房地产企业全程财税处理与筹划培训课件(

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房地产企业的纳税筹划与财务运作(111页){修}PPT文档113页

11、越是没有本领的就越加自命不凡。——邓拓 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。——爱尔兰 13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。——老子 14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。——歌德 15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。——迈克尔·F·斯特利

房地产企业的纳税筹划与财务运作(111 页){修}
61、辍学如磨刀之石，不见其损，日有所亏。 62、奇文共欣赞，疑义相与析。
63、暧暧远人村，依依墟里烟，狗吠深巷中，鸡鸣桑树颠。 64、一生复能几，倏如流电惊。 65、少无适俗韵，性本爱丘山。
谢谢

房地产企业税收培训教育的演示课件-精选.ppt

国土资发[2006]114号.doc
国土资发[2006]114号规定，申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果，先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》；也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》。
房地产企业税收培训
契税
精品
契税
一、征税范围二、计税基础
精品
契税
一、征税范围何为“契”？古文字的“契”字，原字为“栔”，右边是一把刀形，左边的一竖三横表示是用刀在一块小木条上刻下的三个记号。它形象地反映了上古时代结绳记事之外的另一种主要记事方法———契刻记事。后来“木”误写成“大”，就成了今天的 “契”字。契的本义为刻，引申为指符契，又引申为指契约、文卷。
精品
公司成本.xls
契税
公司余额表1.xls
2013科目余额表2.xls
精品
契税
基础设施配套费配套费.xls QQ图片20141013151149.jpg QQ图片20141013151133.jpg
精品
契税
/portal/bsfu/zx/1375044563275639.htm
精品
契税
城市基础设施配套费：福建省城市基础设施配套费管理办法.doc
/fjwjj/zwxxgk/zwgkznjml/jgsfgl/fd cjggl/webinfo/2003/10/1206687525398882.htm 厦门城市基础设施配套管理办法.doc QQ图片20141013151133.jpg

房地产全程纳税筹划详细PPT

房地产企业开发项目全程税收风险防范及纳税筹划第一节公司设立与征地环节一．设立房地产公司1、工商管理部门对抽逃出资的处罚《公司登记管理条例》第71条：公司的发起人、股东在公司成立后，抽逃出资的，由公司登记机关责令改正，处以所抽逃出资金额5%以上15%以下的罚款。

构成犯罪的，依法追究刑事责任。

2、开发资质管理新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案：（1）营业执照复印件；（2）企业章程；（3）验资证明；（4）企业法定代表人的身份证明；（5）专业技术人员的资格证书和劳动合同；（6）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。

房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。

《暂定资质证书》有效期1年，房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长有效期，但延长期限不得超过2年。

但自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，有效期不得延长。

3、股东借款——税法界定为分利财税[2008]83号：符合以下情形的房屋或其他财产，不论所有权人是否将财产无偿或有偿交付企业使用，其实质均为企业对个人进行了实物性质的分配，应依法计征个人所得税。

（1）企业出资购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员的；（2）企业投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员向企业借款用于购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者、投资者家庭成员或企业其他人员，且借款年度终了后未归还借款的。

4、注册子公司、分公司？法人投资/自然人投资？跨地区的项目公司如何注册？（1）子公司、分公司税收管辖权（2）跨地区项目的税收管辖权（3）税后分配利润，法人股东与自然人股东税收待遇的差异5、出资方式的涉税问题：（1）货币——印花税（2）货物——增值税、印花税（3）无形资产——印花税（4）不动产/土地——契税、土地增值税、企业所得税、印花税（5）股权或债权6、个人股权转让——公司法、公司登记管理条例、税法（工商局与税务局的协调）国税函[2009]285号：股权交易各方在签订股权转让协议并完成股权转让交易以后至企业变更股权登记之前，负有纳税义务或代扣代缴义务的转让方或受让方，应到主管税务机关办理纳税（扣缴）申报，并持税务机关开具的股权转让所得缴纳个人所得税完税凭证或免税、不征税证明，到工商行政管理部门办理股权变更登记手续。

房地产企业财税培训课件

三、报送资料
（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
四、收入确定
（一）一般规定转让房地产的全部价款及有关的经济收益。（二）特殊规定 1、土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，
（五）计税成本分配计算
1、分配方法（1）占地面积法。（2）建筑面积法。（3）直接成本法。（4）预算造价法。 2、具体计算
三、需注意的问题
（一）业务招待费、广告费及业务宣传费（二）利息完工前后处理（三）完工后发生的维修费、采暖费（四）企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
（二）计税成本核算程序
1、对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。
（二）计税成本核算程序
2、对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象
（一）主动清算
符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3、直接转让土地使用权的。
一、清算条件
（二）被动清算符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4、省税务机关规定的其他情况。

房地产企业税收培训课件

企业所得税的计算方法与申报流程
1
常见计算方法
概述常用的企业所得税计算方法和税率。
2
申报流程
说明企业所得税申报的程序和要求。
3
税务风险管理
分享如何合规遵循税收法规，降低税务风险。
合理利用税收优惠政策
1 了解税收优惠政策
介绍不同类型企业可以享受的税收优惠政策。
2 优化企业结构
分享如何通过合理调整企业结构最大化利用税收优惠政策。
3 案例分析
分析实际情况下如何灵活运用税收优惠政策的案例。
税务检查与应对措施
检查程序
解释税务检查的程序和注意事项。
应对策略
分享如何准备和应对税务检查，降低风险。
合规建议
提供遵守税收法规的建议和行为规范。
税收政策变化及其影响
政策预测
影响分析
应对措施
分析当前和未来的税收政策走向。
评估税收政策变化对企业的影响。
提出应对税收政策变化的经验和建议。
税务实务操作技巧培训
1
电子申报
2
演示如何使用电子申报系统，提高办税
效率。
3
会计报税
介绍财务报表和税务申报的关联性。
问题解答
回答常见税务问题，并分享实用的操作技巧。
房地产企业税收培训ppt 课件
本课件旨在帮助房地产企业了解税收知识，优化税务筹划，防范风险，并提供实务案例分析和操作技巧培训，以应对新时代的税务管理与改革。
税收基础知识
1 税种分类
介绍各类税种的定义及税收特点。
2 纳税义务
解释企业在税收方面的主要义务和责任。
3 税收政策
概述国家税收政策的基本原则和发展方向。

房地产税务培训课件ppt

REPO收范围
房产税的征收范围包括城市、县城、建制镇和工矿区的经营性房屋，不包括农村房屋。
税率
根据房屋用途和所在地不同，税率有所差异，一般在0.8%至1.2%之间。
土地使用税的征收范围和税率
征收范围
土地使用税的征收范围包括城市、县城、建制镇和工矿区的土地，不包括农村土地。
房产税
土地使用税
对房屋所有人征收的一种税，根据房屋的评估价值和一定税率计算，征收对象为城市、县城、建制镇和工矿区的房屋。
对土地使用者征收的一种税，根据土地的面积和一定税率计算，征收对象为城市、县城、建制镇和工矿区的土地。
土地增值税
企业所得税
对土地使用权转让所得征收的一种税，根据土地使用权转让增值额和一定税率计算，征收对象为土地使用权转让行为。
01
02
03
契税
根据房屋面积、成交价格等因素确定契税的税率和计税根据。
个人所得税
卖方出售自有住房后需缴纳个人所得税，税率为交易价格的1%或核定征收。
土地增值税
对土地使用权转让增值部分征收土地增值税，税率根据增值额的不同而有所差异。
房地产转让的税务处理
转让收入
确认房地产转让收入，按照合同约定价格或评估价格确定。
详细描述
该公司重视税务信息化建设，通过建立完善的税务信息系统，提高了税务管理的效率和准确性，减少了人为错误和舞弊风险。
某个人房产交易的税务处理案例
总结词
个人所得税筹划
详细描述
在个人房产交易中，通过公道安排交易时机和方式，可以降低个人所得税负担。例如，利用好“满五唯一”等税收优惠政策，公道计划出售房产所得资金的用途等。
了解税务风险来源

房地产企业汇算清缴税收筹划财务管理培训讲义PPT模板

（二）2015年税收检查与往年税务检查的异同 1.重点税源企业仍然会被列入重点检查对象。 2.稽查重点行业：资本交易、房地产、建筑业、交通运输业、农产品加工行业、金融业、电子产品的出口骗税、高收入者个人所得税等应该还是会继续列入重点检查范围。 3.虚开发票问题（包括虚开普通发票、增值税专用发票），也是继续作为检查的重点。但具体的指令性检查项目和指导性检查项目，则要等到2008年全国税务稽查工作会议以后，总局才会下发文件进行专门布臵，届时才能确定。
非法的帐外经营或个人占用；有无调增或调减应收账款数额，多提或少提坏账准备金的问题。另外，对异常的往来单位、金额、以及账龄比较长的情况更要逐笔查清和核对。（2）涉税争议所在——一般是围绕是否及时结转年度收益问题。（3）政策规定 •关于印发<企业所得税汇算清缴纳税申报鉴证业务准则（试行）>的通知‣（国税发【2007】10号，现行有效）第二条第(八)项“税收上应确认的其他收入的审核”的第2目“审核企业因债权人原因确实无法支付的应付款项、应付未付的三年以上应付账款及已在成本费用中列支的其他应付款确认收入。” 对比:•企业资产损失所得税税前扣除管理办法‣ （国家税务总局公告房地产培训年第25号）第二十三
装出口退（免）税的出口企业)。房地产年：（1）接受成品油增值税专用发票的企业；（2）资本交易项目；（3）办理电子、服装、家具类产品出口退（免）税的企业及承接出口货物业务的货代公司。 B.税收专项检查指导性检查项目: 12年：（1）营利性医疗及教育培训机构；（2）年所得额12万元以上个人所得税自行申报纳税情况；（3）各地根据本地实际情况开展的其他项目。房地产培训年：（1）房地产业、建筑安装业；（2）高收入者个人所得税检查,尤其是各类明星从事广告演出取得收入未依法缴纳个人所得税的检查；（3）金融行业非居民企业；（4）各地根据本地实际情况开展的其他项目。

房地产企业税收筹PPT课件

（2）总机构设在高税区，分支机构设在低税区，应选择
“母子公司”的组合形式，避免将低税区的利润汇总到
高税区缴纳。
.
9
亏损与盈利情况的存在，企业如何选择？
（1）总机构盈利，分支机构亏损，选择总分公司，可以将分支机构的亏损弥补总机构的盈利。
（2）总机构亏损，分支机构盈利，选择母子公司；（3）总机构盈利，分支机构有盈有亏，可与其中亏损的组
合伙公司于有限公司相比最大的优势在于不需要缴纳企业所得税，而只需承担个人所得税就可以了。有限公司除了要缴纳企业所得税外，在分配利润的时候还可能要缴纳个人所得税。
.
5
案例：假设应纳税所得额为1000万元，
有限公司（非上市）：企业所得税=1000×25%=250（万元）个人所得税=（1000-250）×20%=150（万元）总体税负=250+150=400（万元）
.
11
筹划：如果项目所在地所得税税率低于母公司所在地税率，成立项目公司，如果两地税率相同或者项目所在地所得税税率高于母公司所在地税率，成立公司项目部税收上更为有利。
成立公司项目部在审批上比较困难，各地由于税源问题，更希望其成立项目公司。
.
12
5、内资公司和外资公司的选择
外资公司以前的好处主要在于免征城建税和教育费附加（2010.12.01取消）。当然对于房地产企业还需综合考虑土地增值税和企业所得税的扣除问题，需经过测算才能够判定是内资好还是外资好。
.
16
1、项目可行性研究等前期费用的筹划
在房地产拿地之前，需要到各地考察，并进行市场调研和可行性研究等工作。一般企业的这些工作都是由内部员工进行，土地增值税税前抵扣额较低，且计入期间费用。

房地产税务培训PPT

财务风险
评估税务筹划方案对企业财务指标的影响，确保方案的经济
可行性。
信誉风险
维护企业良好纳税形象，避免因税务问题对信誉造成不良影
响。
税务风险应对措施
建立风险预警机制
及时监测和预警潜在的税务风险，采取应对措施。
加强内部培训
提高员工税务意识和合规意识，规范业务操作。
定期自查与审计
定期开展税务自查和内部审计，及时发现和纠正不合规行为。
企业所得税优惠政策
符合条件的纳税人可以享受企业所得税的减免政策，如小型微利企业等。
04 房地产持有税务处理
房产税
房产税概述
房产税是对房屋所有人征收的一种税，其目的是为了调节收入分
配和增加地方财政收入。
房产税计算方式
房产税的计算方式是根据房屋的评估价值或租金收入的一定比例来征收的，具体比例根据不同地区和政策而有所不同。
02 房地产税务基础知识
房地产税制概述
01
02
03
房地产税制定义
房地产税制是指对房地产征收的各种税费的总称，旨在调节房地产市场和增加政府财政收入。
房地产税制分类
根据征收对象和方式的不同，房地产税制可以分为土地使用税、房产税、契税等。
房地产税制特点
房地产税制具有覆盖面广、征收标准灵活、税收负担较重等特点。
本次培训面向房地产企业管理人员、财务人员、税务人员以及相关从业人员，要求参训人员具备一定的房地产基础知识，以便更好地理解和掌握相关税务知识。
培训对象与要求
培训对象
房地产企业管理人员、财务人员、税务人员以及相关从业人员。
培训要求
参训人员需具备一定的房地产基础知识，以便更好地理解和掌握相关税务知识。同时，参训人员需按时参加培训，遵守培训纪律，积极参与互动和讨论，确保培训效果。

《房地产税务培训》课件

《房地产税务培训》 ppt课件
xx年xx月xx日
• 房地产税务基础知识 • 房地产各环节的税务处理 • 房地产税务筹划与风险管理 • 房地产税务政策法规与案例分析 • 房地产企业税务合规与审计 • 房地产税务信息化与智能化管理
目录
01
房地产税务基础知识
房地产税务概念
01
02
03
房地产税务定义
房地产税务是指与房地产相关的税收及其征收管理的总称。
02
房地产各环节的税务处理
土地获取环节的税务处理
土地使用权出让金
土地增值税
土地使用权出让金是土地获取环节的主要税务，根据土地用途和年限确定。
在土地使用权出让过程中，受让方需要缴纳土地增值税，税率为土地增值额的30%60%。
企业所得税
印花税
企业所得税是土地使用权出让过程中受让方需要缴纳的税种，税率为企业利润的 25%。
税务智能化管理的应用
如智能报税、智能风险预警、智能决策支持等，可以提高税务管理的效率和准确性，降低税务风险。
企业如何推进税务信息化与智能化管理
制定信息化与智能化管理战略
企业应明确税务信息化与智能化管理的战略目标，制定相应的实施计划和方案。
加强技术研发和应用
企业应积极探索和应用新的技术手段，提高税务信息化与智能化管理的水平。
税务风险应对与控制
税务风险应对措施
建立完善的税务管理制度、加强内部控制、及时掌握税收政策变化等。
税务风险控制手段
合理避税、及时缴税、积极应对税收争议等。
04
房地产税务政策法规与案例分析
当前房地产税务政策法规概述
当前房地产税务政策法规
介绍当前适用的房地产税务政策法规，包括但不限于土地增值税、房产税、契税等。

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房地产企业全程财税处理与筹划
房地产企业运营循环图
流动负债固定权益
债权人股东
销售收入
销售成本
销
运营费用
售
利润
客户
税务局
现金
建设施工
人力资源
取得土地
政府或其他企业
建筑存
房地产项目开发流程
可行性分析
建设工程施工许可证招标评标定标
总包或分包
前期洽谈
土地获取阶段财税处理与筹划
一、购买土地模式
3、购买土地模式涉税风险（2）转让方土地增值税加计扣除风险案例我公司从政府取得一块生地，由于特殊原因未进行任何开发即转让给另一家公司，请问在计算土地增值税扣除项目时能否进行加计扣除？
案例我公司从一家房地产企业转让取得一个开发项目，主体已接近完工，由于资金出现问题，我公司在未继续施工建设的情况下就将该项目再次转让，请问土地增值税清算能否计算加计扣除？
房地产企业全程运营五大阶段
公
获
施
预
项
司
取
工
收
目
设
土
建
销
清
立
地
设
售
算
阶
阶
阶
阶
阶
段
段
段
段
段
土地获取阶段财税处理与筹划
土地获取阶段财税处理与筹划
不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点：一是主体问题，也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平台；二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。
土地获取阶段财税处理与筹划
一、购买土地模式
3、购买土地模式涉税风险营业税差额征税风险
土地增值税加计扣除风险契税征税风险
土地使用税征税风险拆迁补偿涉税风险
土地获取阶段财税处理与筹划
一、购买土地模式
3、购买土地模式涉税风险（1）营业税差额征税风险《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）文件规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。风险之一：什么样的土地允许差额征收风险之二：在建工程转让能否享受差额征收？风险之三：上一环节未征税是否能够差额征收？风险之四：投资取得的房产再转让是否可以差额征税？风险之五：营业税差额征收的扣除项目问题
建设工程规划许可证
施工管理
立项审批
房地产开发项目手册
建设用地规划许可证
国有土地使用证
项目竣工验收
项目预售与销售
施工监理
办理业主产权证
物业导入
房地产企业全程运营特点
经营体系的独特性房地产项目运营完全不同于普通生产和流通性企业，从取得土地、设计规划、工程建设、营销策划、产权分割形成了一个独特的运营链条，这个运营链条的显著特点是各个环节不可逆转。这种独特性也决定了房地产企业财务体系和税务体系必须吻合运营体系的所有特点。税务体系的独特性房地产企业涉及的税种繁杂，核心税种为营业税、所得税和土地增值税。房地产独有的运营模式决定了房地产企业所得税及流转税体系的独特征管模式，正是这种独特征管模式给房地产企业带来巨大风险。而土地增值税成为房地产企业的核心税种，成为决定房地产企业税负高低的关键点。经营收入的透明性房地产企业处于严格监管之中，公开审批的规划，严格的合同签署监管都使得房地产企业收入基本透明。而这也使得房地产企业财税管理更加复杂和困难。
土地获取阶段财税处理与筹划
一、购买土地模式
3、购买土地模式涉税风险（6）拆迁补偿涉税风险
案例国有企业甲经营不善，面临改制，拿出企业的一块土地（划拨性质）寻求合作。房地产企业乙同甲签署土地转让协议，愿意向甲企业支付2000万元，用于甲企业改制和职工安置，以换取这块土地。由于是划拨用地，实际操作中先由政府收回划拨用地，再通过招拍挂流程出让给房地产企业乙，由乙缴纳出让金。那么，房地产企业支付给国有企业甲的2000万元究竟是土地转让款还是补偿安置费？甲企业是否需要开具发票？营业税、土地增值税、所得税、个人所得税
土地获取阶段财税处理与筹划
一、购买土地模式
3、购买土地模式涉税风险（5）拆迁补偿涉税风险
案例房地产企业甲从工业企业乙通过转让取得一块工业用地，由于乙企业土地同土地上的厂房、办公楼不可分割，双方直接签署了不动产转让协议，甲企业支付6000万元（评估报告中土地4000万元，地面建筑物2000万元），取得乙企业厂房、办公楼连同工业用地30亩。土地过户后，甲企业进行了土地用途变更，将工业用地变为住宅用地，并将土地上的厂房、办公楼拆除。请问：厂房和办公楼部分的2000万元能否进入土地成本？
购买土地收购土地持有方
城中村改造 BT模式
合作开发买卖楼花
代建土地置换
土地获取阶段财税处理与筹划
一、购买土地模式 1、国家土地使用权出让（土地交易一级市场）（1）招标、拍卖、挂牌三种方式。（2）房地产企业需缴纳土地出让金、契税、印花税（3）会计处理：（4）凭证后附：国有土地使用权出让协议、出让金缴纳收据、付款凭证、契税缴纳依据、印花税缴纳依据等。 2、企业之间土地使用权转让（土地交易二级市场）（1）转让特殊要求（2）双方涉及税费（3）会计处理：（4）凭证后附
土地获取阶段财税处理与筹划
一、购买土地模式
3、购买土地模式涉税风险（4）土地使用税征收风险案例我公司2010年从另一家企业取得国有土地一块，转让协议为2010年5月8日签署，但7月25日才实际拿到地，最终8月12日才取得新的土地证，我们认为应该按照取得土地证时间作为土地使用税缴纳起点，是否可以？企业征用耕地如何缴纳土地使用税？
土地获取阶段财税处理与筹划
一、购买土地模式
3、购买土地模式涉税风险（3）契税征收风险案例甲房地产公司从乙公司通过转让取得工业用地50亩，签署土地使用权转让协议一份和补偿协议一份，约定土地转让价格为5000万，补偿协议为2000万，请问甲公司缴纳契税的计税价格为5000万还是 7000万？案例后来，甲房地产公司又将该土地用途从工业变更为住宅用地，补缴出让金5000万元，是否还需要再次补缴契税？案例甲房地产企业根据当地政府相关规定缴纳了每个平方建筑面积150 元的市政配套费，税务机关要求就配套费部分补充缴纳契税，请问是否合理？