2017年旧城改造工程项目可行性研究报告

2017年旧城改造工程项目可行性研究报告目录1 概述 (1)1.1 项目总概况1.2 承办单位概况1.3 编制依据1.4 研究范围1.5 主要结论2 项目背景与意义 (6)2.1 项目背景2.2 项目实施的意义2.3 土地储备及房地产市场概况3 项目范围与建设条件 (12)3.1 项目用地范围及现状3.2 建设条件4 总体规划和安置区划 (17)4.1 总体规划及空间布局4.2 地块控制与功能区划4.3 安置地块的选择5 工程方案 (23)5.1 改造工程总体目标5.2 安置房建设工程5.3 教育设施工程5.4 道路工程5.5 绿化及景观工程5.6 主要技术指标6 市政工程及配套设施 (31)6.1 给排水工程6.2 电力工程6.3 通信工程6.4 燃气工程7 环境保护与消防 (39)7.1 环境保护7.2 消防8 组织机构及人员编制 (41)8.1 项目开发模式8.2 机构及人员编制9 实施进度计划 (42)10 投资效益分析 (46)10.1 投资估算10.2 项目收益与资金平衡10.3 综合评价1 概述1.1项目总概况项目名称： **运河两岸（拱墅区段）旧城改造工程承办单位： **市拱墅区城市建设发展中心用地范围：西起和睦路、莫干山路、**运河，东至上塘路，南起大关路、德胜路，北至登云路（含娑婆小区），规划总用地384.54公顷。

拆迁规模：拆迁占地面积约180公顷（不包括已拆迁200公顷）拆迁总建筑面积约200万平方米安置规模：新建安置房总建筑面积58万平方米土地整理： 888亩（2017～2021年）项目主要内容：通过土地市场化运作模式，实施规划用地范围的旧城拆迁、土地整理、安置住房建设、城市道路建设以及公建建设等工程，为按期完成拱墅区城市综合改造打下良好的基础。

1.2 承办单位概况单位名称：**市拱墅区城市建设发展中心(以下简称“中心”) 单位地址：**市大关路101号法人代表：**注册资本：1000万元单位简介：中心成立于2011年4月，是拱墅区政府直属的全民事业单位，代表区政府“负责组织实施运河沿线等的旧城改造和土地整理工作”。

中心的机构设置为四部一室，即前期部、动迁部、工程部、物业部和办公室。

中心成立以来的主要职责是与**市土地储备中心共同承担运河沿线四平方公里的土地整理和城市综合改造，即实施前期规划、拆迁安置、基础设施建设、安置房建设以及公建建设等工作。

中心以“改变城市面貌，提升城区品位”为工作宗旨，积极改善广大居民群众的居住条件和生活质量，求真务实，为民造福，全心全意为人民服务。

通过六年的努力，中心先后对热水瓶厂地块、大浒弄东片地块、娑婆桥地块以及A11、A30、A06、A07、大浒弄西等地块实施了拆迁改造，旧城改造工作成效显著。

同时，积累了宝贵经验，基本形成了旧城改造的操作体系，有利于促进旧城改造工程的滚动发展。

1.3 编制依据（1）《**运河（拱墅区段）两岸控制性详细规划调整》（**市城市规划设计研究院2012年5月）（2）《**市长乐居住区控制性详细规划调整》（**市城市规划设计研究院2014年6月）（3） **市城市总体规划（国函[2017]19号批复）（4） **市人民政府令第153号《**市土地储备实施办法》（2000年8月修正）（5） **市人民政府《关于**市经济适用住房建设的实施意见》（杭政[2011]3号）（6）《**市城市房屋拆迁管理条例》(修订案)（2012年5月）（7） **市人民政府关于贯彻实施《**市城市房屋拆迁管理条例》的若干意见（8） **市人民政府关于贯彻实施《**市城市房屋拆迁管理条例》的补充意见（杭政[2014]1号）（9） **市人民政府办公厅关于进一步加强政府储备土地开发整理的实施意见（杭政办[2016]7号）（10）中心提供的前期工作资料（11）我国现行的规范和标准1.4 研究范围鉴于**运河沿线（拱墅区段）地块的旧城改造工程以“一次规划，成片改造，分步实施”为原则，并按照“运河东、运河西同步实施”和“由北到南，有序推进”的工作思路落实改造工程，其拆迁及安置房建设、土地整理出让和公建设施等建设范围都有一个逐渐扩大的过程。

考虑到整个地块的改造工程实际启动运作已历时五年，本报告在兼顾整个规划区域旧城改造工程的同时，重点对今后五年（2017～2021年）的建设任务进行可行性研究，具体内容如下：（1）确定今后五年土地整理所需的拆迁地块、安置住宅地块及公建用地范围和面积。

（2）提出今后五年经济适用房、教育设施等建设工程方案。

（3）提出区域城市道路及景观带建设方案。

（4）提出城市综合整治与保护开发重点项目方案。

1.5 主要结论（1）为加快推进区域城市化进程，进一步改变城市面貌、提升城区品位，改善广大居民群众的居住条件和生活质量，保持经济社会的可持续发展，努力将拱墅区建设成为环境舒适优美、交通方便快捷、设施配套完善、经济蓬勃发展、人民安居乐业的现代化大都市中心城区，对运河两岸（拱墅区段）区块进行拆迁改造是十分必要和非常及时的。

（2）在符合城市总体规划的原则下，旧城改造采取“分步实施”、“有序推进”的过程是稳妥的。

同时，各项拆迁改造和建设工程必须坚持合理安排，注重两个平衡—安置房平衡与资金平衡。

（3）本着人民城市人民建的原则，通过旧城土地功能序列的替代和调整，采取有偿出让国有土地筹集资金用以旧城改造的方式是合理的。

经预测，本项目今后五年的土地出让收益将达425826万元，与建设投资总额312435万元（不含贷款利息支出）持平并略有盈余。

综合分析，运河两岸（拱墅区段）旧城改造和土地整理工程项目是可行的。

项目主要技术经济指标见表1-1。

表1-1 主要技术经济指标2 项目背景与意义2.1 项目背景跨入二十一世纪，随着人民生活水平的不断提高，人们对所居住城市提出了更高更新的要求，城市不再是一般意义上的生产中心、工作中心和居住中心，而是一个以人为本，以服务人为最高准则，人与自然和谐协调、完美融合，并能满足各类人群的发展愿望，为人们的生活、工作、学习和交往提供最舒适、最方便的场所。

党的十六大确立了全面建设小康社会的奋斗目标，其中之一就是“可持续发展能力不断增强，生态环境得到改善，资源利用效益显著提高，促进人与自然的和谐，推动整个社会走上生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路”。

拱墅区位于**市区的中部，是**市正在迅速崛起的经济大区、新兴的中心城区和底蕴深厚的文化大区。

千年流淌的**大运河在区内蜿蜒12公里，穿境而过，在两岸留下了众多的历史古迹和灿烂的文化遗产。

但由于种种原因，运河两岸拱墅区块的原有住宅建筑大多较破旧，无配套设施，无绿化用地，农居、仓库等互相混杂，居住环境较差；配套公建（特别是配套教育设施）严重不足，区内道路不完善，且路面较窄；同时，区块内工业用地比重较大，部分乡镇企业分布混乱，其中大部分企业处于停产、半停产状态，有的已经破产，急需通过转变产业结构、调整土地性质，来解决企业破产后的一系列问题。

为了加快推进区域城市化进程，进一步改变城市面貌、提升城区品位，改善广大居民群众的居住条件和生活质量，拱墅区委、区政府专门组建了城建发展中心，从事运河沿线等地块的旧城改造和土地整理。

本项目的实施将充分发挥地处运河两岸的优势，抓住运河保护与发展作为**市政府十大重点工程之一的历史机遇，通过对用地结构及路网的调整、绿化系统的完善和历史文化的挖掘，合理开发利用河道两岸的用地，建设较为完善的绿化系统和开放的公共空间，完善各项配套设施，营造良好的居住生活环境，从而将运河两岸（拱墅区段）基本建成环境舒适优美、交通方便快捷、设施配套完善、经济蓬勃发展、人民安居乐业的现代化大都市中心城区。

2.2 项目实施的意义（1）项目实施有助于加快城市化进程，推动社会经济协调发展目前我国已进入城市化加速发展阶段，不失时机、积极稳妥地推进旧城改造以及城市经营，是实现加快城市化和提前基本实现现代化的重要组成部分。

通过旧城改造扩大中心城市规模，增强城市辐射功能，使第三产业比重逐渐增加，吸引农村剩余劳动力进城就业，并可为离乡的农民进城定居和创业创造条件，为农民“退一进三”解决出路，提供就业机会和岗位。

旧城改造是推进城市化健康发展的要求，也是盘活城市国有资产存量，促进国民经济良性循环和社会协调发展的重大举措。

实施旧城改造将扩大消费需求，带动城市基础设施的投资需求，为国民经济的持续增长提供强有力支撑。

通过运河沿线地块旧城改造以及企业搬迁、调整，运用综合开发手段，科学合理地调整区域用地性质，加大土地整理力度，体现“黄金地段”的环境效益；通过完善基础设施，优化开发环境，促进土地增殖，扩充城市建设的资金来源，从而为城市带来巨大的经济效益。

（2）项目实施有利于改善城市生态环境，推动城市景观带建设城市作为人类的聚居地，受到人类生活和各项经济生活的强烈影响，使得城市的生态环境问题特别突出。

长期以来，普遍存在的重生产发展，轻生活质量，重经济增长、轻社会发展的思想，使得城市的生态环境趋于恶化。

在城市生态系统中发挥重要作用的城市绿地建设得不到重视。

而绿地不仅仅是可有可无的景观装饰物，或者是仅供满足休闲活动需要的游憩地，而是维持一定区域范围内人类生存所必须的物质环境空间。

本项目利用其独特的区位优势，按照运河开发与保护的要求，将重点保护小河直街传统历史街区、新建青莎公园、香积寺石塔公园，恢复香积寺庙，并以滨水景观面为基础，结合区内重要景观节点、标志性建筑或景物，形成高低错落、层次分明、主题明确、城景交融的现代城区风貌。

（3）项目实施有利于落实城市规划，完善城市道路系统城市规划是城市发展的蓝图，是城市建设的龙头，城市规划的实施依赖于用地结构的调整和土地供给计划。

然而在企业自行招商和存量土地分散进入市场的情况下，城市土地开发的散、差状况长期困扰着城市规划、城市建设和管理，影响城市形象和面貌。

通过旧城改造项目的实施，实行规划优先的政策，加上集中统一的前期开发、城市道路等基础设施建设，城市规划的有关政策和要求可以得到切实的贯彻落实，有利于实现统一规划、统一配套、统一开发、统一建设、统一管理，实现以规划规范建设，以规划调控建设，并能保证城市规划的顺利实施以及城市土地的合理利用。

（4）项目实施有利于改善城乡居民的居住条件和生活质量随着十六大提出全面建设小康社会的奋斗目标，人们的居住状况将成为“小康社会”的一项重要的检验指标。

城市居民奔小康不仅要体现在住房面积的增加上，更主要体现在居住品质的提高上。

通过运河沿线地块旧城改造、拆迁安置，将显著改善区块内原有居住用地街巷狭窄、道路交通混乱、基础设施不配套、不能满足消防和卫生要求等问题，达到住房功能齐全、结构合理、居住舒适、环境优美的要求，打造“居住拱墅”品牌。