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针对深圳地区深圳地区深圳中原建筑知识培训系列之解读项目指标及排布测算1203版深圳中原建筑中心ShenZhen.03.2012宗地图针对深圳地区根据宗地图上各个坐标点的坐标，可得出具体用地大小形状。
项目红线图（电子档）针对深圳地区城市规划管理部门根据城市总体规划的需要，将用地分为11大类：居住用地R、商业服务业设施用地C 、政府社团用地GIC、工业用地M、仓储用地W、对外交通用地T、道路广场用地S、市政公用设施用地U、绿地G、特殊用地D、水域和其他用地E （字母为用地性质的代码）居住用地R：以居住建筑物及其配套设施共同形成的居住小区、居住组团、街坊和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地。
商业服务业设施用地C:从事各类商业销售活动及容纳商业性办公、旅馆业、游乐等各类服务业活动的用地。
政府社团用地GIC:政府行政事业机关团体的办公用地以及各种文化、教育、体育、医疗卫生、社会福利、公共安全和宗教等公共设施的用地。
居住用地商业用地政府用地绿地用地水域法定图则：是指在已经批准的全市城市总体规划、次区域规划、分区规定及其他专项规划的指导下，对规划区内制定片区的土地利用性质、开发强度，以及公共配套设施、道路交通、市政设施、城市规划等方面作出控制和引导规定，经过法定程序批准后成为针对深圳地区 用地面积：建设项目报经城市规划行政主管部门取得用地规划许可后，经国土资源行政主管部门测量确定的建设用地土地面积（准确界限由土地供应图用地红线标明），共由两个部分组成： 一、代征地面积（即由建设项目业主随同其他建设用地一起办理征地手续，并由业主承担一应费用，但建设项目业主必须无偿地交给城市公共建设行政主管机关，作为公共建设用地的那部分土地称为代征地。
对这部分土地，虽然是业主出资、业主征用，但是土地使用权不属于业主，业主的土地证上面也不体现，其财产权归城建部门即政府所有。
这部分土地的用途是规划已经确定的公共道路、活动场所、绿化及城市景观区的建设，紧邻项目建设用地。
中原地产规范的策划管理制度引言中原地产是一家专业从事房地产开发和销售的企业，拥有多年的行业经验和丰富的人才资源。
为了提高公司运营效率，规范企业管理，中原地产制定了一系列的策划管理制度，以确保企业能够在市场竞争中脱颖而出。
本文将详细介绍中原地产的规范策划管理制度。
制度框架中原地产的规范策划管理制度分为以下几个方面：组织管理中原地产组织结构清晰，各职能部门明确划分，并配备了专业化管理人员。
组织架构如下图所示：总经理|----------------------| | |销售财务行政| | |-------- ---- --------| | | | | |项目1 项目2 项目3 其他部门其中，销售、财务、行政是主要职能部门，项目部门则分别负责不同的地产项目。
所有部门均有专业的负责人，确保各部门按照制度的要求，高效协同工作。
规划管理中原地产的规划管理主要包括项目规划和年度规划。
项目规划是对地产项目的整体规划，包括市场定位、产品定位、设计方案等。
年度规划则是对公司整体营销战略进行规划和安排。
规划管理的具体步骤如下：1.项目规划：由项目经理提出项目规划，交给总经理审批后才能实施；2.年度规划：由总经理召开经理会议进行讨论，最终由总经理批准。
过程管理中原地产的过程管理包括需求管理、风险管理、质量管理等方面。
各项管理流程都已经建立，确保企业运营的高效和可靠。
具体的过程管理步骤如下：1.需求管理：对市场需求进行研究，根据不同地区的文化、气候、人群等因素，确定目标市场并制定营销策略和需求分析方案；2.风险管理：对该项目可能遇到的风险，进行预算和应对策略的规划；3.质量管理：严格按照国家标准进行质量检测，确保房屋质量符合国家规定的相关标准。
绩效管理中原地产的绩效管理旨在确保企业运营良好。
为达到此目的，中原地产采取以下管理方法：1.考核制度：对企业内部的经营管理、市场营销、员工培训等进行定期考核，以便监测企业的动态发展进展情况；2.奖惩制度：对表现出色的员工进行奖励，对表现不佳的员工采取相应的纠正措施，以促进企业的良好发展。
3.项目产品设计建议一个房地产项目的产品是它的核心，尤其现在，在北京房地产市场竞争异常激烈的情况下，我们更应该从产品设计入手，提高项目的内在品质。
这已经成为竞争中关键的一环。
本建议从规划、户型、景观、建筑外观、配套设施、物业管理、智能化、车位配置等几方面对产品设计进行详细阐述。
3.1总述3.1.1产品功能设计原则社区规划动态化本项目社区的规划布局，不但要考虑实用功能的合理性，更要考虑人们居住其间赏心悦目的舒适感，使社区的空间变化丰富、有层次。
园林景观特色化现在北京的项目日益增多，市场竞争日渐激烈，只有结合项目整体定位，做出自己的特色，充分体现新时代全新的生活理念才能吸引要求日益提高的客户群体。
加之,本项目自身因其园林面积比重较大，故更需要发展商及设计单位在此方面投入较大的精力及心血。
户型设计三维化户型设计在平面功能、布局合理的前提下，应加注重空间的塑造，例如：跃层两层高的挑高起居空间、有室内落差的阳光餐厅、宽大的露台以及楼梯的造型等，都将带给人们不同的空间感受，使生活成为一种享受。
建材设备科技化由于我们的项目正是为那些站在知识经济时代前沿的人群建造的，便更应符合这类人群的生活方式和消费心理，在建材和设备的选择上尽量寻求高科技含量产品，以保证住户有高水准的生活品质；同时，亦将为项目增添更多新的卖点，加强产品的竞争力。
社区管理智能化社区智能化技术的使用给项目赋予了网络化、信息化的新功能。
社区局域网可明显提高上网速度，同时令业主的电信资费大为降低；此外，闭路电视监控、电子巡更、门磁、窗磁、可视对讲、防灾报警及应急联动等智能化安防系统更可全面保证业主生活居住的安全。
社区智能化技术的使用还可为社区今后的管理智能化奠定硬件方面的基础，从而使客户入主本社区后得到更加先进、迅捷、系统的服务。
物业服务人性化物业服务水平及内容直接影响到社区入住后的居住品质。
在项目硬件差异日趋缩小的今天，后期物业服务内容及水平便逐渐成为物业间相互竞争的重要指标。
住宅户型布局平面研究及赠送方式汇总一、住宅户型布局平面研究1.功能分区在住宅的布局中，不同功能的空间需要进行分区，如起居区、卧室区、厨房区等。
合理的功能分区可以使不同功能的空间互相独立，避免相互干扰。
2.卫生间位置卫生间是住宅生活中必不可少的部分，其位置的选择影响着整个住宅的使用舒适度。
一般来说，卫生间最好不要位于起居区和厨房区的正对位置，以免扩散异味和影响空气质量。
3.光线考虑充足的自然光线是住宅的一个重要考虑因素。
起居区和主卧室应尽量面向阳光充足的方向。
如果户型不利于光线的布置，可以通过改变窗户形状或位置来增加采光。
4.储物空间设计在住宅布局中，储物空间是不可或缺的一部分。
合理规划的储物空间可以避免杂乱无章的生活环境。
这包括衣柜、鞋柜、储藏室等，可以根据住户的需求进行规划。
5.空间连接与隐私在住宅布局中，空间的连接与隐私是需要同时考虑的。
起居区和餐厅区可以相对开放，形成一个连贯的空间。
而主卧室和次卧室则需要相对独立，以确保居住者的隐私。
二、住宅户型布局平面赠送方式在住宅开发中，为吸引购房者，开发商常常会提供一些赠送方式。
以下是一些常见的住宅户型布局平面赠送方式：1.装修赠送开发商可以将一些基本的装修工程包括在销售价格中，如瓷砖、地板、卫生洁具等，让购房者省去装修的麻烦和费用。
2.家电赠送为了吸引购房者，开发商可以赠送一些家电产品，如空调、冰箱、洗衣机等。
这样的赠送不仅能降低购房者的购置成本，还能提高住宅的居住舒适度。
3.积分兑换购房者在购买住宅后可以获得一定的积分，可以用于在合作商家进行兑换，如家居用品、家具等。
这样的方式能够增加购房者的福利，增加购房的实惠感。
4.附赠停车位在城市中，停车位是一项资源紧缺的需求。
开发商可以将住宅附带停车位的方式作为赠送，这样能够方便购房者的停车需求，提高住宅的使用价值。
5.社区配套设施赠送有些开发商会在住宅周边进行社区配套设施的规划，如健身房、游泳池、花园等。
房子设计平面图：打造理想居住空间一、空间布局规划1. 确定房间功能在设计平面图之前，要明确各个房间的功能。
一般来说，包括客厅、卧室、厨房、卫生间、书房等。
根据家庭成员的需求，合理规划每个房间的面积和位置。
2. 考虑动线流畅动线流畅是衡量房子设计好坏的重要标准。
确保客厅、餐厅、厨房等公共区域之间的连接自然，避免交叉和拥堵。
同时，卧室、书房等私密空间应相对独立，保证居住者的隐私。
3. 合理划分区域根据家庭成员的生活习惯，合理划分区域。
例如，将客厅、餐厅、厨房设置在同一动线上，方便日常生活；将卧室、卫生间设置在相对安静的区域，保证休息质量。
二、空间尺寸设计1. 房间面积根据家庭成员数量和房间功能，合理分配房间面积。
一般来说，客厅面积宜在2030平方米，卧室面积宜在1218平方米，厨房面积宜在610平方米，卫生间面积宜在46平方米。
2. 窗户尺寸窗户尺寸应满足采光、通风和景观需求。
客厅、卧室等主要房间应设置较大窗户，卫生间、厨房等辅助房间可设置较小窗户。
3. 门洞尺寸门洞尺寸要考虑家具搬运和人员通行。
一般室内门洞宽度宜在9001000毫米，高度宜在2000毫米左右。
三、家具摆放与收纳1. 家具摆放根据房间功能和家具尺寸，合理摆放家具。
例如，沙发与电视柜之间的距离宜在23米，床与衣柜之间的距离宜在600800毫米。
2. 收纳设计充分利用墙面、过道等空间，设计收纳柜、吊柜等收纳设施。
例如，客厅可设置电视柜、书架，卧室可设置衣柜、床头柜，厨房可设置橱柜、吊柜等。
四、室内采光与通风1. 优化采光设计自然光对于居住环境的舒适度至关重要。
在设计时，应确保主要活动区域如客厅、卧室有充足的日照。
可以考虑采用大窗户、落地窗或者天窗来增加室内采光，同时注意窗户的朝向，避免西晒带来的不适。
合理的通风设计能够提升室内空气质量，保持居住环境的清新。
在设计时，要确保每个房间都有对外的窗户，形成穿堂风，特别是在厨房和卫生间这样的湿气较重区域。
中原住宅户型布局平面研究及赠送方式汇总深圳中原_技术发展中心研究目的此份报告旨在服务于项目前期设计阶段.为同事向发展商、建筑设计院提出住宅户型的建筑平面推介做出借鉴，同时培养同事用专业的眼光，对户型方案提出评价意见或修改建议。
同时汇总现在关于户型赠送的的方式，给同事参考借鉴。
住宅平面分析★★ ：经典住宅平面 ★★： 创新住宅平面目 录CHAPTER 1户型赠送方式汇总CHAPTER 2住宅平面分析CHAPTER 1★★：经典住宅平面★★：创新住宅平面建筑平面评价建筑平面类型优点缺点备注点式1.容积率可充分利用2.建筑风格富于变化3.室外管道便于安排4.对场地要求不高5 . 便于户型布臵6 . 结构稳定性强1.通风差2.户型间可能产生对视影响私密性1.高层建筑常采用2. 香港、深圳的高层住宅区多采用3.可一梯多户板式1 .有极好的通风性,容易形成穿堂风2 .朝向好,可做到户户向阳3 .宽敞明亮4 . 私密性好1 .总平面布臵呆板（兵营式排列）1.多层建筑多采用2.大户型高档住宅采用3 .一般一梯二户4 .在京、沪房地产市场中被推崇备至点式联体1 .便于围合布臵，土地利用率高2 .部分户型能南北通透3 .可做到户户向阳1 .处理不好,易形成东西向房2 .围合太死,对区内通风不力,且形成回声等噪音影响1 .深圳目前常采用2 .一般多用一梯四户平面拼接★★：经典住宅平面>> 一梯二户优点缺点1.板式住宅，南北通透2.房室方正，基本避免了黑房间3.客厅、餐厅分设且通风采光4.赠送面积多:赠送大露台,合院可改房. 1.对土地要求高，东西向有较好景观面2.楼梯间通风采光不够>> 一梯三户优点缺点1.户户南向2.后两户型南北通透3.所有房间方正实用4.电梯厅、消防楼梯通风采光1.比较适合大户型2.电梯厅间接通风采光>> 一梯三户优点缺点1.户户南向2.左右两户型南北通透3.所有房间方正实用4.电梯厅、消防楼梯通风采光1.较结合户外景观考虑2.右两户存在对视>> 一梯四户优点缺点1.所有房间方正实用2. 所有房间均能保证较好的通风采光3.保证较高的赠送4. A、Ｃ户型南北通透5.电梯厅、消防电梯通风采光1.占地面积较大2.部门房间存在对视问题>> 一梯四户优点缺点1.所有房间方正实用2.户户向南3.所有房间均能通风采光4. A、D户型南北通透5.电梯厅、消防电梯通风采光1.实用率稍低2.管道外露影响建筑外立面3. C、B户型餐厅较小(若建筑改为高层、增加电梯数可改观)>> 一梯四户优点缺点1.户户南向,3A、01户型南北通2.房房方正3.户户双阳台4.消防楼梯通风采光1. 3A、01户型南向面较少（受到03、02户型遮挡）2. 餐厅采光不足3.电梯厅不能通风采光优点缺点1. 入户花园缓解了南侧户对北侧户的南向遮挡2.户户南向、方正实用3.所有房间均能通风采光4. 北侧两户型南北通透5. 消防楼梯通风采光1.电梯厅不能通风采光（小高层应可解决）2.若进深太大,实际上绿化很难存活(成为开敞的房间)>> 一梯四户>> 一梯四户优点缺点1.主人房有斜角1.点式住宅，户户南向2.大多房室方正3.客厅、餐厅分设4. 电梯厅、楼梯间通风采光>> 一梯六户优点缺点1. 厨房无较好采光（无碍）1.大部主要产品房间方正实用3.所有房间均能通风采光4.户户赠送两层市入户花园与空中合院5.人流通道互不干扰6.电锑厅、消防楼梯通风采光优点缺点1. 住人房、客厅采光通风好2.每户有阳台3.方正实用、通风采光4.电梯厅、消防楼梯能通风采光1.实用率较低2.北向、西向户型可能成销售难点>> 一梯六户通风采光通风采光通风采光>> 一梯六户优点缺点1. C、D户型客厅不规则不好用1.所有户型均能向南,具有好朝向2.除C、D户型客厅外,所有房厅均方正3.电梯厅、消防楼梯能通风采光4. A、F户型南北通透>> 一梯六户优点缺点1. A、F、C、D户型客厅欠方正1.户户南向2.除A、F、C、D户型客厅外,所有房厅均方正3.电梯厅、消防楼梯能通风采光4. A、F户型南北通透>> 一梯六户优点缺点1.所有户型均能向南,2.所有主要房厅均方正3.消防楼梯能通风采光4. 01、06户型南北通透1. 03、04户型厨房不方正（无大碍）2.电梯厅不能通风采光>> 一梯六户优点缺点1.主要房间方正、朝向好2.北向户型面积小,销售压力小3.所有房间均能通风采光4.消防楼梯可通风采光1.电梯厅不能通风采光2.C、D户型厨房离大门较远>> 一梯八户优点缺点1.户型方正,实用率高2.有阳台、凸窗3.各房采光理想4.北向二房、南向三房减少销售压力1.东、西户型厨房离大门较远2.电梯厅、消防楼梯不能通风采光优点缺点1.6户三房户型均有南向房间2.2户有较大阳台3.管道易于布臵1.C、D、H、G户型厨房采光较差2.电梯厅、消防楼梯不能通风采光>> 一梯八户>> 一梯八户优点缺点1.港式“一梯八户”户型2.主人房、客厅采光通风好3.每户有阳台4.方正实用、通风采光5.电梯厅、消防楼梯能通风采光1.实用率较低2.北向、西向户型可能成销售难点>> 一梯八户优点缺点1.向内部的房间存在一定的对视1.非传统“一梯八户”户型,造型非常有特色2.主人房、客厅采光通风好3.每户有阳台4.方正实用、通风采光好5.电梯厅、消防楼梯能通风采光>> 一梯十户以上优点缺点1.一房、二房户型所有房间方正实用,所有住人房采光充分,景观开扬2.所有房间均能自然通风采光3.电梯厅、消防楼梯通风采光1.一梯18户,电梯的高峰期使用紧张与环境的干扰可想而知2.单间户型不方正★★：创新住宅平面一般在经典建筑平面中创新多为空间上的创新小户型住宅的创新设计活跃>> 复式户型优点缺点1.赠送面积多2.室内空间丰富1.占空间,影响整体小区密度83平两房复式,赠送两房,实用面积近120平.>> 复式户型优点缺点1.赠送面积多2.丰富室内空间1.赠送存在一定的风险2.需要客户之间相互协商两层之间搭板的问题>> 三错层优点缺点1.增加使用面积2.丰富室内空间3.客厅3.9米层高增加空间高度1.适应大户型采用2.不适应家有老年人使用>> 三错层优点缺点1. 买一层，送一层2.丰富室内空间3.客厅3.9米层高增加空间高度1.不适应家有老年人使用三房户型 95.7 M2偶数层送一房一卫21..22 M2奇数层送一房20..96 M23.9米3.9米2.8米2.15米2.8米二房户型 79.5 M2偶数层送一房一卫18..2 M2奇数层送一房14..9 M2>> 高厅组合优点缺点1.丰富室内空间2.客厅4.2米层高增加客厅空间高度3.主人房设在上层,私密性强1.适应较大户型采用高厅复式高厅跃式4.2米2.8米>> SOHO优点缺点1.空间丰富2.南北通透1. 70㎡的户型作跃式设计，有点勉为其难>> SOHO优点缺点1.39 ㎡的跃式居住单元，层高3.9米1.studio空间，其自由度有限2.39㎡的户型作跃式设计很难得>> “黄金小户型”优点缺点1.38 ㎡的小复式居住单元，两层层高各2.8米 2.可送阳台2.2m 23.精致实用4.若上层层高<2.2米则可送面积， 实现“买一层，送一层”1.楼梯不适应老年人居住2.楼梯占用空间不少面积>> 小跃式户型优点缺点1.户户均能向景观2.55平方米一房一厅一卫一西厨，适应滨海度假投资类户型1. B户型厨房设在楼上不尽适宜A户型B户型★★：其他参考平面或应用不多的建筑平面或尚有某些缺陷的户型Quality Control Center >> 一梯八户“井字平面”优点缺点1.港式第二代“一梯八户”户型2.房型方正、实用率高3. 土地利用率高3.管道易布臵，立面整洁1.北向、西向户型国内客户不接受（港人无碍）2.大多客厅采光不理想3.南、北户型有对视现象4.电梯厅、消防楼梯不能通风采光井>> 一梯八户优点缺点1.港式第三代“一梯八户”户型2.户型具均好性3.客厅较方正,采光好4.实用率高1.客房不方正2.无生活阳台3.北向户型是销售难点4.电梯厅、消防楼梯不能通风采光>> 一梯六户“蛙式平面”优点缺点1.北向户型面积较大,国内客户恐难接受1.户型平面方正2.每户有双阳台3.所有房间均能通风采光4.电梯厅、消防楼梯能通风采光>> 一梯六户优点缺点1. 北向两户受遮挡（次要房无妨）1. 户户朝向景观面(南向)2. 后两户型南北通透3.动静分区明确4.所有房间方正实用5.电梯厅、消防楼梯通风采光>> 一梯六户优点缺点1. 顾及室内完美时,未考虑外立面管道布臵1. 户户朝南2. 后两户型南北通透,入户花园3. 每三层有共享露台4. 所有房间方正实用5. 电梯厅、消防楼梯通风采光>> 一梯四户优点缺点1.户户南向2.大多户型方正实用3.电梯厅、消防楼梯通风采光1.公用卫生间为暗房2. C、B户型主人房不方正3.无生活阳台>> 一梯四户优点缺点1.户户朝向景观面(南向)2. A、B户型南北通透3.动静分区明确4.除客厅外,所有房间方正实用5.消防楼梯通风采光1.客厅欠方正( 钻石厅有改善 )2.电梯厅不能通风采光>> 一梯四户优点缺点1.北侧两套南向房为次卧1.户户南向2.户型方正实用3.户户双阳台3.楼梯通风采光>> 一梯四户优点缺点1. 户户朝向景观面(南向)2. 后两户型南北通透3.动静分区明确4.所有房间方正实用5.消防楼梯通风采光1.电梯厅不能通风采光2.对基地要求高>> 一梯四户优点缺点1.增加室内外过渡空间(相当于玄关)2.将异型空间充分利用,保证其它房间方正3.增加空中绿化面积,改善居住环境1. 风车式户型在讲究风水的香港地区一般不用2.入户花房计1/2建筑面积,对不太大的户型不适宜>> 一梯三户优点缺点1.户户南向2.后两户型南北通透3.所有房间方正实用4.电梯厅、消防楼梯通风采光1. B户型大门对电梯门2. 电梯厅不能通风采光3.对地形要求较高>> 一梯二户优点缺点1.要求户型较大1.户户南向、南北通透2.所有房间方正实用3.跃式户型动静分区、丰富空间4.电梯厅、消防楼梯通风采光>> 一梯二户优点缺点1.户户南向、南北通透2.主要房间方正实用，具最大景观、采光面3.电梯厅、消防楼梯通风采光1.只有大户型可采用2.要有较宽、合适的基地条件>> 一梯十户以上优点缺点1.所有房间方正实用,所有住人房采光充分,景观开扬2.所有房间均能自然通风采光3.电梯厅、消防楼梯通风采光1.北向房与南向房一样多（对小户型而言不是销售难点）。
