2012年物业管理师综合能力考试资料：经济学基础知识与应用4

2012年物业管理师综合能力考试资料：经济学基础知识与应用5第五节市场失灵市场条件下的价格机制并非总是有效的，对于价格机制在某些领域不能起有效作用的情况我们称为市场失灵。

市场失灵是指市场在这种场合不能提供符合社会效率条件的商品或劳务。

导致市场失灵的原因主要有垄断的存在、非对称信息、外部性以及公共产品等。

本节主要对非对称信息、外部性等问题进行阐述。

一、非对称信息非对称信息指市场上买方与卖方所掌握的信息是不对称的，一方掌握的信息多一些。

另一方掌握的信息少，有些市场卖方所掌握的信息多于买方，例如在某些商品与生产要素市场上，卖方所掌握的信息多于买方；在另一些市场买方所掌握的信息多于卖方，保险与信用市场往往就是这种情况。

前面我们讨论的都是假定供求双方所掌握的信息是对称的。

在供求双方都接受的价格下，供给者出售了其愿意出售的数量，需求者购买了其愿意购买的数量，买卖双方的意愿在价格机制的作用下通过市场的自由交易而实现。

一旦供求双方所掌握的信息不对称，市场将出现问题，在此情况下所导致的均衡结果对社会来讲将是一种无效率的状况。

(一)逆选择逆选择是指买卖双方信息不对称的情况下，差的商品总是将好的商品驱逐出市场。

当交易双方的其中一方对于交易可能出现的风险状况比另一方知道得更多时，便会产生逆选择问题。

我们以保险市场为例来说明逆选择问题。

任何一个国家，即使是市场经济最发达的国家想要建立起老年人健康保险的私人市场都是困难的，原因在于保险的买卖双方所掌握的信息是不对称的。

每一位欲购买健康保险的老年人最了解自己的健康状况，而保险公司并不了解每一个老年人的健康状况，如果由私人保险公司为老物业管理师资料：/kcnet610/ 物业管理师培训/kcnet610/年人提供健康保险，由于保险公司并不能确知每一位老人的健康状况，而只知道他们的平均健康状况，因此保险公司只能根据老年人的平均健康状况或者说平均的患病率收取保险费。

事实上每一位老年人的健康状况是不同的。

第一章经济学基础知识与应用一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．个人对于商品的需求需要具备的两个条件为（）。

[2010年真题]A．个人具有购买意愿；个人具有支付能力B．个人具有购买意愿；商品符合国家标准C．个人具有支付能力；商品符合国家标准D．商品符合国家标准；商品满足个人需求【答案】A【解析】个人需求是指在一段时间内和一定价格条件下，消费者对某种商品或服务（因为市场经济中的服务也可视为一种商品，因此下面所称商品，一般即指商品或服务）愿意而且能够购买的数量。

需注意的是，需求与通常所说的需要是不同的。

需求的构成要素有两个：①消费者愿意购买，即有购买的欲望；②消费者能够购买，即有支付能力。

二者缺一不可。

2．下列商品组合中，属于互为替代品的是（）。

［2010年真题］A．苹果和梨B．汽车和汽油C．咖啡和糖D．钢笔和墨水【答案】A【解析】替代品，是指使用价值相近，可以相互替代来满足人们同一需求的商品，如可口可乐与百事可乐、乘长途汽车与乘火车、规格资质相当的服务企业提供的同档次物业服务以及物业服务企业提供的保洁服务与专业保洁公司提供的类似保洁服务等。

一般来说，在相互替代商品之间，如果某一种商品价格提高，消费者就会减少购买这种商品，把其需求转向可以替代的商品上，从而使替代品的需求增加。

反之亦然。

A项，苹果和梨互为替代品；BCD三项，对汽车和汽油、咖啡和糖、钢笔和墨水而言，后者是前者的补充品。

3．如果A商品的需求与B商品的价格同方向变化，则A商品和B商品之间的关系是互为（）。

[2011年真题]A．补充品B．替代品C．附属品D．增值品【答案】B【解析】在相互替代商品之间，如果某一种商品价格提高，消费者就会减少购买这种商品，把其需求转向可以替代的商品上，从而使替代品的需求增加。

反之亦然。

4．下列各类物业服务中，属于经济学所称互补品的是（）。

[2014年真题]A．同一企业为不同项目提供的物业服务B．同一企业为同一项目提供的不同档次物业服务C．同一项目物业大、中修服务与小修养护服务D．同一项目合同到期前后阶段的物业服务【答案】C【解析】互补品是指共同使用才能完整发挥使用价值的商品，如汽车与汽油、物业与必要的配套设施、销售服务与售后服务以及基本物业服务与专项物业服务等。

物业管理综合能力复习物业管理综合能力复习第一章 经济学基础知识与应用一、需求 （一）个人需求 需求（demand)是指消费者在某一特定时期内，在各种可能的价格下愿意而且能够购买的商品量。

需求的两个条件： （1）有购买欲望 （2）有购买能力 影响个人需求的主要因素：个人偏好、个人资产与收入、个人所购买的商品价格、与该商品有关的其他商品的价格、价格未来预期 偏好（L ） 收入（I ） 价格 (P) 相关品的价格(R) 预期 (E) Q D =f(L, I, P, R, E) 假定L,I,R,E 不变，于是： Q D =f(P) 需求函数 如果假定其他条件不变，而只有消费者所购买的商品的价格发生变化，那么一元需求函数可表示为 a,b 为常数，且 a,b>0 需求法则：假定 其他条件不变，商品的需求量与价格呈反方向变化，价格上升，需求量下降；价格下降，需求量上升。

需求曲线： 需求量的变动VS 需求的变动 因商品自身的价格变化而引起的商品需求的变化称为需求量的变动。

需求的变动：由于除了商品自身的价格以外其它因素的变化引起的需求函数的变动。

影响需求变动因素：消费者收入、消费者偏好、其他商品x d x bp a -=q 反方向变化价格的变化。

从需求曲线来看，需求量的变动是同一条需求曲线上不同点的变动；需求的变动则是整条需求曲线的移动。

需求量变化和需求变化的图示正常品VS劣等品消费者购买的是正常品，需求的变动与消费者收入同方向变化消费者购买的是劣等品，需求的变动与消费者收入反方向变化替代品VS补充品消费中可以相互替代以满足消费者某种欲望的商品是替代品。

消费中可以相互补充以满足消费者某种欲望的商品是补充品。

替代品：A的价格上升，B的需求量增大。

(苹果和梨、咖啡和茶)互补品：A的价格上升，B的需求量减少。

(汽油和汽车、糖和咖啡) （二）市场需求市场需求：市场需求是一个表列，它表示在某一特定市场和某一特定时期内，所有购买者在各种可能的价格下将购买的某种商品的各种数量。

2012年物业管理师综合能力资料全国物业管理师资格考试《物业管理综合能力》模拟试题一、单项选择题（每题1分，共30分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．下列哪一个不是解决外部性的方法？（）。

A．政府干预B．明确所有权C．合并企业D．私有财产2．管理的核心是（）。

A．实现决策目标B．处理好人际关系C．效益最大化D．组织业务活动3．下列哪一个不是市场失灵的原因？（）。

A．垄断的存在B．非对称性信息C．外部性D．价格机制4．甲从首饰店购买戒指一枚，标签标明该钻石为天然钻石，买回后即被人告知为人造钻石。

甲遂多次与首饰店交涉，历时一年零六个月，未果。

现甲欲以欺诈为由诉请法院撤销该买卖关系。

下列选项中，对其主张正确的说法是（）。

A．可以，因双方系由于重大误解订立合同B．可以，因未过两年诉讼时效C．可以，因首饰店主观上存在欺诈故意D．不可以，因已超过行使撤销权的期间5．将统计调查分为全面调查和非全面调查所依据的分类标准是（）。

A．总体范围大小B．组织形式C．搜集资料的方式D．调查形式6．风险事故发生时或之后风险管理人采取措施防止损失扩大是进行（）。

A．风险预防B．风险抑制C．风险中和D．风险转移7．以下关于边际替代率的说法中，正确的是（）。

A．边际替代率递减规律导致无差异曲线凸向原点B．边际替代率递减规律导致等产量曲线凸向原点C．边际替代率递减是边际效用递减规律造成的D．边际替代率递减是要素报酬递减规律造成的8．以下关于决策的描述中，正确的是（）。

A．管理是决策的基础B．决策是调查的基础C．计划是决策的基础D．决策是管理的基础9．自信属于性格的（）特征。

A．态度B．意志C．情绪D．理智10．甲与乙签订租赁合同，将自己所有的一栋房屋租赁给乙使用。

租赁期间，甲在征得乙同意后，将房屋卖给丙，并转移了所有权。

下列有关该租赁合同效力的表述中，正确的是（）。

A．租赁合同在乙和丙之间继续有效B．租赁合同自动解除C．租赁合同自动解除，但是甲应当对乙承担违约责任D．租赁合同自动解除，但是丙应当另行与乙签订租赁合同11．描述同一时间不同对象之间对比的相对性指标是（）A．计划完成相对指标 B.比较相对指标C.结构相对指标D.动态相对指标12．以下各项不属于保险的基本要素的是（）A. 特定风险事故的存在B．损失程度的估测C．多数经济单位的结合D．保险基金的建立13．（）是实现激励功能的两个因素。

第一章经济学基础知识与应用考试目的：测试应考人员对经济学需求理论。

供给理论。

弹性理论、生产理论、成本理论、市场失灵等理论知识的掌握程度和物业管理中的运用能力。

考试内容：1.需求理论的应用，包括需求、需求规律、需求曲线、需求函数、需求变动。

2.供给理论的应用。

包括供给、供给规律、供给曲线与供给函数、供给变动。

3.市场均衡及均衡价格分析应用。

4.弹性理论的应用，包括供需弹性、弹性系数、弹性分类、弹性影响因素。

5.生产理论的应用，包括生产函数、产量、边际效益递减规律。

生产规模、规模报酬、内在（不）经济。

外在（不）经济。

6.成本理论应用，包括成本类别、成本分析、成本曲线、收益与利润最大化。

7.市场失灵理论应用，包括公共物品、垄断、外部性、非对称信息、委托—代理等问题及解决办法。

知识点一、市场需求（必考点）1.需求的含义项目内容个人需求概念在一段时间内和一定价格条件下，消费者对某种商品或服务愿意而且能够购买的数量条件消费者愿意购买消费者能够购买市场需求概念在一段时间内、一定价格条件下和特定市场上所有消费者对某种商品愿意而且能够购买的数量注：需求和需要的区别。

2.影响需求的主要因素商品本身价格最重要因素；两者呈负相关关系消费者个人偏好心理上对使用价值相同或接近商品的喜好程度；消费偏好并非一成不变消费者的数量和收入直接的影响；重要因素替代品的价格如可口可乐与百事可乐；变动关系互补品的价格指共同使用才能完整发挥使用价值的商品；变动关系预期人们对于某一经济活动未来的变动趋势的预测和判断；变动关系其他因素如商品品种、质量、安全性、营销宣传、地理位置、季节等。

3.需求函数、需求规律和需求曲线假定除价格之外的其他各种因素均不变，需求函数表明某商品的消费者随价格变化愿意购买的数量。

具体表示形式为：一般而言，在其他条件不变的情况下，商品的需求量与其价格之间呈反方向变化，即为需求规律，也称需求定理。

注：例外情况：在特定情况下，商品价格可能与需求量之间成正向变化，如呈牛市特征的股票价格与股票需求量，就是成正向变化。

2012物业管理师考试综合能力真题答案(网友版)
感觉今年的考题难度有所提升，细节较多。

附上选择题个人答案(仅供交流)，希望真题尽快出来。

1-5：aaacc，6-10：dbbbac，11-15：ccbcb，16-20：bdccd
21-25：aaccc，26-30：bbaaa，31-35cccbc，36-40：dddba
41-45:abcba,46-50:bacca
51-55:adc,acd,abc,abde,bde
56-60:bce,acd,abcd,ace,abc
61-65:ace,ade,bcd,ab,abd
单选最后一题应该是d。

补充部分案例分析个人答案;
案例分析中赔偿问题：应该赔偿，1。

清洁弄湿地面，造
成地滑，实施了侵害行为. 2.造成摔伤损害事实。

3. 清洁与摔伤存在因果关系 4.主观存在过失，即没有做出地滑等警示。

符合民事责任构成要件。

理应赔偿。

防止类似事件：1、加强员工教育培训，增强法律意识和
服务水平 2.购买公共责任保险，分散意外风险。

2012年物业管理师真题及答案：《综合能力》2012年度全国物业管理师执业资格考试《物业管理综合能力》试卷应试人员注意事项1.全卷共三大题，包括单项选择题、多项选择题和案例题。

2.作答单项选择题和多项选择题时，采用28铅笔在答题卡上涂黑所选的选项。

3.作答案例题时，采用黑色墨水笔在答题卡指定位置作答。

4.考试时间为150分钟。

一、单项选择题(共50题，每题1分。

每题的备选项中，只有1个最符合题意)1.某居住小区居民的下列四种服务需求中，价格弹性最小的是( )服务。

A.基本物业B.特约物业C.家庭装修D.会所康乐2.在商品房市场上，当供给量超过需求量时，降价动力主要来自于( )一方。

A.开发企业B.购房人C.价格主管部门D.物业服务企业3.根据边际收益递减规律，当平均产量达到时，( )。

A.边际产量达到B.总产量达到C.边际产量等于零D.边际产量等于平均产量4.实行酬金制收费的物业管理项目，物业服务企业须向业主公布收支情况，主要是为了解决因为信息不对称可能引起的( )问题。

A.行业垄断B.败德行为C.信息失灵D.负的外部性5.住在楼宇通道一端的业主擅自占用楼宇通道的做法，属于经济学中所称( )问题。

A.效益B.代理行为C.外部性D.逆选择6.物业管理市场中存在的非对称信息，最直接的表现就是( )。

A.企业竞争加剧B.服务质量差C.服务费低D.服务质价不符7.物业服务市场价格，主要由物业服务( )决定。

A.质量B.需求方购买意愿与支付能力C.供求状况D.成本8.实现有效管理的关键因素是( )。

A.培训方法B.规章制度C.奖励措施D.管理者9.在物业服务的管理工作中，成为联系企业诸条件与目标之间的桥梁是( )。

A.组织B.计划C.决策D.激励10.某物业服务项目经理，根据项目特点与物业服务需求，招聘合适的管理服务人员，进行部分分工与岗位安排协调，其所做的管理工作属于发挥了管理的( )。

A.计划B.控制C.组织D.服务11.某物业服务企业根据业主上下班时间将业主进行细分，这种细分标准属于( )标准。

物业管理综合能力复习资料(doc 45页)第一章经济学基础知识与应用一、需求：㈠个人需求1、个人对于商品来的需求需要具备两个条件：①具备购买意愿②具有支付能力2、个人需求受许多因素的影响，主要原因：①个人的偏好②个人的资产与收入③个人所购买的商品的价格④与个人所购买的商品的价格有关的其他商品的价格，以及消费这商品未来价格的预期等㈡市场需求市场表示在某一特定市场和某一特定时期内，所有购买者在各种可能的价格下将购买的某种三、局部均衡价格：要说明一种商品的价格的确定，就必须将需求和供给联合起来考虑。

在某种商品的各种可能的价格中，必有买者和卖这共同接受的价格。

在这个价格下，需求量等于供给量，从而使商品的是市场达到一种平衡。

达到市场均衡时的价格为均衡价格，达到市场均衡时的数量称为均衡数量。

由市场需求函数与市场供给函数可以求出均衡价格与均衡数量。

商品均衡价格与均衡数量的形成是市场供求力量自发作用的结果。

①在这一均衡点，生产这一商品的所有生产者愿意接受的价格与愿意提供的数量等于消费这一商品的所有消费着愿意支付的价格愿意购买的数量。

②失衡，在失衡的情况下，市场上供求力量的自发作用最终会实现均衡。

例如，当某种商品的供给超过需求时，提供这种商品的厂商竞相压价出售。

这将会降低该商品的市场价格。

较低的市场价格会提高消费者的需求而降低的生产者的供给，而最终实现供求的均衡。

反之，当某种商品的需求超过供给时，消费这会竞相以高价购买该商品。

这将会提高市场价格。

较高的市场价格会降低消费者的需求而提高的生产者的供给，从而在较高的均衡价格下实现供给量与需求量的均衡。

均衡点有存在性、惟一性、稳定性。

一、需求弹性：是由于影响需求的诸因素发生变化后，需求量作出反应的结果。

㈠理解需求弹性和需求弹性系数的要点1、需求弹性是指价格变动所引起的需求量变动的程度，即需求量变动对价格变动的反应程度。

价格是自变量，需求是因变量。

2、需求弹性系数是指需求变动率与价格变动率的比值，而不是需求量变动绝对值与价格变动绝对值，这样可以排除计量单位的影响。

2012年物业管理师（物业管理综合能力）真题试卷(题后含答案及解析)题型有：1. 单项选择题 2. 多项选择题 3. 综合分析题单项选择题本大题共50小题，每小题1分，共50分。

每题的备选项中，只有1个最符合题意。

1．某居住小区居民的下列四种服务需求中，价格弹性最小的是()服务。

A．基本物业B．特约物业C．家庭装修D．会所康乐正确答案：A解析：基本物业是居住小区居民的必须需求，无论价格怎么变化，居民都会有这种需求。

2．在商品房市场上，当供给量超过需求量时，降价动力主要来自于()一方。

A．开发企业B．购房人C．价格主管部门D．物业服务企业正确答案：A解析：当某种商品的供给量超过需求量时，提供这种商品的厂商会竞相压价出售。

3．根据边际收益递减规律，当平均产量达到最大时()A．边际产量达到最大B．总产量达到最大C．边际产量等于零D．边际产量等于平均产量正确答案：D解析：继续增加劳动要素的投入，边际产量曲线将在平均产量曲线的最高点与之相交，此时边际产量等于平均产量(MP＝AP)，平均产量达到最大值。

4．实行酬金制收费的物业管理项目，物业服务企业须向业主公布收支情况，主要是为了解决因为信息不对称可能引起的()问题。

A．行业垄断B．败德行为C．信息失灵D．负的外部性正确答案：C解析：由于物业管理市场中非对称信息的存在，还会导致物业管理市场失灵。

针对物业管理的特殊性，在解决由于非对称信息所导致的市场失灵问题时，通常可以设置健全的激励制度和监督体系。

同时，政府也要加强对物业管理市场行为的指导与监管力度，如建立健全物业管理法律法规等。

5．住在楼宇通道一端的业主擅自占用楼宇通道的做法，属于经济学中所称的()问题。

A．最大效益B．代理行为C．外部性D．逆选择正确答案：C解析：外部性是个人(包括自然人与法人)经济活动对他人造成的影响而又未将这些影响计入市场交易的成本与价格之中。

6．物业管理市场中存在的非对称信息，最直接的表现就是()A．企业竞争加剧B．服务质量差C．服务费低D．服务质价不符正确答案：D解析：在实际的市场运作过程中，由于物业管理服务的提供者和消费者对物业管理服务商品的相关信息的掌握程度不同，即物业管理服务供需双方信息不对称，物业服务企业掌握的有关物业管理服务的信息(如成本等)要比业主多一些，这样就很容易导致物业管理市场出现无效率状态。

2012年物业管理师综合能力考试资料：经济学基础知识与应用1第一节需求、供给与局部均衡价格理论一、需求(一)个人需求个人需求是表示一个人在某一特定时间内，在各种可能的价格下，他将购买的某种商品的各种数量。

个人对于商品的需求需要具备两个条件：第一，个人具有购买意愿；第二，个人具有支付能力。

没有支付能力的购买意愿只是自然需要而不构成需求。

个人需求受许多因素的影响，主要因素有：个人的偏好、个人的资产与收入、个人所购买的商品的价格、与个人所购买的物业管理师资料：/kcnet610/ 物业管理师培训/kcnet610/商品的价格有关的其他商品的价格，以及消费者对商品未来价格的预期等。

如果假定其他条件不变，而只有消费者所购买的商品的价格发生变化，那么一元需求函数可以简单地表示为：需求表反映了不同价格下消费者对x商品的不同需求量。

需求函数、需求表、需求曲线都是在某特定时期内的需求量与价格之间的关系。

通常的需求曲线，不管是线性的需求曲线还是非线性的曲线，都是向右下方倾斜的。

需求曲线向右下方倾斜的状况揭示了需求函数的一个重要特征，即需求量与价格呈反方向变化。

这一特征被称为需求法则。

需求法则表述如下：假定其他条件不变，商品的需求量与价格呈反方向变化：价格上升，需求量下降；价格下降，需求量上升。

需求函数、需求表或需求曲线所刻画的是商品的需求量与商品的价格之间的关系，表明在各种不同价格下的需求量。

一旦商品的价格发生变化，商品的需求量将随之发生变化。

这种因商品自身的价格变化而引起的商品需求的变化称为需求量的变动。

在局部均衡的条件下，需求理论中的另一种变动，即需求的变动也是值得探讨的。

需求的变动是由于除了商品自身的价格以外其他因素的变化引起的。

例如，消费者收入的变动、消费者偏好的变动、其他商品价格的变动等因素都会引起需求的变动。

要区分需求的变动与需求量的变动。

需求量的变动由于是商品自身价格的变化所引起的，因此并不改变需求函数，而需求的变动由于是除了商品自身价格以外的其他因素的变化所引起的，因此它的变动是整个需求函数的变动。