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1032020.11 /住宅产品标准化构建的研究杨彧舜（厦门经纪特区房地产开发集团有限公司，厦门 361000 福建）摘 要 谈到住宅产品标准化，容易让人联想到工业化和批量复制式的生产。
但是，产品标准化本身是一个复杂的构建体系，如同人体的骨骼、肌肉、血管一样，是一个分层级分模块的复合体。
本文从分析标杆房地产开发企业的标准化构建模式入手，对一般适用且推广落地性强的住宅产品标准化构建进行分析，并探讨创新思维在标准化体系中的实现。
关键词 住宅产品标准化；设计标准；级配标准；迭代Research on Standardization Construction of Housing ProductsYang Yushun(Real Estate Development Group Co., Ltd., Xiamen Special Economic Zone,Xiamen, 361000, Fujian)Abstract: When it comes to the standardization of housing products, it is easy to associate with industrialization and mass reproduction. However, product standardization itself is a complex construction system, just like human bones, muscles and blood vessels, which is a complex of hierarchical modules. Starting from the analysis of the standardization construction mode of benchmarking real estate development enterprises, this paper analyzes the standardization construction of housing products that are generally applicable and highly promotable, and discusses the realization of innovative thinking in the standardization system.Keywords: housing product standardization, design standards, grading standards, iteration体现在产品中。
房地产标准化房地产行业是国民经济的支柱产业之一，对于城市发展和社会稳定起着至关重要的作用。
然而，当前我国房地产市场存在着一些混乱和不规范的现象，如房屋质量参差不齐、交易流程复杂繁琐、物业管理混乱等，这些问题严重影响了房地产市场的健康发展，也损害了消费者的利益。
因此，推进房地产标准化成为当前亟待解决的重要问题。
首先，房地产标准化是保障房屋质量的重要手段。
在建筑工程中，质量是关乎人民安全和生命财产安全的大问题。
如果房屋质量不过关，就会给居民的生活带来很大的隐患。
因此，建立和完善房地产标准，对建筑材料、结构设计、施工工艺等方面进行规范，可以有效提高房屋的质量水平，保障人民的生命财产安全。
其次，房地产标准化可以简化交易流程，降低交易成本。
当前房地产交易流程繁琐复杂，需要购房者花费大量的时间和精力去办理相关手续。
而且，一些不法商家还会利用交易环节的复杂性进行欺诈和不当得利。
因此，建立房地产标准化的交易流程，简化手续、规范操作，可以有效降低交易成本，提高交易效率，保护购房者的合法权益。
另外，房地产标准化对于物业管理也具有重要意义。
当前一些小区的物业管理混乱，存在着服务不到位、收费不透明等问题，给居民的生活带来了诸多不便。
通过建立健全的物业管理标准，规范物业服务内容和收费标准，可以提高物业管理的水平，改善居民的居住环境，增强社区的凝聚力和稳定性。
总的来说，推进房地产标准化是当前我国房地产市场发展的迫切需要。
只有通过建立健全的标准化体系，加强对房地产市场的监管和规范，才能实现房地产市场的健康有序发展，保障人民的合法权益，为经济社会的可持续发展提供坚实的保障。
希望相关部门和企业能够高度重视，加大标准化建设的力度，共同推动我国房地产市场朝着规范化、健康化的方向迈进。
住宅标准化产品手册01第一篇02第二篇1.1 住宅标准化产品设计总则1.2 住宅标准化产品的特点1.3 住宅标准化产品的理念1.4 住宅标准化产品的模块1.5 住宅标准化产品的组合1.6 客户群的定义1.7 标准化房型开间进深控制原则1.8 标准化房型开洞尺寸控制原则1.9 标准化房型室内布置控制原则2.1 标准化核心筒2.2 标准化房型拼接平面2.3 标准化房型目录03第三篇04第四篇3.1 起居室设计要求3.2 餐厅设计要求3.3厨房设计要求3.4 卫生间设计要求4.1 首层入户门厅01第一篇1.1 住宅标准化产品设计总则1.2 住宅标准化产品的特点1.3 住宅标准化产品的理念1.4 住宅标准化产品的模块1.5 住宅标准化产品的组合1.6 客户群的定义1.7 标准化房型开间进深控制原则1.8 标准化房型开洞尺寸控制原则1.9 标准化房型室内布置控制原则总则1.1住宅标准化产品设计总则前言：本套标准化户型是根据浙江地区新城衢州、台州、桐乡项目，江苏地区的新城金坛、丹阳、吴江、张家港项目，经过优化设计后，形成的一套标准化产品。
本套产品适用于浙江、江苏地区，因各地区对规范的具体要求不同，具体实施应与当地的消防部门和审图中心进行沟通，且本套产品未考虑空中花园、设备平台的赠送，后期各地可根据当地规划局的相关规定进行调整；定位：启航、乐居、圆梦、尊享；物业类型：高层；依据：因各省市规范具体要求不同，本标准制定主要依据国家相关规范以及江苏、浙江的省一级标准，具体有：《民用建筑设计通则》GB50352-2005《建筑设计防火规范》GB 50016—2014 Array《住宅设计规范》GB50096-2011《建筑工程面积设计规范》 GB T50353-2005《无障碍设计规范》GB 50763—2012《江苏省城市规划管理技术规定》（2011 年版）《江苏省住宅设计标准》DGJ32/J 26-2016（待定）《浙江省城乡规划条例》（浙江省人民代表大会常务委员会公告第51 号）《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》（试行）核心筒类型：分置式核心筒、集中式核心筒；符合市场需求，快速且合理，因地制宜成熟度匹配度速度可变性+标准化模块化理念目标核 心 筒 模 块 库户 型 模 块 库自由组合是标准化产品线从模块元素到单元产品的核心方法分置式核心筒集中式核心筒集中式核心筒分置式核心筒首次过渡性购房或婚房，让置业者轻松实现“家”的梦想高品质与经济价格合二为一，让二次置业的家庭尽享舒适为都市精英的置业提供理想居所，更为三口之家享受天伦之乐提供宽敞空间成功人生的高品质追求，品鉴生活之美1.6客户群的定义总则1.7标准化房型开间进深控制原则总则1.8标准化房型开洞尺寸控制原则1.9标准化房型室内布置控制原则总则02第二篇2.1 标准化核心筒2.2 标准化房型拼接平面2.3 标准化房型房型面积房型面积房型不通透房型通透中间房型端部房型房型编号房型编号适用于江苏省核心筒平面拼接导览图125+80+80+125125+80+80+125面宽：3+2+2+2面宽：3+2+2+2125+90+90+125125+90+90+125115+90+90+120115+90+90+120面宽：3+3+3+2面宽：3+3+3+2面宽：2+3+3+2面宽：2+3+3+2130+110+110+130面宽：3+3+3+3130+110+110+130面宽：3+3+3+3140+110+110+140面宽：3+3+3+3140+110+110+140面宽：3+3+3+3125+110+140面宽：3+3+3面宽：3+3+3160+160面宽：4+4180+180面宽：4+4170+170面宽：4+4180+180面宽：4+4190+190面宽：4+4140+110+160140+110+170140+110+160140+110+170面宽：3+3+3面宽：3+3+3面宽：3+3+3面宽：3+3+3125+110+140面宽：3+3+3140+140面宽：3+3140+140面宽：3+3170+170面宽：4+4125+110+140面宽：3+3+3170+170面宽：4+4面宽：4+4160+160面宽：4+4180+180面宽：4+4180+180T1 核心筒■T1核心筒面积64.80㎡：■T1核心筒特点：1、适用于浙江地区；2、适用于面积段：140㎡~180㎡，一梯两户；3、适用于层数≥19F，高度小于100米住宅中；■组合示意图：T2 核心筒■T2核心筒面积76.38㎡：■T2核心筒特点：1、适用于浙江地区；2、适用面积段较广，可为一梯三户或者四户；3、适用于层数≥19F，高度小于100米住宅中；4、中间户不通透■组合示意图：T3 核心筒■T3核心筒面积75.39㎡：■T3核心筒特点：1、适用于浙江地区；2、适用面积段较广，可为一梯三户或者四户；3、适用于层数≥19F，高度小于100米住宅中；4、中间户通透。
住宅产品定位思路1、住宅产品定位的常规套路是建筑风格、园林景观、户型配比、户型设计、智能化、新技术、内部配套和其他方面(车位、标志性建筑、红线外改造）建议等方面;2、在做产品定位之前，要首先思考地块的基本条件，从区位、交通、周边配套、内部条件、规划指标等方面分析出地块的主要优劣势和地块属性特征，并且要思考到我们这个地块做出来的产品在市场上所会取得的市场地位，尤其要分析客户对于这个地块的市场认知，如果客户对这个区域很认知,那我们相对来说只要做符合主流的产品就能被客户接受，如果客户对这个区域不认可，那我们在做产品定位的时候就要想办法做一些手段，让客户觉得我们的这种产品是超值的或者是有吸引力的。
从而指导我们产品定位过程中要规避的点和需要重点提升的点；3、在做完地块分析以后，要明确地块的产品形态,主要是根据地块的经济指标来测算这个地块的产品组合形式；4、在研究和考察地块的同时，要始终思考到这个地块在产品概念上面，有什么概念可以借用,或者说可以引入什么新的产品概念;5、在我们明确了我们的产品的概念以后，我们在开始思考怎么把我们的产品概念落地，做进我们的产品定位报告里面，就是通过规划、建筑风格、园林景观、户型等方面把这个概念落地和支撑起来；6、在做产品定位的时候，要能够通盘考虑，为后面的营销策划在产品推广上打下埋伏，并且在产品定位的时候，要充分考虑到市场上的产品状况，并与这些项目从产品概念策划上到具体产品定位上的差异化和引领；7、在做产品定位的时候,要充分考虑到我们的产品定位要与市场上的其他同类型产品的差异化和引领，这种差异化和引领可以通过产品概念策划到具体将概念的落地来实现;8、在做住宅产品户型排布的时候，要能根据推盘节奏和这几栋楼自身的位置情况来定户型排布;9、完整的住宅产品定位的流程就是竞争项目市场调研、客户对地块的认知度评估、地块自身优劣势和属性、产品概念策划、产品定位(为营销策划插入伏笔）；一个楼盘的建造，有规模之分,有产品档次之分,购买层次更是不一样。
住宅精装精细化设计及万科精装修设计解析在当今的房地产市场中，住宅精装修已逐渐成为主流趋势。
精装修不仅能够为业主提供便捷的入住体验，还能提升住宅的整体品质和价值。
而在精装修领域，精细化设计是关键所在。
本文将深入探讨住宅精装的精细化设计，并对万科的精装修设计进行详细解析。
一、住宅精装精细化设计的重要性1、提升居住舒适度精细化设计能够充分考虑业主的生活需求和习惯，从空间布局、功能分区到家具摆放等方面进行精心规划。
例如，合理安排厨房的操作流线，使烹饪过程更加顺畅；优化卧室的收纳空间，让衣物和被褥的存放更加整洁有序。
通过这些细节的处理，能够极大地提升居住的舒适度。
2、提高空间利用率在有限的住宅空间内，精细化设计能够实现空间的最大化利用。
通过巧妙的布局和设计手法，如嵌入式家具、多功能组合家具等，可以节省空间并增加使用面积。
同时，对于一些不规则的空间，如拐角处、飘窗等，也能够通过创意设计将其转化为实用的功能区域。
3、增强美观性和整体协调性精细化设计注重色彩搭配、材质选择和装饰细节的处理，使整个住宅空间在视觉上更加美观、和谐。
从墙面的涂料颜色到地板的材质纹理，从灯具的款式到窗帘的图案，每一个元素都经过精心挑选和搭配，营造出舒适、温馨的居住氛围。
4、满足个性化需求尽管精装修是标准化的产品，但精细化设计可以在一定程度上满足业主的个性化需求。
通过提供多样化的装修风格和可选的配置方案，让业主能够根据自己的喜好和需求进行选择，使住宅更具个性和特色。
二、住宅精装精细化设计的要点1、空间规划合理的空间规划是精细化设计的基础。
要根据住宅的户型和面积，明确各个功能区域的划分，如客厅、餐厅、卧室、厨房、卫生间等。
同时，要考虑到人流走向和活动路线，确保空间的流畅性和便利性。
2、收纳设计充足的收纳空间是保持住宅整洁有序的关键。
在设计时，要充分利用墙面、角落和顶部空间，设置衣柜、橱柜、书架、杂物柜等收纳设施。
并且要根据不同物品的特点和使用频率，设计合理的收纳方式和尺寸。
房地产公司产品研发与标准化管理作业指引1目的1.1规范公司产品研发与标准化管理，通过对产品研发及标准化管理全过程的组织和监督，保证公司创新产品研究和产品标准化体系的健全和持续优化。
2适用范围2.1适用于公司产品研发及标准化管理工作。
3术语与定义3.1产品研发：为实现公司产品战略，提升产品品质，对创新产品的新材料、新工艺、新产品进行的研究。
3.2产品标准化：对可复制产品的内涵、属性及实施过程进行管理，建立内部执行标准及相关管理体系。
4职责说明4.1设计研发部4.1.1负责提出并整合产品研发需求，进行研发立项和计划编制；4.1.2组织产品研发专项调研；4.1.3负责研发成果试点项目的设计管理过程；4.1.4负责研发和标准化产品的评审工作，完成相应的研发工作；4.1.5完善和持续更新标准化成果文件；4.1.6进行标准化成果推广管理监督工作；4.1.7组织研发和标准化产品的评审工作，提出专业化建议。
4.2相关部（投拓部、成本部、招采部、工程部等）4.2.1协助产品研发和标准化信息的调研工作，反馈专业信息；4.2.2参与研发和标准化成果的评审；4.2.3负责在各自职责范围内的标准化成果推广应用并反馈意见。
5关键活动描述5.1产品研发立项及计划编制5.1.1设计研发部负责分析行业最新发展动态、新材料、新工艺、新产品发展趋势，提炼公司产品研发的需求。
5.1.2相关部及领导均可提出产品研发需求建议，设计研发部通过结合公司战略发展、市场产品发展新趋势、项目研发需求、市场竞争需求、技术发展需求等因素，对产品研发项目进行立项。
5.1.3根据产品研发立项情况，设计研发部组织编制《年度产品研发计划》，设计研发部分管领导审批后执行。
5.1.4设计研发部制定研发计划应建立在各项目实际需要的基础上，目的是为各项目在投资决策、产品定位和设计阶段的工作提供产品方案的技术支持，保证公司产品设计的针对性和先进性。
5.2产品研发调研阶段5.2.1设计研发部根据审批确定的研发计划编制专项的调研方案并组织调研工作：1)投拓部：负责提供市场外部环境及创新楼盘信息；2)招采部：提供市场新材料信息，部品部件的相关数据等；3)成本部：提供产品成本数据支持；4)工程部：提供有利于设计开展的相关工艺工法；5)客服部、营销部等：反馈客户新产品诉求。
房地产住宅产品标准化研究分析
为了建设更满足客户需求的房屋资源，越来越多的房地产开发商向房地产住宅产品标准化的方向发展。
建设房地产住宅产品标准化对开发商来说可以简化设计程序，开发商只需要了解客户类型、分析客户需求，在此基础上对每类客户进行相对应的产品设计，然后再根据一定的产品线进行建设，这与以往传统的房屋建设相比更加的高效方便。
标签：房地产住宅;标准化;研究分析
基于国家经济宏观调控的背景之下，为了满足经济发展的要求，我国的房地产发展也逐渐走向成熟化。
因为房屋是居民人身财产的一部分，与人们的生活息息相关，因此民众在选择房屋的时候就会根据自身的需要选择更符合自身发展类型。
那么房地产业在发展过程中，为了既遵循国家经济的发展又要满足现代人对房屋的要求，逐渐发展出了房地产住宅产品标准化模式。
在住宅产品标准化运用中，房地产商结合了经济与民众需求的特点，产生了产品标准化建设的方法，不仅能够加强品牌建设还节约了集中采购的成本。
下文将从多个方面对房地产住宅产品化进行具体分析。
1、我国住宅产品标准化发展的状况
在我国住宅产品标准化发展的过程中，每个阶段建设者关注的重点都有所不同。
上世纪八十年代是我国住宅产品标准化发展的初期，在这个阶段，产品标准化的概念刚被提出同时也由于当时国家经济和人民生活水平的影响，房地产开发商在建设中更注重建筑与工业发展之间的关系，着重发展建筑房屋的质量，当时的标准化发展还没有涉及到居民的人身感受上。
随着国家的发展一直到二十世纪初，在国家经济的发展影响下，我国房屋建筑的住宅标准化逐渐成熟，但在这个时期中，由于对建筑质量的忽视而造成房屋在建设中出现种种问题以致这个阶段房屋建设的发展并不理性。
随后从2000年至今，住宅标准化发展过程中房地产商也对建筑质量加强重视，随着我国经济的高速发展，人们的生活水平也上升了很大的台阶，因此居民对房屋的要求也越来越多样化，那么基于居民对居住标准的提高这也影响了住宅标准化从不同层次产生标准化发展的具体模式。
不同阶段住宅产品标准化发展的处境有所不同，但在整体上依旧遵循同一条发展路线，因此在我国住宅标准化发展的过程中，“标准化”已衍生出了很多不同层面的标准，有些企业正是抓准了房屋标准化发展的特点，形成了自己独特的房屋品牌。
因此，在当下这个高速发展的社会中，社会变化的迅速也间接影响着人们生活需求的变化，房屋是人们生活在社会中必不可少的一部分，因此客户在选择时也必然会对房屋的综合要求进行考虑，因此在抓准市场需求、具备独特的房屋品质的住宅产品标准化才更容易取得客户的青睐。
2、住宅产品标准化的四个方面
通过上文中对我国住宅产品标准化发展的状况进行的分析，为了促进住宅产品标准化的发展，房地产业可以从四个方面进行划分——部品标准化、模块标准化、产品标准化及产品性能标准化。
通过对这四个层面进行标准化建设，住宅产品标准化之路就有了具体切入点。
2.1部品标准化
住宅部品就是指房屋建设过程中具有独立功能的组成部分，如果将房屋比作人体，那么部品就是一个一个的细胞。
房屋可以有很多不同的建设方案，房屋的质量也可能因工程队的差异产生区别，但建设房屋的基本材料都是基本上类似的。
任何房屋的建设都离不开建成房屋的部件，在房屋建设过程中，可能因为建设所处地理位置的不同而造成建设部件生产单位不统一，但其生产的材料和结构大体上是一致的。
因此，住宅部品作为组成房屋中固定的一项，在住宅标准化发展的四个方面中是最容易的一个。
2.2模块标准化
住宅建设中的模块标准化是为了能够根据客户的不同类型更好的进行分类。
那么我们应该怎样对住宅进行模块标准化建设呢？首先将住宅的整体建设分段成几个部分，例如以空间结构进行划分，分为“外部”、“中部”和“内部”三个部分，然后再对这三个部分进行各自标准化建设。
如外部的标准化建设可以从住宅空间外涉及的系统——交通系统、房屋安全系统、房屋外形系统三个方面入手，中部从房屋的内部装修系统、家电设备系统和水电安全系统入手。
内部标准化发展可以从未来居民入住房屋之后可能发生的房屋实际情况思考。
将不同部分包含的不同系统进行标准化设定，然后再根据房屋建设对象的不同进行不同类型的标准化形成，这样就能够保证房屋建设中模块标准化顺利实施。
2.3产品标准化
产品标准化发展中最突出的表现就是户型设计标准的统一，因为住宅产品标准化发展的其中一个标准就是为了迎合不同类型的居民需求而发展出不同类型的统一房屋，因此在整个标准化的发展过程中，房地产商不应该只着眼于房屋建设的地理位置和房屋潜在价值，还要注重房屋户型的设计。
房屋户型的设计中包含许多方面，例如房屋中卧室的位置和数量、窗户门梁的高度、房屋采光等等，这都关系着居民未来入住房屋时是否真正符合他们生活的需求。
但是虽然产品标准化建设中强调了户型的统一标准，但在建设中房地产商也不能一味使用同一种设计样本，而是应该根据每个地方不同的地理环境或是跟随社会发展的变化，设计出更独特更满足居民需求的房屋，在产品标准化的过程中也要坚持自身的产品特点，这样才能够在住宅市场吸引更多的客户。
2.4产品性能标准化
产品性能标准化与前三个方面针对的客户有所不同，前三个方面面向全体购买房屋的用户，而这一方面主要针对居住水平要求更高的客户——高端产品客户
的需求。
在这一层面的标准化建设中，设计者要根据客户对房屋居住的感受进行改进，在改进设计中不仅要满足客户对房屋硬件设施的要求，还要满足客户心理上对房屋的舒适度要求。
因此产品性能标准化的过程中，设计者需要站在客户的角度，对房屋的整体性能进行综合考虑进而体现出房屋的品质。
因此作为更深层次的针对房屋产品性能的标准化建设，这时四个层面标准化建设中最为困难的一项，因此设计者在进行产品性能标准化规划中要充分理解标准化建设的要求，进而提高房屋产品标准化建设的质量。
结语：
综上所述，房地产住宅产品标准化的发展不仅受到了国家经济的影响，而且在一定程度上对国家的经济也产生着影响，因此房屋住宅在未来的发展过程中更应该坚持标准化的建设方案，提高居民住宅的质量，这样居民生活的幸福度提高，也间接的影响着社会的发展的和谐，那么房屋建设就能够体现出其產业存在的价值意义。
参考文献：
[1]潘刃.房地产住宅产品标准化研究初探[J].城市建筑，2013（20）：326-327.
[2]王淡秋.基于住户需求的住宅产品标准化研究[D].南京大学，2016.。
