酒店平均房价的制定
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酒店客房房价管理制度
一、前言随着旅游业的发展，酒店成为了人们出行时首选的居住场所。
酒店管理的一个重要部分就是客房房价的管理。
房价的制定和调整直接关系到酒店的经营效益和客户的满意度。
而对客房房价进行科学的管理是酒店经营的基础。
本文将对酒店客房房价管理制度进行详细的介绍，包括房价制定的依据、房价的调整机制、房价的宣传和销售、以及房价管理中可能遇到的问题和解决方法。
二、房价制定的依据1.市场调研酒店客房房价的制定首先需要进行市场调研。
通过对当地酒店行业的市场情况进行调查，了解其他酒店的价格水平和各自的优势劣势，再结合自己酒店的定位和实际情况，确定合理的房价水平。
通常情况下，高星级酒店的房价会较高，而经济型酒店的房价会相对较低。
2.成本核算确定房价的另一个重要依据是对酒店经营成本的核算。
包括人员工资、房间清洁、水电费用、管理费用等各项成本，通过成本核算得出一个合理的基准房价。
同时，还要考虑到酒店的盈利和竞争力，综合考量后确定最终的房价水平。
三、房价的调整机制1.市场变化随着市场需求和供给的变化，酒店客房房价也需要进行调整。
例如，在旅游旺季时，酒店可适当提高房价以获取更高的盈利；而在淡季时，酒店可以采取降价促销的方式来吸引客户。
房价的调整应当密切关注市场走势，及时作出合理的调整。
2.竞争情况酒店客房房价也需要根据竞争情况进行调整。
当其他同类酒店调整房价时，酒店也需要及时做出反应，以保持自身的竞争力。
例如，如果其他酒店推出了优惠活动，酒店可以考虑调整自己的房价或者提供类似的促销活动来吸引客户。
3.酒店设施和服务的升级当酒店进行设施和服务的升级时，也需要适当调整房价。
例如，酒店进行了装修或者新增了一些高端设施，可以适当提高房价以体现出酒店的更高档次，提升客户的体验。
同时，也要根据市场反馈来确定升级后的房价水平，避免过高或过低。
1.明确的房价政策酒店应当制定明确的房价政策，并进行宣传，以便客户能够清楚了解到酒店的房价水平和调整机制。
全国连锁酒店房价表
一线城市酒店均值 二线城市酒店均值 三线城市酒店均值
调研数据汇总
单人间 标准间 单人间 标准间 单人间 标准间
215
245
168
191
145
165
参考数据汇总
一线城市酒店均价
调研酒店数据 7天酒店 锦江之星 汉庭酒店 如家
单人间 216
207
231
230
北京
单人间：215元
标准间 251
239
254
全国连锁酒店房价表
此调研表是根据七天、锦江之星、如家、宜必思、汉庭、速8等国内知名经济型酒店的238家酒店 的价格调查统计得出，此表作为制定业务人员出差住宿补助标准的参考依据；各酒店均价是当地该酒 店抽查数的均值得出，其中北京、上海的每家酒店价格是该地区任意15家连锁店价格均值，当地均值 是6家连锁店全部抽查数的平均值得出，具有一定的代表性和广泛性；二、三线城市的连锁酒店数量 较少，部分数据来自本地经济型酒店价格均值。
250
标准间：245元
单人间 192
201
176
203
上海
标准间 228
238
217
251
二线城市酒店均价
调研酒店数据 7天酒店 锦江之星 如家
单人间 150
162
161
沈阳
标准间 197
186
166
单人间 137
170
146
郑州
标准间 207
170
165
单人间：168元 标准间：191元
连云港
单人间 标准间
187 217
193 186
177 193
单人间 144
152
183
酒店的经营指标管理
酒店的经营指标管理随着国际酒店大举入滇,酒店行业的竞争愈加激烈,主题酒店作为一种酒店行业全新的发展形态。
下面店铺就为大家解开酒店的经营指标管理，希望能帮到你。
酒店的经营指标管理ADR (Average Daily Rate)——已售客房平均房价已售客房平均房价的计算方法为客房收入除以实际售出客房数量。
【替代指标：Average Published Rate (APR)—平均牌价，当酒店普查报告或者年报中未提供ADR的相关信息时，牌价可以作为参考计算出大概的平均房价(ADR)。
】ADR=客房收入/实际售出客房数量Occupancy (Occ)——入住率入住率是指某一特定时期实际售出的客房数与可售房数量的比率。
Occupancy=实际售出客房数量/可售房数量RevPAR (Revenue Per Available Room)——每间可售房收入每间可售房收入(RevPAR)等于客房收入除以可售客房数。
RevPAR不同于ADR，前者的分母是可售客房数量，后者是实际售出的客房数量。
RevPAR= 入住率(Occupancy)X平均房价(ADR)这三个数据一般能够从上市酒店集团的年度财务报表中获得，于此同时，与这三个指标对应的还有三个指数：ADR (Rate) Index/ARI (Average Rate Index)——平均房价指数ADR index是针对ADR而言的一个指数，由于ADR是针对单个酒店而言的绝对量，而ADR index用于衡量酒店平均房价与细分市场平均房价数据的对比状况(酒店可以根据自身的需要来定义细分酒店，一般而言是与其具有竞争关系的一类酒店的集合)。
若平均房价指数(ADR index)为100，则表示酒店的平均房价达到了细分市场整体表现的平均水平。
若平均房价指数(ADR index)大于100，则表示酒店平均房价高于细分市场平均数值。
相应地，若平均房价指数(ADR index)低于100，则表示酒店的平均房价低于细分市场平均数值。
关于酒店房型及房价说明
关于酒店房型及房价说明
房型图我已看过，先说下我的意见，根据我酒店的市场定我们是商务酒店，那么肯定要承办各种大小会议，标准间必须要占酒店房数的50%左右，而且标准间包括标准双床间和标准大床间两种，根据多年的经验在平时的散客销售中标准大床间的需求大于标准双人间，设置标准双人间多半是为我们承接会议所用，也是酒店的基础房型，每个会议都会有不同层级的人，会出现有的人需要自己一间房间，所以标准大床间必须要设置。
酒店的总统套房每年的利用率几乎为零，故先不计算。
房型的设置一定要本着利用率高为前提设置。
标准双床间：60间
标准大床间：30间
高级商务间：20间
行政商务间：15间
商务套房：5间
市场估算：
根据市场了解普通三星级酒店的年收入是14000万，其中只包括客房和会议，其他经营场所除外。
房间平均价格在350左右，出租率在70%左右。
这是在酒店各项运营稳定的最保守估算。
酒店开业初期的1~6个月保守估算也就能达到300万左右。
房间价格：
房间价格的制定要根据准确的成本核算去设定，这个需要各部门管理
层开会研讨制定。
如果酒店计划在年底开业那么筹备的速度要加快一些了，首先管理层要抓紧到位，制定各项经营管理制度，实施各项推广计划，否则一切都是空谈，还有员工的招聘及培训，这些保守的说也要半年的时间。
5个收益管理入门计算公式【最新版】
5个收益管理入门计算公式收益管理在酒店中的应用已经不再局限于客房，酒店行业甚至其他相关行业及领域同样可以应用收益管理，为增加收入特别是提升利润找到新的突破口。
在过去的几年中，越来越多的“全收入流”收益管理在宴会、餐厅、水疗、停车场、高尔夫、影剧院和主题公园门票等多个不同的领域得到了积极的实践，而全面收益管理的概念也一直被酒店人所津津乐道。
小九老师今天帮大家整理了酒店收益管理在客房上的基本计算公式，提升你的胜任能力，帮助你更快更精准地判断酒店收益情况，及时作出调整对策。
01平均房价计算公式平均房价=客房总销售额÷实际客房出售数如A酒店有客房100间，其中60间为标准间，房价180元/间;40间为单人间，房价160元/间;当日房价以8折优惠，标准间房价144元/间，单人间128元/间，实际出租房为80 间，其中标准间40间，单人间40间。
则:当日客房总销售额=144×40 +128×40=10 880;日平均房价=10 880÷80=136 元。
02出租率计算公式出租率=(实际出租房间数÷可供出租房间数)×100%如B酒店有客房125间，当日出租间数为89间，则:出租率=(89÷125)×100%=71. 2%。
03每房日平均收益(RevPAR)计算公式可以用两种方法计算出RevPAR。
公式(l):RevPAR=实际客房收入÷可供房总数。
仍以上面A 酒店为例，A酒店的RevPAR=10 880÷100=108.8。
这个数字表明，该酒店每间客房产生了108.8元的收入，经营状况尚可。
公式(2):RevPAR=出租率×平均房价=80%×136=108.8。
假如上述A酒店实际出租房为50间，其中标准间30间，单人间20间，则:当日客房总销售额=144×30 +128×20=6 880;日平均房价=6 880÷50=137.6元;出租率=(50÷100)×100% =50%; RevPAR=6 880÷100=50%×137. 6=68. 8。
酒店管理 客房部预算常用公式
房态情况 Housekeeper'sReport：一天内或当前饭店的客房占用情况称房态情况。 确认预订 CorporateRate：即饭店寄给客人通知单，书面通知客人有关的预订细节。 超额预订 Overbooking：即饭店为客人提供比实际空房数量多的客房预订。 押金担保预订 GuaranteedReservation：客人用信用卡、公司结账付款或现金等方 式事先付了一天房费。为此，饭店要为客人留房直到他( 她) 到来为止。如果客人没有 按时到，除非事先取消预订否则必须支付一天的房租及商业税。 预抵时间 EAT：估计客人到达饭店的时间。 等候下榻或预订者名单 WoitingList：饭店一时不能提供多余的客房，但如果有的 客人提前结账离店，或者有的客人取消预定，这样列入等候下榻或预订者名单的客人便 会得到下榻的安排。有的时候，等候下榻的客人最终不能在饭店得到安排，那么饭店就 会在其他饭店为等候客人安排下榻房间。 事先办理入住登记 Pre-registration：即为重要宾客( VIP) 安排好一切服务;为 事先办理费用账目的客人安排好各项服务项目;为预订团队做好一切准备，事先安排好 客房，在他们到来时有入住登记单上签字便可马上拿到客房钥匙。 入住登记 Check-in：即饭店接待宾客和为宾客下榻登记、开房。 客人离店结账 Check-out(C/O)：即宾客在离开饭店时，所进行的结账程序。 续住 Overstay：客人延长原定在饭店的下榻日期 /时间。 客人费用账单 Folio：在客人入住之时便开始建立，然后用它来记录客人下榻期间 各方面的费用，最后再转入客人费用账目。 事先押金付款 AdvanceDeposit：即担保预订客房交付的押金，它可能是客房价格 的全部或部分费用。 夜审(财会)NightAudit：即在晚班期间，晚间审计员要完成一天账目的审计，并能 使其各方面和谐一致。
衡量酒店行业业绩水平的三大指标
衡量酒店行业业绩水平的三大指标：ADR (Average Daily Rate)——已售客房平均房价已售客房平均房价的计算方法为客房收入除以实际售出客房数量。
【替代指标：Average Published Rate (APR)—平均牌价，当酒店普查报告或者年报中未提供ADR的相关信息时，牌价可以作为参考计算出大概的平均房价（ADR）。
】ADR=客房收入/实际售出客房数量Occupancy (Occ)——入住率入住率是指某一特定时期实际售出的客房数与可售房数量的比率。
Occupancy=实际售出客房数量/可售房数量RevPAR (Revenue Per Available Room)——每间可售房收入每间可售房收入（RevPAR）等于客房收入除以可售客房数。
RevPAR不同于ADR，前者的分母是可售客房数量，后者是实际售出的客房数量。
RevPAR= 入住率（Occupancy）X平均房价（ADR）这三个数据一般能够从上市酒店集团的年度财务报表中获得，于此同时，与这三个指标对应的还有三个指数：ADR (Rate) Index/ARI (Average Rate Index)——平均房价指数ADR index是针对ADR而言的一个指数，由于ADR是针对单个酒店而言的绝对量，而ADR index用于衡量酒店平均房价与细分市场平均房价数据的对比状况（酒店可以根据自身的需要来定义细分酒店，一般而言是与其具有竞争关系的一类酒店的集合）。
若平均房价指数（ADR index）为100，则表示酒店的平均房价达到了细分市场整体表现的平均水平。
若平均房价指数（ADR index）大于100，则表示酒店平均房价高于细分市场平均数值。
相应地，若平均房价指数（ADR index）低于100，则表示酒店的平均房价低于细分市场平均数值。
计算平均房价指数（ADR index）的公式：平均房价指数（ADR Index）=[酒店平均房价（ADR）/ 细分市场酒店平均房价（ADR）] x 100OCC (Penetration) Index/MPI (MarketPenetration Index)——市场渗透指数OCC Index是针对OCC而言的一个指数，市场渗透指数用于衡量酒店在某个细分市场所占有的份额。
酒店的简单计算公式
酒店的简单计算公式在酒店管理中，有许多不同的计算公式可以帮助酒店经理和财务团队更好地管理酒店的运营和财务状况。
这些公式可以帮助酒店管理者了解酒店的盈利能力、成本控制、预算规划等方面的情况。
在本文中，我们将介绍一些常用的酒店管理计算公式，并解释它们的用途和计算方法。
1. 平均房价（Average Room Rate，ARR）。
平均房价是指酒店每间客房的平均售价。
计算公式为，总客房收入÷总客房出租间数 = 平均房价。
这个公式可以帮助酒店管理者了解酒店客房的销售情况，评估酒店的价格策略是否合理，以及预测未来的客房收入。
2. 每可用房间收入（Revenue per Available Room，RevPAR）。
每可用房间收入是指酒店每个可用客房的平均收入。
计算公式为，总客房收入÷可用客房间数 = 每可用房间收入。
RevPAR是一个重要的绩效指标，可以帮助酒店管理者评估酒店的客房销售情况，并与竞争对手进行比较。
3. 每客房收益（Revenue per Occupied Room，RevPOR）。
每客房收益是指酒店每个已出租客房的平均收入。
计算公式为，总客房收入÷已出租客房间数 = 每客房收益。
RevPOR可以帮助酒店管理者了解酒店的客房利用率和收益状况，评估酒店的市场定位和销售策略。
4. 平均每客房间利润（Average Revenue per Room，ARPR）。
平均每客房间利润是指酒店每个客房的平均利润。
计算公式为，总客房利润÷总客房出租间数 = 平均每客房间利润。
ARPR可以帮助酒店管理者了解酒店客房的盈利能力，评估酒店的成本控制和运营效率。
5. 平均每客房间成本（Average Cost per Room，ACPR）。
平均每客房间成本是指酒店每个客房的平均成本。
计算公式为，总客房成本÷总客房出租间数 = 平均每客房间成本。
ACPR可以帮助酒店管理者了解酒店客房的成本状况，评估酒店的成本控制和运营效率。
酒店各类指标
酒店行业常用的各类指标1. ARI平均房价指数 Average Rate Index是指房间平均房价在市场上所占比例。
计算公式为：酒店平均房价/ 市场平均房价备注：市场平均房价=所有竞争酒店的房间收入总和2. CTP营业利润贡献 Contribution to Trading Profit 计算公式为：IHG营业利润贡献=IHG管理费+IHG奖励管理费IHG管理费=酒店总收入*合同约定的比率IHG奖励管理费=酒店GOP*合同约定比率3. GOP总经营利润 Gross Operating Profit计算公式：酒店各生产营业部门营业毛利总和（包括Room,F&B and other)-非营业部门总费用（包括A&G,S&M,Engineering and Energy). 各生产营业部门营业毛利=收入-直接成本-营业费用。
4. RevPAR平均每间可卖房间的收入Revenue Per Available Room公式为：RevPAR= Total Room Rev.房间总收入Total Available Room可卖房总数5. RGI收入产生指数Revenue Generation Index公式为：RGI=酒店RevPAR（平均每间可卖房收入）市场的RevPAR（市场每间可卖房收入）市场RevPAR=所有酒店房间收入总和所有酒店的可卖房总数6. GSTS宾客意见调查系统 Guest Satisfaction Tracking SystemGSS= Guest Satisfaction Index. (A key measure within GSTS).A guest overall evaluation of the quality of service received during their stay.GSS宾客满意程度指数（衡量GSTS的一个重要指标）。
是宾客对入住期间所接受的服务的总体评价。
最新酒店客房如何定价
酒店客房如何定价？这里有3大简单易学的技巧酒店客房定价是酒店经营管理的重中之重，看似各类大同小异的价格方案都是酒店经营者苦思冥想、调研讨论后的心血。
要想科学的定价、及时灵活的调控，都有哪些规则及要点呢？提前出价的好处1、获得更长的预订期，抢夺那些提前做好出行计划的团队和个人的选择。
（现在游客旅行优质的计划是会提前约定房间，特别是景区酒店和长线旅游的区域，提前展示价格无疑得到了更多被选择和预订的机会）2、更好的控制销售进度，避免过度依赖临时订单。
3、规避因市场不景气造成的销售风险，因酒店房间过多而临时低价抛售。
如何科学的定价客房定价的基本原理：客房价格一般以供给价格为下限，以需求价格为上限，实际市场成交价格受市场竞争的影响在上/下限间波动，特殊时期市场成交价格可能会低于产品成本价格、客房产品的价值决定供给价格、客人支付能力决定需求价格、市场竞争决定市场成交价格。
客房定价的基本方法：以成本为中心的定价方法（一）建筑成本定价法（千分之一法）又称经验定价法，即以酒店总建造成本除以房间数，再除以1000作为每个房间的平均价格。
公式：房价=饭店建造成本/(1000*房间数)例如：某酒店有800间客房，总投资为18000万人民币，那么每间客房的平均房租=180000000/(1000*800)=225元这种定价方法只考虑了客房的成本因素，而没有考虑会议与餐饮、娱乐等其他各种设施设备投资比例的差异以及供求关系、市场竞争等相关因素，因而缺乏科学性和合理性，只能作为客房定价的参考。
（二）盈亏平衡定价法（保本点定价）在既定的固定成本、变动成本和预计客房销售的条件下，实现销售收入与成本相等时的房间，也就是收支平衡时的客房价格。
侧重于保本经营，是市场不景气时采用的定价方法。
公式：保本点房价=全年固定成本总额/全年销售客房数+单位变动成本例如：某酒店有客房400间，每间客房分摊固定成本为150元，单位变动成本为40元，酒店年平均出租率为70%，那么盈亏平衡点房价=(400*150+400*70%*40)/400*70%+40=254则高于254元的房价方可以盈利。
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饭店的平均入住率和平均房价
薛友正 2008、1、2
现代饭店，特别是旅游饭店具有向多功能发展的趋势，如何使饭店的管理机制正常而有效的运转，前厅部这样一个重要的总枢纽起着至关重要的作用。
其中饭店的入住率和平均房价问题是前厅部，也是整个饭店的一个十分敏感同时又是非常重要的问题。
饭店入住率的高低，房价是否合理，对饭店产品的经营产生着重大影响，所以要求饭店前厅部管理人员必须认真对待和妥善处理好这两个重要问题。
今天我们这堂课就来和大家谈谈饭店的平均入住率和平均房价问题。
一、客房的平均入住率
入住率又叫客房出租率。
一段时期实际出租客房间（天）数占这段时期可出租客房间（天） 百分比。
即本期客房出租率=%100⨯⨯本期天数
饭店可出租客房总数数天本期实际出租客房）（ 例如丽园饭店是拥有300间客房的中档饭店，2007年该饭店出租的客房（天）数为76650间天，那么丽园饭店2007年客房出租率是：
客房出租率=%70%10036530076650=⨯⨯天
间间天 问题1：客房出租率是饭店经营中所追求的主要经济指标，那么是否出租率越高越好呢？ 回答：当然不是。
如果饭店的客房出租率超过设计能力，全年平均高达95%那么客房的设施用具得不到正常的保养和维修，客房的管理也容易出现混乱，客房员工长期得不到休整和培训。
这种经营叫“破坏性经营”。
问题2：全年平均客房出租率最高不能超过85%除了上述原因外还有以下几个方面的因素。
（1） 饭店是一种服务行业，因此与饭店本身有业务往来关系的人士来住很频繁，这样 就需要留少量的免费客房，用来接待相关客人，这既是一种不可缺少的社会交际，也是饭店的一种业务广告。
（2）饭店的经营要求，对客人只能回答“YES ”，而不能回答“NO ”。
所以必须留一定的客房来保证计划以外的客人的需求。
（3）要有一定的客房用来做紧急情况下的调用。
如接待重要会议、一些重要客人来饭店下榻等。
比较理想的客房出租率应该在75%-80%之间，最高不能超过85%（全年平均客房出租率） 但是要灵活机动，全年每个月的出租率根据实际情况，可高可低，例如旅游旺季客房出租率可达90%以上，甚至100%。
而淡季则要相对少一些。
使全年的平均出租率保持在75%-80%这个水平上是最理想的。
二、平均房价
1、“千分之一”法
即取饭店总投资的1/1000作为客房的总价格。
例如某饭店有1000间客房，总投资为18000万人民币，那么1000间客房的总价格应为180000元人民币，每间客房的平均房租则是180元人民币。
注意：使用“千分之一”法定价，需要以下三个前提条件：
（1） 客房的年平均出租率要达到70%；
（2） 其它部门（如餐饮、商品部等）能够提供一定的利润；
（3） 饭店的营业毛利率要达到55%。
如果上述这些都能做到，在扣除其它费用以后，房租的收入可以使饭店每年还本6%。
使用“千分之一”法，饭店管理人员可以迅速作出决策，也可以作为衡量一家饭店收费是否合理的重要参考依据。
但是“千分之一”法把房价和过去的建筑费用联系在一起而不考虑当前饭店的各项费用，如上缴税金、获取饭店的合理利润等。
因此它的可行信大打折扣，一般饭店基本不采用。
2、目标利润法
目标利润法又称郝伯特公式法。
即根据饭店计划的客房出租率，预计的营业费用和需达到的合理的目标利润（即投资收益率）来决定客房的平均价客。
平均房价=预测出租率
天数可供出租总客房数目标利润营业支出客房所需全年营业收入⨯⨯+）（ 例如老华侨陈先生花了100万美元在四川九寨沟建了一座有80个客房的饭店，同时向银行长期贷款400万美元，年利息率14%。
他曾经做了比较精确的预测，平均入住率为73%，与实际营业相符。
而且他要求有20%的投资利润率。
陈先生的营业报表资料如下：（单位：美元）
客房费用：21万 折旧：60万 行政及营业开销：1.35万 餐厅收入：64万 所得税率：18% 市场开销：4.1万
餐厅利润率：15% 其它部门利润：3.85万 能源：7.3万
其它费用:6.32万 产业税与保险:3.2万 营业税率5%
试用“目标利润法”为陈先生计算一下饭店的平均房价。
（1）根据陈先生的报表资料首先求出全年的营业支出.
全年营业支出=贷款利息+客房费用+其它费用+折旧+产业与保险税+行政及营业开销+市场开销+能源=400万×14%+21万+6.32万+60万+3.2万+1.35万+4.1万+7.3万=159.27万
(2)根据报表资料求出客房的目标利润(即投资利润).
投资利润=投资总额×投资利润率=(100万+400万) ×20%=100万
应交所得税金金额=万万万万万95.2110095.121100%
181100=-=-- 税前利润=利润指标+所得税税金=100万+21.95万=121.95万
客房应得利润=税前利润-餐厅利润-其它部门利润=121.95万-(64万×15%)-3.85万 =108.35万
(3)计算客房所需达到的营业收入.
客房所需达到的营业收入金额=全年营业支出+客房目标利润=159.27万+108.5万=267.77万
(4)根据已知条件,套入目标利润法公式.
平均房价=美元6.125%
73365802677700=⨯⨯ (5)考虑营业税时的平均房价.
含营业税的平均房价=美元营业税率不含营业税的平均房价132%
516.1251=-=- 说明：与“千分之一“法相比，目标利润法要合理得多，使用这一方法时饭店是以目标投资利润率这个经济指标作为定价的出发点，预测饭店的经营销售量和费用，算出平均房价，是符合客房定价的前提的，能获取最佳的经济效益。
它的缺点是：餐饮、商品等部门的经济效益低，平均房价过高，缺乏竟争力。
由于目标利润法是从饭店盈利的需要出发的，而没有考虑客人需求这个重要因素。
因此目标利润法只能作为制定房价的出发点，而不应是出租客房的真正价格。
饭店为了适应不同客人的需求，应该同时考虑饭店的类型、地点、客房设施及服务质量，将客房分成不同的等级和不同的价格。
这样才更合量，更完善。
也更符合饭店的发展需求。
三、正确处理饭店平均房价与出租率的关系。
1、建立饭店在市场上的理想形象
2、限制房价
3、慎重使用团体房价限制
4、制定合理的折扣方案。