土地利用现状分类标准之欧阳歌谷创作

一级土地开发欧阳歌谷（2021.02.01）相关资料深圳市福田房地产有限公司2011-5-9一、综述二、土地一级开发定义三、土地一级开发项目的流程四、土地一级开发模式五、核心观点一、综述根据2010年9月10日国土资源部关于《开展“两整治一改革”专项行动工作任务及责任分工》的通知要求，2011年4月份开始，中国土地一级开发必须采取企业主导模式，而不是以前的国资背景的土地储备中心负责开发。

国土资源部的数据显示，2010年中国土地出让成交总价款2.7万亿元人民币，同比2009年增长69.8%。

而2009年财政部公布的全国土地出让金支出明细中显示，2009年土地开发成本大约占到土地出让总价款的60%左右。

目前企业主导的土地一级开发模式主要有工程总承包模式、利润分成模式和一二级土地开发联动模式等。

其中工程总承包模式以北京市为代表，如北京市规定企业用自有资金进行土地一级开发的，规定利润不超过土地开发成本的8%，这种模式由于利润率不高并不受开发企业的欢迎。

利润分成模式是目前最普遍的土地一级开发模式。

土地一级开发完成后出让所得收益扣除开发成本部分，企业和政府采取分成的模式，分成比例大多采取企业70%政府30%，也有6:4或者5:5的。

例如建发股份在厦门市的土地一级开发项目分成比例高达85%，也有部分企业与政府合作时采取工程总承包结合利润分成的模式。

一二级土地开发联动模式尽管利润更高，但投资更大，周期更长，风险更高。

不过仍然有不少房地产公司会选择这种模式，除了追逐利润外，政府对二级房地产市场的严控也让更多房地产二级开发企业把目光转向土地一级开发市场。

二、土地一级开发定义土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

土地利用现状更新调查技术方案欧阳家百（2021.03.07）第一部分基本概况1.1.土地利用更新调查的概念为贯彻国土资源部《关于加强土地利用更新调查工作有关事项的通知》（国土资发[]296号）和《省人民政府办公厅关于在全省开展土地利用更新调查工作的通知》（鄂政办发[]99号）的要求，XX县人民政府决定在全县范围内开展土地利用更新调查工作。

土地利用更新调查（以下简称更新调查）指在土地详查成果基础上，依据土地调查的有关技术规程和规定，参考土地详查和土地变更调查的图件、数据等有关资料，并借助遥感影像图等现势性较强的数据资料，启用最新的国家勘界成果，采用新的土地分类体系，按照不小于详查的调查比例尺度，对调查区的土地利用现状进行一次全新的实地调查，查清土地利用现状和所有权状况，在此基础上建设或更新土地利用数据库。

这是对土地详查和土地变更调查成果进行全面更新的调查。

1.2.目标土地利用更新调查是新形势下加强土地资源管理的一项新任务，通过使用现代测绘、卫星遥感、GIS、GPS等新技术新方法，加快土地利用现状调查速度、减轻调查强度，客观、准确地掌握土地利用现状及其动态变化状况，提高国土资源调查的科技水平，保持土地利用基础图件和数据的现势性，全面更新土地利用现状调查成果，为准确摸清XX县土地资源家底、合理开发利用土地资源、加强耕地保护、实施土地用途管制、修编土地利用总体规划以及为政府有关部门决策提供可靠依据，同时为农村集体土地所有权登记发证等农村集体土地权属调查提供基础。

本次更新调查的主要目标包括以下三个方面：1、通过土地利用更新调查，查清土地利用类型、数量、构成和分布，实现土地利用图件、数据、实地相一致，建立或更新土地利用现状数据库，同时也为今后开展土地变更调查奠定基础。

2、通过土地更新调查真正实现新旧土地分类的转换，使图形数据和属性数据都统一到新分类中去，发挥土地分类在城乡土地一体化管理中的作用。

3、为农村集体土地所有权登记发证提供基础数据。

浙江省乡级土地利用总体规划调整完善欧阳歌谷（2021.02.01）技术指南(试行)浙江省国土资源厅二〇一四年十月前言为了探索、建立土地利用总体规划（“土地利用总体规划”以下简称“规划”）定期评估与适时修改制度，提高规划的现势性、科学性和可操作性，基于县级规划中期评估和全国第二次土地调查成果，根据《中华人民共和国土地管理法》、《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《浙江省土地利用总体规划条例》、国土资源部《乡（镇）土地利用总体规划编制规程》（TD/T 1025-2010）、浙江省《乡（镇）土地利用总体规划编制导则（试行）》等有关法律、法规和文件，进一步规范乡（镇、街道）规划调整完善工作，特制订本规划调整完善指南。

本指南包括总则、规划调整完善前期工作、规划主要调整完善内容和成果要求等内容。

本指南的附录A至附录K是指南的组成部分。

本指南由浙江省国土资源厅提出并负责解释。

目录第一章总则1一、适用范围1二、术语和定义1三、调整完善依据1四、指导思想1五、规划调整完善主体1六、规划范围与期限2第二章前期工作3一、基数转换3二、调查研究3第三章规划调整完善主要内容4一、规划目标4二、土地利用结构调整4三、耕地和基本农田保护规划5四、生态用地保护规划5五、建设用地规划5六、其他用地规划7七、主要专项规划7八、土地利用空间优化7九、规划数据库更新8第四章成果要求9一、规划文本9二、文本调整完善说明9三、规划图件10四、规划数据库10五、规划附件10附录A术语及定义11附录B-1土地规划分类代码及含义13附录B-2土地规划分类与原规划分类变化对比表16附录C土地利用总体规划用途分类表17附录D基本农田划定要求19附录E“三线”划定要求与技术路线20附录F永久基本农田示范区划定要求与技术路线（暂定）23附录G-1土地用途区类型表24附录G-2建设用地空间管制区类型表25附录G-3“三线”、土地用途区与建设用地空间管制区对应表26附表H-1土地用途区最小分区面积要求27附表H-2建设用地空间管制区最小分区面积要求27附录I建设用地空间管制区划定要求与技术路线28附录J乡(镇、街道)土地利用总体规划文本附表30附录K乡(镇、街道)土地利用总体规划说明附表45第一章总则一、适用范围本指南适用于浙江省乡级行政区域（乡、镇、街道）土地利用总体规划的调整完善工作。

城乡用地评定标准（CJJ132-2009)Standard for Urban Landuse Evaluation1 总则1.0.1 为保障城乡人居环境的安全，合理选择城乡用地，提高城乡总体规划编制中的城乡用地评定水平，制订本标准。

1.0.2 本标准适用于建制市、建制镇、乡（集镇）、村庄的总体规划编制工作。

1.0.3 城乡用地评定的主要内容包括：对可能（拟）作为城乡发展的用地，根据其自然环境条件，提出城乡用地评定的适用性分析及分类定级的技术成果。

1.0.4 城乡用地评定必须符合中国国情，因地制宜，结合城乡用地的自然环境条件及人为影响因素，重点分析与评定影响突出的主导环境要素和关联性强的环境要素，从三维空间即地下、地表及一定空域，综合评定城乡用地的建设适宜性,并应遵守下列基本原则：1 现场踏勘与调查资料分析相结合，定性分析与定量计算相结合的原则。

2 优化城乡生态环境, 可持续发展的原则。

规避自然灾害，保障城乡用地的安全性，评定城乡用地的适宜性, 提高城乡人居环境质量。

3 适当考虑人为影响因素的原则。

接受人类社会活动在城乡用地上已形成的特殊情况、现象及国家政策规定等人为因素的影响。

1.0.5 城乡用地评定，除执行本标准外，尚应符合国家现行强制性标准的规定。

2 术语2.0.1 城乡用地评定urban and country landuse evaluation根据城乡发展的要求，对可能作为城乡发展用地的自然环境条件及其工程技术上的可能性与经济性，进行综合质量评定，以确定用地的建设适宜程度，为合理选择城乡发展用地提供依据。

2.0.2 不可建设用地 unbuildable landuse场地工程建设适宜性很差，完全或基本不能适应城乡建设要求，或具有很强的生态和人为因素影响限制的用地。

2.0.3 不宜建设用地 unsuitable landuse场地工程建设适宜性差，必须采取特定的工程措施后才能适应城乡建设要求，或具有较强的生态和人为因素影响限制的用地。

关于光伏电站林地使用办法欧阳歌谷（2021.02.01）光伏电站建设进入了2015年时代，土地资源目前已经超越了以前的社会资源成为了目前光伏电站建设的首要瓶颈。

所谓的非法占用林地，一般有三种表现形式：（1）未经批准占用林地，即未经国家土地管理机关审核，并报经人民政府批准，而擅自占用林地；（2）超过批准的数量占用林地，即少批多占林地，其中一部分林地的占用经过合法批准，一部分林地的占用则未经批准；（3）采取欺骗手段骗取批准占用林地，主要是以提供虚假文件、谎报用途或借用、盗用他人的名义申请等欺骗手段取得批准手续而占用林地。

建设需要土地，而且是大面积的土地，而国家对土地实行的是最严格的控制措施。

虽然光伏电站一般选择在荒山、荒漠地区建设，但还是避免不了与土地联系在一起。

据介绍，目前情况下，建设10兆瓦的地面光伏电站，需要占用的平整土地是250亩左右，山坡地的话理想状态下缓坡在400亩左右，一般实际占用需要450亩。

与一般人印象中不同的是，专业上讲，林地是指一切长有树木的土地，包括密林、疏林、灌木林等，有时也包括完全无林但以前曾有林而现在未作他用的土地在内。

在国土部门，一般区分为基本农田、非农地、建设用地等几种形式，而林业部门可能将国土中的未耕地规划为宜林地。

简单地说就是，在国土部门那里是荒山未利用地，在林业部门那里可能就是宜林地。

事实上，在光伏电站建设上，遇到土地问题并不少见，业内众所周知的案例就是，在云南就曾经有过类似情况，最后是通过土地调规，更改土地使用情况，使该项目得以合法顺利进行。

与此同时，在电站建设中，对土地的使用，国家支持的是征租结合的方式，即必需的管理用房、建筑用房等实行征用，而支撑电池板所使用的土地则采取租用模式，一般不改变原有土地的使用模式。

按道理建设光伏电站需要的土地手续相对比较严谨，一般需要土地部门和林业部门的同意才可以完成项目立项和开工建设，正泰项目早就已经开始发电，一般不会缺少这个程序，最可能的情况是，占用土地的面积和批准的面积不符合。