新城开发模式

浅谈仙居县高铁新城片区开发摘要：本文以台州市仙居县高铁新城市民中心区块城市有机更新项目为例，按照“企业主导、市场运作”的原则，以“联合开发、封闭运作”的开发理念，采用“投资人+EPC”模式推进，浅谈项目片区开发模式。

关键词：EPC、社会资本、项目移交一、前言随着我国社会进步和经济的迅速发展，国家越来越重视基础设施的建设，经过大规模长时间的基础设施建设过程，衍生出了各种市场经营开发方式，如何寻找出更合理更适应我国和市场情况的经营开发方式，是一个开发人员迫在眉睫的工作。

本文结合“仙居县高铁新城”片区开发运作模式，从专业经营开发的角度介绍了全新的经营开发模式，为市场经营提供更多更合理的合作模式。

二、项目简介仙居县隶属浙江省台州市，地处浙江东南、台州市西部，是中国“国家公园”试点县。

本项目位于仙居县城西，合作范围东至环城西路，南至南五路，西至西一路，北至城北西路，另外在区域外城北西路以北以及建设西路南侧包含两处安置房用地，总面积约231.38公顷。

本项目距仙居县人民政府0.5km、仙居南站4km。

项目处于仙居未来文化商业核心区域，区域内及周边路网基本完善，商业及公共配套设施齐全。

本项目实施内容包括：征地拆迁投资、基础设施（包括道路、绿地、河道等）、城市配套设施（城市展馆、艺术展馆、学校等）以及安置房建设的投融资、建设和项目管理。

其中新建及改造11条市政道路；新建三桥溪绿廊、城市展览馆、艺术展览馆、学校、社区服务中心、全民健身中心等城市配套设施；安置房、未来社区及公建配套工程。

本项目静态总投资约72.53亿元。

其中，工程费用约52.34亿元，工程建设其他费2.82亿元，预备费5.37亿元。

三、合作模式（一）运作方式本项目按照“企业主导、市场运作”的原则，以“联合开发、封闭运作”的开发理念，采用“投资人+EPC”模式推进，实行市场化运营，项目在合作范围内自求平衡，社会资本在项目运作过程中自担风险。

即由项目实施主体通过公开招标方式确定社会投资人，新城发展与中标社会投资人成立项目公司，负责本项目设计、投融资、建设和运营管理；合作期满后项目公司将约定的项目设施完好无偿移交给项目实施主体或县政府指定的其他机构。

华夏幸福产业新城开发性PPP模式运行机制、优势及风险华夏幸福2002年在固安县率先探索产业新城开发性PPP 模式，为政企合作开发产业新城提供了优秀范例。

党的十八大以后，华夏幸福的产业新城开发性PPP模式迅速扩张，目前已布局于全国60余个区域，业务版图覆盖北京、上海、广州、南京、杭州、郑州、武汉等全国15个核心都市圈、 13个省级行政单位，在我省周边的湖南、湖北、浙江、安徽、广东均有产业新城合作项目。

华夏幸福产业新城开发性PPP 模式也得到了得到各级政府广泛认可。

河北固安产业新城、江苏溧水产业新城、湖北省黄冈市团风县产业新城、浙江省湖州市南浔区产业新城、河南省郑州市新郑市产业新城五个项目入选财政部PPP示范项目。

其中，固安产业新城还入选全球60个可持续发展PPP案例。

京津冀都市圈非京长三角都市圈上碑.南亭.杭辩.合度粤港澳都市国广州.漏圳篙潜都市圈郑州，直汉，成都图i华夏幸福产业新城国内布局情况一、运行机制产业新城开发性PPP模式是以实现区域高质量可持续发展为目标，政府和社会资本建立长期合作关系，提供以产业开发为核心的基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务，社会资本承担主要投资、建设、运营管理责任，投资回报与绩效挂钩的创新性PPP模式。

（一）运作机制在产业新城开发性PPP模式中，政府是园区开发建设的决策者，对基础设施及公共服务价格、质量实施监管，并专门设立园区管委会负责对接相关事务。

华夏幸福作为投资开发主体，接受合作区域所在地方政府的委托，双方签订长期合作开发协议，设立项目公司，为区域提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类、全流程的一体化运作综合解决方案。

其中，产业发展服务是核心，具体包括华夏幸福在委托区域范围内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等服务。

图2华夏幸福产业新城开发性PPP模式运行机制（二）回报机制地方政府承诺将合作区域内所新产生的收入的地方留成部分按国家规定缴纳至地方财政后，按照约定比例留存，剩余部分纳入财政预算支出管理，通过安排预算支出，作为支付公司服务费用的资金来源，并完善各项收支手续，以保障公司各项服务费用的顺利支付。

新城控股盈利模式
新城控股是一家房地产开发企业，其盈利模式主要包括以下几个方面：
1. 房地产销售：新城控股通过开发建设并销售住宅、商业及办公物业等类型的不动产来获得收益，其销售模式包括批量销售、定价销售和拍卖等方式。

2. 物业租赁：新城控股将持有的商业及办公物业出租给租户，从而得到相应的租金收入。

3. 物业管理：新城控股提供物业管理服务，包括维修、保洁、绿化、安保等，通过提供优质服务来获取管理费用。

4. 金融业务：新城控股开展与房地产相关的金融服务，如各类房贷、融资租赁、信托等，从中获得相应的利息和手续费收入。

5. 其他：新城控股还涉及众多其他领域，例如旅游地产、教育地产等，通过开发这些项目来获取收益。

以上是新城控股主要的盈利模式，当然还有其他的盈利模式，这些模式的具体实施和收益情况与新城控股自身的发展战略、市场环境等有关。

模式探索——六大新城发展模式时间：2014-3-28 所谓新城，通常是指那些位于大城市郊区，交通便利、设施齐全、环境优美，能分担大城市的居住、产业、行政等功能，具有相对独立性的城市社区。

一个成功的新城，能提供满足于社区（community）日常的居住、文化、教育、商业、和公众或私人服务的需求，并尽可能减少与外界交换的行为，不仅提供给人们居住的场所，还应提供就业的机会。

依据新城发展的内在核心驱动因素和城市功能的不同，可以分为6大新城发展模式：1、生态新城生态新城，是以生态公园、景观改造等旅游产业发展，推动生态和环境改善的土地综合开发利用的新城，如唐山南湖新城。

生态新城的开发理念是：以环境治理、景观改造、公园建设等，推动资源型城市转型、带动土地综合开发；开发模式通常是政府引导造势，用相对较少的投入，建公园、绿化、道路等公共服务设施造势，吸引了开发商的资金投入，开发文化、旅游、休闲度假等项目，为更多的公共服务设施建设提供资金，并实现周边土地的全面开发。

2、产业新城产业新城，是以一种或多种产业为驱动力从而带动整个城市发展的新型发展模式，如天津滨海新城。

产业新城的定位和目标：我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心的总体定位；代表型开发模式：公共交通导向开发、产业导向开发、生态导向开发、区域发展导向开发的4D模式；吸引世界500强企业入驻的招商开发模式。

3、边缘新城边缘新城，是以一种或多种产业为驱动力从而带动整个城市发展的新型发展模式，如北京通州新城，充分利用运河丰富的文化资源和突出的区位优势，努力建成世界一流水平的现代化国际新城。

引入低碳生态、绿色宜居、自主创新等理念；产业发展的重点是现代服务业和文化创意产业，重点打造运河北京文化商务中心区。

4、高铁新城高铁新城，是以邻近高铁的交通区位优势，以发展物流交通、科技研发、商贸会展、旅游休闲等为主体产业的新城发展模式，如长沙武广高铁新城，主要是进行商业地产、住宅、旅游及娱乐休闲设施的开发建设，发展现代商贸、金融、酒店、商务办公、旅游等现代服务业，着力打造“辐射长株潭、引领中西部”的商业和商务中心。

新城开发模式探讨作者：田亚刚杨剑来源：《城市建设理论研究》2012年第32期摘要：经济的快速发展，使得城市的规模不断地扩大。

国内许多大的城市都在进行新区、新城的开发和建设。

本文主要归纳总结国内外新城开发的模式，结合成都市的实际情况，得出天府新区新城开发的模式：“产城一体”新城开发模式。

关键词：新城开发模式产城一体中图分类号：F291.1 文献标识码：A 文章编号：国内外新城开发模式比较自进入工业化时代以来，从英国第一代新城哈罗、斯特文内几（Stevenage）等卫星城镇的建立，便拉开了全球城市新城建设的序幕。

从第一代新城到第三代新城，城市功能由单一到复合，城市配套设施从无到有，城市密度从低到适宜等不断地发展过程中。

通过不断反复的实践和经验总结，出现很多新城开发模式，其中有成功的，也有不成功的。

作者主要通过比较国内外新城开发模式，总结出了几种主要的模式：田园新城开发模式、城市郊区新城开发模式、产业集聚新城开发模式、新城市中心新城开发模式。

（1）田园新城开发模式是指政府提出立法政策，由专门新城开发公司按照规划意图在远离城市的新址建设新的城市。

它主要出现在二次世界大战以后，为了解决原有城市住房紧缺和住房条件恶劣的问题。

由于它不以盈利为目的，所以它的选址是远离城市土地价格低的农业用地，而不是靠近城市边缘区。

城市配备的设施基本齐全，力求职住平衡。

田园新城开发模式成功的原因是政府提供了很好的立法支持，吸引大城市的居民前来居住，并提供了很多减税免税的优惠政策。

并且投入大量的资金用于基础设施的建设，甚至包括很多短期内收益很小的大的项目的建设。

具有代表性的城市是米尔顿·凯恩斯。

（2）城市郊区新城开发模式是由于现代交通方式的便利，原有城市人口密度大，居住紧张，噪音大，污染严重，许多居民迁入到城市郊区居住；还有城市的制造业，运输业等产业不适宜在城市中，从而城市郊区选址建设，由于经济的发展，设施的逐渐完备，人口的迁入，逐渐形成新城。

（2012年第21期）经济天地我国产业新城开发的融资模式比较及优化■/何燎原赵胤钘摘要：为优化我国产业新城开发过程中的融资模式，文章提出了组合融资模式。

此模式能够满足新城开发及其项目生命周期的特点。

与此同时，需要为融资过程设定如下风险防范措施包括：时序管理、合理融资期限结构安排以及政府角色的正确定位。

为配合上述融资过程顺利完成，需要税收和法律政策配套。

关键词：产业新城融资模式组合融资一、引言随着我国经济的持续增长，工业化和城镇化进程不断加快。

但工业化和城镇化的进程之间互动较少，出现了脱节现象，具体表现在：一是许多产业园区偏重于“单一的生产型园区经济”，缺乏城市的依托；二是城镇建设过程中，强调“土地的城市化”，缺乏产业和人口的支撑。

在这种背景之下，产业新城的发展模式诞生了。

其试图通过以产带城，以城促产实现产城融合。

这一发展模式的特点决定了产业新城的开发具有系统性特点。

主要表现在：产业新城的建设需要各方面的协调和配合，不是简单的线性关系，开发项目的选择、开发时序和开发深度的差异都将影响最终的建设结果。

由于项目的多样化以及不同项目建设运营周期的差异，对融资模式提出新的要求。

首先，融资模式能够对不同的项目进行组合优化；其次，融资模式能够与项目总体的生命周期匹配。

目前，产业新城开发的过程中主要采用三种融资模式：债务式融资、证券化式融资、基础设施基金模式。

由于这些融资模式具有单一性的特点，难以满足产业新城开发系统性的特点。

因此，为了满足产业新城开发的系统性特点，实现产业新城产城融合的目标，必须改进现有融资模式。

二、目前流行的几种融资模式及比较（一）债务式当前产业新城的开发主要采用债务融资模式，主要包括地方融资平台贷款、城投债等。

据统计，截至2010年底，从融资主体来看，融资平台公司占政府总体债务余额的46.38%。

地方融资平台贷款是指以地方平台公司为主体，以地方政府的财政性资金、国有资产注入、赋予特许经营权等方式为保证，向国家开发银行和其他商业寻求的贷款。

城市综合开发与城市更新的区别“新城开发”与“城市更新”是城市发展规划中的一体两面，既相似又不同。

但是在城市发展改造过程中，两种模式是相辅相成的，共同增进城市健康科学地向前推进。

值得注意的是有关新城开发的概念没有统一的定义，还有房地产开发、新区开发或者建设、片区开发等一系列的 N多叫法，不一一列举，这些意思基本上都是一样的。

对比一：概念上区分。

新城开发是指按照城市总体规划，在城市现有建成区以外一定地段，进行集中成片、综合配套的开发建设活动。

新区开发是随着城市经济与社会发展、城市规模扩大，为了满足城市日益增长的生产、生活需要，逐步实现城市不同阶段发展目标而推进的城市开发活动，它是城市建设和发展的重要组成部分。

城市更新是指政府部门、土地权属人或者其他符合规定的主体，按照“三旧”改造政策，棚户区改造政策、危破旧改造政策等，在城市更新规划范围内，对低效存量建设用地进行盘活利用以及对危破旧房进行整治、改建、重建、提升的活动。

这就要求我们按照统一的规划，在保护好优良历史文化遗产和传统风貌的同时，根据各城市实际情况和存在主要矛盾，对旧城区进行有计划、有步骤、有要点的改造、充实和更新。

对比二：开发周期上区分。

新城开发是属于拆除重建或者说大拆大建，标准化、可复制高周转的建设方式。

如各个地方的万达广场都是一样的，是标准化的、可复制的，全部都是拆除重建的，开发速度比较快。

而城市更新是以渐进式、留改拆布局，以“留”为主各具特色的方式，城市更新是很难复制的，不同的更新项目有不同的特点和模式，所以城市更新进展速度比较慢一点。

由于城市更新项目周期跨度大，需要中长期资金孵化。

老旧厂区改造多为单一业主，产权清晰，前期协调难度低，整体开发周期约为3~5年；而城中村、老旧街区和老旧小区产权复杂，开发周期一般为5~8年，若项目进展受阻，周期一般大于10年。

对比三：资金占用量上区分。

新城开发，由于上一个时代房地产属于高速发展时期，新城开发一方面采取高周转模式，前期只需要垫付少量的资金，就可以拿证，后续通过银行贷款，另一方面是期房期房销售模式下行业持续加杠杆。