析物权法关于业委会的诉讼主体资格之规定

案例分析：业委会未备案是否具备诉讼主体资格 物业管理服务合同到期，⽼物业不续签还赖着不⾛，同时还扣着业委会2万元办公经费不⽀付。

近⽇，汉中⾸例业委会状告物业公司案下发判决：物业公司被判败诉。

业委会诉物业“五宗罪” 今年3⽉29⽇上午9时，汉中丰辉花园⼩区业委会诉汉中市永安物业管理有限责任公司（以下简称“汉中市永安物业公司”）物业服务合同纠纷⼀案在汉台区法院开庭。

庭审中，原告汉中丰辉花园⼩区业委会对该⼩区物业——汉中市永安物业公司存在多项违约⾏为。

根据丰辉花园⼩区业委会控诉，该⼩区物业共有“五宗罪”：由于汉中市永安物业公司不讲诚信，其已出现多项违约：未经业委会同意擅⾃安排施⼯⼈员，擅⾃决定⼯程价格进⾏了楼顶防⽔处理；长期不落实“⼀户⼀表”的⽤电制度，多收公摊电费，不公布账⽬，侵吞多收取的电费；不履⾏承诺，少安排三名保安，应该返还原告未⽀出的三名保安三年的⼯资183600元；没有按照双⽅协议约定⾦额，每年⽀付⼴告费提成，拖⽋20000元；物业管理房屋期限早已届满，被告拒绝与原告商谈续签下⼀年度的合同，不向原告汇报公布有关账⽬和清算物业服务费⽤。

因此，丰辉花园⼩区业委会要求汉中市永安物业公司⽀付三年来收取的车位会中应提取的公⽤经费67900元；停⽌在⼩区内的⼀切营业活动，交还⼩区办公⽤房、车库、地下停车场、电脑、电费申请信息等财物、资料。

物业辩称业委会“不具诉讼资格” 庭审中，汉中市永安物业管理有限责任公司辩称，原告汉中丰辉花园⼩区业委会不是⾃然⼈、法⼈，不属于《民事诉讼法》中规定的当事⼈范围，因此不是本案适格原告。

根据《物业管理条例》相关规定，业委会只是代表业主与物业企业签订物业服务合同，不是服务合同当事⼈，不能以业委会作为诉讼主体。

同时，按照《物业管理条例》，本案的诉讼事项，应获得占有建筑⾯积过半的业主且占总⼈数的过半⼈数同意，本案原告没有证据证明其起诉以及解除物业服务合同得此同意或者授权。

现行法律视野下浅析业主委员会的法律地位探讨[摘要]目前我国业主委员会的法律地位及诉讼主体资格并没有相关法律、法规作出详细规定。

文章试图从实体法和程序法两方面，结合我国现行法律和司法实践探讨业主委员会作为非法人组织的法律性质和在特定情况下具有原告和被告资格的法律地位。

[关键词]业主委员会；法律地位；非法人组织；有条件的诉讼主体业主委员会由物业管理区域内业主代表组成，全体业主选举产生，代表和维护全体业主合法权益的自治性组织，业主委员会负责执行业主大会的各项决议，是业主大会的执行机关，是业主行使业主自治权的机构，它具有如下特征：1.业主委员是由业主大会选举产生。

我国《物业管理条例》第十一条相关规定：“（三）选举业主委员会或更换业主委员会成员；”业主委员会的性质是业主大会的执行机关和常设机关，是由全体业主组成的业主自治性组织，业主委员会的产生是由业主大会选举产生，负责处理在业主大会闭会期间的各项决议和日常事宜。

2.业主委员会的权利行使范围应限于物业管理活动和不动产公共区域、设施设备相关事宜。

《物业管理条例》第十九条第一款规定，业主大会、业主委员会在行使职权时基本上依照“法无授权即禁止的原则”，即业主大会、业主委员会在行使职权的时候要严格依照法律的授权，不得进行与其职权无关的活动。

3.它的职责为代表和维护全体业主的合法权益。

在物业管理活动的范围内，业主委员会的权力来源于业主大会的授权，代表全体业主的利益，其行为应当向业主大会负责，同时应当是有效沟通大、小业主之间的桥梁。

业主委员会伴随物业管理和市场经济制度逐步发展起来的。

1981年，我国第一家专业物业管理公司在深圳正式成立，标志着市场化管理住宅的开始；1993年，全国第一个业主委员会在深圳正式成立，标志着业主自治管理的开始；1994年《城市新建住宅小区管理办法》正式出台，标志着国家开始关注业主自治管理和物业管理的问题；2003年，《物业管理条例》正式实施，标志着我国从行政法规的层面关注这个问题；2007年，《物权法》正式实施，标志着我国在法律上确立了区分所有权法律制度。

试析业主委员会的诉讼主体资格中国律师网2007-08-03 12:06:12.0 刘存仓内容提要：业主委员会属其他性质组织范畴，可作为诉讼主体参与诉讼，但其诉讼主体权能有局限，业主委员会并不是在所有的诉讼中均为适格的诉讼主体。

关键词：业主委员会的法律性质争议与评析主体资格权能局限近年来，随着城市化建设进程的飞速发展，住宅商品楼日渐成片，形成规模不等的住宅小区，住宅楼的管理也逐步由过去负责开发的集资单位、房地产开发公司统一管理转向物业管理公司市场化管理的专业模式，于是业主、业主大会、业主委员会这些新名词应运而生，并日渐走进了我们的生活。

业主委员会在履行职责过程中，要与物业管理公司、开发商、相邻方甚至政府部门打交道，纠纷在所难免，各方为维护自身权益而诉至法院，诉讼也时有发生。

对业主委员会这一新颖的社会组织，在诉讼领域是否有当事人的诉讼主体资格这一问题，目前，因我国法律法规尚未对此作出明确的规定，在司法实践中，由于各地法院对业主委员会的理解、认定不尽相同，导致对案件的处理也不尽一致。

现笔者就个人的理解谈一些粗浅的认识，以期通过与诸位探讨，进一步促进业主委员会制度的完善。

一、业主委员会的法律性质按照我国民事实体法及程序法规定，民事主体分为公民（自然人）、法人、其他组织三类，“业主委员会”究竟归属于哪一类，《民法通则》未作规定，也未涉及，2003年9月1日实行的《物业管理条例》（以下简称《条例》）首次提出了“业主委员会”这一名词，第一次把“业主委员会”在行政法规这样高层次的规范性法律文件中予以规定，从而在立法层面上正式创立了业主委员会制度。

《条例》第15条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构。

”《条例》确立了业主大会代表全体业主、业主委员会作为业主大会的执行机构和物业管理公司受聘服务的基本格局，理顺了业主与业主委员会，业主委员会与物业管理公司，物业管理公司与业主的关系。

对于业主委员会的法律地位和性质，《条例》的定性十分模糊，在理论界也有不同的表述。

由业委会是否属民事主体引起的思考随着我国楼房业的不断发展，业委会作为管理者的出现，成为了业主与开发商、物业公司之间的重要中介机构，发挥着重要的管理和服务职能。

但是，关于业委会是否属民事主体这一问题却一直备受争议。

本文将就此问题进行探讨，为业委会的权利及义务提供一定的借鉴和思考。

首先，业委会的法律地位是什么？难点在于是否属于民事主体。

概括地说，民事主体指能够独立享有法律权利和承担法律义务的主体，例如个人、法人及其他组织等。

但对于业委会是否属于这一范畴，则存在不少争议。

一些人认为，业委会作为一个为居民服务的机构，在其服务范围内拥有一定的自主权和管理权，为此应视为一种组织形式的法人。

同时，业委会作为物业管理服务的代表，与物业公司签订物业服务合同，具有明确的权利和义务，并且可以独立开展相关的服务活动。

因此，作为一种组织形式，业委会必然拥有一定的民事主体地位。

但是另一些人则认为，业委会不具备个体法人所必须具有的权利和义务能力，仅是为了方便小区居民自身利益的维护而出现的一种非法人社团组织形式。

同时，业委会从宏观上考虑，只是在承担楼宇物业服务的同时，代表业主行使一些相关的权利和义务，并未具备涉及款项管理、资产运营、债权债务等权力，因此不应当归为民事主体。

在这种复杂的情况下，业委会究竟应不应该被认为属于民事主体呢？我们可以从下面几个方面进行思考和讨论。

首先，我们可以从业委会的实际权利和义务入手。

业委会可以代表业主起草、修订、解释业主大会会议决定，代表业主与物业公司、开发商签订合同和谈判协议等具有一定的权利和义务。

因此，可以从实质上的权利和义务，判定业委会是否应被认定为实质性的民事主体。

其次，我们还可以从业委会的法律性质考虑。

根据我国《物权法》的规定，业委会是在建筑物等共有部分中对业主利益起组织管理作用的，因此业委会具有一定的法律地位。

楼宇物业是一项公共服务，通常由物业公司负责管理。

但在物业公司和开发商均未履行其管理义务的情况下，业主可以通过业委会等组织形式对物业公司、开发商等进行维权，甚至在满足一定条件下，依法进行诉讼。

未向法定部门备案的业主委员会是否具有诉讼主体资格业主委员会是指由小区业主自愿组成，在小区内开展合法经营活动的社会组织。

在小区物业管理方面，业主委员会是一个非常重要的管理机构，它承担着维护业主权益、促进业主自治、维护小区和睦、解决业主纠纷等职责。

然而，有一些业主委员会并没有向法定部门进行备案，那么这样的业主委员会是否具有诉讼主体资格呢？首先，需要强调的是，业主委员会作为一个社会组织，必须先行进行法定备案，并获得法定的备案证明文件，才能享有相关权利、义务和主体资格。

如果没有对业主委员会进行法定备案，那么它就没有法定地位，也就无法承担相关的职责和义务，更不能享有相应的权利。

因此，未向法定部门进行备案的业主委员会，是没有诉讼主体资格的。

其次，就算未备案的业主委员会在小区内进行了某些维权活动，并且在这些活动中产生了一定的侵权行为，那么它也不具备诉讼主体资格。

这是因为，未备案的业主委员会不具备法定地位，其维权行为也没有法律效力，不能成为法院认可的证据。

如果该委员会想要通过诉讼来维护自己的权益，就必须先行进行备案，有效地取得社会组织法人资格。

最后，需要指出的是，即使业主委员会进行了备案，也不能随意地进行诉讼。

诉讼是一个非常严肃的法律程序，需要符合相关法律规定，并且必须确保维权行为的合法性和合理性。

业主委员会在进行维权行为时，需要依据法律规定和现实情况，合理选择维权方式，保证维权成功的同时，也不会违反法律规定或伤害他人权益。

综上所述，未向法定部门备案的业主委员会是没有诉讼主体资格的。

因此，若业主委员会想要进行维权行为并通过诉讼来解决纠纷，必须先行进行法定备案，获得社会组织法人资格。

同时，在进行诉讼时，委员会也需要遵循相关法律规定，保障自己的维权合法性和合理性。

除了必须进行备案，业主委员会还必须遵守相关法律规定和程序。

现有的社会组织法律法规中对业主委员会进行了明确规定，主要包括《中华人民共和国物权法》、《业主委员会管理条例》、《物业服务市场管理条例》等法规。