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个人房贷数据分析央行数据显示，2021年，全国个人住房贷款余额18万亿元，而五大行个人住房信贷余额超过12.8万亿元，五大行占个人住房贷款占比高达70%。
央行的另一项数据显示，2021全年人民币贷款增加12.65万亿元，同比多增9257亿元。
分部门看，住户部门贷款增加6.33万亿元，五大行合计增加2.9万亿，占新增贷款比例45.81%。
今年以来，40余城或地区出台限购政策，北京、广州等地区限购政策再次升级。
业内人士表示，“这种现状对于银行的个人房贷业务开展将会有一定程度的影响”。
全国两会期间，央行营业管理部主任周学东也表示，就个人房贷在新增贷款的占比来看，预计今年将会由去年的45%下降到30%以内。
那么作为房贷市场的主力军，2021年房贷这架“马车”能否继续带动五大行的业绩增长呢?记者采访了第一创业证券首席分析师李怀军博士。
李怀军表示，2021年四大行中农工建的净利润增速都下降至2%以下，特别是中国银行的净利润增速为-3.7%，主要是出于稳健考虑拨备覆盖率上升9个百分点所致。
2021年四大行新增个人住房信贷迖2.7万亿元，个人住房信贷余额达到12万亿元。
如果2021年四大行新增个人住房信贷余额减少，那么不仅仅是由于限购政策导致的。
从银行的角度看，现在10年期国开行收益率一直4.1%左右，与9折的个人住房贷款利率差不多;从投资和住房信贷对比角度看，住房信贷对银行的吸引力已经大大减弱了。
那么对于国有大行来说，房贷业务的收紧意味着什么呢?利润是否会减少?李怀军表示，“四大行利润的减少，主要是由于银行资金来源的成本提高了，息差减少所致，关键在于资金来源端负债，而不是资金运用端资产。
从资产端看，四大行的非利息收入占比在20%~30%等，最低的农行21%，最高的中行37%，个人房贷减少对利息收入有影响，但对非利息收入没有影响。
由于非利息收入的占比会逐步提高，在目前无风险利率水平接近房贷利率的市场环境下，个人房贷的减少对四大行利润的影响不能高估。
银行业的个人信贷趋势了解个人信贷对银行业的影响和未来发展趋势随着社会经济的发展，个人信贷在银行业中扮演着重要的角色。
本文将探讨个人信贷对银行业的影响和未来发展趋势。
一、个人信贷对银行业的影响个人信贷是指银行向个人提供的贷款服务，包括个人消费贷款、个人住房贷款、个人汽车贷款等。
个人信贷对银行业有以下几方面的影响。
1. 利润增长：个人信贷是银行的重要利润来源之一。
通过向个人提供贷款，银行可以收取利息和手续费，实现利润的增长。
2. 客户关系维护：通过个人信贷业务，银行与个人客户建立起长期的合作关系。
银行不仅可以提供贷款，还可以为客户提供其他金融产品和服务，如存款、理财等，从而巩固客户关系。
3. 风险管理：个人信贷业务也带来了一定的风险。
银行需要进行借款人的信用评估和风险管理，以降低贷款违约风险和不良贷款率。
二、个人信贷的发展趋势个人信贷在过去几年中呈现出以下发展趋势，这些趋势也将对银行业产生重大影响。
1. 科技驱动：随着科技的不断进步，互联网金融和移动支付等新兴技术的应用使得个人信贷更加便捷和高效。
借助大数据和人工智能技术，银行可以更准确地评估借款人的信用，并提供个性化的信贷产品。
2. 多样化产品：随着消费需求的多样化，个人信贷产品也在不断丰富和创新。
除了传统的消费贷款和住房贷款，银行还推出了教育贷款、旅游贷款等个性化产品，满足不同客户的需求。
3. 风险管理的强化：面对不断变化的市场环境和金融风险，银行在个人信贷业务中加强风险管理的重要性。
通过建立健全的风险评估和监控机制，银行可以及时发现和应对潜在的风险，降低不良贷款率。
4. 政策监管的加强：为了维护金融市场的稳定和保护消费者权益，监管部门对于个人信贷的监管力度逐渐增强。
银行需要遵守相关政策法规，合规经营个人信贷业务，规范运营行为。
三、个人信贷的未来展望个人信贷在未来还将继续发展，并对银行业产生深远影响。
1. 数字化转型：随着金融科技的快速发展，银行需要进行数字化转型，提升个人信贷业务的在线化和智能化水平。
中国建设银行信贷业务现状中国建设银行是中国最大的商业银行之一，也是全球最大的银行之一。
作为中国金融体系的重要组成部分，中国建设银行在信贷业务方面发挥着重要的作用。
本文将对中国建设银行信贷业务的现状进行分析。
首先，中国建设银行信贷业务的规模庞大。
根据最新的数据，截至2021年底，中国建设银行的信贷余额超过了30万亿元人民币。
这一数字显示了中国建设银行在信贷市场的巨大影响力。
信贷业务是中国建设银行的核心业务之一，也是其主要的盈利来源之一。
其次，中国建设银行信贷业务的结构不断优化。
随着中国经济的发展和金融市场的改革，中国建设银行在信贷业务方面进行了一系列的调整和改革。
一方面，中国建设银行加大了对实体经济的支持力度，特别是对中小微企业的信贷支持。
另一方面，中国建设银行也在积极拓展个人信贷业务，包括个人住房贷款、消费信贷等。
这些调整和改革使得中国建设银行的信贷业务更加多元化和灵活。
再次，中国建设银行信贷业务的风险控制能力不断提升。
作为一家大型商业银行，中国建设银行面临着各种信贷风险，包括信用风险、市场风险等。
为了有效控制风险，中国建设银行加强了内部风险管理体系的建设，提高了风险评估和监控的能力。
此外，中国建设银行还加强了对借款人的尽职调查和风险防范措施，确保信贷业务的安全性和稳定性。
最后，中国建设银行信贷业务的数字化转型取得了显著进展。
随着科技的不断发展和金融科技的兴起，中国建设银行积极推动信贷业务的数字化转型。
通过建设智能化的信贷系统和平台，中国建设银行实现了信贷业务的在线化、自动化和智能化。
这不仅提高了信贷业务的效率和便利性，也为中国建设银行提供了更多的发展机遇。
综上所述，中国建设银行信贷业务在规模、结构、风险控制和数字化转型等方面取得了显著进展。
作为中国金融体系的重要组成部分，中国建设银行在信贷市场的地位和影响力不断提升。
未来，随着中国经济的发展和金融市场的改革，中国建设银行信贷业务将继续发挥重要作用，为实体经济的发展和金融体系的稳定做出更大的贡献。
个人住房贷款发展缓慢的原因及改进措施硅旁歉,襄,中J多癸城{晗融与_山巧声【{l亍弼劬多I,'双言,I●人麓房贷款发展缓慢窖-1人住房货款作为促进住房消费,带动国民经济发展的一种有力的金融手段.至今仍未形成较太规模的个人住房抵押贷款市场,特别是今年中央加大了住房改革力度,央行颁布了新办法后,仍有太部分省市住房贷款发展缓慢.产生这种情况的原因是多方面的,本文着重从金融方面探讨其原因并提出相应的对策.l,新颁布的《千人住房贷款管理办法》,对借款人资格限制过严.新办法规定的借款人存款和贷款担保人,使大部分中低收人家庭无法达到贷款条件;对贷款人户口和职业的限制,使许多有能力购买住房的住房千体户和外地打工者,失去了取得个人贷款的资格,由此造成符合贷款资格的居民.只是极少数,使住房贷款这一大众性信贷业务只能对少数人服务.2.贷款偿还期短.《个^住房贷款管理办法》规定的贷款期限长达2O年,但实际操作中,各银行的贷款期限都低于这千期限,对于住房这一特殊商品.根据发达国家惯例一般舟于20—30年之间,有些长达35年以上.贷款期限越短,借款人还债压力越太.3.贷款额度过低.不能满足住房消费需求.虽然规定住房抵押的比例,最高不得超过全部房价的70%,但是各银行考虑到存款要求,实际的贷款额度较低.另外.对申请使用住房公积金贷款购买住房的额度,按规定最高不得超过借款家庭成员退体年龄内所交纳住房公积盘的2倍.按我国住房公积盘制度的现状及居民平均收人水平估算,周目前住房实际售价相差较太.4贷款利率过低甚至倒挂,影响贷款银行的效益.现行办法为了鼓励个人购房促使住房消费相对于其它贷款住房贷款的利率较低.在央行多次降低法定存贷款利率,存贷利差小,且筹资成本日趋增大的情况下,造成r贷款银行无利fⅡ图甚至倒拄,影响银行贷款的积极性.5.个』,住房贷款风险大并且补偿机制尚不完善,影响了银行放贷的积极性.个人住房贷款期限长, 不确定因素多,风险太,给风险防范工作带来很太难度.首先是信用风险大.个人贷款对象分散,众多而且影响居民收^下降的因素相当多.银行难对借款^的情况持续有效把握了解,同时我国还未建立专门行业对居民的个^资信情况进行调查评估,银行很难对借款人的真宴情况作出准确的判断,所以银行发放个^贷款的信用风险相当太.其次,发放个,L住房抵押贷款,存在着较大的流动性风险,市场风险和抵押物风险.个人住房抵押贷款屑中长期贷款银行一旦发放很难在短期收回.由于目前还缺少政府担保或保险制度和个人住房抵押贷款的二三级市场因而银行不能通过转让抵压贷款债权收回资金.变现能力差,流动性风险相当大.同时.千人住房贷款是新业务,缺乏必要的人才储备和准确的市场预测,这样造成银行发放此类贷款的市场风险较太.更重要的是. 我国住房市场尚处于起步阶段.相应的法规不完善. 若借款^违约银行很难傲到拄台同约定处分抵押物,即使处分了抵押物,不一定能补偿借款^的欠款.三是千人住房抵压贷款市场缺乏必要的风险转移和补偿机制.目前虽然有些保险公司开办了千人住房抵压贷款保险,但规模小,不是其发展重点.银行难以通过这种方式转移风险,同时,我国尚未形成规范的住房抵押贷款二级市场和建立专门向住房抵押贷款提供但保的政府机构,银行不能转让抵押贷款债权. 为加快发展个人住房贷款,启动住房消费市场.提出以下措施:1.引人市场竞争机制.加强个^住房抵押贷款的竞争性.为了促进千^住房贷款业务的健康发展. 对商业性千人住房抵押贷款,允许鼓励所有金融机构参与公平竞争,包括外资银行的参与,把千人住房贷款市场变成一个真正开放的金融市场,使之具有竞争性,有利于居民选择资金实力强.贷款条件优惠的金融机构作为个^住房贷款的主办行,从而推动千^住房贷款市场的健康发展2.采取有效的措施,弥补银行效益倒挂曲现象.为了提高银行办理个人住房贷款的积极性,第一步政府应适应放松利率管理,给予银行以一定的利率决定权.同时采取利息补贴或减免税.这样可以使贷款利率保持在比较低的,贷款人可以接受的水平,又不至于使经办行遭受损失,从而激励银发展千人住房贷款业务,而且政府的负担比较轻,容易接受;然后,政府可进一步放弃利率管制政策,让银行自行确定利率水平.3.完善千人贷款政策,适应个人住房贷款消费51刘慧峰焦育峰藏靖待兰i近年来,随着社会主义市场经济的不断发展,市场竞争使银行服务功能H臻完善,越来越受到人们的欢迎.但是,客户对银行的要求也越来越高据对山西省河津市部分企业(包括民营企业)银行和部分客户的嗣查,金融业某些方面服务,还不能使企业和客户完全满意.一,金融行业服务质量问题经济发展,止业和客户对金融服务的要求,突出在以下两个方面:一是信贷服务;二是规范化的优质服务.就信贷服务而言.普遍反映民营经济和私人贷款难.其原固主要是:1.信贷政策因素.我国商业银行基本不对企业发放信用贷款,企业要获得贷款,须提供担保单位和相应的抵押品,但民营企业在此问题上有特殊困难. 其一.有实力的国营单位或部门不愿意为其提供担保.其二.规模尚小的民营企业难以提供银行满意的抵押资产2.基层银行缺乏信贷自主权.其一,国有商业银行经营的重点是扶持大中型企业,在整体资垒偏紧的情况下.难以为民营企业注人大量资垒.其二,基层商业银行缺乏主动的决策权.发放每一笔贷款需逐级上报,难适应民营经济的发展;多数银行仍然对非公有制企业的贷款要求不予考虑.3.民营企业自身市场定位的原因.其一,民营企业中,大企业是少数,大量的中小企业规模小,外向度低.低水平重复建设多.产品未必有好的市场前景.这无疑增加了贷款风险.其二,民营企业经营者水平参全方位的金融服务柴俊峰史汉杰卫建军差不齐.有的企业缺乏健全的财务制度,财务不透明. 不能提供或不愿提供必要的财务报表和真实情况,难以取得银行的信任就规范化的优质服务而言,目前难以做到经常性规范化的优质服务.其主要表现是:1.重服务环境建设,轻内部管理.部分行比较注重服务环境的美化,不惜重垒装修门面,配备设施,而轻视内部管理.如有的金融机构配备限时服务器,只是在内部技术比武时用一用.而在为顾客服务的过程中却未使用.三重形式宣传,轻措施的落实.品种繁多的金融服务不断推出.但是措施不到位,仅仅满足于形式上的宣传,如贴贴标语,发发文件,设几个宣传点,写几篇报道,宣传一下就算了事.3重上级检查,轻服务经常化.在开展服务的过程中,摆花架子,搞得有声有色,轰轰烈烈,以取悦上级捡查.换取各种荣誉,却不能使优质服务经常化4.R承诺.不兑现.给社会企业和客户留下不可信赖的印象.市场变化的新趋势.目前执行的住房抵押贷款方面的有美限制性政策,其初衷都是为了防范和规避住房贷款风险.但结合实际,一些政策规定需要加以嗣整和完善.适当调整贷款对象的资格限制.把贷款人的资信牡况和偿还能力作为贷款的首要条件,加强资信调查工作,尽力考虑中低收人家庭经济承受能力,尽可能延长住房抵押贷款的期限和增加宴际贷款额.放宽有关户口及所在单位担保的限制.尽可能满足不同层次消费者的消费需求.4.建立十人住房抵押贷款风险防范和补偿机制.完善个人住房抵押贷款市场.个人住房抵押贷款市场是发展潜力巨大的市场,对经办行蕴藏着新的商机和业奇发展空间,但同时这一市场是一个风险较大的市场.稍不留意,极易给贷款银行和国家造成巨大损失.困此如何防范和佗解十人住房抵押贷款市场的风险,需要垒融机构和全社会的共同努力.借鉴一些发达国家的经验.簖范和化解个人住房抵押贷款市场的风险应从以下几方面人手一是稳健经营.谨慎操作.树立牢固的风险意识在操作时,要根据资金实力和来源情况,经办人员素质及风险踌范化解能力等台理确定贷款的期限,额度和市场占有率;二是银保联合防范风险.建立住房贷款和保险相联台的经营方式.通过抵押物办理保险和借款人办理保险.有教转移和化解住房抵押贷款的市场风险.三是在发展个人住房贷款一级市场的同时培育建立规范住房抵押贷款的二级市场.促进一级市场的进一步发展.四是解决部分中低收人者和特殊人群的住宅问题,可以建立专门的政府担保机构.向符合条件的住房抵押贷款提供偿债担保.减轻住房贷款的风险,以鼓励银行积极向广大中低收人居民发放住房抵押贷款.作者单位太原市广播电视走学山西省经贸委责任编辑邱世扬校对小奇t|盼ll薯}群尊毫g52。
关于拓展住房信贷的思考向秋芳（中国人民银行恩施州中心支行，湖北恩施445000）作者简介：向秋芳，（1966.08－），男，湖北省恩施市人，大学本科，经济师，曾在省及省以上刊物发表金融理论文章十余篇，并于1996年获湖北省金融科研成果三等奖。
摘要：关健词：信贷；住房信贷；思考中图分类号：住房信贷是目前我国消费信贷的主要形式，它对于启动消费，扩大内需，推动经济增长，具有重要的意义。
但目前由于诸多因素的制约，我国住房信贷发展缓慢,还存在着许多问题，需要进一步完善。
一、我国住房信贷发展现状我国住房信贷起步较晚，国外在40年代住房信贷就有了较大的发展，二战以后，美国居民依靠信贷来支持消费已经成了普遍现象，而我国直到1996－1998年，住房信贷才开始真正起步。
1996年，中央银行开始允许国有商业银行办理个人住房贷款，个人住房贷款业务在我国才开始起步。
1998年以来，为了扩大消费需求，中央决定加快发展消费信贷，人民银行先后出台了一系列促进住房信贷业务开展的政策，发布了《住房贷款管理办法》，允许所有的商业银行开办个人住房贷款业务；发布了《关于加大信贷投入，支持信宅建设和消费的通知》；1999年3月，发布了《关于开展个人消费信贷指导意见》，提出把消费信贷作为新的增长点，要求各商业银行积极开办住房信贷业务，并将住房贷款的最高限额由消费品价值的70%提高到80%；1999年9月，又将个人住房贷款的最长期限由20年延长到30年，并将贷款利率降低到同期法定贷款利率以下。
这些政策的出台，大大地推动了我国住房信贷业务的发展。
以我国住房信贷业务发展最快的建设银行为例，1998年末，建设银行个人住房贷款余额仅为450亿元，到2000年3月末累计发放个人住房贷款1460亿元，贷款余额已达993亿元，占全行贷款的比重由1998年末的2.11%增长到 5.9%。
可以说，我国住房信贷有一个良好的开端。
然而，和许多西方国家相比，尽管各商业银行加大了住房贷款的发展力度，但我国住房贷款的发展目前还是初步的，在存在着许多问题的同时也还存在着巨大的潜力。
个人消费信贷风险分析论文一、我国个人消费信贷风险的现状我国个人消费信贷从20世纪80年代中期开始发展至今，业务范围已经得到了明显的扩大，主要包括个人住房消费贷款、个人住房装修贷款、汽车消费贷款、个人存单质押贷款、个人耐用消费品贷款、个人助学贷款、个人旅游贷款等业务。
有的金融机构还开展了个人小额信用贷款、个人综合授信额度贷款等业务。
截止到2006年底，我国的个人消费信贷余额为24127亿元，是1997年的140.3倍。
但在我国个人消费信贷市场，普遍存在着消费信贷总体规模仍然偏低、消费信贷增长速度明显下降、消费信贷中个人住房贷款占绝对比例的现象。
在我国，随着消费信贷的逐年发展，制约该项业务发展的风险也逐步暴露和突出，需要引起足够的重视。
目前，消费信贷风险主要表现在以下几个方面。
1.借款人风险。
由于我国居民收入尚未完全货币化，收入来源多样化，透明度低，使得实际收入与名义收入差距很大。
而且借款人提供的资料只能表明当期情况，社会化保障程度不高的现实又使得未来预期支出变得不可测，很难用科学的评估方法来确认未来的状况，因而贷款期越长，发生变故的几率越大。
再加上现在社会部门间信息沟通共享渠道不畅，没有个人信用劣迹的记录，则无从判断借款人的资信程度，也没有个人破产的制度，这给许多信用意识薄弱的借款人留下了可乘之机，因而逆向选择和道德风险问题无法彻底解决。
借款人的多头贷款、故意不还款或是恶意透支在目前个人信用体制不健全的状况下使得银行信息不对称，防范风险的能力大大降低。
2.信用风险。
信用风险主要是由消费者和银行之间存在的信息不对称造成的。
由于缺乏个人信用制度，银行在监管客户的风险防范方面产生难度，信用风险出现的可能性大大增加。
而我国目前尚未建立起一套完备的个人信用制度，银行缺乏征询和调查借款人资信的有效手段。
据世界银行的研究结果，利用征信系统即个人信用制度，大银行客户的违约率可减少41%，小银行可减少78%，因此我国有必要先在制度上弥补这一空缺。
银行个人住房信贷业务开展情况汇报银行个人住房信贷业务开展情况汇报。
银行个人住房信贷业务开展情况汇报x银监分局:根据你局《关于召开商业银行房地产信贷业务部门经理联席会议的通知》的要求，现将我行个人住房信贷业务开展情况汇报如下：一、至XX年8月房地产信贷业务开展情况我行个人住房贷款中大局部是自建房贷款，其次是住房二手楼贷款，住房一手楼贷款很少。
自截止XX年8月末我行个人住房贷款〔含个人商用房贷款〕余额为x万元，比年初减少x万元。
其中住房一手楼贷款〔含商用房一手楼贷款〕余额为x万元，比年初减少x 万元，占个人住房贷款总额的x；住房二手楼贷款〔含商用房二手楼贷款〕余额为x万元，比年初减少x万元，占个人住房贷款总额的x；自建房贷款余额为x万元，比年初减少x万元，占个人住房贷款总额的x。
年初至8月末个人贷款发放收回情况：年初至8月末全行只发放x笔个人住房贷款〔住房二手楼贷款〕共x万元。
今年以来全行个人住房贷款共结清销户x户x万元。
其中住房一手楼贷款结清销户x户x万元，住房二手楼贷款结清销户x户x万元，自建房贷款结清销户x户x 万元。
二、我行个人住房贷款的资产质量情况XX年8月末我行个人住房不良贷款余额为x万元，不良占比为x，不良余额比年初下降x万元,不良占比比年初上升x个百分点，其中住房一手楼贷款不良余额为x万元，不良占比为x，不良余额比年初下降x万元,不良占比比年初上升x个百分点；住房二手楼贷款不良余额为x万元，不良占比为x%，不良余额比年初下降x万元,不良占比比年初上升x个百分点；自建房贷款不良余额为x万元，不良占比为x%，不良余额比年初下降x万元,不良占比比年初下降x个百分点。
我行前8月新发生个人住房不良贷款共有x户x万元，其中住房一手楼贷款x户x万元，住房二手楼贷款x户x万元，自建房贷款x户x万元。
由此可见，我行个人住房贷款中，住房一手楼贷款虽然贷款余额占比小，但住房一手楼贷款不良余额较大，不良占比拟高，风险较大。
房地产市场中购房贷款的现状与问题分析近年来，随着中国经济的持续发展和城镇化进程的加速推进，房地产市场成为经济增长的重要支撑。
购房贷款作为购房者融资的主要渠道，在房地产市场中起着至关重要的作用。
然而，购房贷款在现实中存在着一些问题和挑战，值得我们进行深入分析和思考。
首先，房地产市场中购房贷款的现状是供需矛盾突出。
随着城市化建设的不断推进，对住房的需求日益增长，购房贷款需求量不断上升。
然而，由于政府对房地产市场的调控，购房贷款的供给却相对有限，导致供需矛盾日益突出。
购房贷款政策的限制使得一些购房者难以获得贷款，限制了他们的购房能力，影响了房地产市场的稳定发展。
其次，购房贷款中存在的问题是利率较高。
当前购房贷款利率普遍较高，对购房者而言负担较重。
这使得购房者面临着较高的还款压力，加大了购房者的经济负担。
由于高利率的存在，购房者更加谨慎对待购房，对房地产市场的需求产生一定的抑制作用。
因此，降低购房贷款利率，能够有效提振购房者的购房热情，促进房地产市场的发展。
第三，购房贷款中存在着审批和放款时间长的问题。
当前购房贷款的审批和放款时间较长，使得购房者面临着长时间的等待，影响了购房者的购房计划。
此外，购房贷款审批的流程繁琐，需要提供大量的材料，增加了购房者的负担。
因此，政府应加强对购房贷款审批和放款流程的优化，简化手续，缩短处理时间，提高购房者的购房体验。
第四，购房贷款中存在风险控制不足的问题。
随着房地产市场的波动，购房贷款风险也在不断上升。
一些购房者出于投机目的购买房产，导致了市场的过热和泡沫，增加了购房贷款违约的风险。
此外，一些购房者虽然在贷款初期能够负担得起，但贷款利率上升后可能面临还款困难。
因此，银行和政府应加强对购房者的风险评估，合理控制购房贷款的发放，以避免风险的积累。
最后，购房贷款中存在信息不对称的问题。
购房者在选择购房贷款产品时，往往面临着信息不对称的困扰，缺乏对购房贷款产品具体细则的了解。
这给一些不法分子提供了可乘之机，进行虚假宣传和欺诈行为。
我国商业银行个人消费信贷发展现状个人消费信贷是银行等金融机构对消费者个人发放的用于购买耐用消费品，或支付其他费用的货币贷款。
耐用消费品或其他费用支出，是指用于购买那些具有较高价值和普及趋势的生活消费品，以及用于教育、医疗、旅游等生活消费方面的较高价值费用的支付。
近年来，我国商业银行个人消费贷款发展迅速，个人消费贷款占银行贷款总额的比重逐年增长，并逐步成为银行主要的业务和效益来源之一。
一、我国商业银行个人消费信贷发展现状我国最早的个人消费信贷始于20世纪八十年代中期，但受制于经济发展水平和消费观念等因素的制约，发展极为缓慢。
1997年我国消费信贷总额为172亿元，仅占全部贷款余额的0.23%。
为应对当年东南亚金融危机对经济的不利影响，政府制定和实施扩大内需的政策。
为了启动民间消费需求，中国人民银行出台了一系列政策措施，鼓励商业银行加大消费信贷的力度。
1998年中国人民银行发布了推动金融机构积极开展个人消费信贷的两项重要文件:《个人住房贷款管理办法》和《关于改进金融服务、支持国民经济发展的指导意见》。
1999年又发布了《关于开展个人消费信贷的指导意见》，正式要求以商业银行为主的金融机构面向广大城市居民开展消费信贷业务。
自1997年以来，我国的个人消费信贷有了快速发展，截至2009年一季度末，我国居民消费信贷余额为3.94万亿元，是1997年的229倍。
随着我国银行消费信贷规模的不断扩大，个人消费信贷市场空间不断拓展，个人住房消费贷款、汽车消费贷款、助学消费贷款、个人旅游贷款等业务迅速发展，该项业务中存在的问题和风险也逐步暴露出来。
2009年一季度末数据显示，我国居民住房消费信贷余额为3.49万亿元，占居民消费信贷余额总额的近90%，仍然是我国个人消费信贷的主要形式。
前几年，住房消费贷款发展迅速，各银行为抢占市场份额而放松了发放住房贷款的条件，导致不良贷款率有所增长。
从国外经验来看，个人住房贷款的风险一般是在发放贷款后10年左右中逐步显现，这使得住房贷款潜在风险不可低估。
我国个人住房贷款业务现状、问题及发展策略欧阳光明（2021.03.07）摘要：随着我国经济体制改革的深入发展和市场经济体系的不断完善,金融业的贷款业务逐渐向个人全面开放,个人贷款的业务品种和业务范围如雨后春笋般蓬勃发展,尤其是个人住房贷款业务的发展更快。
我国个人住房贷款业务在其发展的同时，存在的问题及竞争形势也不容乐观,在一定程度上阻碍了个人住房贷款业务的发展，要持续快速发展,须理顺和解决一系列的制约因素。
本文从分析目前我国个人住房贷款业务的现状入手，指出存在的问题,并着重针对商业银行如何发展好个人住房贷款业务提出思考及相应对策,以促进这一业务的良性快速发展。
关键词：个人住房贷款现状问题策略一我国个人住房贷款业务的现状个人住房贷款是在银行传统业务基础上发展壮大的,是银行的业务特色和一个重要品牌,目前约占全国70%市场份额,是其信贷资产中涉及面最广、质量最好的品种之一。
目前各商业银行争相开办个人住房贷款业务,竞争越来越激烈,纷纷提出更加优惠的政策、更优质快捷的服务,争夺分享个人住房贷款市场的一杯羹。
发展个人住房贷款业务的前景和空间十分乐观和广阔。
1 个人住房贷款与公司贷款业务相比,具有无可比拟的优势(1)住房贷款期限最长达30年,利率低,手续简便,不存在转贷、贷新还旧的问题,客户负担费用少,银行综合经营成本低;公司贷款一般则在5年以下,利率高,经常办理转贷、贷新还旧,每转一次,都要支付相应的评估、保险、抵押登记、公证等费用,手续繁琐,客户支出的费用大,银行从经办部门到审批部门,都要投入相应的人力和资源,综合经营成本高。
(2)个人住房贷款涉及面广,风险分散且风险程度相对较小,社会效应大,有利于扩大银行辐射影响和广泛吸收存款,也有利于调整信贷资产结构,给银行带来稳定的客户群体和长期稳定的效益;公司贷款的风险则相对集中,一旦出现风险,给银行造成的损失惨重。
2从2000年开始,国家实施新的个人住房分配政策,正式停止福利分房,实行货币化分配。
这一政策将对房地产市场和房地产金融业务产生深远影响,国家鼓励个人买房和建房,发放个人住房贷款可以刺激房地产消费市场,扩大内需,符合国家产业政策和银行信贷政策。
3 随着现代企业制度的建立,企业的资金需求,主要通过发行股票、债券等直接融资方式解决,对贷款需求很少,但银行对此争夺十分激烈;一般的中小企业由于其经营管理、抗风险能力等方面的问题,很难得到银行贷款。
因此,传统贷款业务有面临萎缩的趋势。
目前个人贷款业务如耐用品消费贷款、信用卡消费贷款、汽车消费贷款、助学贷款、旅游贷款、个人住房贷款、装修贷款、综合消费贷款等纷纷出台,发展势头迅猛,社会效应大。
所有这些,在目前和相当长的一段时期内,个人住房贷款是个人贷款业务的龙头;谁抓住了这个龙头,谁就占领了个人贷款业务发展的制高点。
二我国个人住房贷款业务存在的问题我国个人住房贷款业务在发展的同时，也暴露处了的以下的问题：1 业务范围窄,品种单一我国商业银行自开办个人住房贷款以来,个人住房贷款基本上集中在购买商品房按揭和购买单位集资房、房改房按揭两部分,而这两部分也局限在与商业银行签约的房地产开发商和行政、企事业单位;对未签约商品房、个人自建房、装修房、“二手楼”转让等按揭没有办理或很少办理,而此部分的市场份额和潜力很大,具有广阔的发展前景2贷款环节多,手续繁琐目前一笔几万元的贷款,从提出申请到发放,加上评估、抵押登记、保险等环节,往往30天也办不妥,可见工作效率之低和现行体制之消极。
3 对个人住房贷款的重视不够,甚至轻视（1）银行由于体制改革和机构调整,由于技术等方面的因素部门之间相互推诿,不愿承接原来经办行发放的贷款账务,致使个人住房贷款账务难以统一并账,给日常贷款管理中的各种查询、取数报账、报表统计等工作带来越来越多的负面影响,不利于统一管理。
（2）银行认为个人住房贷款业务零星小额、手续繁琐、工作量大、综合成本高,对业务发展和财务效益不如大企业、大客户,忽视个贷业务的长远效应和整体作用,实际工作中没有真抓实管;贷款审批环节、经营部门都存在歧视、拖延、抵制办理个贷业务的问题。
4 贷前、贷后管理不力,风险与日俱增（1）由于贷款户数多,地域分散,人手力量不足,人均户数多,工作量大,客观上对贷款难以进行全面有效的跟踪管理,许多贷款户在贷后一直无法联系,处于游离状态。
（2）以往办理的按揭贷款,大多是对期楼、楼花等楼盘进行按揭,形式上办理保证加抵押手续,似乎十分保险,但事实上风险相当大: （1)不少保证单位(开发商或行政、企事业单位)没有保证资格或没有保证能力;（2)不少开发商或皮包公司无力继续开发和完善相关贷款手续,期楼、楼花变成烂尾楼,或开发商与借款人不存在真实交易行为,互相勾结,套取银行贷款; （3)普遍存在借款人拿到钥匙后,长期不办证或办好产权证后迟迟不拿来办理抵押登记,导致抵押登记手续长期不落实,甚至出现借款人心怀不轨、图谋抵押物、把抵押物转移过户、或因与他人经济纠纷被法院查封处理等情况; （4)银行内部管理松弛,对上述情况和行为未引起足够的重视。
（3）经办部门和经办人员法律意识淡薄,对逾期超过6个月、甚至很多年的贷款,一直不采取有力措施和提起诉讼,错过回收贷款的良机。
也有个别住户在利息大于本金、房价低于贷款本息的情况下,认为再还款已不合算而放弃还款,一天天拖延下去,直到被查封拍卖处理。
5 社会相应机制影响个人住房贷款的大力发展1)住房按揭保险问题(1)用住房抵押物购买保险是有文件规定的,但这一规定对保险公司来讲几乎没有任何风险。
在保险公司的所有险种中,住房保险的风险是最低的。
因为战争、地震、人为因素造成住房损坏的不赔偿,只有风灾、水灾、火灾造成损坏的才赔偿;实际上因风吹塌、水浸塌、火烧毁商品房的情况几乎不存在,也没有发生用保险赔款还贷的情况。
这对借款人来讲,费用支出增加、负担加重;对银行加强防范贷款风险也不起到应有的作用。
住房按揭保险事实上对借贷双方都不利,只有他人受益。
(2)保险费计收方式五花八门,标准不统一。
实际操作中能收则收,不能收就低标准收,随意性、主观性很大。
2)抵押物评估及收费问题(1)是不是所有贷款抵押物都要评估,很值得商榷。
一套用来抵押的商品房、房改房、集资房,价值十几万元甚至更多,而贷款仅三五万元,对贷款成数较低的抵押物,明显足值、超值,是否还需要评估?(2)评估收费不合理,经常存在评估额很大而贷款很少的情况。
3)抵押登记问题抵押登记是担保法中硬性规定的,是抵押合同生效必备的一道手续。
可有些城市的房产部门在办理抵押登记手续时,强行附加三道关卡,将房产证的查询、验证、抵押物评估三项经营性业务与登记业务捆在一起,必须通过这三道关卡后再办理抵押登记。
这样,一项抵押登记委托要附加三项委托,银行或借款人不提供这三项委托就不给办理抵押登记。
不但如此,办理抵押登记的手续十分繁琐,几乎所有的贷款手续材料都要提供一份,实则是见有利可图,设置关卡创收,是乱收费。
这严重影响个人住房贷款的大力发展,使许多市民望而生畏,也影响投资环境的改善。
三分析影响我国个人住房贷款业务发展的因素1.从居民个人的角度分析，影响影响我国个人住房贷款业务发展的因素包括历史原因和现实原因1)历史原因(1)传统观念的束缚。
向银行借款,就意味着负债。
就我国人民的传统生活方式和相应的观念说,“无债一身轻”的自给自足的自然经济观念仍占主导地位,根深蒂固,靠向银行借款来维持和提高生活水平的做法难以接受,因此,许多人不愿涉及个人住房贷款这种负债消费方式。
(2)住房分配制度的影响。
过去很长时间,我国一直实行福利性住房分配制度。
在此影响下,居民个人住房条件再差,也会被动的等待单位分房。
1997年以来,我国进行了住房制度改革,改原有的福利性住房分配制度为住房分配货币制度,这给居民购房一外在压力,为商业银行发展个人住房贷款创建了一个良好的外部环境。
但由于现行的住房分配货币制度还很不完善、不规范,如公有住房的售房价格偏低,并有一定的优惠政策等,这在一定程度上影响了居民借款购房的主动性和积极性。
2)现实原因:(1)商品房价居高不下,贷款额度相对过小,使居民个人无法实现通过获取住房贷款而实现购买自有住房的愿望。
在我国,中低收入居民的支付能力同住房价格之间存在很大的缺口。
在经济发达国家,住房价格一般是中低收入居民家庭年收入的5-6倍左右。
中等发达国家为3-4倍,我国的商品房成本价与居民家庭收入的倍数大致符合这一比例,但市场价普遍高于这一比例,并且商品房价格仍然呈上涨趋势。
与此相比,银行所发放的贷款额度则显得过小,我国各家商业银行所规定的贷款额度最高为拟购住房费用总额的70%,而一般情况下都小于这一额度,这造成居民即使有贷款资格,能取得贷款,也无力支付购房款,就是说,在贷款额度相对过小的条件下,贷款起不到添补居民支付能力同住房买价之间缺口的作用。
这就使得很多居民即使有从银行借款买房的愿望,也只有放弃。
(2)贷款偿还期过短。
中国人民银行公布的《个人住房贷款管理办法》规定,个人住房贷款的偿还期最长不超过20年,比以前有所延长,但同经济发达国家相比,贷款偿还期是非常短的,因为在经济发达国家贷款偿还期一般为15-20年,而最长还款年限一般都是35年甚至更长。
另外,虽然规定最长偿还期限为20年,但在实际操作中,银行要求居民偿还的期限远远小于20年,一般在10年以内。
贷款偿还期越短,借款人的偿债压力就越大,这使得广大民民对个人住房贷款“可望而不可及”。
(3)贷款偿还方式单一,不能满足不同经济条件,不同偿还意愿的居民的需要,限制了住房贷款业务的拓展。
如:购房欲望很强的年轻居民,收入水平最低,但其未来收入呈递增之势,对他们来说采取递增偿还方式比较合适;而对中年居民来说,则比较适宜采取递减的偿还方式。
而目前采取的单一的等额偿还方式就将很多潜在的借款人排斥在这一业务之外了。
此外,繁琐的手续,高额的费用,也使得居民对住房贷款退避三舍。
2 从商业银行的角度分析，影响影响我国个人住房贷款业务发展的因素商业银行不愿向居民发放住房贷款的主要原因是因为此项业务风险大,而收益相对较小,具体分析有以下几个方面原因:1）发放个人住房贷款要冒信用风险,而且风险较大。
由于个人住房贷款是零售性贷款,其贷款对象是分散的众多的居民个人,而导致居民个人可支配收入下降的因素相当多,银行对借款人的财政状况等进行持续的、有效的监查在我国目前是相当困难的,而且成本很高。
同时由于我国目前还没有对居民个人的资信情况进行调查和评估的行业,银行较难对借款人资信的起初状况作出准确的判断,这样银行发放个人住房的贷款就要冒很大的信用风险,所以银行缺乏发放居民住房贷款的安全感和积极性。
2）抵押物的估价、处分难。
