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老年公寓项目建议书撰写单位：郑州经略智成企业治理咨询。
编撰时刻：2019年5月7日。
目录XXX老年公寓项目建议书........................................ 错误!未定义书签。
第一章项目背景.......................................................................... 四一、我国老年住宅的市场需求庞大......................................... 四二、中国老年公寓的特点 ........................................................ 五三、成都市老年公寓的市场分析 ............................................ 六四、成都市老年公寓市场目前存在的问题............................. 八第二章 XXX市成为“成都养老基地”的可行性 ........................ 九一、XXX市分析 ........................................................................ 九二、区域的SWOT分析.............................................................. 十第三章市场定位.................................................................... 十一一、项目定位........................................................................ 十一二、客户定位........................................................................ 十一三、建设规模和建设内容 .................................................... 十三第四章投资和收入估算 .................................................... 十六一、投资估算........................................................................ 十六二、收入估算........................................................................ 十八第五章社会效益分析.............................................................. 十九一、对国家产业的促进 ........................................................ 十九二、对区域经济的利好 ........................................................ 十九三、项目的实施对当地老龄社会福利事业的阻碍 ............. 十九四、对区域经济的阻碍.............................................................. 十九五、项目与所在地互适性分析 .................................................. 二十附：国内老年公寓案例借鉴 .................................................. 二十一1、北京东方太阳城................................................................ 二十一2、绿地21城孝贤坊.............................................................. 二十八3、亲和源老年公寓................................................................ 三十二4、江南太阳城 ....................................................................... 三十九国际市场中的老年公寓........................................................ 四十三1、亚洲国家的老年住宅...................................................... 四十三2、欧美国家的老年住宅...................................................... 四十九第一章项目背景21世纪的中国，将是一个不可逆转的老龄社会。
养老院项目计划书建设老年养老院项目计划书摘要老年养老院的建设对社会的负担是十分重要的，贯彻养老行业政策，满足老年人的特殊需求，构筑集文化活动、康复、休闲等多项服务于一体的老年服务新家园，建设老年养老院并建立相应的规章制度，从而确保老年人的住所，并提供良好的生活质量。
本项目计划详细介绍了老年养老院建设计划的详细内容，以供老人们更好地享受养老服务。
一、建设战略规划1、建立老年养老院具有人性化特点的形象。
本项目的总体定位是“安全环境、精致服务、专业实力”。
通过创新建造，结合现代化设计思想，以社会文明为先，改造原有的建筑结构，增强对老年人的服务；2、项目建设期间，建设周边市政环境，构建生态环境，以更好地满足老年养老院建设和管理需求；3、计划安装信息化管理系统，实施现代化管理体制，提高服务效率与质量，提升老年养老院管理层次；4、选择专业老年健康护理机构，组建优质的老年护理团队，实施病人个性化护理，尊重每一位老年人的权利，提供具有责任感的护理服务；5、引入社会力量投资、经营，减轻政府负担，以更低的价格提供社会公共服务；6、就医服务配套设施，专业医疗服务，接受全科、专业检查及治疗；7、帮助老年养老院招募和培训高素质的专业人才，提供优质的服务；8、建立信息平台，搭建老年养老院的社会服务信息共享平台，实施互联网技术，实现养老服务共享，缩减老年住家和服务机构距离；9、安装安全报警装置，对老年养老院的安全设施和安全防护进行检测和保护，确保安全环境。
二、建设步骤1、老年养老院土地勘测和环境影响评价；2、项目技术性文件编制，涉及到地基开挖、工程设计、施工请示等；3、所需安装陈设、施工布置及安装维护等，制定出相应时段；4、选定施工单位和施工人员，详细检查施工质量，严格按照安全质量及时段要求完成施工；5、项目初期步骤，安全报警设备及后续维护；6、安装信息化管理系统；7、老年养老院服务包含护理、康复、休闲及活动等事宜；8、安装电子门禁系统，保证管理和安全。
养老院建设项目建议书尊敬的领导：随着我国人口老龄化的加剧，养老问题越来越引起我们的重视。
建设符合老年人生活需求的养老院已成为大势所趋，加强老年人服务和保障更显得迫切不容缓。
本文就养老院建设的基本情况、项目目标、具体措施和预期成果等方面进行了详细阐述，并提出实施的建议。
一、基本情况我们所在的地区，老年人口数量已占全区总人口的15%，而养老院供不应求的状况也已经非常普遍。
目前我区养老院的建设存在许多问题，如设施陈旧，设备落后，服务品质低下等。
在能源、食品、医疗、安全等方面也存在很大的困难。
因此，建设一座符合老年人物质和精神需求的现代化、新型养老院，是实现老年人全面保障和服务的重要举措。
二、项目目标本项目旨在建设一座符合老年人物质和精神需求的现代化、新型养老院，促进基层养老服务的发展和老年人服务体系的完善。
其主要目标包括以下几点：（1）构建一个以老年人居住、生活、康复为核心的综合性社区养老服务体系。
（2）提高养老院的服务质量，增强老年人的生活质量和幸福感。
（3）建立一个配备完善设施、管理高效、规范化的养老服务体系，为老年人提供更加高效的医疗、生活保障和公共服务。
（4）发挥养老机构的作用，培养和繁荣社区居民生活与文化，形成良好的社区文化氛围。
三、具体措施（1）选址：养老院选址应该依据规划要求，远离市区喧闹，交通便捷、环境舒适，容易达到市民自行步行、骑车等通勤方式，符合老年人居住的基本要求。
同时，选择有空气清新、氛围温馨、环境优美的地方，如公园旁、山脚下等。
（2）建筑设计：养老院建筑设计旨在满足老年人生活和健康要求。
考虑到老年人个体差异性大，建筑设计应充分考虑老年人生理、生活和保障需求，比如增加扶手和导轨，以便步行困难的老年人。
建筑模块化设计以适应老年人扩展和减量的需求。
此外，在建筑外观和景观上，进行树木和花园的设计，增强视觉感受。
（3）设施配备：在设施上严格按照国家标准来配备，为老年人提供高质量的生活保障和医疗服务。
老年公寓项目工程方案设计一、项目背景及建设意义随着我国人口老龄化程度的不断加深，老年公寓成为了一个备受关注的领域。
老年公寓旨在为老年人提供一个舒适、便利、安全的居住环境，满足他们日常生活需求，提高生活质量。
本项目计划建设一座老年公寓，位于城市的繁华地段，周边配套设施齐全，交通便利，环境优美。
公寓建设的意义在于为市场提供更多的老年人居住选择，满足他们对安全、舒适、便利的居住环境的需要，促进社会的和谐发展。
二、项目规划和设计要求1.项目规划（1）整体规划：老年公寓占地面积约5000平方米，建筑总建筑面积约8000平方米，设有多功能社交活动中心、健身房、医疗室、休闲娱乐区、就餐区、照护服务区等功能区域。
（2）建筑设计：建筑风格以简约、舒适为主，注重老年人的舒适性和便利性，建筑外立面硬化、封闭式空间布局。
（3）园林景观：围绕老年人的需求设计园林景观，包括花园、步道、庭院等，营造宜人的居住环境。
2.项目设计要求（1）安全性要求：老年公寓内设备和设施都需要符合国家相关安全标准，配备消防设施和紧急求助设施。
（2）便利性要求：老年公寓内的公共区域和设施需要便于老年人的使用，包括扶手、无障碍坡道等。
（3）舒适性要求：公寓内需要装修舒适、家居化，给老年人提供一个温馨、舒适的居住环境。
（4）医疗照护要求：公寓内设备医疗室，配备专业的医护人员，提供基本的医疗服务和照护。
三、工程方案设计1.建筑设计本项目的建筑设计将采用简约现代风格，结合老年人的需求，满足他们对建筑的实用性和舒适性的要求。
建筑外立面将采用温暖的色调，突出建筑的亲和力；室内空间将采用地暖和中央空调系统，以保持室内温度恒定，提供舒适的居住环境。
2.设备设施（1）隔音隔热：建筑内部采用隔音隔热的材料，以减少外界噪音和调节室内温度，使老年人能够享受更加舒适的居住环境。
（2）消防设施：公寓内部配备灭火器、消防栓等消防设备，以确保老年人在火灾等紧急情况下能够安全疏散。
养老院项目建议书一、项目背景随着我国人口老龄化的加剧，养老问题日益成为社会关注的焦点。
目前，我国老年人口数量不断增加，传统的家庭养老模式已经难以满足老年人日益增长的养老需求。
同时，随着社会经济的发展和人们生活水平的提高，老年人对养老服务的质量和种类也提出了更高的要求。
因此，建设一所高品质、专业化的养老院具有重要的现实意义和社会价值。
二、项目概述（一）项目名称：＿____养老院（二）项目地点：＿____（三）项目性质：民办非营利性（四）项目规模：占地面积_____平方米，建筑面积_____平方米，设置床位_____张。
（五）服务对象：主要面向年龄在 60 岁以上，生活自理能力较弱或完全丧失自理能力的老年人。
三、市场分析（一）需求分析1、老年人口数量的增长：根据最新的人口普查数据，我国 60 岁以上老年人口占总人口的比例逐年上升，预计未来几十年这一比例还将继续增加。
2、家庭结构的变化：随着计划生育政策的实施和城市化进程的加快，家庭规模逐渐缩小，传统的家庭养老模式受到挑战，越来越多的老年人需要依靠社会养老服务。
3、老年人生活需求的提高：随着经济的发展和社会的进步，老年人对生活质量的要求越来越高，不仅需要基本的生活照料，还希望能够享受到医疗保健、文化娱乐、精神慰藉等多样化的服务。
（二）竞争分析1、现有养老院的情况：目前，市场上已经存在一些养老院，但大多数规模较小、服务质量参差不齐，缺乏专业化和规范化的管理。
2、潜在竞争对手：随着养老市场的不断发展，可能会有更多的企业和个人进入这一领域，竞争将日益激烈。
（三）市场定位本养老院将定位于中高端市场，提供高品质、专业化、个性化的养老服务，满足老年人对生活质量的追求。
四、服务内容（一）生活照料服务1、提供饮食、起居、洗漱、穿衣等日常生活照料。
2、定期为老年人清洗衣物、被褥，保持居住环境的整洁卫生。
（二）医疗保健服务1、配备专业的医护人员，为老年人提供定期体检、疾病预防、康复护理等服务。
养老建议书四篇养老建议书篇1一、项目背景及初步判断元月中旬，受卓达集团天津公司邀请，王志纲工作室派西南战略策划中心总经理张志宇赴天津武清区河西务镇项目现场，就卓达集团天津公司的11000亩养老社区项目进行了仔细的项目基地考察。
并在考察基础上提出本项目合作建议书。
首先，我们认为天津公司的养老社区项目绝不是一个普通的房地产大盘！！！而是卓达集团又一个区域性综合开发和复合地产运营的战略性项目。
是卓达集团在综合土地运营和房地产造镇以及涉足未来巨大的老龄化市场的一次综合探索。
做这个项目一定要研究国家的宏观政策，并且要研究养老市场和养老相关产业，这是保证项目可持续发展和持续获取土地的根本。
在这个基础上再结合京、津地区的房地产发展态势和旁边的文化创意板块、高村板块的产品开发房地产。
所以，对这个项目就必须有一个清晰的战略定位和开发模式做指导，因为这是判断项目怎么做的依据。
其次，养老项目的战略定位及开发策略，最好能够与卓达集团和天津公司下一步的企业战略有机结合起来。
伴随着项目开发的成功和完善，逐渐形成卓达集团和天津公司新的房地产开发模式。
根据我们对项目的理解，我们认为本项目是一个高度复合了区域性国际化的养老养生产业、休闲度假产业、运动健康产业和综合生态居住等多种业态的城市近郊国际生态健康生活小镇项目。
形象定位就是“卓达国际建康城”。
在前期策划中尤其要注重产业研究，并且各种产业要有相互关联度。
项目发展主题支撑要足够丰富,并要统筹考虑周边土地的整体策划。
要根据卓达集团天津公司的企业发展战略和发展目标以及企业的实际操作能力确定整个项目的开发策略和开发时序，并设计相应的商业模式。
经过充分讨论并向王志纲老师汇报，我们认为双方可以在对整个养老社区发展战略思考的出发点上对项目在总体战略定位、规划设计建议、商业模式和开发策略方面进行策划合作。
二、王志纲工作室的部分类似案例1、天津星耀五洲项目整体策划——通过王志纲工作室的“五大洲”风情和生活方式的策划，以及高尔夫球场和营销推广的持续顾问服务，20xx年以20.7亿的销售额勇夺天津单盘销售冠军。
夕阳红老年公寓建设项目建议书编撰时间：编撰单位：目录第一章总论.项目名称及承办单位项目拟建地址项目规模主要技术经济指标编制依据编制原则项目定位第二章项目建设的背景、必要性及可行性项目建设的背景项目建设的必要性项目建设的可行性第三章地址选择与建设条件地址选择外部条件第四章建设内容与建设方案建设内容：建设方案土建设计方案公建配套工程第六章环境影响和水土保持方案环境影响分析项目水土保持方案第七章项目组织与管理项目组织项目管理第八章项目招标方案第九章项目实施进度与工程管理项目建设期项目实施进度安排工程施工与管理第十章投资估算及资金筹措投资估算依据投资估算范围项目投资估算资金筹措第十一章经济效益分析成本估算年收入估算资金回收第十二章社会效益分析第十三章结论第一章总论项目名称及承办单位项目名称项目承办单位项目法人代表刘瑞方项目拟建地址项目拟建地位于，地址由县规划部门规划。
项目规模项目占地20亩，拟建三层砖混结构楼1栋，建筑面积6076平方米；二层砖混结构餐厅1座，建筑面积500平方米；配套设施建筑面积300平方米（其中包括医疗室、健身房、门岗房及阅读室）;总建筑面积6876平方米。
建900平方米活动场1处。
主要技术经济指标项目总投资：120万元，全部为固定资产投资。
项目用地：20亩；项目建筑面积：拟建三层砖混结构楼1栋，建筑面积6076平方米；二层砖混结构餐厅1座，建筑面积500平方米；配套设施建筑面积300平方米（其中包括医疗室、健身房、门岗房及阅读室）;总建筑面积6876平方米。
活动场：900平方米；绿化率:40%；总容积率：。
编制依据⑴《民用建筑设计通则》（JGJ37-87）⑵《方便残疾人使用的城市道路和建筑设计规范》⑶《办公建筑设计规范》（GBJ11-89）⑷《民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）⑸《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94⑹《供配电系统设计规范》（GB50052-95）⑺《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）⑻《民用建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）编制原则通过对该项目的基本概况进行调查了解、根据浚县老人赡养现状及老年人总量和预期老年人总量发展，经考察，认为项目可行。
养老院(老年公寓)项目建议书篇一：敬老院养老院项目建议书可行性研究报告范本示例项目开发建议本项目总占地面积420万平方米（按容积率0.5左右估算），总建面约210万平方米，开发周期约8年左右我们建议本项目老年公寓实施滚动开发，组团排列，可按照4期来开发（从开发到售完），每期两年，每期开发老年公寓建筑面积11.5万平方米上。
配套可以根据我们项目进程分批开发，但一期开发时老年公寓、服务中心、敬老院、康复中心、活动中心必须同步建设。
根据上述计划，本项目老年公寓全部建成后，总建面约52.3万平米，约占地块开发计划的31％左右。
按老年公寓容积率0.6左右估算，占地面积约87万平米，约占总占地面积的20.75％。
- - 1第一部分对象市场分析- - 2本项目开发必要性三大市场支撑：壹：全国“老龄化”已成为重要的社会问题人口老龄化提前达到高峰。
在社会经济不太发达状态下进入人口老龄化。
在多重压力下渡过人口老龄化阶段上海市进入老龄化加速发展过程贰：目标客户自身需求改变老年人口的不断增加，引发了一系列社会问题老年人的消费观念有了根本性的转变随着老年人文化层次的提高，越来越多的老年人对晚年生活的精神追求越来越重视上海250万老年人中有74.4％较多的老年人想改变居住现状社会上“空巢家庭”的逐渐增多老年人跨城市居住的区域观念有所转变上海与太仓由史以来的地域情感逐渐加深老年人及其子女对国际上流行的养老方式的认同叁：目前上海“老年公寓”情况不佳养老机构的数量明显不足养老机构布局和档次不尽合理养老机构设施简陋老化缺乏政策扶持，开发成本是太仓的２－３倍- - 3一、上海市人口结构现状（一）上海市老年人口逐年递增，06年达到275.62万人，占全市人口比重20%以上，未来将进入老龄化加速发展期20XX年，全市1357万人，户籍人口中60岁及以上老年人数量为266万人，占全市总人口的19.6%。
截至20XX年1月，上海市民政局、统计局公布的本市老人人口最新统计信息显示，去年申城老人比前年增加9.25万人，60岁及以上老年人口达到275.62万人，首次突破20％。
新建老年公寓策划书3篇篇一新建老年公寓策划书一、项目概述随着我国人口老龄化进程的加速，老年人口数量不断增加，对养老服务的需求也日益增长。
为了满足老年人日益增长的养老需求，提高老年人的生活质量，我们计划新建一家老年公寓。
二、市场分析1. 目标客户：主要面向城市中老年人，包括退休干部、知识分子、企业高管等。
2. 市场需求：随着老龄化社会的到来，老年人对于高品质、专业化的养老服务的需求日益增加。
3. 市场潜力：我国老年人口数量庞大，且呈不断增长趋势，养老市场潜力巨大。
三、项目规划1. 项目选址：选择交通便利、环境优美、配套设施完善的地段。
2. 项目规模：总占地面积[X]亩，建筑面积[X]平方米，设置[X]张床位。
3. 项目建设：按照国家养老机构建设标准进行规划和设计，建设包括老年公寓、康复中心、娱乐活动中心、餐饮服务中心等功能区域。
4. 设施设备：配备先进的医疗设备、康复器材、安全监控系统等，为老年人提供舒适、安全的居住环境。
四、服务内容1. 生活照料：提供餐饮、保洁、洗衣、理发等日常生活服务。
2. 医疗保健：配备专业的医护人员，提供定期体检、疾病预防、康复护理等医疗保健服务。
3. 文化娱乐：组织各类文化娱乐活动，丰富老年人的精神文化生活。
4. 心理疏导：关注老年人的心理健康，提供心理咨询和疏导服务。
五、运营管理1. 管理模式：采用“政府引导、市场化运作、企业化管理”的模式，确保项目的可持续发展。
2. 人员配备：招聘具有丰富养老服务经验的管理人员和专业医护人员，为老年人提供优质的服务。
3. 收费标准：根据市场行情和项目实际情况，制定合理的收费标准，确保项目的经济效益和社会效益。
六、投资估算1. 项目总投资：预计项目总投资为[X]万元，其中土地购置及建设费用[X]万元，设备购置及安装费用[X]万元，其他费用[X]万元。
2. 资金来源：项目资金主要通过自有资金、银行贷款和社会融资等方式解决。
七、效益分析1. 经济效益：项目建成后，预计年营业收入[X]万元，年利润[X]万元。
养老院建设计划书一、项目背景随着人口老龄化的加剧，养老问题日益成为社会关注的焦点。
越来越多的老年人需要得到专业、贴心的照顾和关爱。
目前，社会上的养老资源相对不足，养老院的建设有着迫切的需求和广阔的市场前景。
二、项目目标本养老院的建设旨在为老年人提供一个舒适、安全、温馨的居住环境，提供全方位的养老服务，满足老年人的生活、医疗、娱乐等多方面需求，提高老年人的生活质量，让他们安享晚年。
三、项目选址养老院选址应考虑以下因素：1、环境优美、安静，空气质量好，有利于老年人的身心健康。
2、交通便利，便于老年人出行和家属探望。
3、周边配套设施完善，如医院、超市等，方便老年人的生活和就医。
经过综合考虑，选址在_____，该地区具备上述优势，且土地价格合理，适合养老院的建设。
四、建设规模养老院占地面积_____平方米，建筑面积_____平方米，预计设置床位_____张。
五、功能布局1、居住区域分为单人间、双人间和多人间，以满足不同老年人的需求。
房间内配备舒适的床铺、衣柜、桌椅、电视等基本设施，并有独立的卫生间和洗浴设施。
2、餐饮区域设有宽敞明亮的餐厅，提供营养丰富、口味适宜的三餐。
考虑到老年人的特殊饮食需求，提供个性化的饮食服务。
3、医疗保健区域设立医务室，配备专业的医护人员和基本的医疗设备。
与周边医院建立合作关系，为老年人提供及时的医疗救治服务。
4、娱乐活动区域包括健身房、棋牌室、书画室、阅览室等，丰富老年人的精神文化生活。
5、室外活动区域建设花园、休闲广场等，方便老年人散步、晒太阳、进行户外活动。
六、服务内容1、生活照料服务为老年人提供日常的起居照顾，如洗漱、穿衣、饮食等。
定期打扫房间，保持环境整洁。
2、医疗护理服务为老年人建立健康档案，定期进行健康检查。
提供疾病预防、康复护理、用药指导等服务。
3、心理疏导服务关注老年人的心理健康，定期进行心理辅导和沟通。
组织开展各种社交活动，帮助老年人消除孤独感。
4、文化娱乐服务举办各类文化活动，如文艺表演、知识讲座等。
XX老年公寓项目建议书目录XX老年公寓项目建议书 (1)第一章项目背景 (4)一、我国老年住宅的市场需求巨大 (4)二、中国老年公寓的特点 (5)三、成都市老年公寓的市场分析 (6)四、成都市老年公寓市场目前存在的问题 (8)第二章 XX市成为“成都养老基地”的可行性 (10)一、XX市分析 (10)二、区域的SWOT分析 (11)第三章市场定位 (13)一、项目定位 (13)二、客户定位 (13)三、建设规模和建设内容 (14)第四章投资和收入估算 (19)一、投资估算 (19)二、收入估算 (21)第五章社会效益分析 (22)一、对国家产业的促进 (22)二、对区域经济的利好 (22)三、项目的实施对当地老龄社会福利事业的影响 (22)四、对区域经济的影响 (22)五、项目与所在地互适性分析 (22)附：国内老年公寓案例借鉴 (24)1、北京东方太阳城 (24)2、绿地21城孝贤坊 (29)3、亲和源老年公寓 (34)4、江南太阳城 (39)国际市场中的老年公寓 (43)1、亚洲国家的老年住宅 (43)2、欧美国家的老年住宅 (48)第一章项目背景21世纪的中国，将是一个不可逆转的老龄社会。
从2001年到2020年是快速老龄化阶段，中国将平均每年新增596万老年人口，年均增长速度达到3.28%，到2020年，老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17.17%。
一、我国老年住宅的市场需求巨大中国已于1999年进入老龄社会，是较早进入老龄社会的发展中国家之一，世界上老年人口最多的国家，且老年人口比例仍不断递增。
计划生育政策的实行，使得成年后的独生子女照顾双方父母时分身乏术，需要新型的多功能老年生活区的出现。
目前我国老年住宅的供应紧缺，住宅开发主要针对中青年人。
二、中国老年公寓的特点特点一：老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。
特点二：老年公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点特点三：老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长。
中高收入老年群体，普遍认为现有养老服务水平不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模式——老年公寓。
因此，国内匮乏真正意义的老年公寓三、成都市老年公寓的市场分析1、巨大的“银色市场”随着我国进入老龄化社会, 老年人口数量不断攀升。
据预测, 再过5 年, 我国老年人口将达到1.4亿; 再过10 年, 将达到1.63 亿; 再过20 年, 将达到2.3 亿; 再过50 年, 将达到4.2 亿, 届时, 总人口中的27.4 %将是60 岁以上的老人。
近10 年来我国空巢老人家庭上升也很快, 已占老人家庭的26 % ,一些大城市的空巢老人问题更为突出。
全国独居老人的比例也从1987 年的近4 %上升到11 % , 这给城市社区养老服务工作提出了严肃的课题。
目前我国社区中的诊所, 18.9 %的老人需要, 仅有0.5 %的老人得到服务；保健指导, 36.8 %的老人需要, 仅有9.3 %的老人得到服务；家庭病床, 42.5 %的老人需要, 仅有14.8 %的老人得到服务；定期体检, 57.8 %的老人需要, 仅有7.6 %的老人得到服务；应急服务, 45.1 %的老人需要, 仅有0.7 %的老人得到服务。
成都市以及周边地区有一些能够提供一定养老服务的场所，如稻麦园老年公寓、景取老年休养院、晚霞生态村——养老托老、省六医院老年中心、成华园缘老年电梯公寓等，以及市区内少量的片区提供的社区养老服务试点。
不过，相较于专业的养老服务团队，已有的服务无论是从基础设施、人员素质，还是从服务质量等方面都无法满足XX“银色市场”的需求，这预示着“XX”的进入将面临巨大的市场空间。
来自成都市老龄委的数据：2009年成都市老年人已突破165万。
在成都市现有的165万老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住养老服务社区怡养天年，最起码要建设10个“XX”这样规模的养老服务社区，才能基本满足需求。
2、政府的关注与支持随着老龄化社会的来临，老年人口已经成为一个有其特殊需求的庞大群体，人口老龄化压力将开始显现并不断加重。
人口总量过多、人口素质问题和老龄化的多重压力将给经济发展和社会保障带来严峻挑战。
从我国的实际国情出发，如何解决老年人的养老问题，成为社会各界广泛关注的问题，各级政府更是极为重视此问题。
”XX市老年公寓”项目项目致力于解决社会的养老问题，必将得到政府的大力关注与支持。
3、GDP的保障随着经济持续发展，XX市城市居民家庭收支呈现出平稳增长态势，市民生活质量得到进一步改善。
2009年最新统计结果显示，上半年成都市城市居民人均可支配收入达5816.79元，比去年同期增长12.4%。
在国家统计局公布的15个副省级城市和4个直辖市中，位列西部第一，比列第2位的重庆市高出了533元。
调查显示，从收入构成来看，工薪收入仍是可支配收入构成的主体，但增长速度有所放缓，主导作用逐渐减弱。
1-6月XX市居民人均工薪收入3889.73元，比去年同期增长9.3%，低于可支配收入增长速度3.1个百分点。
而另一方面，XX市社会保障制度逐步完善，国家加大了对低收入群体的保障措施，进一步落实了低保金的社会发放，居民人均转移性收入达1738.63元，比去年同期增长23.5%，居各项收入增幅之首。
四、成都市老年公寓市场目前存在的问题1观念落后, 意识不足虽然各级政府对于老龄化的问题相当重视，但是在少数个别地区，由于我国长期形成的是家庭子女养老观念,因此面对我国人口老龄化的挑战, 一些职能部门和社区管理与服务部门对开展和加强社区养老助老服务的重要性和迫切性认识不足,没有把社区养老助老服务事业提高到反映一个社会文明进步水平和提高人民生活质量、保持社会稳定的高度来认识, 服务意识差。
这些必然给社会公众带来了一些对于社区养老的负面心理影响，对于养老服务社区的开发产生一些阻力。
2竞争者带来的压力有商机必然有商家，虽然目前XX的养老产业刚刚起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可预见的将来，竞争者必将纷至沓来，这对于该行业的任何商家都将带来一定的压力与风险。
在不久之后，面对的必将是一个竞争日趋激烈的市场，在这里为数越来越多的潜在竞争者转化为现实竞争者，大家都希望在这养老产业的锅里分一杯羹，任何行业内部的现存者、行业外部的潜在进入者都必须清楚的意识到这一市场环境，并做好充分的准备，迎接挑战。
第二章 XX市成为“成都养老基地”的可行性一、XX市分析XX市-“成都的后花园”XX市位于“天府之国”四川之腹心，隶属德阳市。
是成都平原以北的重镇，自古有“蜀省之要衢，通京之孔道”之说。
北临德阳市区17公里，南距成都市区23公里。
境内地势平坦，气候温和，河流纵横，土地肥沃，市容整洁，风光秀丽，被誉为“成都的后花园”。
XX-成都半小时经济圈的重要组成部分XX地处四川“成德绵”高新技术产业带中心，具有优越的地理位置和交通条件，南临成都市区25公里，北距德阳市区19公里。
交通要道：108国道、成绵高速公路、大件路（德阳-乐山）、北新干道（成都-新都-XX-德阳，开放式双向八车道）、成青公路（成都-青白江-XX-德阳，开放式八车道）、城际列车（乐山-绵阳）和宝成铁路经过XX，仅十五分就可以到达成都。
XX距成都双流国际机场仅68公里。
因此，XX市已经成为成都半小时经济圈的重要组成部分。
XX市——养老胜地在美国，有很多老人退休后选择到加利福尼亚和迈阿密居住，因为那里阳光充足，风景优美。
以上两地也因此被称为“退休州”、“养老市”。
20年后，中国的哪个城市会成为退休老人的最佳养老地？一位投资养老公寓的业内人士认为，随着我国老龄化进程的加快，一些城市成为退休老人喜欢的休闲养老城市，常年有大量外地退休居民居住肯定是一种必然。
而XX市又具有5大优势：第一，XX的气候、自然环境在各地居民中具有很高的号召力；第二，XX市周边旅游资源丰富，能够满足老年人对自然的喜爱；第三，XX经济比较发达，生活便利；第四、XX市物产丰富，养老成本不高。
二、区域的SWOT分析1、优势-----StrengthA.区域：项目周边环境适宜，绿化带及水系环绕B.交通：项目交通体系发达，108国道、成绵高速公路、大件路、北新干道、成青公路、城际列车和宝成铁路。
东接成青快速通道，西接成绵高速、大件路，公共交通便捷；C.区域景观资源：三星堆博物馆景区。
D.区域认可度：区域房地产正处于开发阶段，发展潜力及提升空间大。
靠近三星堆博物馆景区，知名度极高。
2、劣势-----WeakA.生活配套：项目周边目前生活配套尚待完善。
3、机会-----OpportunityA.纳入成都半小时经济圈，区域将伴随西部经济中心—成都逐步发展成熟；B.政府着力打造西部物流园，XX地理位置优越，资金注入助推城市发展；4、威胁-----ThreatenA.区域内现实和潜在供应项目较多，供应体量较大，市场竞争必将日趋激烈；B.品牌企业已经进入XX市场。
第三章市场定位一、项目定位本项目打破传统房地产市场的横向分割趋势，采用纵向分割法界定消费人群，为老年人度身打造真正的：“全方位休闲颐养生活乐园”即全面的功能配套、先进的运作理念、符合老年习惯的产品设计、时尚的娱乐休闲体验二、客户定位“XX市老年公寓”主要面向三类目标顾客群体：其一，本身文化程度、收入水平较高的企事业单位老年退休人群。
主要分布在西南地区和青海、西藏的离退休人群。
这类顾客较高的文化素质，决定了他们对于老年生活有着较高的追求，他们不但希望自己的老年生活拥有较好的医疗、家政等服务保障，更希望晚年生活能够丰富多彩，满足其物质和精神的双重要求。
同时，这类顾客本身经济基础丰厚，可以独立负担起在专业养老社区购房的经济开支，一般不需要子女的经济支持，故他们在购买上具有更大的自主决定权。
其二，经济收入、文化素质较高的中年子女。
这类人群一般工作较为忙碌，缺乏足够的陪伴父母、照顾父母的时间，但他们非常孝敬父母，关心父母的老年生活于身心健康，希望父母可以在一个适宜的居住环境中安度晚年。
这类目标顾客群既有购买专业养老服务社区住房的支付能力，又极其希望可以为父母购买这类住房作为养老之用。
其三，有一定收入、不喜欢城市中心区的喧嚣生活环境、追求安逸平静的老年生活的退休老人。
这类老人也许收入并不丰厚，但他们对于养老生活有着自己的追求，“XX市老年公寓”项目中开发的小户型住宅楼正适合这类顾客群。
三、建设规模和建设内容老年公寓设计理念：①突出“自由”的感受，满足老人对自由感的要求；②考虑老人可以继续在家中参与工作；③用积极、年轻的方法对待年龄；④随着生活质量的提高和医疗条件的改善，关注老年人在生理和心理方面的健康状况；⑤对环境的可持续发展；⑥有度假及护理功能的老年公寓；⑦可以有多处居所，方便外出旅游“XX市老年公寓”项目总占地面积约900亩，其中老年公寓及其配套区用地约800亩，社会养老院用地约100亩，整个项目社区容积率1.2，绿化率超过50%，提供了非常适于养老休闲居住的环境。
