外光华片区研究

2012年1-9月 2011 2010 2009 2008 2007 4909 4593 5116
7594
70 60 50
峰值
6420
8009
52.2
40 30 20 10 0 2007 2008 16.6 4.3 1.1 9.1 8.1
2.5
2.0 1.5 1.0 0.5 0.0
1.4 1.0
1.4
1358
1100 3200 1489 330 1672
7705
7630 8497 6997 7600 7400
外光 华板 块
蓝光sofa 凯德风尚 易城国际 尚房国际公 馆 心灵家园 时光俊园
项目分析： 地块规模-外光华板块在售项目占地规模以中小规模地块为主，仅中铁西城为大型综合体 ；近2年项目总户数约为20000户； 形态价格-
20
18/20 8+1/20
欧式现代
现代简约 ARTDECO
高层
高层 小高层、高 层
2梯5户
2梯4户 1梯2户/2梯4户
——区域楼盘建筑风格各有特色，主要以现代和新古典作为基础 进行演绎。楼层高度和梯户比各项目相似无太大差异
外光华项 目梳理
楼盘 万科·金色 领域 绿化率 25%
项目规划分析
外立面分析
230
47 41 9
109
14 17 16
面积段供销分析：外光华片区近21个月面积段销售集中再71-80平米，81-90平米刚需特 质较为明显；近21个月个面积段供应超越成交率36.4%，各面积段均呈现供应过剩的现状 ；
外光华供 销分析
整体供销分析
面积段供销分析
月度供销走势
整体项目梳理
2011.1-2012.9外光华月度供销、价格走势
景观设计有限公司：
成都赛肯思景观设计有限公司 （SecondNature） 成立于2009年3 月，致力于专业景观设计，专注于规
划设计，追求最优效果。
中铁西城
北
周边配套
东
成都妇女儿童医院 大公园 青羊工业园区 西单商场 仁和春天
青羊绿 洲公园
青羊区 第九人 民医院 中铁西城
青羊实验中学
泡桐树小学
心灵家园
凯德风尚
中铁西城
60%
法式园林
金色领域
蓝光sofa
蓝光sofa
35%
6m音乐主 题园林
凯德风尚 时光俊园
25% 31%
田园风格
后现代艺术 每幢住宅围绕中心花园布置，实现 生态园林 “户户有景，家家赏园”
时光俊园
中铁西城
——区域楼盘景观园林各有特色，多以欧式风情为主，却各有不同，是楼盘品质区隔的重要 点位。
外光华片区研究
温江未来五年规划梳理
外光华片区整体分析
外光华供 销分析
整体供销分析
面积段供销分析
月度供销走势
整体项目梳理
2007-2012.1-9外光华商品住宅价格走势
2007-2012.1-9外光华商品住宅供销、价格走势
供给（万平） 成交（万平） 供销比 4.5 3.9 56.3 45.7 38.5 43.6 59.5 4.0 3.5 40.3 3.0 36.5 1.5
面积段
<50 51-60 61-70 71-80 81-90 91-100 101-120 121-140
供给（套）
销售（套）
416 747 551 3072 4207 1495 1222 1423
358 405 335 1838 2751 1021 854 833
416 358
141-160
161-180 181-200 >200
总平规划
中铁西城占地288亩，建筑面积 超过70万平方米，总投资预计为 50亿元 四地块分期开发，每期开发主题 有所不同，先期启动4#地块 售楼部安排在市政公园内，是租 市政公园的地方
地块1 地块4 地块2
地块3
总平图
地块1
地块2
地块3
地块4
中铁西城
物业管理
京中铁第一太平物业服务有限公司是 中铁置业集团有限公司与第一太平戴维 斯（中国）有限公司共同发起成立的一 家物业服务公司，
3.7
1.9
4.3 2.5
3.6
4.7 4.5
7000 6500 6000
2.0
0.0
0.0
供应分析：。
销售分析 价格分析
外光华项 目梳理
整体供销分析
面积段供销分析
月度供销走势
整体项目梳理
价值
项目周边楼盘价格占位图 高端阵营 金色领域 凯德风尚 尚房国际 中铁西城 蓝光sofa 易城国际 心灵家园 低端阵营 品质
之周边区域内“三纵两横”（三纵：三环
路、武青路、成飞大道；两横：日月大 道、光华大道） 而此片区的光华大道是成都至温江必经 之路，周围聚集了如泡桐树小学、树德中 学、西南财经大学等名校。
中铁西城
开发商：
成都中铁蓉丰置业有限公司是中国 中铁置业集团全资控股子公司，全面 负责中铁置业集团成都范围内所有房 地产开发业务经营范围涉及：房地产 开发与经营、策划、咨询，建筑工程 施工，市政工程，装饰装修，建筑材 料销售，机械设备租赁，投资管理， 物业管理及相关服务等领域。
西
成都树德中学
成都三十七中学
万家湾公交总站
南
中铁西城
小区配套：
小区配套
配有临街商铺和超市若干，分布了ATM和通讯公司营业 点，多个公共健身器材。 小区拥有两千平米的底商及独立商业做为小区业主的配套 小区配有游泳池 配套地下停车位： 1358个（其中住宅1210个，商业148 个）
中铁西城
金色领域 126㎡ 四房
凯德风尚 123㎡ 三房
心灵家园 131㎡ 3房
中铁西城 135㎡ 四房
外光华片区个案研究
中铁西城
占地面积 建筑面积： 物业类别 项目特色 建筑类别 装修状况 环线位置 所属商圈 物业地址 288亩 700000 (平方米) 住宅、城市综合体 复合地产 多层 高层 毛坯 三环以外 光华 青羊光华大道一段（树德中学斜对面）
时光俊园
外光华项 目梳理
项目规划分析
外立面分析
园林景观分析
项目配套分析
项目户型分析
金色领域
中铁西城
蓝光sofa
凯德风尚
楼盘 万科.金色领域 中铁西城
建筑层数 24 7+1/17
外立面风格 ARTDECO 新亚欧主义
建筑形态 高层 小高层/高层
梯户比 2梯4户 2梯5户
蓝光sofa
凯德风尚 心灵家园
外光华项 目梳理
项目规划分析
外立面分析
园林景观分析
项目配套分析
项目户型分析
主题会所
游泳池
网球场
商业街
楼盘 万科金色领 域 中铁西城 蓝光sofa 凯德风尚 心灵家园
游泳池 X ○ ○ ○ ○

篮球场 ○ X ○ ○ X
羽毛球 场 ○ X ○ ○ X
网球场 X X X ○ X
健身 房 X X ○ ○ ○
70
12 27 19.5 4.04 23
综合体
高层 高层 高层 小高层 小高层/高层
2.11
3.6 4.2 5.8 2.9 2.9
60%
30% 35% 30% 30% 40%
29-136
47-99 70-249 49-130 50-130 80-136
1032
1460 4400 2400 330 1329
区域位置： 项目位于城西光华大道东侧西部新城核 心区，左羊西右双楠，前金沙后光华；加
公交： 6条公交线路，37路（万家湾公交站--红星路 广场北）、58路（万家湾公交站--五桂桥公交 站）、309路（百花中心站--温江公交站）、 334路（万家湾公交站--东御街）、518路（金 沙车站--永宁镇）、904路（旅游集散中心--国 色天乡) 地铁：4号线，中坝站。
品牌简介
广告推广：
黑蚁设计-一家有十年专业从事企业品牌形象建立和 地产广告全程推广服务历练的广告设计公司。是西南 地区目前唯一入选中国设计100强的机构，并获IDE CHINA 2004 中国优秀品牌形象大奖/最佳行业创新 奖等殊荣。于1994年开始广泛涉足通信、金融、地 产、家私等领域的广告推广，近年成功推广了金林半 岛、芙蓉古城、水漪袅铜、丽都花园等成都知名楼盘 而外，还为中国移动、中国银行、锦江宾馆、青田家 私、仁和春天百货、等众多领域的客户提供广告服 务。
建筑面积
29.9 建筑形态 高层 容积率 4.98 绿化率 25%
价格领先：万科金色领域 凯德风尚； 品质感：万科金色领域、中铁西城、 凯德风尚
板块
楼盘 金色领域
占地面积
（亩）
（万平方米）
面积区间
（平方米）
总户数 2052
车位 1619
（元/平米）
均价
74
80-126
9091
中铁西城
288
47 166 51 15.3 112
供给（万平） 14.0 12.0 10.0 8.0 6.0 4.0 3.2 2.3 1.9 7723 7.5 7482 4.9 4.1 4.1 3.3 12.6 8262 8741 8445 8315 8383 8099 成交（万平） 均价 12.1 7877 8.5 6.9 4.5 3.3 2.1 7703 7448 4.4 3.2 2.4 2.4 2.5 7607 7614 9000 8500 7650 7740 7916 8000 7353 7.7 7601 7.1 7.0 7271 7.1 6.4 7343 6.3 7408 7500 3.7 1.5 0.0 0.0 3.0 3.5 2.6 0.0