写字楼物业工程管理方案

写字楼物业管理方案

??写字楼物业管理服务规范

1 范围

本标准规定了写字楼物业管理服务活动中顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、写字楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、专项特约服务等内容及要求。

本标准适用于本市行政区域内写字楼物业管理服务活动。

2 术语和定义

本标准采用以下术语和定义：

?写字楼

为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。

?物业管理

物业产权人通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

?物业管理承接验收

以保证写字楼物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。

?顾客

接受写字楼物业管理服务的组织或个人。

示例：物业产权人、使用人及其他相关方。

?专项特约服务

写字楼物业管理机构在《物业管理服务合同》约定的服务内容之外，提供为满足顾客个性需求的服务。

?突发性公共事件

在写字楼物业范围内发生的自然灾害（包括气象灾害，地震灾害，地质灾害，生物灾害等）、事故灾难（包括各类安全事故，交通运输事故，公共设施和事故，辐射事故，环境污染和生态破坏事件）、公共卫生事件（包括传染病疫情，群体性不明原因疾病，食品安全和职业危害，动物疫情，以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件）和社会安全事件（包括恐怖袭击事件，经济安全事件，涉外突发事件和群体性事件）等。

3 基本要求

?写字楼物业管理企业的资质要求

从事写字楼管理的物业管理企业应具有相应的资质，符合建设部《物业管理企业资质管理试行办法》的要求。

?物业管理承接验收

3.2.1

4 顾客服务

?接待服务

——有条件的写字楼物业管理应设置总服务台。为物业使用人提供咨询、服务受理、投诉接待等服务；同时为外来的办事人员提供咨询、引导等服务；

mfg写字楼物业管理方案

一、物业管理团队建设

1.1 人员构成：MFG写字楼的物业管理团队应该由专业的经理人、工程技术人员、保洁人员和安保人员组成。他们应该具备在写字楼管理领域的丰富经验和专业知识，能够有效地协调管理写字楼的各项事务。

1.2 培训体系：建立完善的培训体系，定期对物业管理团队进行培训，提高他们的专业素养和工作效率。还应该定期组织团队建设活动，增强团队凝聚力和协作能力。

1.3 岗位职责：明确物业管理团队的岗位职责，确保每个人员都清楚自己的职责范围和工作内容，避免工作交叉和责任模糊。

二、服务管理体系

2.1 服务标准：建立写字楼管理的服务标准，包括接待服务、维修服务、保洁服务、安保服务等，确保每个租户都能享受到高品质的服务。

2.2 服务流程：制定标准的服务流程，建立信息化的管理系统，提高服务效率和响应速度。并建立积极的投诉处理机制，及时解决租户的问题和意见。

2.3 加强沟通：定期组织物业管理团队与租户进行沟通，了解他们的需求和意见，及时调整管理策略，提高写字楼的管理和服务质量。

三、安全管理体系

3.1 防火措施：建立完善的防火措施，包括设立消防设备和定期组织演练，确保写字楼的安全。

3.2 安全巡检：定期进行安全巡检，检查写字楼内的设施设备是否正常运转，确保租户的安全和利益。

3.3 应急预案：制定应急预案，建立紧急疏散通道和指示标识，提高突发事件处理的应变能力。

四、环境管理体系

4.1 环境卫生：定期进行环境卫生清洁工作，保持写字楼内外环境整洁，提升租户的生活和工作品质。

4.2 绿化管理：加强绿化管理，定期修剪植物，保持绿植的景观效果和空气质量。

4.3 环境保护：鼓励节能减排，推广环保措施，促进写字楼的可持续发展。

五、成本控制体系 5.1 费用预算：建立科学合理的费用预算，确保物业管理的财务稳定和可持续发展。

5.2 节约成本：加强管理效率，采用优质的物料设备，降低运营成本，提高管理效率。

写字楼物业管理方案

大厦的物业管理由早期物业管理介入阶段（物业预售至交付前三个月）与前期物业管理实施阶段（物业交付前三个月至业主委员会成立）组成。在实际操作中，应分阶段有重点、有步骤地落实相应工作。

第一阶段：早期物业管理介入阶段

从业主、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。

一、管理内容：

1、从政策法规的角度，提供相应物业管理意见及依据；

2、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良的建议；

3、从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力；

4、提供有关公建配套设备设施的改良意见；

5、提供大厦公共部位环境设计的相关意见；

6、提供机电安装及能源分配的相关管理意见；

7、提供功能布局、用料更改的相关管理意见；

8、提供有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施工对材质造成的损伤；

9、提供标识系统设计、配置的相关管理意见；

10、参与开发商市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通；

11、参与开发商物业竣工验收。

二、管理措施：

1、 熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；

2、 学习、运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量；

3、 制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；

4、 参与有关工程联席会议，协调各方面关系； 第二阶段：前期物业管理阶段

前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、娱乐设施管理、水系使用管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。

一、接管验收管理方案

为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法权益，为日后物业管理工作的展开奠定基础，上海朗泰物业管理有限公司在接管前进行严格的验收工作。按照物业接管验收标准作业程序

用心服务 追求卓越

一、 目的

规范工程安全、环境、文明管理，确保工程有序进行。

二、 适用范围

适用于所有园区各种内外部工程施工。

三、工程施工安全规程

1. 根据《安全生产法》，加强对施工人员的安全、防火教育，特别是电焊工、登高作业人员、电工、车辆驾驶员、架子工等特种作业人员的安全教育及培训，上岗前必须培训完毕，必须做好培训台账记录，作业人员必须持证上岗，严禁无证作业。

2. 施工单位负责人、班组负责人每月不少于1次进行安全培训。（新建园区适用）

3. 移动电器、电源线和配电箱等应保持完好，齐全，有效，临时电源的安装必须符合“三级电箱二级保护”的用电要求，配电箱和开关箱上必须安装漏电保护器，所使用的电器工具外壳要采取保护性接地，严防漏电，短路和电火花的产生。带电作业、搭电、配电等必须由具备电工资质的作业人员操作。现场应配备足够的配电箱供施工人员接电。

4. 施工现场的乙炔和氧气等化学危险品应分区存放，做好危险品标识，指定管理人。在存放及使用过程中应保持安全距离，盛夏季节做好降温处理，禁止在野外暴晒。油漆使用后需及时做好密封，摆放于阴凉位置。

5. 外来施工人员施工前需办好入场手续（已运营园区适用）；各施工班组人员应办理好工卡，施工时需随身携带工卡备查（在建园区适用）。

6. 施工现场要设置安全责任公示栏，施工道路及各楼层走道必须做好安全宣传及警示标识的张贴。（在建园区适用） XX市物业管理公司 文件编号 WY-WG-015

版本/版次 A.0

文件名称 园区工程施工管理制度 页 数 共3页

执行部门 物管部、工程部 生效日期 用心服务 追求卓越

7. 沟槽、基坑开挖前必须做好安全措施，防止滑坡，塌方，并配备足够的围护设施。

8. 做好工程车辆的安全管理工作，严禁无证驾驶、酒后驾驶、疲劳驾驶，及时检查车辆状况，保证工程车辆正常工作。叉车、吊车作业需做好物资运输防护，防止滑落、坠落及碰撞。