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房地产选址随着我国经济建设的高速发展，房地产的投资和开发进入了一个全新的发展时期。
房地产项目的选址是房地产投资的第一步，一个房地产项目开发的成功与否，项目的选址至关重要。
如何有效的评估项目地段的开发价值，是房地产开发商科学决策的重要环节和难点。
房地产项目选址的影响因素有很多，而且这些影响因素大多都是定性的,项目的选址是对项目的各种区位因素进行综合权衡而得出的，所以项目的选址往往取决于决策者的经验、认知以及主观意念。
影响房地产项目选址的因素可归为以下几个方面：1、区位因素：房地产项目选址的一个显著特点是其影响因素的复杂性和数据的集中性。
首先,房地产项目的选址与一个地区的政治、经济等因素息息相关。
这些因素将直接或间接的对房地产市场产生影响，尤其是对房价和销售情况的影响。
其次，土地开发和建设是城市规划的重要部分，进行选址时一定要弄清城市的总体规划和详细规划情况,对城市的现状规划结构和发展计划及城市的战略均要深入的研究，要结合土地储备和规划选址全盘考虑,要充分考虑拟选址的坐落是否符合当地发展规划,与周边环境是否协调等因素.按其范围大小可以分为宏观、中观和微观因素。
宏观区位因素：指影响房地产市场开发的整体环境要素，如国家或地区的投资环境；中观区位因素：指所处地域的经济发展水平、自然资源条件、基础设施状况等；微观区位因素:指所处具体场所的自然条件、配套设施等。
2、地块环境因素:房地产项目的用途不同，考虑的细部因素也不一样，细部因素主要指房地产项目拟选址地块的环境因素，不同的房地产开发项目的选址应重点分析自然环境、人文环境两方面的因素.从自然环境来看要考虑多方面因素。
首先拟选址的占地面积，其次是拟选址的气象条件、地质条件、水文条件等,然后是环境条件，场地周边的景观,如公园、广场、状况良好的自然风景等也会大大加分。
人文环境对于房地产选址的重要性也逐渐凸显出来，现在的房地产项目的宣传，出了自然环境的渲染,就是对于人文环境的大力宣传,高校林立,商业便利，抑或是就近有一所重点中学，都可以对该处房产有扭转性的影响。
房地产市场调研中的项目选址与土地分析随着城市化进程的加速，房地产市场成为中国经济发展的重要支柱产业之一。
在房地产开发过程中，项目选址和土地分析是至关重要的环节。
合理的选址和深入的土地分析能够为房地产项目的成功发展提供保障。
本文将探讨房地产市场调研中的项目选址与土地分析的重要性，并介绍相关的方法和要点。
一、项目选址的重要性项目选址是房地产开发中最基本的环节之一，它直接关系到项目的成功与否。
一个合适的选址能够为项目的发展提供良好的基础。
而选址错误或不合理，则可能带来不必要的风险与损失。
1. 距离城市核心区的距离选址地点与城市核心区的距离是评估一个项目选址是否合理的重要指标之一。
对于商业地产项目，选址地点应靠近繁华商圈或者市中心，以便吸引足够的客流量和商机。
对于住宅地产项目，适宜的选址应考虑到就业机会、配套设施以及交通便利性等因素。
2. 土地规划与政策在项目选址时，需要考虑土地规划和政策的相关因素。
一方面，合规的土地规划可为项目提供更好的开发空间与环境。
另一方面，政策的支持与限制会直接影响项目的可行性与发展。
因此，开发商在选址过程中需要了解相关土地规划和政策，确保项目的合法合规。
二、土地分析的重要性除了合适的选址，对土地进行深入的分析也是十分重要的。
土地分析可以为开发商提供关键的信息，帮助他们评估土地潜力、风险和可行性。
1. 土地利用现状通过分析土地的利用现状，开发商可以了解土地所处的环境、用途以及潜在的限制因素。
例如，对于商业开发项目，开发商需要考虑该地块是否位于商业区域、是否存在限制条件等。
通过了解土地利用现状，可以避免潜在的问题与纠纷。
2. 土地价值评估土地的价值评估是一个非常重要的步骤。
它涉及到估算土地的市场价值、租金水平以及未来预期回报等。
开发商需要综合考虑土地的位置、用途、市场需求以及潜在风险因素等，制定合理的土地收购和开发策略。
3. 土地风险评估在土地分析过程中，风险评估是不可或缺的。
开发商需要评估土地面临的各种风险，包括但不限于政策风险、市场风险、环境风险等。
房地产项目选址模型研究作者：阮宏雁谢宇婷刘欣乐来源：《中小企业管理与科技·下旬刊》2012年第10期摘要：改革开放以来，我国房地产业得到了飞快的发展，尤其是1998年国家住房制度的改革，彻底改变了人们对住房的消费观念，也由于我国经济的健康持续稳定地快速发展，城市居民、农村向城市发展的个人消费成为我国房地产市场的消费主体，这大大地拉动了我国房地产业的发展步伐。
伴随城市化的快速发展，区位因素得到了前所未有的关注，如何正确理解和选择区位，已经成为房地产开发的前提和决定因素。
在房地产开发策划中，对区位的分析和选择是至关重要的。
本文主要研究住宅房地产和商业地产区位选择的影响因素，从功能评价的角度，用“04”分析法对房地产开发区位选择的进行决策分析。
关键词：房地产区位选择宅房地产商业地产“04”分析法0 引言房地产开发的前期最重要的工作就是项目的选址，选址直接决定了后期的开发和销售。
而有些地产开发公司却对项目的选址没有做详细的研究和规划，从而出现了后期的一系列问题。
由于房地产的开发存在相应的特殊性和不确定性，从而使项目的选址也存在着较多的影响因素。
故对各影响因素进行模型分析具有十分重要的意义。
1 房地产开发项目的主要特点1.1 较强的地域性、差异性土地开发、房屋建设及使用，均具有不可变动的地理位置，在开发项目时必须考虑到地区差异，因地制宜，就地使用能够获利的可能性及投资收益。
房地产开发项目可以分为很多种，由于项目地理位置、用途、内容、规模的不同，以及建筑物本身的造型、装修、结构、配套设施等不同，各开发项目存在很大的差异性。
即使是同一类项目，由于项目所在的区位、环境等条件不同也会有一定的差异性。
然而这种差异性直接影响项目投资资金及效益。
1.2 开发过程的环节多、周期长土地及建筑物作为项目开发的内容，一般工程量较大，完成一个开发项目一般需要几个月、几年甚至更长的时间。
这与项目开发受法规政策严格约束的特点和参与房地产开发项目管理的部门多直接相关。
房地产开发的土地选址原则房地产开发是指通过开发和利用土地资源，建设各类房屋和相关设施，提供居住、办公、商业、休闲等各类用途的房地产项目。
土地选址是房地产开发的第一步，对开发项目的成功与否起着决定性作用。
本文将介绍房地产开发的土地选址原则，以帮助开发商在选择土地时能够做出明智的决策。
一、市场需求原则房地产的开发应基于市场需求。
开发商应通过市场调研和分析，了解目标人群的需求和购房意愿，从而选择适合开发的土地。
例如，如果目标市场为高端购房者，开发商应选择位于繁华地段、配套设施完善的土地；如果目标市场为年轻家庭，开发商则应选择靠近学校、医院等基础设施的土地。
二、基础设施原则基础设施是影响房地产价值和居住舒适度的重要因素。
开发商应选择附近已有基础设施完善的土地，如交通便利、道路通畅、水、电、气供应充裕等。
此外，还要考虑周边的教育、医疗、商业等配套设施是否齐全，以提升房地产的价值和吸引力。
三、环境生态原则环境生态是现代社会关注的热点之一。
开发商应重视环境生态原则，选择土地时要考虑生态环境是否良好，如是否有水体、绿地、公园等自然资源，是否污染严重等。
同时，还要评估土地周边的环境质量和生态保护情况，以确保居住环境的品质和健康。
四、政策法规原则房地产开发涉及众多的政策法规，开发商应该遵守相关规定。
在土地选址时，开发商应了解并遵守当地的土地利用政策、城市规划等法规，避免因不合规而影响项目进展和开发利益。
此外，还要留意土地使用权、用途规划等法律问题，确保自身权益。
五、经济效益原则房地产开发是一项以盈利为目的的商业活动。
在土地选址时，开发商应综合考虑土地价格、市场潜力、开发成本等因素，以确保项目的经济效益。
同时，还要评估土地的投资回报率和风险，以保证项目能够获得可观的回报。
六、长远发展原则土地选址应考虑项目的长远发展潜力。
开发商应预测城市的发展方向和潜在增值区域，选择具备潜力的土地。
此外，还要考虑土地的可持续利用和再开发可能性，以便未来进行扩建或改善项目。
09房地产周华英
第六章房地产项目选址、规划与设计要求
1、房地产项目选址的原则有哪些？（77、78页）
答；（一）房地产项目选址要以城市总体规划为依据
（二）房地产项目选址必须考虑市政公用基础施设的配套条件
（三）房地产项目选址要与立体轨道交通发展情况相适应
（四）房地产项目选址必须符合环境保护要求
（五）房地产项目选址必须考虑周边电信、机场、铁路、文物及优秀近代建筑保护、军事设施保护等控制性要求。
2、在房地产项目规划种哪些因素会影响居住形态？（79页）
（一）房地产的区位
（二）房地产与生态环境
3、房地产项目居住结构模式有哪些？（82页）
居住区——居住小区——居住组团
居住区——居住组团
居住区——街坊
4、居住区规划设计的重要技术经济指标有哪些？（86、87页）
1、建筑面积
2、建筑密度
3、人口密度
4、房地产建筑面积毛密度
5、房地产建筑面积净密度
6、房地产建筑套数毛密度
7、绿地率
5、房地产设计的重要性体现在哪几个方面？（87页）
符合城市规划和居住规划的总体要求，使房地产建筑与周围环境相协调；房地产项目平面设计、立面造型应满足居民不断变化的对房地产功能的新要求，符合市场的需求，倡导正确的消费观念，创造方便、舒适、优美的生活空间；积极采用新技术、新材料、新产品，推行标准化、多样化房地产项目建设，促进房地产产业的现代化发展；房地产项目要力求做到远近结合，可持续发展，以人为本，尽量满足老年人、残疾人等特殊人群的使用要求。
6、房地产设计种如何将实用与美观相结合？（8
7、88页）
（一）空间的大小与功能
（二）空间的形状以功能
（三）空间的质与功能相结合
第七章房地产项目前期准备
1、试述房地产项目建设前期工作的基本概念及其作用（97、97页）
房地产项目前期工作应是在可行性研究报告批准后，施工阶段开始之前的一个阶段，与勘察设计阶段基本处于同一个时期。
在该阶段的工作除勘察设计外，基本上都可归属于房地产项目的工作范畴
房地产项目前期工作的作用是为实施整个房地产项目的开发奠定基础，为整个住宅项目的具体实施做好各项准备，是房地产项目能否顺利实施的基本保证
2、试述房地产项目基地获得的途径和拍卖、招标出让土地使用权的方位（98、99页）
房地产项目基地获得的途径在现阶段主要有；行政划拨、拍卖、招标、协议、转让。
土地使用权招标、拍卖出让前，市土地招标拍卖办公室向规划、计划、环保、绿化、市容环卫、公安（交通、消防）民防、卫生监督、管线管理等部门（住宅项目、还应包或住宅部门）书面征询意见，各部门应当提出项目开发的有关技术参数、控制标准等管理要求（其中，环保部门组织完成环境影响评价），并书面反馈给市土地招标拍卖办公室。
3、试述建设用地审批的权限和各类土地使用的最长年限（101页）
根据《中华人民共和国土地管理法》规定；居住用地为70年；工业用地为50年教育、文化、卫生、体育用地为50年；商业旅游娱乐用地为40年
4、试述动迁工作的依据和原则（102页）
（1）应该始终坚持一“以三个代表”的重要思想为指导思想，把大多数人民群众的利益服务作为动拆迁工作的出发点和归宿。
（2）以符合城市规划，有利于城市建设，改善生态环境，保护文物古迹为原则，进一步加强住宅建设动拆迁管理，规范房屋拆迁行为，促进房地产开发项目拆迁工作向法制化，规范化方向发展。
5、试述房地产项目的建管管理的概念（108页）
房地产项目报建开始至施工许可申报整个过程的各项工作，他是房地产项目前期工作的另一项主要工作。
6、试述工程项目ＩＣ卡制度的作用和种类（109页）
工程项目Ic卡
建筑企业IC卡
个人执业IC卡
作用；工程项目IC卡制度，有利于形成建设市场的闭合管理，有利于实现建设工程项目信息共享，有利于办事手续的简化，同时是房地产项目有啦“电子身份证”
７试述房地产建设工程报建的目的和范围（109页）
房地产项目报建制度是一项有利于政府部门掌握建设规模，加强建筑市场宏观调控，建立良好市场管理次序的有效措施。
范围；凡要进行建设的房地产项目，总投资在50万元以上（不含50万元）的房地产项目的建设单位应当在房地产项工程立项文件批准后30天内，且房地产项目工程勘察、设计发包前向政府报建部门办理报建手续。
8、试述房地产建设工程自行发包应具备的条件（110页）
是否有法人资格或系依法成立的组织
是否有与建设工程相适应的资金
是否有与建设工程相适应的人员
9、试述房地产项目初步设计的评审部门及其要求（111页）
反房地产项目初步设计评审，实行分级管理，市住建委、区（县）住建委(住建局)和市行业主管委、办、局是房地产项目初步设计的审批机关
要求；建设单位送审初步设计时，应提交一下文件资料
工程房地产项目可行性研究报告的批准文件（复印件）
规划部门签发的规划设计要求及设计方案审核意见
设计单位提供的全套初步设计文件（应加盖市住建委统一发的出图专用章）
10、试述房地产项目质量、安全监督的意义和范围（113页）
政府对房地产项目实行的质量和安全的监督，是我国为了明确建设工程参与各方的质量、安
全责任、保证工程质量，以及贯彻“预防为主”方针。
保护施工人员人身安全而实施的一项基本的行政管理制度。
范围；本区域范围内除个人建造自住房屋外的房屋建筑、土木工程、工程设备安装、管道敷设等新建、改造、矿建的建设程序。
这样看起来，反而是朝生暮死的蝴蝶为可羡了。
它们在短短的一春里尽情地酣足地在花间飞舞，一旦春尽花残，便爽爽快快地殉着春光化去，好像它们一生只是为了酣舞与享乐而来的，倒要痛快些。
像人类呢，青春如流水一般的长逝之后，数十载风雨绵绵的灰色生活又将怎样度过？
是违法问题热也让同样5我也投入与他人啊读后感124204531582114624452001156420153地方发的供货商啥好烦的人个人太炎热和谁让他就如同00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000。
