华夏幸福财务分析报告

内部资料，妥善保管 第 1 页 共 3 页 华夏幸福2021年一季度财务分析综合报告 一、实现利润分析 2021年一季度利润总额为负455,145.16万元，与2020年一季度的452,860.63万元相比，2021年一季度出现较大幅度亏损，亏损455,145.16万元。 企业亏损的主要原因是内部经营业务，应当加强经营业务的管理。营业收入大幅度下降，企业也出现了较大幅度的经营亏损，企业经营形势迅速恶化，应尽快调整经营战略。 二、成本费用分析 2021年一季度营业成本为774,623.39万元，与2020年一季度的1,123,988.84万元相比有较大幅度下降，下降31.08%。2021年一季度销售费用为33,234.41万元，与2020年一季度的27,392.8万元相比有较大增长，增长21.33%。从销售费用占销售收入比例变化情况来看，2021年一季度尽管企业销售费用有较大幅度增长，但营业收入却出现了较大幅度的下降，企业市场销售活动开展得很不理想，应当采取果断措施，调整产品结构、销售战略或销售队伍。2021年一季度管理费用为121,815.64万元，与2020年一季度的112,581.53万元相比有较大增长，增长8.2%。2021年一季度管理费用占营业收入的比例为15.32%，与2020年一季度的5.77%相比有较大幅度的提高，提高9.56个百分点。在营业收入大幅度下降的情况下，管理费用没有得到有效控制，致使经营业务的盈利水平大幅度下降。要严密关注管理费用支出的合理性，努力提高其使用效率。2021年一季度财务费用为270,753.86万元，与2020年一季度的105,778.4万元相比成倍增长，增长1.56倍。 三、资产结构分析 2021年一季度企业存货所占比例较大，经营活动资金缺乏，资产结构并不合理。2021年一季度存货占营业收入的比例出现不合理增长。应收账款出现过快增长。预付货款占收入的比例下降。从流动资产与收入变化情况来看，流动资产下降慢于营业收入下降，资产的盈利能力下降，与2020内部资料，妥善保管 第 2 页 共 3 页 年一季度相比，资产结构偏差。 四、偿债能力分析 从支付能力来看，华夏幸福2021年一季度经营活动的正常开展，在一定程度上还要依赖于短期债务融资活动的支持。企业净利润为负，负债经营是否可行，取决于能否扭亏为盈。 五、盈利能力分析 华夏幸福2021年一季度的营业利润率为-57.45%，总资产报酬率为-1.53%，净资产收益率为-17.08%，成本费用利润率为-37.03%。企业实际投入到企业自身经营业务的资产为46,589,465.7万元，经营资产的收益率为-3.92%，而对外投资的收益率为-0.61%。从企业内外部资产的盈利情况来看，对外投资的收益率大于内部经营资产的收益率，说明对外投资的盈利能力高于内部资产，但内外部资产的收益率均小于企业实际贷款利率，内外部资产的盈利能力均是不能令人接受的。对外投资业务缺乏盈利能力，并且亏损程度加剧。 六、营运能力分析 华夏幸福2021年一季度总资产周转次数为0.07次，比2020年一季度周转速度放慢，周转天数从2150.45天延长到5465.38天。企业资产规模有较大幅度的增长但营业收入却没有相应的增长，企业总资产的周转速度有较大幅度的下降。华夏幸福2021年一季度固定资产周转天数为0.00天，2020年一季度为35.13天，2021年一季度比2020年一季度缩短35.13天。华夏幸福2021年一季度存货周转天数为2049.41天，2020年一季度为1848.27天，2021年一季度比2020年一季度延长201.14天。华夏幸福2021年一季度应收账款周转天数为671.52天，2020年一季度为220.14天，2021年一季度比2020年一季度延长451.38天。从存货、应收账款、应付账款三者占用资金数量及其周转速度的关系来看，企业经营活动的资金占用有较大幅度的增加，营运能力明显下降。 七、经营协调分析 内部资料，妥善保管 第 3 页 共 3 页 从长期投资和融资情况来看，企业长期投融资活动能为企业提供14,104,924.65万元的营运资本，投融资活动是协调的。从企业经营业务的资金协调情况来看，企业经营业务正常开展，需要企业提供16,945,943.35万元的流动资金。但企业投融资活动所提供的资金还不能完全满足经营活动对资金的需求。 八、发展能力分析 2021年一季度企业亏损运转，不但没有为企业提供发展资金，而且使企业经营资金减少373,830.08万元。在加速企业流动资产周转速度方面，如果使企业流动资产周转速度提高0.05次，则流动资产周转天数由4,909.5天缩短为2,919.06天，由此而节约资金17,580,044.78万元，可用于企业今后发展。 九、经营风险分析 华夏幸福2021年一季度亏损运转，经营业务很不安全，经营风险较大。企业净利润为负，负债经营是否可行，取决于能否扭亏为盈。 十、现金流量分析 企业通过销售商品、提供劳务所收到的现金为1289449.31万元，它是企业当期现金流入的最主要来源，约占企业当期现金流入总额的90.04%。但是，由于企业当期经营活动现金流出大于经营活动现金流入，因此经营业务自身不能实现现金收支平衡，经营活动出现了256592.92万元的资金缺口，2021年一季度华夏幸福筹资活动需要净支付资金691975.53万元，总体来看，当期经营、投资、融资活动使企业的现金净流量减少。 （注：报告中使用的分析参数为2020年三季度行业分析参数。）

华夏幸福

投资分析报告

引言

在A股的各指标排行中，华夏幸福盈利能力较强，净资产收益率为29.54%。相对价格较低，市净率为4.14倍，市盈率为16.20，营业利润率为33.03%，净利润率为22.49%，净利润同比增长率为35.22%，营业收入同比增长为40.40%。周、月均价线体系为多头排列，K线为小阳线。

一、公司分析

（一）公司介绍

表 1 华夏幸福基本信息

华夏幸福，全称华夏幸福基业股份有限公司，股票代码600340，注册地为河北省固安县，房地产开发企业，主营业务为房地产开发与销售和区域开发，经营范围具体包括房地产、工业园区及基础设施建设投资；房地产中介服务；提供施工设备服务；企业管理咨询；生物医药研发、科技技术推广、服务。①

① 百度百科，华夏幸福基业股份有限公司 公司名称 华夏幸福基业股份有限公司

股票代码 600340

注册地 河北省固安县京开路西侧三号路北侧一号

法人代表 王文学

所属行业 房地产 — 房地产开发

总股本 29.55亿股

流通股本 29.55亿股

上年度每股收益 2.22元

每股未分配利润 4.80元

每股公积金 1.99元

市盈率 16.20

市净率 4.14

净资产收益率 29.54%

营业利润率 33.03%

净利润率 22.49%

净利润同比增长率 35.22%

营业收入同比增长率 40.40%

（二）行业地位

华夏幸福总市值为10 673 267.51在127家房地产企业中位于第四位， 2016年总收5068581.70万元，在同业中位于第五，总收入同比增长率为30.47%在同业中位于第三。2016年净利润为649.157.91万元，净资产收益率为33.39%，为同业第一。资产收益率4.52%，为同业第四。销售毛利率为28.98%，同业第一。营业利润率为16.38%，为同业第四。综上所述，华夏幸福的市场地位处于行业前列。

表 2 华夏幸福市场综合排名

2016年第8期

□许帅华夏幸福基于SWOT模型的财务战略分析

摘要：根据“十三五”规划，京津冀协同发展是一个重大国家战略。在京津冀一体化的大背景下，华夏幸福立足环北京区域，极大受益于京津冀一体化战略。本文先对华夏幸福进行了产业环境的分析，并利用SWOT模型分析了其当前内外部的发展环境，进一步对其财务战略提出了合理化的建议。关键词：SWOT模型曰财务战略曰华夏幸福文章编号：1004-7026（2016）08-0073-02中国图书分类号：F275文献标志码：A（江西财经大学江西南昌330013）本文DOI：10.16675/14-1065/f.2016.08.052

1基本情况

华夏幸福基业股份有限公司创立于1998年，是

中国领先的产业新城运营商，并于2011年实现A股

资本市场上市。它的所在地河北省廊坊市，介于北京

市和天津市之间，有得天独厚的地理优势。在京津冀

一体化的大背景下，华夏幸福立足环北京区域，极大

受益于京津冀一体化战略。

目前华夏幸福的业务范围主要由园区相关业务、

园区住宅业务、城市地产业务这三部分组成。从它的

利润结构来看，华夏幸福的园区住宅占比最高，接近50%的水平，其园区相关业务占比略低，占据40%左

右，最后的城市地产业务仅仅占比不到10%。2产业分析

华夏幸福以“产业园区+房地产”为主业，对华夏

幸福进行具体的分析，需要对其周围的行业经营环境

进行分析，对整个房地产行业经营过程中的价值链和

供应链进行分析。

供应商的议价能力方面。近些年来，房地产企业

的上游供应商众多，房地产行业的主要原料钢铁和水

泥产能基本都过于饱和，很多钢铁企业和水泥生产商

为了继续巩固自身的市场份额，纷纷采取降低价格的

方式来获得市场。这一点可以从三家房地产商，华夏

幸福、万科、荣盛发展的应付账款变化上可以看出，它

们在2015年的应付账款金额较2014年都有了大幅

度的提高，这都说明房地产企业在产业链中强势的地

位。

客户的议价能力方面。近些年，房价上涨的速度

华夏幸福财务模式发展前景及其风险点分析

在雄安新区以及房地产政策高压的双重背景下，本文以河北省房地产龙头企业华夏幸福为例进行分析，首先肯定了其产业新城业务模式符合经济发展需求。其次，揭示公司现存的两大主要风险：第一，PPP项目合作的地方政府的财政实力和地区经济实力偏弱，PPP项目能否如期完成、运营收益能否达到预期，及大规模PPP项目资产证券化债券隐含的偿付风险。第二，公司近几年规模扩张速度过快带来的现金流风险。最后，以财务数据为支撑，对公司显著异于同水平企业的三大财务指标进行分析，剖析公司潜在的风险点。最后，基于上述风险点，提出相应建议。

标签：财务模式；产业新城；PPP模式；風险

华夏幸福基业股份有限公司（以下称“华夏幸福”），成立于1988年，是中国领先的产业新城运营商。2011年8月29日，华夏幸福（600340）借壳ST国祥上市，2017年6月11日华夏幸福（600340）入选上证50成分股，说明其成长性和流动性在资本市场上是被认可的。此外，其主要项目所在地位于京津冀地区，因此分析华夏幸福对于雄安新区未来房地产业的发展具有重要参考意义。而在“十九大”报告明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”这一政策背景下，华夏幸福的财务盈利模式能否持续，其风险点在哪，将是本文关注的重点。

1、华夏幸福财务模式

1.1华夏幸福财务模式简介

目前华夏幸福的财务模式主要如图1.1所示：

其业务主要分为两部分，第一部分是园区经营与开发，核心业务为产业新城开发，合作对象主要是一些特定的县域，为其提供综合性开发服务。在这一业务中，突出表现了其高端服务业的属性，例如园区产业发展规划、招商引资等。第二部分是房地产开发，这一业务保留了房地产行业的传统属性，包括基础设施及房屋建设等。

1.2华夏幸福财务模式分析

首先，公司业务布局发生明显变化，逐步显露高端服务业属性。由图1-1可以看出，产业发展服务收入占三大主营业务收入的比例逐年增加，在2014年和2016年更是一举超过城市房地产开发业务收入，同时其亮眼的毛利率水平引人注目。随着其业务规模占比的增加，公司的盈利水平将会有大幅提升。