后税负上升①。由上述计算可得，我们可以从提高进项税额抵扣比例的方面考虑增值税税收筹划。2.1房地产项目准备阶段房地产项目准备阶段是企业经营的第一步，尽管涉及增值税的经营业务不多，但准备阶段作为房地产企业税收筹划的首要环节，其意义重大。2.1.1房地产企业在土地取得环节的税收筹划土地成本在房地产企业开发成本中占的比例很大，因此土地取得方式的选择决定了土地成本作为进项税额的抵扣程度。房地产企业的土地取得方式主要分为土地转让和土地出让2“营改增”后房地产企业的税收筹划刘星辰（苏州大学东吴商学院，江苏苏州215021）

产企业的税收筹划　金晓云　摘要：“营改增”是我国税收制度上一项非常重要的减税措施，它被看作是我国从１９９４年以来税改措施中流转　税方面最为重大的一次改革。对于房地产企业而言，即将进行的“营改增”能够减轻企业的纳税负担、有效避免现行　税收制度中存在的重复征税现象，但由于房地产企业经营的特殊性，“营改增”也可能给房地产企业带来更重的税收　成本负担。因此，研究“营改增”对房地产企业的影响及如何合理进行新政策下的税收筹划显得意义重大。　关键词：营改增；房地产企业；税收筹划　随着营业税改征增值税这一税收制度改革的不断　深入，不断有新的行业纳入“营改增”试点范围。“营改　增”对试点企业的税负有何影响，影响多少，企业应如何　在“营改增”后做好纳税筹划，是每个试点企业必须面对　的新问题。房地产企业进入“营改增”试点范围已是大势　所趋，因此在新政实施之前，很有必要进行“营改增”对　房地产企业的影响研究，以期把握新的契机，在新形势　下合理进行税收筹划，减轻企业负担，促进企业的良性　健康发展。　一、房地产企业“营改增”改革背景分析　２０１２年１月１日，营改增试点开始在全国推行，成　为不可逆的趋势。营业税改增值税，就是原来缴纳营业　税的项目，现在改为征收增值税。增值税只对服务或者　产品的增值部分进行纳税，从而有效地避免重复征税现　象。“营改增”的主要目的是：减轻企业负担，完善现有的　税收制度，消除重复征税；在税收上扶持第三产业发展，　促进产业结构调整升级；增强国内企业竞争力，优化企　业出口、投资和消费结构。“营改增”是中国税收制度的　一次重大改革，必将对促进中国经济发展、产业结构调　整和完善税收制度产生非常深远的影响。“营改增”避免　了重复征税，使企业税负降低，成本下降，市场竞争力增　强，同时也会降低通货膨胀的水平。　继２０１３年交通运输业、部分现代服务业和２０１４年　铁路运输、邮政服务业、电信业纳入“营改增”后，目前仅　剩生活性服务业、建筑业、房地产业和金融业未纳入“营　改增”。国务院曾明确提出力争“十二五”期间全面完成　“营改增”改革。因此，未纳人“营改增”行业的税收改革　推进时间仅剩下一年多。关于房地产业“营改增”的具体　时间，目前虽未明确，但财政部长楼继伟在２０１５年３月　份举行的十二届全国人大三次会议记者会上曾坦言：　“不动产‘营改增’最难，但今年（２０１５年）肯定出来”。　二、“营改增”对房地产企业纳税的影响　“营改增”对我国房地产企业产生的影响包括积极　影响和负面影响两个方面，需予以辩证分析。　６４　１．积极影响　对于房地产企业而言，“营改增”带来的最大的变化　就是避免了营业税重复征税、不能抵扣、退税的现象，实　现了增值税“道道征税，层层抵扣”。其次，“营改增”改变　了价格体系，将营业税的“价内税”变为增值税的“价外　税”，建立了增值税进项、销项的抵扣关系，这必然会促　使房地产企业自觉调整内部架构。此外，“营改增”将促　进房地产企业的优胜劣汰，以往缴纳营业税时，房地产　企业按照既定税率缴纳，财务计算简单。“营改增”后，采　取进项抵扣，房地产企也需要重新设计经营流程，变粗　犷式管理为精细化管理。这样一来，那些规模小，运营不　正规的企业就很难跟上节奏，不但不能降税，反而会加　税。　２．负面影响　首先，在政策过渡阶段，房地产企业可能会出现一　定的损失。如某个房产项目在“营改增”前完工了，但“营　改增”后销售还没结束，税率一下从５％增加到１１％，企　业也就没有进项税抵扣了，且由于销售合同的约束，售　价也不能改，则会出现重大损失。　其次，“营改增”后建筑企业税负增加，并将转移给　房地产开发商。建筑业如果实施１１％的增值税税率，那　么几乎没有建筑企业能实现减负，建筑企业税务负担加　大后，必然会转移给房地产开发商。而对于那些自己有　建筑部门，或有下属建筑企业的房地产企业来说，受到　的影响更大。　第三，“营改增”后材料和劳务费等不能再获得增值　税发票，或抵扣有限。这使得一部分材料、劳务费不能开　发票，或不能开增值税专用发票，因而增加房地产企业　的负担。　最后，“营改增”后房地产企业联营合作风险增加。　在增值税下，销项税额是不含税工程造价×增值税率，　进项税额是增值税专用发票上标注的增值税额。如果联　营项目不能取得增值税专用发票，增值税进项税额就变　得很小，

营改增后与房地产估价相关的税收

全国范围内营业税改征增值税已经全面推开，“营改增”后对房地产业等产生重大影响的同时，也对房地产估价中相关内容及估价参数产生较大影响。评估师信息网经对近期出台营改增相关税收政策进行梳理，分析汇总出以下与估价活动相关内容。

一、收益法

营改增后涉及到房地产估价中收益法“相关税费”项目中增值税计算，以及以增值税应缴纳金额为计算基础的城建税、教育费附加（地方教育费附加）等项目，在测算时应注意不同出租人（纳税主体），其适用的征收率和计算方法也会有所差别。

纳税

主体 类型/纳税对象 征收率

/税率 计算税款公式

小规模纳税人、其他个人 单位和个体工商户 5% 应纳增值税=含税销售额/(1+5%)*5%

其中：个体工商户、其他个人出租住房 5%减按1.5% 应纳增值税=含税销售额/(1+5%)*1.5%

一般纳税人 2016年4月30日前取得（简易计税） 5% 应纳增值税=含税销售额/(1+5%)*5%

2016年4月31日前取得（一般计税） 3%预征率11%税率 1.预缴增值税=含税销售额/(1+11%)*3%

2.销项税额=含税销售额/（1+11%）*11%

2.应纳增值税=销项税额-进项税额 2016年5月1日后取得（一般计税）

此外，在采用租金模式的收益法测算时，要注意一个免税政策。国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（2016年第23号）第六条第（三）项：其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

例：某人出租其不动产，如取得月租金在31,500元。计算其应缴纳的增值税。

月销售额=31,500÷（1+5%）=30,000元。

其月取得租金收入未超过3万元，按照23号文相关规定免征增值税，即增值税为零。

二、成本法、假设开发法（不适用于房地产开发企业）