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中电建建筑集团有限公司与北京天岳恒房屋经营管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】北京市第三中级人民法院【审理法院】北京市第三中级人民法院【审结日期】2020.09.29【案件字号】(2020)京03民终9013号【审理程序】二审【审理法官】刘茵李淼田璐【审理法官】刘茵李淼田璐【文书类型】判决书【当事人】中电建建筑集团有限公司;北京天岳恒房屋经营管理有限公司【当事人】中电建建筑集团有限公司北京天岳恒房屋经营管理有限公司【当事人-公司】中电建建筑集团有限公司北京天岳恒房屋经营管理有限公司【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【字号名称】民终字【原告】中电建建筑集团有限公司【被告】北京天岳恒房屋经营管理有限公司【本院观点】根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
房改房作为一种具有特定历史背景的房产，处理该类房产的相关事宜应当参照针对该类房产的相关规范性文件。
根据一审庭审笔录记载，一审法院调取涉案房屋的不动产登记信息后，并向各方宣读登记信息的内容，且询问各方当事人对于调取证据的意见，中电建公司表示认可法院调取的证据，因此一审法院根据调取的不动产登记材料信息认定本案事实并无严重违反程序的情形，本院对中电建公司的该项上诉理由不予采信。
【权责关键词】撤销合同证据不足质证证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判发回重审诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
【本院认为】本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
经济适用住房小区电梯运行维护费指导价标准：单元：元/部?年楼层分类电梯类型运行梯备用梯高峰梯备注15层及以下的楼房轿厢无人值守电梯运行维护费交流调压调速2960929616580以10层为基准层，每增减一层，费用增减1%，总增减不超过5%。
交流调频调压调速284922849633215层及以下的楼房轿厢有人值守电梯运行维护费交流调压调速58347583512966交流调频调压调速5723057231271816-25层的楼房轿厢无人值守电梯运行维护费交流调压调速3966539668814以20层为基准层，每增减一层，费用增减1%，总增减不超过5%。
交流调频调压调速385483855856616-25层的楼房轿厢有人值守电梯运行维护费交流调压调速68492684915220交流调频调压调速6737467371497226层及以上的楼房轿厢无人值守电梯运行维护费交流调压调速4301743129559以30层为基准层，每增减一层，费用增减1%，总增减不超过5%。
交流调频调压调速418994190931126层及以上的楼房轿厢有人值守电梯运行维护费交流调压调速71755717615946交流调频调压调速70638796415697注：(1)电梯运行维护费已含营业税和附加，不能上浮，下浮不限。
(2)电梯运行维护费按住宅建筑面积分摊。
电梯服务标准：(1)主梯6：00—24：00不间断运行，0：00—6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，并在候梯厅公布呼叫电话或房号。
凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客；(2)凡有高峰梯时，在高峰期6点—8点、17点—19点与主梯同时运行；(3)主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；有发生紧急情况时的处置预案；维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。
(4)一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。
北京市电梯日常维护保养收费标准一、为了规范本市电梯日常维护保养市场的价格行为，防止低价恶性竞争和垄断经营,保护消费者和经营者的合法权益,促进我市电梯日常维护保养市场的健康发展，保证电梯的安全运行，特制定本标准；二、本标准为本市电梯日常维护保养收费的基础标准,当电梯业主有特殊服务要求时，在不违反相关法律、法规的原则下，双方应在此标准基础上协商解决；三、本标准适用于乘客电梯、自动扶梯和自动人行道、医梯、载货电梯和杂物梯日常维护保养的收费计算；四、电梯日常维护保养的项目、内容和要求应满足北京市地方标准《电梯日常维护保养规则》DB11/418・2007的规定；五、本标准自公布之日起执行。
附件：收费计算表一、乘客电梯维护保养收费标准（元/台/年）：收费二基本收费X（1+楼层系数+企业系数+速度系数+使用年限系＋使用场所系数＋产地系数—集中度系数）注：1、楼层系数:以10层/10站为准，每增加五层加10％；2、企业系数:以C级企业资质为准，B级增加1%,A级增加2%;3速度系数：以S1m为准，〉1m增加5%,＞2m增加10%,3m以上另议；4、使用年限系数：＞5年增加10%、＞8年增加20%；5、使用场所系数：公建增加20%;6、集中度系数:同一地区超过30台减少5%;7、产地系数：原装进口的增加系数另议。
8、不含驻场人员费用。
、自动扶梯、自动人行道维护保养收费标准（元/台/年）：收费二基本收费X【1+高（长）度系数+企^系数+使用年限系数+产地系数—集中度系数】注：1高度系数：自动扶梯以提升高度4。
5m为准,超过的部分每米加收5%，自动人行道长度以8m为准，每增加lm加收1%,最多加20%;2、企业系数：以C级企业资质为准，B级增加1%,A级增加2%;3、使用年限上5年增加10%,>8年增加20%;4、产地系数：原装进口的增加系数另议；5、集中度系数:同一地区超过30台减少5%。
三、货梯维护保养收费标准（元/台/年）：用年限系数）注：1、楼层系数：以5层/5站为准,每增加五层加10%；2、企业系数：以C级企业资质为准，B级增加1%,A级增加2%;3、载重量系数:以1吨载重量为准，每增加1吨增加5%;4、使用年限系数:>5年增加10%、>8年增加20%.、医梯维护保养的收费按相应层站客梯收费的110%计算五、杂物梯维护保养的收费按相应层站客梯收费的35％计算北京市电梯日常维护保养收费标准编制说明一、适时出台《北京市电梯日常维护保养收费标准（市场指导价）》的必要性长期以来电梯维保市场没有一个相对明晰、统一的收费参照依据，各企业自己的收费定价依据也不一致，致使目前电梯日常维保的收费差距很大。
北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法(试行)【法规类别】行政事业与服务收费管理【发文字号】京价[房]字[2000]163号【发布部门】北京市物价局北京市国土资源和房屋管理局【发布日期】2000.04.01【实施日期】2000.04.01【时效性】失效【效力级别】地方规范性文件【失效依据】本篇法规已被《北京市物业服务收费管理办法(试行)》（发布日期：2005年12月19日实施日期：2006年1月1日）废止北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）（二０００年四月一日京价(房)字[2000]163号）第一条为规范我市经济适用住房小区物业管理服务收费秩序，维护产权人和物业管理企业的合法权益，根据国家和本市的有关规定，制定本办法。
第二条北京市行政区域内经济适用住房小区物业管理服务收费适用本办法。
经济适用住房是指按照京政办发〔１９９８〕５４号文件的规定，由市计划、规划、建设部门批准建设的，按照政府指导价销售的住宅项目。
第三条市、区县物价部门是本市经济适用住房小区物业管理服务收费的主管机关，负责本行政区域内的经济适用住房小区物业管理服务收费的管理和监督。
经济适用住房小区物业管理服务收费项目、收费标准由市物价局会同市国土资源和房屋管理局共同制定。
第四条物业管理企业应与物业管理委员会签订物业管理委托合同，服务标准、收费项目、收费标准、收费办法应在物业管理委托合同中明确规定。
物业管理委员会成立前，物业管理企业应按房屋使用、管理、维修公约中规定的收费标准向产权人收费。
物业管理委托合同及房屋使用、管理、维修公约中的收费项目、收费标准、收费办法应按本办法执行。
第五条经济适用住房小区物业管理服务收费实行政府定价，费用由产权人交纳。
物业管理服务项目包括公共区域的保洁、保安、小区绿地养护、化粪池清掏、房屋及小区共用部位和设施设备的小修、小区的日常管理。
小区绿化率在３０％以下（含３０。
北京市物业服务收费管理办法(试行)和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通告京发改(2005)2662号为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》，经市政府同意，现将《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（以下简称《办法》）和《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》予以发布，自2006年1月1日起施行。
在《办法》实施前应执行《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》的住宅区，在未成立业主大会前，物业服务收费标准从其约定；物业服务收费标准没有约定的，按不高于现行收费标准执行。
物业管理企业购买物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险，或者提供住宅安全防范设施设备、消防设施设备运行维护服务的，可以参照经济适用住房相关服务内容测算费用。
按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人物业服务费用的承担，从其约定。
特此通告。
附件：1、北京市物业服务收费管理办法（试行）2、北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准二00五年十二月十九日附件1：北京市物业服务收费管理办法(试行)第一条为规范本市物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内的物业服务收费管理。
第三条本办法所称物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第四条政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争；促进物业服务收费通过市场竞争形成；禁止价格欺诈。
第五条本市物业服务收费实行市场调节价和政府指导价。
北京市物业服务收费管理办法第一条为规范本市物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》，国务院《物业管理条例》，国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》，制订本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域范围内物业管理企业的物业服务收费管理。
第三条本办法所称物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第四条政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争；促进物业服务收费通过市场竞争形成；禁止价格欺诈。
第五条本市物业服务收费实行市场调节价和政府指导价。
实行市场调节价的物业服务收费标准由物业服务合同、房屋买卖合同的当事人协商确定；实行政府指导价的物业服务收费由市价格主管部门会同市房屋主管部门制定基准价标准及浮动幅度，并定期公布。
第六条符合下列情形之一的物业服务收费实行市场调节价：1、办公、商用及物业管理区域内配套用房等非住宅；2、按照《北京市物业管理招标投标办法》选聘物业管理企业并确定物业服务收费标准的住宅区；3、业主大会或按照《物业管理条例》第十条规定不成立业主大会但共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主，与其选聘的物业管理企业签订物业服务合同的住宅区；4、本办法实施后，在物业服务合同和房屋买卖合同中明确约定了物业服务收费标准的住宅区；5、本办法实施前，经计划、规划、建设、国土房管等政府主管部门批准建设的公寓、别墅等高档住宅区。
实行市场调节价的物业服务收费标准需要调整时，应由业主大会或共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主与物业管理企业协商确定。
第七条经济适用住房小区、执行《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》（京政办发[2000]19号）政策的危改回迁小区，在未成立业主大会前，物业管理企业根据所提供的服务内容和标准，按不高于经济适用住房物业服务收费政府指导价收费标准确定物业服务收费标准。
北京市物业服务收费文件汇编06版目录北京市物业服务收费文件汇编06版目录第一部分物业管理服务收费文件一、物业服务1、北京市发展和改革委员会、北京市建设委员会关于发布北京市物业服务收费管理办法（试行）和北京市经济适用房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通告京发改[2005]2662号2、《北京市物业服务收费管理办法（试行）》、〈北京市经济适用房住房小区物业服务收费政府指导价收费标准〉政策问答3、国家发展和改革委员会、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知发改价格[2003]1864号4、国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务收费明码标价规定》的通知发改价检[2004]1428号5、北京市物价局关于居住小区路灯维护费标准的批复京价（房）字[1997]第341号6、北京市国土资源和房屋管理局、北京市质量技术监督局关于加强北京市住宅电梯报废管理有关问题的通知京国土房管字[2001]617号7、北京市国土资源和房屋管理局关于居住小区电梯管理中有关问题的通知京国土房管物字[2001]1193号8、北京市国土资源和房屋管理局关于电梯收费问题的批复京国土房管物字[2001]1196号9、北京市物价局关于避雷装置安全检测收费转为正式收费标准的函京价（收）字[2003]399号10、北京市国土资源和房屋管理局关于购房人逾期办理入住手续收取物业管理费问题的批复京国土房管物[2003]555号11、北京市国土资源和房屋管理局关于碧兴园小区部分业主交纳物业费用起始日有关问题的批复京国土房管物[2004]258号12、北京市国土资源和房屋管理局关于向全体住户分摊公共照明电费的复函京国土房管物[2004]585号13、北京市发展和改革委员会、北京市财政局关于修订特种设备检测收费管理办法及收费标准（试行）的函京发改[2005]1005号二、专项维修资金1、建设部、财政部关于印发《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的通知建住房[1998]213号2、北京市国土资源和房屋管理局、北京市人民政府住房制度改革办公室、北京市财政局关于印发《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》的通知京国土房管物[2002]561号3、北京市住房资金管理中心关于公有住房售后共用部位共用设施设备维修基金管理有关问题的通知京房资中心分字[1999]278号4、北京市房屋土地管理局、北京市人民政府房改办公室、北京财政局关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知京房地物字[1999]第1088号5、北京市国土资源和房屋管理局关于非异产毗连结构商品住宅共用设施设备维修基金收取标准有关事项的通知京国土房管物字[2000]第69号6、北京市建设委员会关于住宅区内非住宅物业交纳专项维修资金的通知京建物[2004]511号7、关于进一步加强北京市住宅专项维修资金归集管理工作的公告京建物[2005]691号第二部分物业服务相关收费文件一、停车管理1、北京市物价局关于调整我市机动车停车场收费标准的通知京价（收）字[2002]194号2、北京市物价局关于居住小区机动车停放收费有关问题的批复京价（收）字[2002]324号3、北京市物价局关于修订《关于调整我市机动车停车场收费标准的通知》的通知京价（收）字[2002]326号4、北京市物价局关于我市机动车停车场收费标准有关问题的通知京价（收）字[2003]106号5、关于调整我市机动车停放收费处计时单位的通知京发改[2004]495号二、有线电视收费1、关于歌华有线电视网络股份有限公司收取电视网络工程费及节目收看费的通知京价（收）字[2000]43号2、关于有线电视网络有关收费的批复京价（收）字[2001]287号3、关于有线电视收费问题的批复京价（收）字[2002]335号4、关于有线电视收看维护费标准的批复京价（收）字[2003]295号5、国家发展改革委、国家广电总局有线电视基本收视维护费管理暂行办法发改价格[2004]2787号三、水、电、燃气、供暖等收费1、北京市人民政府办公厅关于转发市环卫局等部门制定的北京市征收城市生活垃圾处理费实施办法（试行）的通知京政办发[1999]第68号2、北京市物价局、北京市财政局关于调整委托清运垃圾费及垃圾消纳场管理收费标准的通知京价（收）字[1999]第253号3、北京市物价局关于调整我市民用供热价格和热电厂热力出厂价格的通知京价（商）字[2001]372号4、关于调整我市燃气价格的通知京价（商）字[2003]141号5、关于调整水价的通知京发改[2004]1517号6、关于转发国家发展改革委调整北京市居民生活用电价格文件的通知京发改[2004]2369号7、国家发展改革委关于调整北京市居民生活用电价格的通知发改价格[2004]2402号四、其它收费1、印发《中介服务收费管理办法》的通知计价格[1999]2255号2、关于房地产中介服务收费的通知京价（房）字[1997]第398号3、北京市物价局、北京市国有资产管理局关于国有资产评估中房地产价格收费问题的通知京价（房）字[1997]第419号4、北京市物价局关于建设项目共用电力设施代维护费标准的批复京价（房）字[1999]第427号5、关于北京市公房租金计算方法等问题的通知京房改办字[2000]第132号6、北京市国土资源和房屋管理局、北京市人民政府房改办公室、北京市财政局、北京市民政局、北京市物价局关于调整北京市城镇私人出租住房标准租金的通知京国土房屋房字[2000]第107号7、关于北京市城镇私人出租住房有关标准租金计算问题的通知京国土房屋房字[2000]第243号8、北京市物价局、北京市财政局关于制定我市防空地下室易地建设费标准的函京价（房）字[2001]422号9、北京市发展计划委员会关于印发《北京市征收城市基础设施建设费暂行办法》的通知京计投资字[2002]1792号10、北京市国土资源和房屋管理局关于调整琉璃厂文化街商业用房租金标准的批复京国土房管物[2003]14号11、北京市人民政府住房制度改革办公室北京市人事局北京市财政局北京市老干部局北京市监察局北京市住房资金管理中心关于北京市行政机关和与财政有经费缴拨关系事业单位住房补贴发放中有关问题的补充通知京房改办字[2004]第258号第三部分相关法规文件1、中华人民共和国保险法1995年6月30日第八届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过，根据2002年10月28日第九届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议《关于修改〈中华人民共和国保险法〉的决定》修正2、中华人民共和国人防法中华人民共和国主席令[1996]第78号3、中华人民共和国价格法中华人民共和国主席令[1997]第92号4、中华人民共和国合同法中华人民共和国主席令[1999]第15号5、物业管理条例中华人民共和国国务院令[2003]第379号6、建设部关于修改《城市地下空间开发利用管理规定》建设部令[2001]第108号7、国家发改委价格违法行为行政处罚规定1999年7月10日国务院批准，1999年8月1日国家发展计划委员会发布8、住宅室内装饰装修管理办法建设部令[2002]第110号9、北京市人民政府办公厅《关于加快经济适用住房建设的若干规定（试行）》京政办发[1998]第54号10、北京市房屋土地管理局关于在全市范围内试行《房屋及其设备小修服务标准》的通知京房地修字[1998]第799号11、北京市人民政府办公厅关于印发北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）的通知京政办发[2000]19号12、北京市商品住宅销售价格构成管理办法北京市人民政府令[2001]第73号13、北京市物价局关于贯彻北京市人民政府第73号令《北京市商品住宅销售价格构成管理办法》有关问题的通知京价房字[2001]149号14、北京市人民政府批转市计委关于加强基础设施专项建设资金审批管理意见的通知京政发[2001]25号15、北京市物价局、北京市建设委员会转发国家计委建设部关于印发《经济适用住房价格管理办法》文件的通知京价房字[2002]477号16、北京市住宅区及住宅安全防范设施建设和使用管理办法北京市人民政府令[2003]第132号17、北京市城市房地产转让管理办法北京市人民政府令[2003]第135号18、北京市物业管理招标投标办法京国土房管物[2003]848号19、北京市国土资源和房屋管理局关于修订《北京市居住小区物业管理服务标准》的通知京国土房管物[2003]950号20、北京市消防安全责任监督管理办法北京市人民政府令[2004]第143号21、北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法北京市人民政府令[2004]第152号22、北京市建设委员会关于实施《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》有关问题的通知京建租[2005]792号品味人生1、不管鸟的翅膀多么完美，如果不凭借空气，鸟就永远飞不到高空。
北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法第一条根据《国家计委、建设部关于印发<城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法>的通知》（计价费[1996]266号）和《北京市居住小区物业管理办法》（北京市人民政府令1995年第21号），特制定本暂行办法。
第二条本暂行办法适用于北京市行政区域内经工商行政管理机关登记注册，市房屋土地管理局资质审查合格的物业管理单位对普通居住小区提供社会化、专业化服务的收费管理。
物业管理服务收费是指物业管理单位在接受物业产权人、使用人委托，对其居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展的日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。
第三条市、区县物价局是本市居住小区物业管理服务收费的主管机关，负责本行政区域内的居住小区物业管理服务收费的管理和监督。
第四条北京市普通居住小区物业管理服务收费标准由市物价局会同市房屋土地管理局制定；并将根据物业管理费用的变化知时进行调整。
各物业管理单位应按规定的标准执行。
凡属为物业产权人、使用人个别需要提供的特约服务收费项目，其收费标准，由物业管理单位与小区物业管理委员会或产权人代表、使用人代表协商，报市物价局和所在地物价部门备案。
第五条《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》中的“产权人”指小区内拥有房屋产权的单位和个人。
按房改规定出售公有住宅楼房的单位和购买安居楼房的职工所在单位，应近按有关规定负担产权人交费项目。
物业管理单位受委托收取房屋租金的，应将怕收房屋租金抵减物业管理服务收费标准中产权人交纳的费用，不得重复收费。
普通住宅（甲类、乙类和一般住宅）与高档住宅的界定，按首都规划建设委员会办公室的有关规定执行。
第六条一栋楼属多家产权的，产权人应每年交付中修费；属一家产权的，产权人可每年交付中修费，也可在发生时按修缮定额结算。
产权人委托物业管理单位大修项目的，物业管理单位应每年收取大修费，大修费中更新改造费和一般大修费各占50%；产权人未委托而发生大修项目时可按修缮定额结算。
北京市物业服务收费管理办法(试行)和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通告京发改(2005)2662号为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》，经市政府同意，现将《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（以下简称《办法》）和《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》予以发布，自2006年1月1日起施行。
在《办法》实施前应执行《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》的住宅区，在未成立业主大会前，物业服务收费标准从其约定；物业服务收费标准没有约定的，按不高于现行收费标准执行。
物业管理企业购买物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险，或者提供住宅安全防范设施设备、消防设施设备运行维护服务的，可以参照经济适用住房相关服务内容测算费用。
按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人物业服务费用的承担，从其约定。
特此通告。
附件：1、北京市物业服务收费管理办法（试行）2、北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准二OO五年十二月十九日附件1：北京市物业服务收费管理办法(试行)第一条为规范本市物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内的物业服务收费管理。
第三条本办法所称物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第四条政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争；促进物业服务收费通过市场竞争形成；禁止价格欺诈。
第五条本市物业服务收费实行市场调节价和政府指导价。
实行市场调节价的物业服务收费，收费标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
实行政府指导价的物业服务收费由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定基准价标准及浮动幅度，两年公布一次。
第六条经济适用住房小区、危改回迁小区，在未成立业主大会前，物业服务收费实行政府指导价，执行经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准。
经济适用住房小区是指按照《北京市人民政府办公厅印发关于加快经济适用住房建设的若干规定（试行）的通知》（京政办发[1998]54号）文件的规定，由市发展改革、规划、建设部门批准建设的，按照政府指导价销售的经济适用住房小区。
危改回迁小区是指执行《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》（京政办发[2000]19号）政策的危改回迁小区。
第七条实行市场调节价的物业服务收费标准需要调整时，应由业主大会或共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主与物业管理企业协商确定。
第八条物业服务费用由业主交纳。
政府另有规定的除外。
第九条实行市场调节价的物业服务收费，可以采取包干制或者酬金制方式，具体方式由业主大会与物业管理企业协商确定；业主大会成立前，由开发建设单位、物业管理企业与业主在房屋买卖合同或前期物业服务合同中约定。
第十条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（三）物业管理区域清洁卫生费用；（四）物业管理区域绿化养护费用；（五）物业管理区域秩序维护费用；（六）办公费用；（七）物业管理企业固定资产折旧；（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（九）经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十一条实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
第十二条物业服务收费采取酬金制方式的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
第十三条执行物业服务收费政府指导价的住宅区，电梯、水泵运行维护费可依据其实际支出，按建筑面积或户合理分摊，具体办法由业主与物业管理企业协商确定。
协商达成一致之前，电梯、水泵运行维护费执行政府指导价。
第十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。
所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第十五条业主按照房屋买卖合同约定的交付期开始交纳物业服务费。
纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
第十六条物业管理企业可按月、按季或按年度计收物业服务费用，但不得一次性预收一年以上（不含一年）的物业服务费用。
第十七条业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。
业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
第十八条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第十九条物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
第二十条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第二十一条物业服务收费实行明码标价。
物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准进行公示。
第二十二条市、区县价格主管部门和房地产行政主管部门依法负责监督管理物业收费和物业服务行为。
第二十三条本办法由市发展和改革委员会、市建设委员会按各自职责负责解释。
第二十四条本办法自2006年1月1日起执行。
《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字[1997]第196号）、《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》（京价（房）字[2000]163号）、《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字[1998]第394号）、《关于调整委托管理住宅电梯高压水泵收费标准的通知》（京价（房）字[1996]第274号）同时废止。
附件2：北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准一、经济适用住房小区物业服务收费基准价标准：0.55元/建筑平方米.月服务内容服务范围服务标准综合管理小区规划红线范围内，涉及公共财产和公共事务的管理。
（1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；（2）每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；（3）白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；（4）协助召开业主大会并配合其运作；（5）管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料基本齐全；（6）与业主签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准；（7）全体员工统一佩带有相片胸卡，持证上岗；（8）每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见户数不低于总户数60％；（9）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行；（10）投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险（0.04元/建筑平方米.月)。
物业共用部位、共用设施设备日常运行维护按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备。
（1）楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；（2）保证护栏、围墙、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损；（4）单元楼外园区道路照明能源费用。
绿化养护小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地。
按市园林局规定的三级养护标准养护。
清洁卫生小区规划红线以内，业主户门以外。
（1）设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾箱、桶及垃圾进行管理；（2）每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内基本无废弃杂物；（3）按规定进行消毒、灭鼠等活动；（4）在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫；（5）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。
秩序维护小区规划红线以内，业主户门以外。
（1）相对封闭：做到小区主要出入口全天有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理，保持车辆行驶通畅；（3）发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。
注：1.以上收费标准已含物业管理企业的营业税及附加，不能上浮，下浮不限。
2.单元楼内公共部位照明能源费按户分摊；单元楼外园区景观照明（例如草坪灯、小品效果灯、楼宇外轮廓照明和园区水系等）能源费由物业管理企业与业主协商后合理收取。
3.未成立业主大会的住宅区，住宅改变使用性质用于从事经营活动场所的，物业管理企业可以按不高于该小区住宅物业服务收费标准5倍确定物业服务收费标准。
二、经济适用住房小区电梯运行维护费指导价标准单位:元/部.年楼层分类电梯类型运行梯备用梯高峰梯备注交流调压调速29609 2961 6580 15层及以下的楼房轿厢无人值守电梯运行维护费交流调频调压调速28492 2849 6332交流调压调速58347 5835 12966 15层及以下的楼房轿厢有人值守电梯运行维护费交流调频调压调速57230 5723 12718 以10层为基准层，每增减一层，费用增减1%，总增减不超过5%。
