房地产项目定位与策划分析.pptx

三、房地产项目定位与策划分析
4、定位建议 项目在进行产品组合时，涉及到三个层次的问题需要做出抉择，即：一 是否增加、修改或剔除产品项目，例如一些具体的户型面积区间；一是 否扩展、填充和删除产品线，例如某种特定的户型类型；一是哪些产品 线需要增设、加强、简化或淘汰，例如高层、小高层，别墅、洋房等。 以此来确定最佳的产品组合。
（建安+前期+配套）×3% 按销售收入约2%计 （建安+前期+配套）×3%
三、房地产项目定位与策划分析
市场比较法
【定价思路】
市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格 因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。
通过市场比较法推算现时整体均价，依据组团的价格决定因素确定各细分 组团的现时均价，通过售价还原法推算现时整体租金。预测未来价格影响 因素变动幅度确定价格增长率，结合目标物业上市时间确定各物业上市均 价/租金。
4、房地产项目价格定位与策划
分析方法——项目价格定位体系
整体发展原则 成本加成原则 市场比较原则
比较法、成本法、收益法、 假设开发法、长期趋势法
定价方法的选取
定价原则
现实价格
上市价格
价格影响因素分析
规模、开发时机、营建标 准、机会成本……
三、房地产项目定位与策划分析
成本加成法
【定价思路】
成本加成法的核心是运用物业类型的成本核算，通过对合理利润空间的修 正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。 目前房地产项目的成本主要包括： - 土地成本 - 前期成本 - 建筑安装成本 - 配套成本 - 其他成本（管理成本、销售成本、不可预见成本、财务成本）
12 17.5 21/24
6.5/12.5/20 145 50 10 5 25
60/45
/ / / /
绿化、道路、变配电站、煤表房、上下水 管道、CCTV、红外线报警 按住宅建筑面积计 按地面总建筑面积计 按住宅建筑面积计；煤气21元/平方米、 天然气24.5元/平方米计 挂空式：6.5元/平方米；暗埋式：多层20 元/平方米，高层12.5元/平方米 按地面总建筑面积计 按住宅建筑面积计 按地面总建筑面积计 按住宅建筑面积计 按住宅建筑面积计 按地面总建筑面积计
备注 地上4层 地下1层，地上6-7层 地下1层，地上20-30层，中央空调， 局部幕墙，合资电梯 地下2层或以上，地上25-35层，中 央空调，幕墙/铝板，进口电梯 地下2层，地上40-50层，钢结构， 幕墙/铝板/进口石材
社区高级会所
地上4-5层 地下1层，地上4-5层，无塔楼 地下2-3层，上部4-5层、20-30层办 公塔楼 家乐福、百安居 无星级 无星级 不包括精装修及家具
6-7层住宅 8-12层住宅 18-24层住宅 28-34层住宅 设1层地下车库 设1层地下车库 设1层地下车库 含精装修费用
地上2-3层 半地下室、地上2-3层 地上2-3层 地上2-3层
三、房地产项目定位与策划分析
序号
工程类别
7 办公楼
8 商办楼 9 体育健身俱乐部 10 商业
11 旅游酒店
平均造价（元/平方米） 多层（无地下室） 1300-1600 多层（有地下室） 1700-1800
三个层次问题的抉择应该遵循既有利于促进销售、又有利于增加项目的 总利润这个基本原则。一般来说，拓宽、增加产品线有利于发挥项目的 潜力、开拓新的市场；延长或加深产品线可以适合更多的特殊需要；加 强产品线之间的一致性，可以增强项目的市场地位，发挥和提高项目在 有关专业上的能力。
三、房地产项目定位与策划分析
（1） 大市政配套费
（2） 排水配套费
/ 50-100 20-30
/ / 6 10 / / 1 / / 3
320
15
按总投资的0.05%计 含施工图；按住宅建筑面积计 按扣除地面附属物基底面积计算 按总投资的0.02%计 按总投资的0.04%计 按地面总建筑面积计 按地面总建筑面积计 按建安费的0.1%计 按建安费的0.15%计 按地面总建筑面积计；含竣工测绘
联体别墅 高档装修别墅
950-1050 1350-1450 1550-1650 2000-2100 1700-1800 2050-2150 2750-2850 4300-4600 2900-3100 4600-4900 1250-1450
1350-1550
1050-1250 4100或以上
备注
土地开发动迁费用及土地使用费 按出让金的3%计算
不包括精装修及家具
不包括精装修及家具，超高层
三、房地产项目定位与策划分析
三 前期费用 1 勘查设计费 2 建筑设计费 3 景观设计费 4 设计招投标管理费 5 施工招投标管理费 6 审图及设计咨询费 7 施工监理费 8 质监费 9 施工证费 10 测绘费 11 可行性报告编制费 12 临水临电费 13 竣工图编制 四 配套费用 1 住宅配套费用
用地红线外 含红线外道路、上水、燃气、电话等，
按住宅建筑面积计 按地面总建筑面积计
三、房地产项目定位与策划分析
2
室外附属工程费用
（1） 绿化建设费 （2） 供水管道工程费
（3） 燃气管道工程费
（4） 电话通讯工程费
（5） （6） （7） （8） （9）
3 五 1 2 3 4
电力工程费 小区智能化 环卫工程费 有线电视工程费 道路及附属设施 人防工程建设费 其他费用 管理费用 销售推广费用 不可预见费用 财务费用
三、房地产项目定位与策划分析
序号 一 1 2 二
工程类别 土地费用 土地使用权出让金 土地出让契税 建安费用
1 普通商品房
2 高档商品房 3 酒店式公寓 4 独立式地下车库
5 别墅
平均造价（元/平方米）
/ /
多层 小高层 中高层 高层 多层 小高层 高层 高层 地下一层 地下二层 一般独立别墅
半地下室独立别墅
高层（中低档）
3600-4100
高层（中高档）
5600或以上
超高层（高档）
8600-10100
/
多层一般商场 多层综合商场
综合商业建筑
大卖场 多层旅馆 高层旅馆 国际三星级酒店 国际四星级酒店 国际五星级酒店
5300或以上
2600-2900 4பைடு நூலகம்00-5100
5100或以上
3300或以上 2700-3100 3300-3700 4500-5000 5000-8000 12000或以上