夕阳红养老院商业计划书小组成员：童璐萍、王玉兰、麻程瑜目录目录 (1)摘要 (2)一、调查的基本情况 (2)二、松阳县养老服务机构状况 (2)三、福利服务机构的老年人状况 (3)第一章夕阳红养老院基本情况 (4)1.1养老院发展前景 (4)1.2养老院概况 (4)1.3养老院优势 (4)第二章夕阳红养老院的市场分析 (5)2.1养老院行业情况 (5)2.2养老院的需求情况 (6)第三章养老院的营销策略 (7)3.1经营理念 (7)3.2规范服务 (7)3.3客户定位 (7)3.4促销方式 (7)第四章夕阳红养老院管理与人员计划 (7)4.4人员培训 (9)4.5人员绩效考核方法 (10)4.6薪酬奖惩制度 (15)第五章风险分析与规避对策 (16)5.1风险分析 (16)5.2风险应对 (17)（1）硬件问题 (17)（2）、从相关案件反映养老机构在经营管理中应注意的问题 (17)第六章财务分析 (18)6.1销售收入明细表 (18)6.2成本费用明细表 (18)6.3薪金水平明细表 (19)第七章总论 (20)摘要随着我国人口老龄化程度的加剧，养老已成为一个急需解决的问题。
丽水市古市镇人口老龄化程度随年增高高，养老问题更是不容忽视。
而随着社会的发展，家庭规模的缩小，城市生活、工作的压力，使得居家养老面临着种种困难。
敬老院、老年福利院等老年福利服务机构作为社会养老的一部分，在缓解家庭养老的压力中起到了一定的作用。
为了进一步了解目前丽水市社区老年福利服务机构及其居住老年人的现状，我们选择了丹东市几个大型养、敬老院进行了初步的调查，现将主要的调查结果总结如下。
一、调查的基本情况丽水市已有各种类型（包括敬老院、养老院、老年公寓、托老所）养老设施150多所。
规模大小不一，收费标准也有差异。
此次调查我们选取了三所敬老院进行调查，分别为丽水市第二社会福利院、丽水市振兴区善乐敬老院和丽水市元宝区俊德托老院。
调查共分为两大部分，第一部分为养老机构硬件设施状况调查，包括所有制形式、占地面积、床位数量、机构人员构成状况等；第二部分为养老机构内的老年人口状况调查，包括老人的年龄状况、身体状况等，旨在通过此次调查，初步了解丽水市目前的养老服务机构以及该机构的老年人状况。
二、松阳县养老服务机构状况(1)基本情况敬老院名称创办形式占地面积（m2）床位收住对象浙江省丽水市松阳县古市镇敬老院浙江省丽水市松阳县福利院民办 300 40 民办不详不详自理自理三、福利服务机构的老年人状况此次调查在选取的三所敬老院中共调查了100名老年人，其中男性老年人41名，女性老年人59名。
(1)年龄结构在调查到的100位老年人中，80－89岁的老人居多，为44％；其次为70-79岁的老人，占29％；60－69岁以及90－99岁的老人分别为14％和10％；没有百岁以上的老人。
老年人随着年龄的增大，身体机能逐渐削弱，健康状况也逐渐衰退，往往更需要别人的照料，敬老院在这些方面弥补了家庭照料资源的不足。
但值得注意到是，由于目前社区养老设施的不完善，还不能满足那些完全不自理的老人或需要长期照料的老人的需求，因此，这些敬老院中的老人往往是一些生活尚能部分自理、照料需求较低的中高龄老年人。
(2)身体状况这次调查到的老人当中，有10％的老人基本卧床，吃饭、排便、洗澡等都需要别人照顾；其余老人的身体状况较好，居家生活可一人自理。
有35％的老人可以乘公共汽车、出租车外出；有18％的老人可以拜访左邻右舍；有37％的老人不能单独外出，但可以一个人自理居家生活。
但值得注意的是，这些老人大部分都患有这样或那样的慢性病。
第一章夕阳红养老院基本情况1.1养老院发展前景首先退休老人是养生养老度假村的主要目标群体。
按照国际标准当一个国家或地区65岁以上人口占总人口的7%或60岁以上人口占总人口10%以上时即为老龄化社会。
据统计目前我国60岁以上的人口达到 1.44亿占总人口的11%在今后较长一段时期内老龄人口的比例将以年均 3.2%的速度增长从2001年到2020年这一时期平均每年将有596万人进入老龄大约在21世纪40年代人口老龄化程度达到顶峰2030年前后我国60岁以上的老龄人口预计增至4亿左右到2050年我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到 4.5亿和3.35亿这意味着每三个人中就有一个老人。
我国进入老龄化社会已是不争的事实。
目前“421”模式家庭越来越多即“4个老人、1对夫妻、1个孩子”。
这些家庭引发的一个最主要的社会问题就是养老压力。
据最近一项调查显示，35%的家庭要赡养4为老人，49%的家庭要赡养2到3为老人，养老压力相当大。
1.2养老院概况老院托老所建筑最高处为4层建筑面积1250平方米。
建筑在使用功能上分为两类即养老院部分与托老所部分。
养老院出入口设在建筑中部一层布置有餐厅、治疗室等功能房间二至四层南侧单廊布置老人居住类房间具有良好的采光通风效果走廊中段设有护士站及护士值班室护士站视线可及所有老年人居住房间。
北侧为治疗用房及办公辅助用房等同时利用北侧建筑局部退台形成的上人屋面解决了被服洗涤后的晾晒问题。
托老所部分设在建筑一层东侧部分有独立的出入口及尺度宜人的小规模中庭空间。
各活动室尺度各异有开畅式有封闭式为使用者提供了多种选择的可能。
另外以上各空间均考虑了满足老年人的使用要求采用无障碍设计。
1.3养老院优势? 住宅周围的环境优美，空气清新，适合老人颐养天年。
良好的生态环境能使老年人心情舒畅，满足老年人的生活行为要求。
? 地块周边道路应畅通，水、电、气基础配套设施完善，出入应该有公路，以满足老人亲朋探亲访友，来往便捷的需要。
? 这里远离喧嚣没有污染吃、住、玩都是天然的。
这些都是市内养老院所无法提供的却是老年人最喜爱的户外活动? 夕阳红养老院的功能已不仅仅是养老同时也是在疗养，养生，而市内的养老院基本上只是给老人提供了住宿和一日三餐。
打麻将几乎是唯一的活动内容。
? 运营成本大幅降低。
夕阳红养老院除提供护理服务客房服务员等可廉价在全国招聘。
? 收费可高可低入住率基本不受价格影响。
成本低自然支撑了低价格，这是最具竞争力的杀手锏可使夕阳红养老院永远立于老年服务业的不败之地，况且为了给老人安置一个舒心快乐的环境，子女一般都会忽略价格因素。
第二章夕阳红养老院的市场分析2.1养老院行业情况据民政部门统计，到2010年，“空巢”将成为老人家庭的主要形式，所占的比例也高达70%左右。
而在这空巢现象日益显著的情况下，社会的养老机构也蓬勃发展，为老人们提供一个像自己家庭一样温馨的大家庭。
因为儿女们担心老人的安危，无人照顾老人，并且敬老院的收费门槛低，一般家庭都可以支付得起，所以，越来越多的老人被关进敬老院。
并且，养老院的老人们多，老人之间将会有更多的话题，彼此谈心，所以也有很多老人选择进养老院。
但现在我国却面临着尴尬的床位问题。
我国60岁以上老年人数高达 1.5亿，但我国敬老院床位的拥有量才有120余位，这是一个怎样的比例啊！仅占老年龄人口的0.8%，换一种说法就是每125位老人才能得到1张床位，这是远远不够的，这仅仅是杯水车薪。
这是需求远远超过了供应。
可是，我国的政府所建立的养老机构，却还存在着诸多的问题：1、老年公寓供不应求，数目少，规模极少。
2、政府队老年人的住宅设施的重视和支持力度不够，老年公寓和养老机构的投入资金远远不足，不能满足需求。
因此，在政府的建立养老机构的提供的床位不足的情况下，将会鼓励民办养老院。
而我国的老年人口多，并且我国的独生子女越来越缺少对父母的关心，也决定了养老机构将迎来一个前所未有的机遇。
所以养老机构是一个前途无限的行业。
2.2养老院的需求情况根据第六次全国人口普查显示浙江省老龄化程度加大空巢老人增加数据：全省常住人口中共有家庭户1885.37万户，家庭户人口为4942.57万人，平均每个家庭户的人口为 2.62人，比2000年的 2.99人减少0.37人。
家庭户规模缩小，既受生育水平不断下降影响，也与年轻人婚后独立居住增多、空巢老人增加等因素有关。
而从人口年龄构成来看，全省常住人口中，0-14岁人口占13.21%，比2000年下降 4.86个百分点；60岁及以上人口占13.89%，比2000年上升 1.54个百分点，其中65岁及以上人口占9.34%，比2000年上升0.50个百分点。
2.3养老院竞争情况福利院是一个投资时间长收效慢的行业，同时福利院在经营过程中存在一定的风险性。
我国的养老行业是朝阳企业，现在还没有进入竞争的阶段，但是养老行业一定会面临社会化、市场化的。
我国的养老行业只有市场化才能健康的发展。
现在我国的部分福利院是民营的，规模小、效益差、无法面对市场的竞争，这个是客观存在的。
我国的养老行业的发展需要民营企业的参与和竞争，这对于民营企业来说是一个难得的发展机遇，如果以现在民营福利院的状况发展下去，没有办法面对激烈的市场竞争的。
破茧重生是痛苦的，但是民营的福利院必须要面对这个过程，民营福利院的发展必须要有自己的发展战略目标，市场竞争的手段。
首先民营福利院必须做大做强，做成企业模式。
有实力的企业必须做成集团化、做连锁企业迅速发展。
在市场竞争中每个阶段采取不同的竞争策略和手段。
巩固自己的品牌、建立自己的团队、建成标准化的服务体系。
这个阶段需要5--8年的时间来完成。
这个就是民营福利院的发展机遇。
民营福利院的发展面临的挑战，民营福利院现在规模小、效益差无法面临今后的市场竞争。
如果民营福利院希望快速发展，必须要扩大对福利院的投资，但是福利院的投资时间周期长，阻碍了民营福利院的投资。
民营福利院在贷款方面非常难，所以扩大投资成了民营福利院的重中之重。
民营福利院必须解决资金问题，如果民营福利院现在不解决扩大投资问题，今后就会被淘汰的，很多的民营福利院没有看到这个严重的问题。
企业存在才能参与竞争，如果企业没有办法在市场生存，只能无情的被市场所淘汰。
所以现在民营福利院需要有投资伙伴，需要银行的贷款给以支持，只有这样才能做大做强。
我国的养老行业在10年后必须迎来市场竞争阶段，任何行业发展都需要战略布局的，现在是养老行业的战略布局阶段。
第三章养老院的营销策略3.1经营理念我们要以现代化的管理，优质的服务，树立品牌，以养老服务为主，建立多种经营方式，形成连锁企业。
追求高品位，高素质，创造有文化素养，有特色的度假式老人乐园，到那里以后，可以丢掉一切家务的烦恼，子女探望老人不再是负担，所以把它建成一座东方的伊甸园。
3.2规范服务通过周到细致的关怀，使入住老人体会到宽松，舒适，亲切的家庭韵味。
注重以人为本，变管理为服务。
做到爱心，热心，精心，耐心，孝心，关心，无微不至，热情周到。
3.3客户定位因资金有限，我们要分三期建设，一期目标为60岁以上，有养老金和医保的离退休人员。
