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论业主大会的诉讼主体资格(一)

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业主委员会主体资格问题之探讨

业主委员会主体资格问题之探讨
（ ） 利 于 小 区 业 主监 督 一 有
业 主委 员会 是 业 主 大 会选 举 的 执 行机 构 ， 为维 护 小 区业 主 的权 是
在明确了小区业主委员会具有诉讼主体资格之后， 自然就可以引
出业 主 委 员 会 也 应 该 具 有诉 讼 主 体 资 格 ， 本 质 上 说 ， 是 小 区 公 共 从 就
文献标 识码 ： Ａ 文 章编号 ： ０ ９ ５ ２２ ０ ）２０ ８ １ １０ — ９ （ ９０ ．９ － ０ ０ ０
定必须是可 以达成公益诉讼的使命——维护小区业主的公共利益。
三 、 主 委 员会 资 格 的 内 容 业
中 图分 类号 ： ９ ０ ５ Ｄ ２．
小区的业主委员会 是业主大会的执行机构 ，在我国《 物权法》 以 及《 物业管理条例》 对业主委员会 的行使职权的相关问题进行了一 中，
含 了小 区 业 主 的公 共 利 益 ，从事 实 和 规 范 层 面上 说 ， “ 公共 利 益 的存 在
纵观世界上一些 国家的建筑物区分所有制度的立法 ， 可业主实施管理
行为。如， 日本 《 区分 所 有 权 法 》 ２ 第 ６条 规 定 ， 理 人 就其 职 务 ， 外 管 对 代 表 区分 所 有 权 人 ；德 国住宅 所 有 权 法 》 ２ 《 第 ７条规 定 ， 理 人 得 以全 管 体 住 宅 所 有 权人 名 义 对 外 实 施 行 为 。。 国 、 加 坡 的 立 法将 区分 所 法 新
力 ， 例 并不 明 确 。 条
有效的监督。
一
、
确 定 业 主 委 员 会 主 体 资 格 的 必 要 性
（ ） 护 小 区业 主 公 共 利 益 的 需 要 一 维
在《 物权 法》 规定了单个业主就业主委员会的不当决定享有撤 中， 销请求权等 保证业主利 益得以实现的相关法律制度， 该法对业主利益 的维护从根本上说还是 限于对微观的单个业主利益的维护 。 但是 ， 小区作为一个整体， 其所涉权利不仅局 限于个人利益， 更包

论业主大会的诉讼主体资格

论业主大会的诉讼主体资格
理 研究 论
商 品与 质 量
２１年５ 千 ０ ０ 月
论业主大会的诉讼主体资格
口范淑贤
（ 华南理 工大学法学院 广东广州 ５ ０ ０ ） １０ ６
摘 要： 业主大会 的诉讼主体 资格 不明给司法实践带来 了 大的困扰 ， 很 且其一直是理论界和 实务界争论 的焦点 ， 笔者在比较 各种观点后， 认为业主 大会不具有诉讼主体资格 ， 但鉴于业主大会 参与民事诉讼 的实际情况， 笔者认 为有必要借鉴 国外” 业主团体 ” 的立法理念 ， 参照公司法的制度设置， 重新解释 业主大会的诉讼主体地位 ， 为不具备诉讼 主体 资格的业主大会 参与民事诉讼活动， 提供理论上的 支持和解释 。 关键词： 业主 大会 诉讼 主体 资格 业主 团体 业 主大会诉 讼资 格不 明引起 的 混乱 然 而尽 管《 物杈法 》 《 和 物业 管理条 例》 为更好地 实施业 土 自治 管理 ， 保障业 丰的利 益 ， 业书 大会 规定 Ｊ相 关的权 利和 义务 。看 给 ， 似 赋予 了其 民事实 体权 利 ， 承认 了其 民事主 体 资格 ， 但这 两部上 位 法都没 有 明确 赋予 业主人 会 的诉讼 丰体 资格 ， 只有 在 《 物权 法》 第
符合 ” 其他 组织” 财产 方面 的要 求 然而 ， 笔者 同意第 一种观 点， 即业 主大会 不具 备民枣诉讼 土体 资格 。根据 民诉法 的规 定 ， 成 为诉 讼主 体， 么是 自然人 ， 么 要 要 要 是法人 ， 么是其 他组织 。 然 ， 丰人会是 出众 多业 主组成 的组 要 诚 业 织 。 无论是 法人还 是其 他组织 都要 求其 具有 定 的财 ： 者认 而 ． 笔 为业主 大会 并不具 备独立 的财产 ．单凭 这 点就可 以排 除其成 为法

【建纬观点】业主委员会诉讼主体资格限制性分析

【建纬观点】业主委员会诉讼主体资格限制性分析

【建纬观点】业主委员会诉讼主体资格限制性分析作者介绍刘知瑜上海市建纬律师事务所房地产团队实习律师近几年司法实践中出现了诸多因建筑物区分所有权或物业服务纠纷导致业主的共同权益受到侵害的问题，由于业主委员会没有明确的法律地位，是否具有诉讼主体资格也存在争议，这给社会经济生活和公共管理带来诸多难题，对业主委员会是否具有诉讼主体资格作出合理分析成为解决问题的迫切需要。

本文主要结合《物权法》的相关规定，对业主委员会诉讼主体资格及其限制进行分析，总结相关实务经验，以期抛砖引玉。

一、相关法律、司法解释《物权法》第78条规定：“业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

”根据条文可以看出，业主大会或者业主委员会（以下简称业委会）可以作为被告，但原告仅限于合法权益受到前者决议的侵害的业主。

《物权法》第83条规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失；业主对侵害自己合法权益的行为可以依法向人民法院提起诉讼。

”该条第一款虽然明确规定了业主委员会对违反共同利益行为的制止途径，但在第二款只确认了业主对侵权行为的诉讼主体资格,而对业主委员会的相关诉权却没有给出明确规定。

业主大会能否以自己的名义、为了全体业主的利益而作为原告向第三人提起诉讼，或者作为被告而对第三人的起诉进行应诉，《物权法》对此并没有做出明确的规定。

可见，我国立法对于业主大会诉讼主体资格的规定尚不够完善，有待有权机关进一步明确。

2009年最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

试析业主大会的民事主体资格

试析业主大会的民事主体资格

试析业主大会的民事主体资格业主大会是指集体所有权单位的成员按照法定程序以自治方式讨论、决策和管理共有物业的一种组织形式。

业主大会作为业主自治的重要机制，拥有民事主体资格，即能独立享有民事权利，承担民事义务，并具有法律上的权益和义务。

一、业主共有的权利和义务业主大会的民事主体资格是基于业主的共有权益而产生的。

在物业共有权益方面，业主享有对共有物业的所有权、占有权、使用权和收益权。

业主共有权的内容包括对建筑物外墙、屋顶和地基的共有权，对公共部位和共有设备的共有权，对共有地下和地上共用设施设备的共有权等。

业主还享有对共有房地产进行质量监督和管理的权利。

业主大会作为法定的民事主体，代表业主共同行使这些权利，并有权对共有物业进行管理和维护。

业主大会的成员还有承担一定的共同义务，其中最重要的就是缴纳物业管理费。

根据相关法律规定，业主应当按照所持有的产权份额缴纳物业管理费，并及时足额支付费用。

这是业主的一项基本义务，也是业主大会作为民事主体的一项重要职责。

业主大会有权制定管理办法和管理制度，并监督业主履行义务。

作为业主的集体会议，业主大会具有独立决策的权力。

业主大会有权对物业的大事进行决策，并制定相关政策和管理办法。

业主大会可以决定对共有物业进行维修、改建或者拆除重建，可以制定物业的使用规则和管理制度等。

业主大会通过决议形成的决策具有法律效力，需要各业主共同遵守和执行。

业主大会还具有表达意见、监督管理的职责。

业主大会有权要求物业管理方提供相关的管理信息和财务报告，对物业管理方的工作进行评估和监督。

业主大会可以提出建议和意见，促进物业管理的改进和提高。

业主大会还有权监督业主履行共同义务，对违反管理规定和制度的业主进行批评教育和约束。

业主大会作为业主共同行使权益和履行共同义务的主体，其权益和义务受到法律的保护。

物权法等相关法律明确规定了业主大会的权益和义务，并规定了违反约定的后果和救济措施。

在权益保护方面，业主大会可以向法院起诉，要求维护共有物业的独立产权和使用权，捍卫业主共有的权益。

论业主委员会民事主体资格问题

论业主委员会民事主体资格问题

【 关键词l 业 委 会 法 组 ;诉 主 主 员 ;非 人 织 讼 体
《 物业管理条例》 虽然对业主委员会的成立、 职责等均作了较为 详尽的规定， 但对其民事主体资格问题却没有涉及 ， 以至于我国法学 界和实务界对业主委员会是否具有法人资格、 是否具有诉讼主体资格 长期争论不止， 并给实践带来混乱。 因此， 我们就业主委员会民事主体 资格问题予以探究和研析， 具有重要的理论价值和现实意义。 一、 目前我国关于业主委员会民事主体资格的几种观点 业主委员会是否具有独立的民事主体资格， 理论界和实务界一 直存在着争议。归纳起来 ， 主要有三种不同观点: (一) 、 业主委员会属于独立的社团法人。此种观点认为， 业主委 员会作为社会团体法人， 完全独立于各个业主， 享有拟制的人格， 能够 独立地行使民事权利， 承担民事责任。 也就是说， 业主委员会能有自己 完全独立的意志， 不仅仅是对各业主意志的简单反映， 并可根据自己 的独立意志独立行事。同时， 业主委员会行为和决策的后果应由自己 承担， 其效果不能直接归于各个业主。 持这种观点的人主要理由有:第
有一定 的行 为能力
织， 也有自己的章程;第二、 现实中已经成立的业主委员会绝大多数有 自己的财产和经费; 第三、 业主委员会能够以自己的名义而非以业主 的名义行使职权， 如对外签订合同， 起诉或应诉等。 (二) 、 业主委员会属于享有独立诉讼主体资格的非法人组织。 这 种观点认为， 业主委员会虽然不具备法人条件， 但是在民事诉讼中享 有独立的诉讼权利， 有独立的主体资格。由于此观点认为业主委员会 不是法人， 没有独立的拟制人格， 其行为的后果、 责任应当由全体业主 共同承担。 持此种观点的人主要理由有:第一、 业主委员会不属于社会 团体的一种。因为， 物业管理法规规定的业主委员会登记为行政登记 而非民事登记。一般说来， 一个物业管理区域就应设立一个业主委员 会， 一个大中型城市可以划分出许多的物业管理区域， 从而存在众多 的业主委员会。这样一来， 将会导致在同一个行政区域内存在许多名 称相类似的社会团体。第二、 业主委员会是经过特定的法定程序成立 的， 具有合法的地位， 有一定的组织机构和运营财产， 应该属于《 民事 诉讼法》 第49 条规定中 所称的“ 其他组织” 的一种。第三、 业主委员会 虽然不具有法人资格， 但作为一个合法组织 ， 有一定的组织性和稳定 性， 就应可以行使民事权利， 承担民事责任， 在民事诉讼中应享有独立 的诉讼权利， 有独立的诉讼主体资格。 ( 三) 、业主委员会属既非法人也无独立诉讼主体资格的一般组 织。 此观点认为， 业主委员会既不是法人， 也不属于是独立的非法人组 织， 不享有《 民事诉讼法》 其他组织” 中“ 的独立诉讼主体资格， 而仅仅 是特定的民事主体 — 业主团体的代表机构。因为:第一、 业主委员 会没有自己独立的财产。业主委员会既不从事经营活动， 业主也不缴 纳款项给业主委员会运作。第二、 业主委员会作为业主大会的执行机 构， 只是一种内部自 治性机构， 类似于公司内部的董事会， 没有独立的 法律地位， 不能以自己的名义进行法律活动。 第三、 当在实践中涉及诉 讼事务时， 往往由全体业主授权业主委员会 ， 再由其作为全体业主的 代表参加民事诉讼活动， 其诉讼活动的结果也直接归于全体业主。第 四、 业主委员会成立的目的， 只是为了能够代有进行法人登记的企业或非企业组织， 它与社会团体中的法人团体相对应的概念。在司法实践中， 我们习惯 把“ 非法人组织” 称之为“ 其他组织” 最高人民法院《 。 关于适用<中华人 民共和国民事诉讼法)若干问题的意见》 其他组织” 对“ 做了明确界定: 合法成立、 有一定的组织机构和财产， 但又不具备法人资格的组织。 承 认不具备法人资格的“ 其他组织” 具备民事诉讼当事人资格， 这是对我 国民法的一大突破。 现在， 民法理论上，其他组织” “ 已经成为市场交易 中除法人、 自然人之外的第三类民事主体。例如， 在我国《 合同法》 2 第 条规定: “ 本法所称合同是平等主体的自 然人、 法人、 其他组织之间设 立、 变更、 终止民事权利义务关系的协议。”

试析业主大会的民事主体资格

试析业主大会的民事主体资格

试析业主大会的民事主体资格
业主大会是由业主共同参与的民事主体，其民事主体资格原则上由以下几个方面构
成：
一、楼房产权归属者：业主大会是由楼房产权的合法归属者组成的，只有名义上登记
或确权的楼房产权所有人才具有参与业主大会的权利。

在我国的房地产领域，楼房产权归
属者通常是指购买或取得该楼房产权的自然人、法人或其他组织，他们享有房屋的所有权
和使用权。

拥有楼房产权的个人或单位有权参加业主大会，并享有表决权和被选举权。

二、共有人：有些楼房存在多个共有人的情况，即该楼房的产权由多个共有人共同拥有。

在这种情况下，每个共有人都有权参加业主大会，并按照其所占份额享有表决权和被
选举权。

共有人之间可以根据自己的协议或者按照法律规定选派代表参加业主大会。

三、租赁户：对于租赁住房的居民，在享有使用权的也应该享有参加业主大会的权利。

租赁户在参加业主大会时，可以表达自己的意见和诉求，并按照相关规定参与表决。

四、住建部门或物业公司的代表：住建部门或物业公司通常会在业主大会中派代表参与，以监督业主大会的进行，确保各项决议的合法性。

住建部门或物业公司的代表在业主
大会中通常没有表决权，但有监督和指导的职能。

业主大会的民事主体资格主要由楼房产权归属者、共有人、租赁户以及住建部门或物
业公司的代表组成。

他们是业主大会的参与主体，在业主大会中有权利和义务，并按照一
定程序表达自己的意见、行使权利，并参与决策和监督业主大会的进行。

业委会诉讼主体资格分析


的 有关 问题 ”专题会 议 ，会 上 明确 了业 主委 员 会不 能作 为独 立 的诉 讼 主体 即 不 能作 为
原告 并规 定 了今 后业 主委员会 提起 的 民事 纠纷 ，法院 不予 以立案 。
认定业 委会不 具有 诉讼主体 资格 的做 法和判例 ，除深圳外 其他 各地也 时有 所 闻。 在最 高 人 民法院 主编 的 《 中国 民事 审判 前 沿》 中 ，最高 法 院 民一庭 缪 晓军 法 官将 业 委 会诉 讼 资格 的观点 归集 为三 种 ．其中一 种就 是 ： 业主委 员会 不具 有诉 讼主体 资格 。不
维普资讯
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会 诉 讼 主体 资格 分析
文／ 甄灵 字
物 业管理 纠纷 经常会碰 到诉 讼主体 资格 的 问题 ，尤其是 针对 业主委 员会 的主体 资格
，
争 议更 大 。立 法 的空 白 、各地 司 法实践 操作 上 的 差异 ，几 乎使 业 主委 员 会 的诉讼 主 体 资 格 成 了一 个见 仁 见智甚 至 扑朔 迷 离 的问题 。笔 者梳 理分 析 了 国 内各 地 关 于业委 会 诉讼 资 格 的规 定和 典 型案 例 ，并考 察 了 国９ 的相 关立 法 ，认 为我 国对 业委 会 诉讼 资格 的 限 制太 １ 、 多太严 期待 我国 的物 权法在 此 问题上 能有所 突破 。
、
、
移 交 公 共 用房 和 管
业 主 不
维普资讯
按 时缴 交物 业维修基 金 的 ，…… ，业 主委 员会可 以依 法 向人 民法 院起诉 。 ”
２０ ０ ３年 １ 发 布 实施 的 《 庆市 业 主 自治 机 构管 理办 法 》 第十 七 条规 定 ： 业 主 委 员会 月 重 履行 下 列 职责 ：…… （ ）根 据 业 主 大会 的决 定代 表 全 体 业 主参 加 因 物业 管 理 活 动发 生 的诉 十

试析业主大会的民事主体资格

试析业主大会的民事主体资格1. 引言1.1 业主大会的定义业主大会是指由某一建筑物的所有权人或者使用权人共同组成的会议机构，是集体管理和自治的重要形式之一。

业主大会在法律上被赋予了一定的决策权和管理权，可以决定共有建筑物的共同事务，如共用设施的维护、修缮和管理等。

在业主大会中，每个业主都有权利参与决策，保障了各业主的共同利益。

业主大会是一个具有民事主体资格的团体，其决策和管理对于共有建筑物的管理至关重要。

加强对业主大会的理解和认识，有助于更好地维护各业主的权益，保障共有建筑物的正常运行和管理。

1.2 民事主体资格的概念民事主体资格是指具有民事权利能力和民事行为能力的主体身份。

民事主体资格是法律上认可的一种主体身份，依法可以享有各种权利和承担各种责任。

在法律上，民事主体资格是个体或组织拥有权利和承担义务的基础，是法律规范适用的前提。

在业主大会中，业主作为业主大会的成员，也具有民事主体资格。

业主可以参与业主大会的决策，行使自己的权利，承担相应的义务。

业主作为业主大会的成员，具有参与业主大会事务的资格和能力，可以独立享有业主大会决策的权利，也要承担相应的责任。

民事主体资格是业主大会成员在业主大会中行使权利和履行义务的基础，是保障业主大会正常运作和维护业主权益的法律依据。

2. 正文2.1 业主大会是否具备民事主体资格业主大会在实际运作中是否具备独立的财产支配权和法律责任能力是判断其是否具备民事主体资格的重要依据之一。

如果业主大会可以独立承担债务、享有财产所有权等权利，那么可以认为其具备民事主体资格。

业主大会的法律地位和权力范围也需要考虑。

业主大会在物业管理、财务决策等方面扮演着重要角色，如果其在法律上被赋予了相应的权力，那么可以认为其具备民事主体资格。

业主大会是否具备民事主体资格还存在争议，但在实践中，业主大会在一定范围内具备民事主体资格是有必要的，这可以更好地保护业主的权益和维护社区秩序。

加强对业主大会民事主体资格的认识，并合理行使其民事主体资格，是非常重要的。

试析业主委员会的诉讼主体资格

试析业主委员会的诉讼主体资格中国律师网2007-08-03 12:06:12.0 刘存仓内容提要：业主委员会属其他性质组织范畴，可作为诉讼主体参与诉讼，但其诉讼主体权能有局限，业主委员会并不是在所有的诉讼中均为适格的诉讼主体。

关键词：业主委员会的法律性质争议与评析主体资格权能局限近年来，随着城市化建设进程的飞速发展，住宅商品楼日渐成片，形成规模不等的住宅小区，住宅楼的管理也逐步由过去负责开发的集资单位、房地产开发公司统一管理转向物业管理公司市场化管理的专业模式，于是业主、业主大会、业主委员会这些新名词应运而生，并日渐走进了我们的生活。

业主委员会在履行职责过程中，要与物业管理公司、开发商、相邻方甚至政府部门打交道，纠纷在所难免，各方为维护自身权益而诉至法院，诉讼也时有发生。

对业主委员会这一新颖的社会组织，在诉讼领域是否有当事人的诉讼主体资格这一问题，目前，因我国法律法规尚未对此作出明确的规定，在司法实践中，由于各地法院对业主委员会的理解、认定不尽相同，导致对案件的处理也不尽一致。

现笔者就个人的理解谈一些粗浅的认识，以期通过与诸位探讨，进一步促进业主委员会制度的完善。

一、业主委员会的法律性质按照我国民事实体法及程序法规定，民事主体分为公民（自然人）、法人、其他组织三类，“业主委员会”究竟归属于哪一类，《民法通则》未作规定，也未涉及，2003年9月1日实行的《物业管理条例》（以下简称《条例》）首次提出了“业主委员会”这一名词，第一次把“业主委员会”在行政法规这样高层次的规范性法律文件中予以规定，从而在立法层面上正式创立了业主委员会制度。

《条例》第15条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构。

”《条例》确立了业主大会代表全体业主、业主委员会作为业主大会的执行机构和物业管理公司受聘服务的基本格局，理顺了业主与业主委员会，业主委员会与物业管理公司，物业管理公司与业主的关系。

对于业主委员会的法律地位和性质，《条例》的定性十分模糊，在理论界也有不同的表述。

论业主委员会的民事主体资格和诉讼主体资格

中共郑州市委党校学报2010年第5期(总第107期)J oIl r I】|al0f t he P砷y Sch00l0f cPc zhe ngzhou M11I lic ipal com I I l i n ee N o．5，20l O(s啪，10r7)法学研究论业主委员会的民事主体资格和诉讼主体资格李小博(中共河南省直机关党校，河南郑州450002)摘要：业主委员会应当被赋予特定的民事主体资格，它既不是法人，也不是自然人，应当界定为非法人组织；其在诉讼中享有诉讼的主体资格；业主委员会能参与诉讼的范围仅限于保护业主的共同权益。

关键词：业主委员会；民事主体资格；诉讼主体资格中图分类号：D920．5文献标识码：A文章编号：1671—6701(2010)05一0061—03业主委员会的法律地位以及其在诉讼中的主体资格问题，一直是理论界和实务界关注的热点问题。

在2009年4月通过的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《物业司法解释》)中，虽然部分解决了业主委员会的民事诉讼主体资格问题，但在实践中仍然会产生一些问题。

因此必须从法律的层面上对这一问题作出明确的解释，才能真正解决现实中遇到的问题。

一、对业主委员会民事主体资格的比较分析业主委员会的民事主体资格如何，涉及到其行为后果的归属以及法律责任的承担问题，也是业主委员会是否具有当事人能力的先决问题。

对业主委员会民事主体资格的不同定位，将直接导致不同的法律关系的产生和不同的法律后果，在实践中有着非常重要的意义。

考察各国的立法，我们可以看出，对待业主委员会的法律地位问题，总体上可归纳为四种模式：一是德国模式，认为这类团体不具有法人资格，也不具有诉讼当事人能力。

二是法国、新加坡模式，认为该类团体具有法人资格，在实体权利能力、行为能力和当事人能力方面，与法人均无区别。

三是日本模式，认为该类团体具有附条件的法人资格，可成为管理团体法人，而在日本理论界、实务界则认同其为无权利能力社团。

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论业主大会的诉讼主体资格(一)一、引言我国《物权法》第75条规定了业主大会的权利内容，第78条还规定，权益受侵害的业主可以对业主大会或者业主委员会的决定提起撤销之诉。

据此，业主大会或者业主委员会（以下简称业委会）可以作为被告，但原告仅限于合法权益受到前者决议的侵害的业主。

然而，业主大会能否以自己的名义、为了全体业主的利益而作为原告对第三人提起诉讼，或者作为被告而对第三人的起诉进行应诉，《物权法》对此并没有做出明确的规定。

可见，我国立法对于业主大会诉讼主体资格的规定尚不够完善，有待有权机关进一步明确。

需要指出的是，我国《物权法》和《物业管理条例》等法律法规中均未采用业主团体的概念，而是采用了业主大会的概念（业委会是其执行机构），因此，我国法上的业主大会不仅是业主共同聚会、共同议事的会议形式，而且还是一种业主的组织形式，实际上就是业主团体。

这就类似于全国人民代表大会不仅仅是一种会议形式，而且还是一种组织形式，是一种国家权力机构。

《物权法》第75条规定“业主可以设立业主大会”，此处立法机关使用了“设立”一词，这就说明“业主大会并不仅仅是全体业主汇集在一起参加某个会议，也不是业主之间的松散联合。

业主大会是一个组织体，可以自己的名义开立工商账户，并且有自己的意思机关与执行机关，能够订立管理规约……”1]。

因此，对于我国业主大会的理解，不能仅限于字面意思，其不仅表示业主的议事方式，而且还表示业主的组织即业主团体。

明确了这一点，才能避免许多无谓的概念上的分歧与争论。

由于实践中业主大会或者业委会为了全体业主的共同利益而参与诉讼的案件时有发生，法院必须对其诉讼主体资格做出统一的判断才能保持司法裁判标准的一致。

因此，最高人民法院在2008年6月16日发布了旨在细化实施《物权法》第6章的《建筑物区分所有权法律应用问题解释（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）。

《征求意见稿》第13条规定：“业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的诉讼主体资格按照下列方式确定：（一）已经选举出业主委员会的，为业主委员会；（二）没有选举出业主委员会，或者业主委员会怠于行使权利的，为业主大会或者业主。

有关业主共同权益的生效裁判，对全体业主具有约束力。

其诉讼利益归属于全体业主。

”条明确规定了业主大会和业委会的诉讼主体资格，对《物权法》所未能明确规定的内容做出了较为详细的规定，虽然其具体内容还有待完善，但毕竟在一定程度上增强了物权法的可诉性。

遗憾的是，最高人民法院在2009年5月14日正式公布并将于2009年10月1日起施行的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中删除了《征求意见稿》中关于业主大会诉讼主体资格的规定。

因此，对于该司法解释在实施中将会遇到的一些现实问题，仍有待进行深入思考。

本文拟就业主大会的诉讼主体资格相关问题做一探讨，以就教于学界。

二、比较法上的业主团体诉讼主体资格在大陆法系国家中，德国立法将建筑物区分所有权称为“住宅所有权”，其《住宅所有权法》中对“住宅所有权人之共同体”进行了专章规定。

该住宅所有权人之共同体“虽无权利能力，且依司法判例之看法，也无不动产登记簿上的登记能力，但却具有社团之性质”2]。

德国联邦高等法院2005年的判决中和德国新《住宅所有权法典》认为“业主团体具有部分权利能力和法律主体性，也即业主团体仅在一定的范围和领域内具有权利能力，该范围和领域即为对共有所有物进行管理的法律活动中……例如在涉及有关共有物的诉讼中直接由业主团体作为法律主体参与诉讼活动”3]。

《住宅所有权法》第27条还规定，住宅所有权人可以授权管理人以全体住宅所有权人的名义提起诉讼。

4]因此德国法上业主团体虽然不具备完全的民事主体资格和独立的法律人格，但是在涉及建筑物区分所有权管理中的事项时，其具有对内和对外的诉讼主体资格。

法国也针对建筑物区分所有权的问题进行了单独立法，其业主团体称为“共同所有权业主联合会”，“共同所有权人组成一个结构完整的团体，并且法律承认该团体享有法律地位(unstatutjuridique)”5]。

这种团体虽然与其他团体有所不同，但是一样具有为实现团体利益所必须的各种权限，例如，“法律明确规定，共同所有权业主联合会为了保护与建筑不动产有关的权利，可以单独或者与一位或数位共同所有权人以其在法院进行诉讼”6]。

日本自昭和37年以来陆续制订了《区分所有权法》等法律，规定30人以上的业主团体“可以通过特别决议决定成为法人的宗旨，并在主要事务所的所在地进行登记取得法人资格”。

7]业主团体通过集会的决议，来选任或解任管理人，而管理人则可以“根据规约或集会决议就其职务为区分所有人之目的作为原告或被告”，8]其后果对全体住宅所有权人发生效力。

在瑞士法律上，业主团体“有时具有法人之性质，公寓以其自己之名义取得财产，同时因为它有一管理机关，故得以自己名义提起诉法，并进而实行诉法”。

9]我国台湾地区的“公寓大厦管理条例”规定区分所有人会议为区分所有人团体的最高意思决定机关，该会议应成立管理委员会，而在诉讼上，“管理委员会有当事人能力”。

10]其管理委员会具备非法人团体的要件，“对外权限具有诉讼上原告、被告之能力，在其权限范围内，自得以自己名义为民事诉讼之原、被告”。

11]在英美法系国家，“大多数盎格鲁一美利坚的法律都赋予它们的管理组织以完全法人人格。

在加拿大各省中，除了魁北克省以外，区分所有权人协会在组织上和公司差不多—除了没有股本。

在新南威尔士，尽管区分所有权人协会（公司法人）不是依据公司法而设立的公司，但它却具有权利主体资格和公章。

类似地，在新西兰，从立法赋予的区分所有权人协会的功能和权利来看，完全可以推论出其具有公司人格。

”12]在美国，业主团体被称为业主协会，“每一个共同利益社区(CIC)都由一个业主协会来进行管理，这种业主协会有时也被称为社区团体、房屋所有人联合会，或者建筑物区分所有权人协会。

在美国有超过二十万个这样的业主团体”13]。

在美国的立法上，“统一公寓所有权法赋予区分所有权人协会的权利包括……为了管理公寓所必要的一般权利。

管理活动包括任用雇员，代理人，独立的承包人和专业管理人员；作为原告提起和作为被告应对诉讼”14]。

因此，在英美法系国家，业主团体一般都具有独立的法人资格，自然也就具有诉讼主体的资格。

由以上各国法律规定可知，无论承认业主团体的法人资格与否，其业主团体都可以直接或通过管理人参与诉讼，进行起诉或应诉。

比较法上的业主团体大都具有诉讼主体资格，原因在于赋予业主团体诉讼主体资格既有利于其对外维护建筑物区分所有权人的共同利益，也有利于对内解决建筑物区分所有人之间的纠纷。

三、业主大会与诉讼主体类型当事人的诉讼主体资格，是民事诉讼当事人主体的法律资格，即当事人能够享有民事诉讼权利、承担民诉讼义务的资格。

通常情况下有民事主体资格者才具有诉讼主体资格。

我国《民法通则》规定的民事主体只包括公民和法人两类，“其他组织”则不被认为是民事主体，不享有民事权利。

但我国《民事诉讼法》为了方便社会上广泛存在的其他组织参与诉讼、解决纠纷，遂赋予了“其他组织”以民事诉讼主体资格和诉讼权利能力。

该法第49条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。

法人由其法定代表人进行诉讼。

其他组织由其主要负责人进行诉讼。

”该规定将享有民事诉讼主体资格的当事人分为公民、法人和其他组织三种。

那么业主大会也必须归入这三种诉讼主体类型之一才能享有诉讼主体资格。

一方面，业主大会不是公民，因为其是业主团体，是众多业主的集合；另一方面，业主大会也不是法人，因为按照《民法通则》的规定，法人包括企业法人、事业单位、社会团体法人，并且法人必须依法成立；而《物权法》、《物业管理条例》等均未规定业主大会可以成为法人。

因此，在不改变当前相关法律规定的前提下，只能将业主大会解释为《民事诉讼法》上的“其他组织”。

最高人民法院在《关于适用＜民事诉讼法〉若干问题的意见》中对“其他组织”有较为明确的规定，其第40条规定：“民事诉讼法第49条规定的其他组织，是指合法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。

”其主要包括不具备法人资格但依法登记领取营业执照的合伙企业、企业法人的分支机构、银行的分支机构以及其他不具备法人资格的经营实体和组织等。

比照《民事诉讼法》司法解释规定的条件，有人认为业主大会不能成为“其他组织”，因为“它没有登记程序，也没有负责人（业主委员会有主任，但他代表的是业主委员会，而非业主大会）”。

15]还有学者认为业主大会没有自己的财产，“如果严格的分析，业主大会不具有自身的财产”，16]因为根据《物权法》第79条的规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有，不属于业主大会所有。

由于《民事诉讼法》属于诉讼制度的基本法律，在法律渊源上具有较高的效力位阶，因此，对于业主大会的诉讼主体资格问题，在解释上必须将业主大会归入民事诉讼主体的类型之中，其解释才不至于无效。

笔者认为，业主大会符合《民事诉讼法》及其司法解释关于‘其他组织”的要求，即合法成立、有一定的组织机构、有一定的财产且不具备法人资格，因此其具有民事诉讼的主体资格，理由如下。

第一，业主大会属于合法成立的组织且不具备法人资格。

一方面，《物权法》、《物业管理条例》均规定了业主有权设立业主大会，因此其成立合乎法律的规定，具有法律依据；另一方面，业主大会在我国尚不具备法人资格，不能成为法人的一种，“业主团体与法人团体的不同之处在于业主团体没有独立财产不能承担有限的责任……但是，这并不能否认业主团体的法律人格，业主团体仍然具有一定的权利能力，仍然能够以自己的行为设定权利义务。

”17]第二，业主大会有一定的组织机构。

业主大会作为建筑物区分所有权人的集合和议事机关，是业主团体的最高意思机关。

一般而言，业主大会还会设立业主委员会作为其执行机构，业主委员会也会聘请专门的工作人员负责日常事务的处理，因此业主大会在组织机构上是较为完善的，有意思形成机关和执行机关，甚至还可以设置监督机关。

第三，业主大会有一定的财产。

如前所述，有学者认为业主大会没有自己的财产，所以不能成为其他组织。

笔者认为，《关于适用〈民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条所言的有一定的财产，并不是要有完全属于组织体的财产，而只要是具有相对独立性、能够与其组成成员通常状态下的个人财产相区分的财产即可，因为该条所列举的私营独资企业、合伙组织等组织体，也并没有完全属于组织体而不属于成员的财产，只是其财产虽然属于成员单独所有或共有，但是在通常状态下是为了经营的特定目的而存在，具有相对的独立性，一般情况下能够与其成员的个人财产相区分，只有在分割财产时才归入到成员的个人财产之中。