2016年广东省物业管理师经营管理考点：风险防控每日一讲(1月26日)

谈物业管理风险与防范谈物业管理风险与防范物业管理行业作为我国市场经济和城市管理发展的产物，经历了二十年的发展壮大，如今已成为我国经济社会中一个新兴的朝阳产业。

国家《物业管理条例》的颁布和实施，以及相关配套法规的出台，使物业管理行业迎来了快速、健康发展的时代。

随着国内物业管理行业向专业化、规范化、市场化迈进的同时，物业管理行业也逐步跨入了一个高风险行业之中。

所谓风险，单从字面上解释是喻指可能发生的危险和灾祸。

美国着名经济学家弗兰克.奈特在《风险，不确定性和利润》一书中对风险作了一个极为经典的定义。

他认为:风险就是可测定的不确定性，它为风险的客观存在作了一个很好的诠释。

我们都清楚知道在人类的社会活动中风险普遍存在，它一般是指某种事件发生的不确定性。

本文就物业管理活动中存在的风险及如何去防范(规避)风险，浅谈一下自己的看法和建议。

一、物业管理中的风险理解物业管理中的风险定义在物业管理企业签订了物业服务合同以后，在合同约定、特定的管理期间和范围之内，对业主的物业以及相关的服务承担相应的合同责任。

由于服务过程中出现的不可控因素、不确定因导致的风险，称之为物业管理中的风险。

物业管理中的风险是指物业风险和物业管理企业运营风险的总称。

1、物业风险物业风险是指物业在特定客观条件下，在特定期间内，由于未来灾害的不确定性而造成物业财产损失的可能性。

其中，财产损失有两方面直接和间接损失。

直接损失是指物业本身被损坏，如房屋门窗被毁坏，设施设备不能正常运行等；间接损失是指由于物业的直接损失而引起的未毁物业价值或收益的降低，如在修理被损的经营性物业时，正常经营将被中断，相邻的未损物业同样也不能正常使用，导致物业的出租权利益、营业利润受损等。

2、物业管理企业运营风险物业管理企业运营风险是指物业管理企业在物业管理活动过程中，由于企业内部和外部的多种不确定因素而造成的物业财产、人身伤害等无法弥补损失的可能性。

在物业服务与管理中，风险无时不有，无处不在，"不确定性"是它的根本特征，包括时间、地点不确定，性质危害不确定。

物业管理风险防控分类物业管理风险防控分类物业管理是指对房地产物业进行综合管理的一项重要工作，而在进行物业管理的过程中，也存在各种风险。

为了有效地防控这些风险，我们可以将物业管理风险进行分类。

下面是对物业管理风险的分类和相应的防控措施的介绍。

一、财务风险财务风险是指在物业管理过程中，由于资金管理不善、收支不平衡等原因，造成财务风险的可能性。

为了防控财务风险，物业管理公司可以采取以下措施：1. 建立完善的财务管理制度，确保资金的安全和有效使用；2. 加强预算管理，合理规划支出，避免财务风险的发生；3. 设立财务审计制度，定期对财务状况进行检查和审计，及时发现和解决问题。

二、安全风险安全风险是指在物业管理中，由于安全设施不完善、管理不善等原因，导致物业安全出现问题的可能性。

为了防控安全风险，物业管理公司可以采取以下措施：1. 安装监控设备，加强对小区或物业的监控和巡逻，防止不法分子进入；2. 建立健全的安全管理制度，提高安全意识，加强物业安全管理；3. 定期进行安全隐患排查和整改，确保物业的安全运营。

三、法律风险法律风险是指在物业管理过程中，由于违反相关法律法规、合同约定等，导致法律责任和法律纠纷的可能性。

为了防控法律风险，物业管理公司可以采取以下措施：1. 加强法律意识教育，确保员工了解相关法律法规；2. 建立健全的合同管理制度，确保合同的合法性和有效性；3. 在物业管理过程中，严格遵守法律法规和合同约定，避免违法行为的发生。

四、管理风险管理风险是指在物业管理过程中，由于管理不善、人员不足等原因，导致管理效果不达预期的可能性。

为了防控管理风险，物业管理公司可以采取以下措施：1. 建立科学的管理体系，明确岗位责任，提高管理效率；2. 加强员工培训，提升员工专业素质和管理能力；3. 定期进行管理评估，优化管理流程，提高管理水平。

五、设备维护风险设备维护风险是指在物业管理中，由于设备维护不当、老化等原因，导致设备故障或损坏的可能性。

XX物业管理师《经营管理》考点汇总物业的业主或投资者希望通过物业经营管理，不仅使其物业在运行使用过程中能够保值，而且实现增值。

这就要求物业管理从传统的物业运行管理效劳，向策略性的物业资产价值管理方向拓展。

物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理效劳。

物业经营管理突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供价值管理效劳，满足其物业投资收益或企业开展战略及主营业务开展目标的需求。

通过物业经营管理活动，为业主或投资者创造利润和回报。

物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、本钱控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。

物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、穿插和融合的结果。

【例题1：11年单项选择】关于物业经营管理内涵的说法，错误的选项是()。

A.物业经营管理是以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理效劳B.物业经营管理就是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理C.物业经营管理既包括保证物业正常使用的运行操作管理活动，也包括将物业作为一种收益性资产所进行的一系列的经营活动D.收益性物业通过物业经营管理活动，为业主或者投资者创造利润和回报答案：B物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。

【例题2：11年单项选择】以下各类物业中，不属于物业经营管理活动管理对象的是( )。

A.丙级写字楼B.居住区商场C.公立小学D.出租型别墅答案：C写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室局部和公用局部(如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等)构成。

物业管理师经营管理习题带答案物业管理师经营管理习题带答案物业是一个涉及到建筑物及其附属设施以及居住者、使用者、客户等多方利益关系的行业。

因此，物业管理师在经营管理中需要掌握一定的知识和技能。

下面，我们来看几道物业管理师经营管理习题及答案。

1. 【单选题】物业服务的特点是（）。

A.服务对象具有固定性B.具有期限性C.具有现场性D.全部正确答案: D解析:物业服务具有多方面的特点，其中服务对象具有固定性、服务周期具有期限性、服务内容具有现场性是比较显著的特点。

因此，本题答案为 D。

2. 【多选题】装修前，物业应做的准备工作有（）。

A.启动投资人的防护措施B.发放对装修的技术规范文件和物业服务须知C.协调装修单位和邻居的关系D.制定物业的安全管理制度答案: B、C、D解析:装修前，物业应当根据居民的反馈和需求，制定装修管理规定并告知居民，发放对装修的技术规范文件和物业服务须知。

同时，物业还要协调装修单位和邻居的关系，维护社区的和谐氛围。

在此过程中，必须制定一项安全管理制度，确保装修过程中职工和业主的安全。

3. 【判断题】物业服务的管理目标是满足业主的利益和需求。

A.正确B.错误答案: A解析:物业服务是为了满足业主和居民的利益和需求而开展的，这是物业服务的管理目标。

因此，本题的答案为A。

4. 【问答题】请简要介绍一下物业服务水平的评价标准？答案:物业服务水平的评价标准主要包括下列几个方面：1.服务质量标准：如服务态度、服务规范、服务时限、服务内容、服务效果等；2.服务成本标准：如收费标准、开支管理、设备维修维护等；3.服务安全标准：如业务管理和安全管理、安全技术水平、预防措施、应急处理等；4.服务效率标准：如工作效率、管理机制、工作流程、监督机制等。

综上所述，物业服务水平的评价标准是为了 quantif service 表现并提供管理指导，提高服务质量的关键.。

总之，物业管理师在经营管理中需要掌握多方面的知识和技能，包括服务对象、协调关系、安全管理、成本管理等。

物业管理风险控制物业管理风险控制摘要物业管理是指对房地产物业进行有效管理和运营的一系列活动。

随着社会的发展和经济的进步，物业管理风险日益凸显。

本文将探讨物业管理的风险控制措施，包括风险识别、评估和管理，并提供一些建议以帮助物业管理机构更好地应对风险。

引言物业管理风险控制是指对物业管理活动中可能发生的各种风险进行有效的识别、评估和管理的过程。

物业管理风险包括但不限于自然灾害风险、设备故障风险、安全事故风险等。

物业管理机构需要制定相应的风险控制策略，以保障物业管理的顺利进行。

风险识别在物业管理中，风险识别是首要任务。

只有对各种可能的风险进行全面的识别，才能为后续的评估和管理提供基础。

以下是常见的物业管理风险识别要点：1. 自然灾害风险：包括地震、洪水、风暴等自然灾害可能对物业造成的损失。

2. 设备故障风险：包括电梯故障、供水系统故障等可能对居民生活带来不便的设备故障。

3. 安全事故风险：包括火灾、盗窃等可能对物业安全带来威胁的事故。

4. 维护不善风险：包括设备维护不及时、楼道清洁不到位等可能导致物业损坏或居民满意度下降的管理不善。

风险评估风险评估是对已识别的各种风险进行分析和评估的过程。

通过风险评估，可以对不同风险的严重程度进行排序，并为制定风险管理策略提供依据。

下面是风险评估的一般步骤：1. 收集相关数据：通过收集物业管理过程中的相关数据，包括历史事故记录、设备运行状况等，对各种风险进行定量或定性的评估。

2. 分析风险的概率和影响：对每种风险，分析其发生的概率和可能带来的影响，例如财产损失、人员伤亡等。

3. 确定风险级别：综合考虑风险概率和影响，对每种风险确定其风险级别，例如高风险、中风险或低风险。

4. 制定风险管理策略：根据风险级别，制定相应的风险管理策略，包括预防措施、应急响应措施等。

风险管理风险管理是对已识别和评估的各种风险采取相应措施的过程。

1. 预防措施：通过加强设备维护、安全培训等措施，降低风险的发生概率。

物业管理师的风险评估与防范措施随着城市化进程的不断加快，物业管理行业也迎来了发展机遇，越来越多的物业管理师开始承担起社区和物业的管理职责。

然而，物业管理从业人员也面临着诸多风险和挑战。

本文将就物业管理师的风险评估与防范措施展开探讨。

一、安全风险评估1. 环境安全评估物业管理师应对物业所在环境进行评估，包括周边交通情况、社区治安状况等，提前发现潜在的安全隐患。

2. 设施设备安全评估物业管理师需要对物业设施设备进行定期维护和检查，避免因设施设备故障带来的安全风险。

3. 灾害风险评估针对不同地区可能发生的自然灾害，物业管理师应制定相应的防灾预案，并定期进行演练，保障居民的安全。

二、法律合规风险评估1. 合同管理风险评估物业管理师需对与居民、供应商等签订的合同进行评估和管理，确保合同内容合规、明确权责。

2. 监管合规风险评估物业管理师应严格遵守相关法律法规，定期对物业管理工作进行合规自查，预防监管风险。

3. 业主维权风险评估物业管理师应及时了解业主的合理需求，并建立健全的投诉处理机制，避免因维权问题导致的法律纠纷。

三、人员管理风险评估1. 人员招聘风险评估物业管理师在招聘员工时，需对应聘者进行全面的背景调查和资质审核，确保员工的信誉和能力。

2. 员工培训风险评估物业管理师应开展定期培训，提升员工的专业能力和服务水平，减少因员工操作不当带来的风险。

3. 内部失信风险评估物业管理师需要建立健全的内部管理体系，加强对员工行为的监督，防范内部失信行为对物业管理带来的风险。

四、投资风险评估1. 资金使用风险评估物业管理师需对物业经营投资进行风险评估，合理规划资金使用，防范投资风险。

2. 资产管理风险评估物业管理师应对物业资产进行定期清查和评估，防止资产流失和损毁。

3. 市场变动风险评估物业管理师需时刻关注市场变动，调整物业经营策略，降低市场风险。

五、应对风险的防范措施1. 建立健全的管理制度和流程，严格执行各项规章制度，确保管理的规范性和透明度。

物业管理经营风险控制随着城市化进程的加速和居住条件的不断提高，物业管理行业正在经历着蓬勃的发展阶段，成为了社会生活中不可或缺的重要行业。

视自身实力的不同，物业管理企业应结合市场环境的变化，谨慎运营，科学管理，制定风险控制策略，以最大限度地减少业务风险，降低处置成本，实现更加健康、稳定的发展。

一、风险类型1.市场风险市场风险是指物业管理企业营销活动受到外部宏观经济因素影响所导致的减少或无法获得订单的风险。

市场风险主要来自市场行情变化、同行之间的激烈竞争、宏观经济波动等。

2.财务风险财务风险是指物业管理企业在资产减值、债务违约、盈利能力下降等方面所面对的风险。

在资金管理中，违约等问题容易深深地影响企业的金融状况。

3.管理风险管理风险是指由于内部业务活动、管制运营、合同管理等方面所面对的操作风险，由于自身管理不当导致企业遭受损失的风险。

例如，内部控制不足、人力资源管理失误、信息系统中断、投资方人为原因等。

4.法律风险法律风险是指物业管理企业在法律方面出现问题所面对的风险。

例如，不适当或不合规的合同、诉讼风险等问题。

这些风险容易损害企业的声誉，导致企业遭受巨大的财务和严重的声誉损失。

二、风险控制策略1.制定风险识别和评估体系通过建立完善的风险识别和评估体系，及时发现和评估风险，并根据实际情况采取相应的措施，降低风险的风险。

对于市场风险则要关注市场行情的变化并采取不同的措施去打开市场。

对于财务风险，除了正常资金管理，还需要对公司的会计和财务制度加以规范管理，以及监督、发现和防范违规行为。

对于管理风险和法律风险，及时完善公司的内部控制和管理制度，在签署合同前对其进行调查，确保其合规性，以避免不必要的法律风险。

2.加强风险管理意识每个员工应负责损失控制，管理风险由最终应当由所有人来完成。

要提高全员风险管理意识，教育和培训员工了解各种风险类型及其影响，从而通过员工日常工作，去实际控制管理风险。

3.制定应急预案在发生风险事故时，需要根据具体状况实行有效应对措施，以压制损失，实现恢复和修复。

c、在订立前期物业服务合同时，物业建设单位居于主导万回 D、前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同，由建设单位代表全体业主与物业管理企业签订 【答案】A 【解析】本题考查的是考生对前期物业管理风险的掌握程度。

选项A“《物业管理条例》26条规定：‘期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同30日后终止”’应为“期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”’而不是“30日后终止”。

故本题选A，有关内容可参见教材第158页。

3．以下对紧急事件的性质说法不正确的是( )。

A、紧急事件具有偶然性 B、紧急事件具有随机性 c、紧急事件具有规律性 D、紧急事件具有复杂性 【答案】c 【解析】本题考查的是考生对紧急事件性质的掌握程度。

紧急事件能否发生，何时何地发生，以什么方式发生，发生的程度如何，均是难以预料的，具 B、②⑤①③④ C、①②⑤⑧④ D、②①⑤③④ 【答案】c 【解析】本题考查的是考生对电梯故障处理的掌握程度。

正确的处理程序是：①仔细观察电梯情况，通过对讲系统询问被困者并予以安慰；②立即通知电梯专业人员到达现场救助；③留意被I~1)k 员情况，必要消防人员协助；④督促电梯维保单位全面检查；⑤将此次事故做详细记录备案。

故本题选c，有关内容可参见教材第164页。

8．下列不属于紧急事件的是( )。

A、火警 B、噪音侵扰 C、高空坠物 D、投诉 【答案】D C、对现场拍照 D、检查排水管道是否畅通，防止淤塞 【答案】D 【解析】本题考查的是考生对浸水、漏水处理的掌握程度。

当发生浸水、漏水事件时，应：①检查漏水的准确位置及所属水质，设法制止漏水；②若漏水可能影响变压器、配电室和电梯等，通知相关部门采取紧急措施；③利用现有的设备工具，排除积水，清理现场；④对现场拍照作为存档及申报保险理赔证明。

故本题选D，有关内容可参见教材第165～166页。

1、( )即冷.热源系统，是暖通空调系统的主要部分之一。

通过冷.热源设备提供满足要求的冷.热水，并由水泵输送到各个空调机组与空气进行热交换后，把处理后的空气送到被调区域。

A.空调系统B.传热系统C.传冷系统D.热交换系统2、建筑中水系统是将( )等经适当处理后，回用于建筑作为生活杂用水的压力供水系统。

A.屋面的雨水和冰雪融化水B.建筑中排放的废.污水及冷却水.雨雪水C.室外的雨水和冰雪融化水D.工业厂房排放的污水3、房屋及设备设施管理的基本要求是：做好房屋及设备设施的维护保养工作，充分发挥设备功能，有效延长设备设施的( )，并自始至终把安全管理工作放在最重要的位置上。

A.使用功能B.技术寿命C.使用寿命D.技术更新4、人们不能直接在其内进行生产.生活的建筑称为( )，如水塔.烟囱.桥梁.堤坝.纪念碑等。

A.公共建筑B.构筑物C.建筑物D.公共设施5、建筑材料的密度是指( )。

A.材料在相对密实状态下，单位体积的质量B.材料在绝对密实状态下，单位面积的质量C.材料在绝对密实状态下，单位体积的质量D.材料在相对密实状态下，单位面积的质量6、建筑材料的密实度是指( )。

A.材料体积内被物质充实的程度B.材料体积内被固体物质充实的程度C.材料体积内被固体物质填充的程度D.材料体积内被化学物质填充的程度7、当材料两侧存在温度差时，热量将由温度高的一侧通过材料传递到温度低的一侧，材料的这种传导热量的能力，称为( )。

A.导热性B.传导性C.传递性D.互通性8、建筑中水系统是将( )等经适当处理后，回用于建筑作为生活杂用水的压力供水系统。

A.屋面的雨水和冰雪融化水B.建筑中排放的废.污水及冷却水.雨雪水C.室外的雨水和冰雪融化水D.工业厂房排放的污水9、气硬性胶凝材料是指只能在( )中保持或继续发展其强度的胶凝材料。

A.空气B.一氧化碳C.二氧化碳D.氢气10、在设施设备节能管理中，( )是一种最经济的节能方式。