析物权法关于业委会的诉讼主体资格之规定

案例分析：业委会未备案是否具备诉讼主体资格 物业管理服务合同到期，⽼物业不续签还赖着不⾛，同时还扣着业委会2万元办公经费不⽀付。

近⽇，汉中⾸例业委会状告物业公司案下发判决：物业公司被判败诉。

业委会诉物业“五宗罪” 今年3⽉29⽇上午9时，汉中丰辉花园⼩区业委会诉汉中市永安物业管理有限责任公司（以下简称“汉中市永安物业公司”）物业服务合同纠纷⼀案在汉台区法院开庭。

庭审中，原告汉中丰辉花园⼩区业委会对该⼩区物业——汉中市永安物业公司存在多项违约⾏为。

根据丰辉花园⼩区业委会控诉，该⼩区物业共有“五宗罪”：由于汉中市永安物业公司不讲诚信，其已出现多项违约：未经业委会同意擅⾃安排施⼯⼈员，擅⾃决定⼯程价格进⾏了楼顶防⽔处理；长期不落实“⼀户⼀表”的⽤电制度，多收公摊电费，不公布账⽬，侵吞多收取的电费；不履⾏承诺，少安排三名保安，应该返还原告未⽀出的三名保安三年的⼯资183600元；没有按照双⽅协议约定⾦额，每年⽀付⼴告费提成，拖⽋20000元；物业管理房屋期限早已届满，被告拒绝与原告商谈续签下⼀年度的合同，不向原告汇报公布有关账⽬和清算物业服务费⽤。

因此，丰辉花园⼩区业委会要求汉中市永安物业公司⽀付三年来收取的车位会中应提取的公⽤经费67900元；停⽌在⼩区内的⼀切营业活动，交还⼩区办公⽤房、车库、地下停车场、电脑、电费申请信息等财物、资料。

物业辩称业委会“不具诉讼资格” 庭审中，汉中市永安物业管理有限责任公司辩称，原告汉中丰辉花园⼩区业委会不是⾃然⼈、法⼈，不属于《民事诉讼法》中规定的当事⼈范围，因此不是本案适格原告。

根据《物业管理条例》相关规定，业委会只是代表业主与物业企业签订物业服务合同，不是服务合同当事⼈，不能以业委会作为诉讼主体。

同时，按照《物业管理条例》，本案的诉讼事项，应获得占有建筑⾯积过半的业主且占总⼈数的过半⼈数同意，本案原告没有证据证明其起诉以及解除物业服务合同得此同意或者授权。

现行法律视野下浅析业主委员会的法律地位探讨[摘要]目前我国业主委员会的法律地位及诉讼主体资格并没有相关法律、法规作出详细规定。

文章试图从实体法和程序法两方面，结合我国现行法律和司法实践探讨业主委员会作为非法人组织的法律性质和在特定情况下具有原告和被告资格的法律地位。

[关键词]业主委员会；法律地位；非法人组织；有条件的诉讼主体业主委员会由物业管理区域内业主代表组成，全体业主选举产生，代表和维护全体业主合法权益的自治性组织，业主委员会负责执行业主大会的各项决议，是业主大会的执行机关，是业主行使业主自治权的机构，它具有如下特征：1.业主委员是由业主大会选举产生。

我国《物业管理条例》第十一条相关规定：“（三）选举业主委员会或更换业主委员会成员；”业主委员会的性质是业主大会的执行机关和常设机关，是由全体业主组成的业主自治性组织，业主委员会的产生是由业主大会选举产生，负责处理在业主大会闭会期间的各项决议和日常事宜。

2.业主委员会的权利行使范围应限于物业管理活动和不动产公共区域、设施设备相关事宜。

《物业管理条例》第十九条第一款规定，业主大会、业主委员会在行使职权时基本上依照“法无授权即禁止的原则”，即业主大会、业主委员会在行使职权的时候要严格依照法律的授权，不得进行与其职权无关的活动。

3.它的职责为代表和维护全体业主的合法权益。

在物业管理活动的范围内，业主委员会的权力来源于业主大会的授权，代表全体业主的利益，其行为应当向业主大会负责，同时应当是有效沟通大、小业主之间的桥梁。

业主委员会伴随物业管理和市场经济制度逐步发展起来的。

1981年，我国第一家专业物业管理公司在深圳正式成立，标志着市场化管理住宅的开始；1993年，全国第一个业主委员会在深圳正式成立，标志着业主自治管理的开始；1994年《城市新建住宅小区管理办法》正式出台，标志着国家开始关注业主自治管理和物业管理的问题；2003年，《物业管理条例》正式实施，标志着我国从行政法规的层面关注这个问题；2007年，《物权法》正式实施，标志着我国在法律上确立了区分所有权法律制度。

试析业主委员会的诉讼主体资格中国律师网2007-08-03 12:06:12.0 刘存仓内容提要：业主委员会属其他性质组织范畴，可作为诉讼主体参与诉讼，但其诉讼主体权能有局限，业主委员会并不是在所有的诉讼中均为适格的诉讼主体。

关键词：业主委员会的法律性质争议与评析主体资格权能局限近年来，随着城市化建设进程的飞速发展，住宅商品楼日渐成片，形成规模不等的住宅小区，住宅楼的管理也逐步由过去负责开发的集资单位、房地产开发公司统一管理转向物业管理公司市场化管理的专业模式，于是业主、业主大会、业主委员会这些新名词应运而生，并日渐走进了我们的生活。

业主委员会在履行职责过程中，要与物业管理公司、开发商、相邻方甚至政府部门打交道，纠纷在所难免，各方为维护自身权益而诉至法院，诉讼也时有发生。

对业主委员会这一新颖的社会组织，在诉讼领域是否有当事人的诉讼主体资格这一问题，目前，因我国法律法规尚未对此作出明确的规定，在司法实践中，由于各地法院对业主委员会的理解、认定不尽相同，导致对案件的处理也不尽一致。

现笔者就个人的理解谈一些粗浅的认识，以期通过与诸位探讨，进一步促进业主委员会制度的完善。

一、业主委员会的法律性质按照我国民事实体法及程序法规定，民事主体分为公民（自然人）、法人、其他组织三类，“业主委员会”究竟归属于哪一类，《民法通则》未作规定，也未涉及，2003年9月1日实行的《物业管理条例》（以下简称《条例》）首次提出了“业主委员会”这一名词，第一次把“业主委员会”在行政法规这样高层次的规范性法律文件中予以规定，从而在立法层面上正式创立了业主委员会制度。

《条例》第15条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构。

”《条例》确立了业主大会代表全体业主、业主委员会作为业主大会的执行机构和物业管理公司受聘服务的基本格局，理顺了业主与业主委员会，业主委员会与物业管理公司，物业管理公司与业主的关系。

对于业主委员会的法律地位和性质，《条例》的定性十分模糊，在理论界也有不同的表述。

由业委会是否属民事主体引起的思考随着我国楼房业的不断发展，业委会作为管理者的出现，成为了业主与开发商、物业公司之间的重要中介机构，发挥着重要的管理和服务职能。

但是，关于业委会是否属民事主体这一问题却一直备受争议。

本文将就此问题进行探讨，为业委会的权利及义务提供一定的借鉴和思考。

首先，业委会的法律地位是什么？难点在于是否属于民事主体。

概括地说，民事主体指能够独立享有法律权利和承担法律义务的主体，例如个人、法人及其他组织等。

但对于业委会是否属于这一范畴，则存在不少争议。

一些人认为，业委会作为一个为居民服务的机构，在其服务范围内拥有一定的自主权和管理权，为此应视为一种组织形式的法人。

同时，业委会作为物业管理服务的代表，与物业公司签订物业服务合同，具有明确的权利和义务，并且可以独立开展相关的服务活动。

因此，作为一种组织形式，业委会必然拥有一定的民事主体地位。

但是另一些人则认为，业委会不具备个体法人所必须具有的权利和义务能力，仅是为了方便小区居民自身利益的维护而出现的一种非法人社团组织形式。

同时，业委会从宏观上考虑，只是在承担楼宇物业服务的同时，代表业主行使一些相关的权利和义务，并未具备涉及款项管理、资产运营、债权债务等权力，因此不应当归为民事主体。

在这种复杂的情况下，业委会究竟应不应该被认为属于民事主体呢？我们可以从下面几个方面进行思考和讨论。

首先，我们可以从业委会的实际权利和义务入手。

业委会可以代表业主起草、修订、解释业主大会会议决定，代表业主与物业公司、开发商签订合同和谈判协议等具有一定的权利和义务。

因此，可以从实质上的权利和义务，判定业委会是否应被认定为实质性的民事主体。

其次，我们还可以从业委会的法律性质考虑。

根据我国《物权法》的规定，业委会是在建筑物等共有部分中对业主利益起组织管理作用的，因此业委会具有一定的法律地位。

楼宇物业是一项公共服务，通常由物业公司负责管理。

但在物业公司和开发商均未履行其管理义务的情况下，业主可以通过业委会等组织形式对物业公司、开发商等进行维权，甚至在满足一定条件下，依法进行诉讼。

未向法定部门备案的业主委员会是否具有诉讼主体资格业主委员会是指由小区业主自愿组成，在小区内开展合法经营活动的社会组织。

在小区物业管理方面，业主委员会是一个非常重要的管理机构，它承担着维护业主权益、促进业主自治、维护小区和睦、解决业主纠纷等职责。

然而，有一些业主委员会并没有向法定部门进行备案，那么这样的业主委员会是否具有诉讼主体资格呢？首先，需要强调的是，业主委员会作为一个社会组织，必须先行进行法定备案，并获得法定的备案证明文件，才能享有相关权利、义务和主体资格。

如果没有对业主委员会进行法定备案，那么它就没有法定地位，也就无法承担相关的职责和义务，更不能享有相应的权利。

因此，未向法定部门进行备案的业主委员会，是没有诉讼主体资格的。

其次，就算未备案的业主委员会在小区内进行了某些维权活动，并且在这些活动中产生了一定的侵权行为，那么它也不具备诉讼主体资格。

这是因为，未备案的业主委员会不具备法定地位，其维权行为也没有法律效力，不能成为法院认可的证据。

如果该委员会想要通过诉讼来维护自己的权益，就必须先行进行备案，有效地取得社会组织法人资格。

最后，需要指出的是，即使业主委员会进行了备案，也不能随意地进行诉讼。

诉讼是一个非常严肃的法律程序，需要符合相关法律规定，并且必须确保维权行为的合法性和合理性。

业主委员会在进行维权行为时，需要依据法律规定和现实情况，合理选择维权方式，保证维权成功的同时，也不会违反法律规定或伤害他人权益。

综上所述，未向法定部门备案的业主委员会是没有诉讼主体资格的。

因此，若业主委员会想要进行维权行为并通过诉讼来解决纠纷，必须先行进行法定备案，获得社会组织法人资格。

同时，在进行诉讼时，委员会也需要遵循相关法律规定，保障自己的维权合法性和合理性。

除了必须进行备案，业主委员会还必须遵守相关法律规定和程序。

现有的社会组织法律法规中对业主委员会进行了明确规定，主要包括《中华人民共和国物权法》、《业主委员会管理条例》、《物业服务市场管理条例》等法规。

析物权法关于业委会的诉讼主体资格之规疋析物权法关于业委会的诉讼主体资格之规定作者：佚名时间：2008-4-28浏览量：业委会，到底有无资格打官司？—析物权法关于业委会的诉讼主体资格之规定口张春丽近年来，业主委员会状告开发商及物业公司的案件此起彼伏、惹人关注。

2002年深圳南天一花园业委会起诉深圳某物业公司及所属开发商，追索两栋公用配套小楼出租所得。

深圳中院认为，业委会不具备诉讼主体资格，驳回起诉。

随后业委会上诉，2003年3月，广东省高院裁定，上诉人业委会是适格原告。

业主认为，业委会是业主的代表，当然有理由代表业主维权，而在开发商看来，业委会只能代表业主进行与物业管理有关的事项，法律没有给予他诉讼的主体资格，因此不能代表业主诉讼，争议由此而起。

业委会到底有无诉讼主体资格？国家法律法规无明确规定，理论实务均有争议截至目前，理论界仍有两种不同的声音。

支持者认为业委会有诉讼主体资格，一是实务中需要这样的组织来代表业主维权，二是根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用&t;中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第四十条规定，业委会符合“其他组织”条件。

反对者却认为诉讼主体资格应当是法定的，国家目前没有法律法规明确规定业委会的主体资格；其次，民诉中的“其他组织”仅指“合法成立、有一定组织机构和财产的不具备法人资格的组织”，而业委会仅仅是业主大会这种会议形式的执行机构，没有独立的财产，不能作为诉讼主体。

另外，业主要维权，可以通过群诉等方式，而不一定要通过业委会。

实务中各地法院也存在不同的判决的解释。

2003年8月20日，最高人民法院对合肥市金湖新村业委会是否具备民事诉讼主体资格给下级法院发了个复函：指出根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用&It;中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第四十条规定，金湖新村业委会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业委会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，只要经过业主授权，就可以用业委会名义提起诉讼。

业主委员会是否具有诉讼主体资格？业主委员会是否具有诉讼主体资格过去的物权法并没有作出明确规定实践中业主委员会能以⾃⼰的名义起诉么？其在哪些事项上具有诉讼主体资格？搜集相关裁判规则、观点⼀起来看今天的⽂章业主委员会的诉讼主体资格裁判规则1.业主委员会依据业主⼤会决议在授权范围内以业主委员会名义从事法律⾏为，具备诉讼主体资格——徐州西苑艺君花园（⼀期）业主委员会诉徐州中川房地产开发有限公司物业管理⽤房所有权确认纠纷案案例要旨：业主委员会依照《中华⼈民共和国物权法》第七⼗五条第⼀款规定成⽴，具有⼀定⽬的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，是《中华⼈民共和国民事诉讼法》第四⼗⼋条第⼀款规定的“其他组织”。

业主委员会依据业主共同或业主⼤会决议，在授权范围内，以业主委员会名义从事法律⾏为，具备诉讼主体资格。

物业管理⽤房依规划定点建造，为区分所有权建筑物管理⼈进⾏管理维护业务必须的场所，依照《中华⼈民共和国物权法》第七⼗⼆条第⼀款的规定，为业主共有。

在建筑物竣⼯验收交付后，物业管理⽤房的分割、转移、调整或重新配置，应当由业主共同或业主⼤会决定。

案号：（2012）泉民初字第1486号审理法院：江苏省徐州市泉⼭区⼈民法院来源：《最⾼⼈民法院公报》2014年第6期(总第212期)2.业主委员会⽆权以⾃⼰的名义对开发商擅⾃更改规划减少公共区域的⾏为提起诉讼——⾣阳县怡豪国际公寓业主委员会诉重庆怡豪房地产开发有限公司物权纠纷案案例要旨：物业管理条例第⼗九条规定，业主⼤会、业主委员会应当依法履⾏职责，不得作出与物业管理⽆关的决定，不得从事与物业管理⽆关的活动。

业主委员会起诉开发商擅⾃更改规划减少公共区域的⾏为不属于物业管理活动，因此，业主委员会⽆权以⾃⼰的名义对开发商擅⾃更改规划减少公共区域的⾏为提起诉讼。

案号：（2012）渝四中法民初字第29号审理法院：重庆市第四中级⼈民法院来源：《⼈民司法·案例》2013年第6期3.业主委员会在维护全体业主共同利益时具有诉讼主体资格——长沙市麓⼭南路园丁新村业主委员会诉陈丽华排除妨害纠纷案案例要旨：物业服务⽤房所有权属于全体业主共同所有，物业公司出卖物业服务⽤房属于⽆权处分，即使该物业服务⽤房⽆法进⾏权属登记公⽰，⼩区业主购买该物业服务⽤房亦不构成善意取得；业主委员会虽然不具有完全权利能⼒，但在维护全体业主共同利益的时候可以提起诉讼，具有诉讼主体资格。

业主委员会是否有资格成为诉讼主体依据我国相关法律的规定，住宅⼩区的业主是可以依据法律的规定，成⽴业主委员会的，成⽴业主委员会是保障业主的利益，对住宅⼩区的相关问题进⾏处理，那么业主委员会是否有资格成为诉讼主体？下⾯由店铺⼩编为读者进⾏相关知识的解答。

业主委员会有没有资格成为诉讼主体依据我国物权法、物业管理条例等法律的规定，依法成⽴的业主委员会是有权成为民事诉讼主体的。

(1)、《物权法》第七⼗五条【对业主⼤会、业主委员会的设⽴的注释】“业主⼤会是业主的⾃治组织，是建设区划内建筑物及其附属设施的管理机构，可以代表业主⾏使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利，并对⼩区内的业主⾏使专有部分的所有权做出限制性规定，以维护建筑区划内全体业主的合法权益”。

(2)、《物权法》第83条规定：业主委员会和业主⼤会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声等损害他⼈合法权益的⾏为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求⾏为⼈停⽌侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

’这些法律条⽂都表明，业主委员会具有诉讼主体资格。

”(3)、业主委员会指导规则第三⼗五条(住建房[2009]274号)：业主委员会履⾏以下职责：①、执⾏业主⼤会的决定和决议；②、召集业主⼤会会议，报告物业管理实施情况；③、与业主⼤会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；⑨、业主⼤会赋予的其他职责。

(4)、《物业管理条例》第10条规定：同⼀个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县⼈民政府房地产⾏政主管部门的指导下成⽴业主⼤会，并选举产⽣业主委员会。

(5)、《物业管理条例》第16条规定业主委员会应当⾃选举产⽣之⽇起30⽇内，向物业所在地的区、县⼈民政府房地产⾏政主管部门备案。

(6)、《物业管理条例》第⼗⼀条【业主⼤会职责】：①、制定修改业主公约和业主⼤会议事规则；②、选举更换业主委员会委员、监督业主委员会的⼯作；③、选聘解聘物业管理企业；④、决定专项维修资⾦的使⽤统筹⽅案并监督实施；⑤、制定修改物业管理区域内物业共有部位和公⽤设施设备的使⽤、公共秩序和环境卫⽣的维护等⽅⾯的规章制度；⑥、法律、法规或业主⼤会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

业主身份资格的认定产生的诉讼伴随着民众法治素养的提升和维权意识的加强，与建筑物区分所有权、物业管理相关的诉讼案件也越来越多，包括但不限于地面车位的权属、物业共用部位和共有部分的权属、管理及收益、物业服务企业的续聘、选聘及解聘、专项维修资金的征集、使用、物业服务的质量等涉及小区全体业主公共利益的纠纷，而业主大会、业主委员会作为业主自治管理组织，是联系业主和物业服务企业、建设单位、业务合作企业等单位的桥梁纽带，是业主监督前述单位按约履职的代言人，也是监督业主履行业主管理公约的责任人。

但是，在司法实践中，业主大会、业主委员会的诉讼主体资格却未被各地法院必然地承认，甚至同一地方不同法院态度也不一样，而诉讼主体资格的审查是任何一个案件的首要环节，直接涉及当事人诉权是否成立。

因此，准确认定业主大会、业主委员会的诉讼主体资格迫在眉睫。

有鉴于此，我特就业主大会、业主委员会诉讼主体资格的认定作出如下探析，如有不足，欢迎指正。

一、业主、业主大会、业主委员会的概念（一）业主《物业管理条例》第六条规定：“房屋的所有权人为业主。

”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件的解释》第一条规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

”因此，房屋的所有权人为业主，业主大致包含如下几种：1、依法登记取得房屋所有权的人；2、因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等取得房屋所有权的人；3、因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人；4、因合法建造房屋等事实行为设立物权的人；5、基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。

（二）业主大会《物业管理条例》第八条、第九条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主委员会是否为适格的诉讼主体⼀、业主委员会⾏使诉权(⼀)业主委员会可以直接起诉业主⼤会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定《物权法》饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他⼈合法权益的⾏为,有权依照法律法规以及管理规约,要求⾏为⼈停⽌侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

业主对侵害⾃⼰合法权益的⾏为,可以依法向⼈民法院提起诉讼、业主委员会⾏使诉权(⼆)业主委员维权的事项(1)业主委员会作为业主选任的维护业主利益的组织,对于涉及业主公共利益的事项,在履⾏⼀定⼿续后,业主委员会可以直接以⾃⼰的名义提起和参加诉讼。

(2)住宅出售单位未按规定提供物业管理服务⽤房的,业主委员会有权对其提提起诉讼。

《湖北省物业服务和管理条例》第⼗⼆条建设单位应当按照下列要求在物业区域内配置物业服务⽤房：(⼀)不低于总建筑⾯积千分之⼆，且最少不低于⼀百平⽅⽶;(⼆)应当具备通⽔、通电、通信、采光、通风等基本使⽤功能和办公条件，配置独⽴合格的⽔、电等计量装置。

物业服务⽤房属于全体业主共有，任何单位和个⼈不得分割、转让、抵押，也不得擅⾃变更⽤途。

业主委员会办公⽤房从物业服务⽤房中安排，其⾯积不低于⼆⼗平⽅⽶。

物业管理⽤房不得擅⾃变更位置;也不得分割、转让、抵押。

(3) 对公共部位的使⽤和收益权的主张“建设单位或者其他⾏为⼈擅⾃占⽤、处分业主共有部分、改变其使⽤功能或者进⾏经营性活动，权利⼈请求排除妨害、恢复原状、确认处分⾏为⽆效或者赔偿损失的，⼈民法院应予⽀持。

”共有权的范围(1) 全体⼩区业主共有A、建筑区域内的道路(但属于城镇公共道路除外)。

B、建筑区划内的其他公共场所、公⽤设施和物业服务⽤房C、建筑区划内的⼟地。

依法由业主共同享有建设⽤地使⽤权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外；(2) 部分业主共有(建筑物内共有)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、⼤堂等公共通⾏部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;(3) 其他不属于业主专有部分，也不属于市政公⽤部分或者其他权利⼈所有的场所及设施等。