商业地产上涨前景堪忧

商业地产上涨前景堪忧
商业地产广义上通常是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。

商业地产通过开发、销售进入房地产流通领域，为第三产业提供固定的经营服务场所。

购买并持有商业物业的投资，通过对第三产业自营或出租给三产经营者等方式获得不动产
每年固定收益。

而作为使用商业地产的产业经营者必定将租金成本转嫁到服务对象中去。

所以商业地产的价格走势除了受到来自房地产上游土地、建安成本价格的影响，更多会通过市场化形式受到下游商业、服务业景气度的影响。

当前经济形势下各行各业的经济状况并不能支持商业地产继续走强。

一、世界经济环境不佳，间接传导经济负能量
由于世界范围内的经济衰退，我国的宏观经济形势经历了自改革开放以来最为严峻的考验，经济增速放缓，政府和企业的债务违约风险加大，就业形势严峻，出口增速放缓，内需不振。

据官方媒体报道，过去的2015年中国国内GDP 的增速为6.38%，创25年来最低；进出口增速仅为7%，远低于改革开放以来的平均数16%；去年消费指数仅为10.7%。

宏观经济指标系各行业经济冷暖的真实体现和汇总。

它的兴衰直接预示着整个经济生态的冷暖，如果世界经济进入寒冬的话，任何经济行业不可能持续繁荣在盛夏或处于上升时期的初春。

经济生态的系统关联性与自然的动植物生态类似，很多行业通过投资、就业、消费的资金传导或紧或疏的联系在一起，所以宏观经济形势的好坏作为世间百业的集成对于某一个行业或细分的影响可想而知。

由于经济形势的不济，全球大宗商品连续几年呈下降趋势，钢材上游铁矿石的价格只相当于繁荣时期1/3，钢铁行业已经进入产能过剩、利润-微薄的艰难时期。

同样，水泥的过剩和价格下跌也近乎腰斩。

这样下来，由上游行业提供的建安成本随之大幅下跌，不再与高企的房地产价格相互匹配和映衬。

另外，许许多多传统行业承载了非常大比例的劳动力就业，出进口的低迷导致大量低端制造业开工不足，或者直接倒闭，很多城市就业、农村进城务工人员仅能维持糊口，或者下岗无收入，这样的状况会延缓我国城镇化的脚步，对于房地产未来下行趋势的形成助推。

农村务农的农民也在这轮经济危机中波及，多地农产品滞销，许多农民实际收入下滑厉害，给本来就不是很强的内需市场雪上加霜，会把这负能量直接或间接缓慢传导给商业地产。

这种漫长而渐进的负能量渗透是持续不可逆转的。

二、下游行业景气度倒逼商业地产降价
过去的几年里，作为商业地产的承载者，商业、零售业、服务业等第三产业，在互联网经济崛起、内需不振和成本高企的三重压力下，商业、服务业、零售业的纯利润急速下降，进入微利时代。

当今时代，互联网带给人类非常便捷的生活方式和海量社会信息，人类掌握并利用互联网改变未来生活的趋势已经形成。

互联网理论上可以减少人们的时间成本和生活成本，宅在家里就可以进行工作、学习和生活，购物和享受线上便捷的服务自然是其中内容。

未来人口数量虽然急剧增长，但是人类需要的商业地产却会下降，很多商品会通过网络签单、物流配送、本人收货确认完成；很多过去我们无法想象的事情都已经通过特定的软件远程在线搞定。

所以实体商业的萎缩是必然的、不可逆的。

中国互联网经济增长速度有两位数，而且是以30%的速度递增，每年中国电子商务交易额都突破10万亿，今年可能要再增加20%以上。

互联网经济的出现对未来商业、服务业等第三产业的经营模式是一种前所未有的挑战，最直观的表现就是商业、餐饮业更加注重网络销售和配送，从而减少对实体店的依赖。

商业代理分销制度会彻底瓦解，商业模式很可能更多地用“一级分销+网络配售”的
模式代替，很多商铺被闲置，增加商业地产的闲置压力。

对于服务业来讲，未来应对网络经济强劲增长的策略，很有可
能是向社区化、微型化发展，很多服务代理加盟商就会退出高档商业写字楼，转而进入平民社区近距离为老百姓服务。

由于前述经济大环境不佳，进出口贸易的下滑，导致从事相关行业的工人实际收入减少，相应的支出也会减少；房地产相关行业的产能过剩导致行业性亏损，开工量不足，工人福利下降，薪水减少；能源行业近几年来工人工资福利和前几年相比更是天壤之别。

总体而言，由于国内劳动力收入较危机来临之前显著减少，以家庭为单位的经济个体近几年来年花费远远大于储备，所以导致很多家庭实际可支配的收入下降，整体经济内需不济在所难免，第三产业实体店增速不及商业地产的供给增速，最终导致每一个具体的实体店个体收入下滑。

据官媒数据，过去的2015年1-9月份社会消费品零售总额为216080亿元，同比增长10.5%，扣除线上零售增长额（25914×36.2%=9380.868亿元），实际增长额为1 3307.532亿元，线下零售增长率仅为7.0%，远远低于以往年15%左右的水平。

第三产业实体门店的直接成本来自于三个方面，房租、人工成本和水电等日常成本。

其中房租就是商业地产的收益，关系到房东直接利益。

近年来商业地产房租成本每年大约增长30%，直接透支未来租金增长空间，压榨商业、零售业和服务业微薄的盈利收入。

人工成本也与房地产有关，是高企的房地产住宅价格直接推升所致。

直接作为房奴或者拿出相
当比例的薪水付房租，应该是当前中国很多年轻、创业一族的真实写照，所以大城市里打工族的月光行为不代表灯红酒绿，而是房价高企的无奈。

为了生存人们要么退出大城市放弃梦想，要么被迫选择提高劳动力成本，艰难生存。

这样一来，所有人都会明白压在实体产业头上每年高企的成本最根本原因就是高企房地产。

商业、服务业等行业实体店终有不堪忍受高成本的那一天，退出就是最好的选择。

2015年，万达商场关闭位于济南等地的40多家门店，就是一个活生生的例子。

如果第三产业出现大面积退出的情况，面对高价购买的物业无法产生收益，商业地产的价格就会断崖式下跌。

三、市场形势严峻，商业地产可能率先受到冲击
过去的商业地产库存很大、去库存的难度更大。

据统计，商业地产的待售面积是2.7亿平方米，住宅待售面积是4.5
亿平方米。

每年的销售量12.8亿平方米，其中11.1亿平方米为住宅，商业只有1.7亿平方米，库存当中35.7%的是商业地产，去库存的难度可想而知。

当前商业地产面临泡沫化、同质化、边缘化、过量化和库存大等问题。

面对这样严峻的形势，我国去库存的思路应该着眼于鼓励开发商降价换取销量的上升，不能再希望房地产行情上涨驱使的房地产投资买盘消化现有的库存；否则后果不堪设想。

降价降到可以带动居民房地产刚需消费为止，不能因为老百姓买不起，维持空
中楼阁的神话，这样一来，中国经济将付出的代价是巨大的。

租售比作为另一个房地产市场的指标，同样指导着人们对于商业地产的投资。

简单举例说一下，2014年我国房地产市场仅有22.2%的城市租售比处于国际认定的标准合理范围1：300到1：200之间，且多为三线及三线以下城市；53.3%的城市租售比在1：300到1：400之间，其余都在1：400以上。

很多城市实际上已经出现买房不如租房合算的局面，理论上出现这样的局面应该会出现要么房价下跌，要么租金上涨的情形。

依据前述理论结合实际情况，房地产租金上涨会引发系统性经济危机，上涨空间不大。

又由于世界经济形势很长一段时间里难以改观，甚至出现再次探底的情况；面对国内外如此复杂多变的情况，未来十年商业地产下跌概率几乎可以确定。

综上所述，面对世界经济未来形势的长期低迷，所有行业都进入了相对寒冬季节，大环境的不佳和其他行业负能量的传递让商业地产面临巨大考验。

下游行业的利润无法支撑现有租金（即商业地产投资收益），更别说上涨，对未来想要重回价格上涨行情的商业地产无异于釜底抽薪。

市场的库存大、化解难的局面更加剧了商业地产严峻的局面。

据此判断，未来相当长的一段时间内，中国城镇商业地产将进入严冬时期，对中国GDP的贡献为负值。