房地产开发项目成本分析及经济评价

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房地产开发项目成本分析

一、房地产经营成本预测分析

成本预测是根据成本的历史资料，从成本的发展趋势或影响成本的因素变化情况对未来成本水平的定量描述和逻辑推理。成本预测是企业经济预测的重要内容，是企业成本分析的重要组成部分，是企业对其经济活动实观事前控制管理的重要手段。成本预测对于企业经营决策起着决定性作用。

成本预测方法很多。从成本预测的进行时间上来划分，可分为先期成本预测和期中成本预测两类。

先期成本预测所谓先期成本预测分析，就是在编制成本计划以前的目标成本预测。一般来说，先期成本预测包括两方面内容。其一是新项目开发前的成本预测，如新的土地开发项目、新的综合开发项目，在进行可行性研究时，必须依据具体条件和开发内容预测出项目的开发成本，以便根据销售收入估算出项目的收益，为项目决策或项目开发方案的选择提供重要依据。新项目开发前的成本预测大多是按定额或历史资料分科目进行估算的。其二是企业在编制生产财务计划前，对计划期成本水平（分科目成本或总成本）的测算。这种预测过程实际上就是测算成本指标与分析各种因素对成本的影响程度的过程，也是拟定成本降低措施，挖掘成本潜力的过程。这’且主要介绍第二项内容，即编制企业生产财务计划前的成本水平预测。关于开发项目的成本预测留待以后讨论。

从方法论的角度而言，成本预测又可按其是否主要依赖于数学模型分为定性预测和定量预测两类。定性预测是利用直观材料，凭借预测者个人的主观判断和推理的能力，对未来成本状况进行的预测分析。定性预测法是我国常用的传统分析法，特别在资料数据缺乏，环境条件复杂的中长期成本预测中，或是宏观、中观的经济预测中，多用此法。但定性预测法在很大程度上受制于预测者的主观判断，其客观性、正确性自然受极大影响。定量预测依据数据资料，采用数学模型，由数据的运算结果对未来作出估计。只要原在台数据正确，采用的数学模型正确，预测的结果就有很高的可信度。因而，房地产业的成本预测分析应尽可能采用定量预测方法。

房地产开发项目经济评价

1 项目概况

1.1项目名称:汇锦水岸城

1.2项目地块情况

项目地址：南京市六合区雄州街道彤华街9号

地块的现状：汇锦水岸城位于六合区南门，小区地理位置优越，东临龙津路，西临朝天街，南临双客路，北靠河滨大道。整个地块在成熟商圈的核心辐射区域范围内，有着先天的地理与人文优势，既拥有繁华的商业设施、便捷的交通优势和完备的生活配套，又独享闹中取静的幽雅环境。苏果超市、菜场、银行、六合人民医院、实验小学、励志中学等如众星捧月，生活便利、学区优良，让您尽享奢华人生。

周边配套:项目西北面为幕燕风景区，南面有红山风景区、红山风景区，原生态生活咫尺之遥；地处晓庄商业中学和好又多商业中心的辐射范围内，周边商业街、超市、银行、通讯网店、学校、医院环绕，生活氛围成熟。

1.3项目建设单位 南京中澳房地产开发有限公司

法人代表：邱成双

单位简介：南京中澳房地产开发有限公司成立于2009年6月，注册资金人民币5100万元，系股份制开发企业，现有工程技术人员等各类员工22人。

1.4开发项目主要建设内容

项目将建成六合区主城内集居住、商业、为一体的高档建筑群，全力营造一种少数名门望族典藏的极致尊崇生活。项目总占地37409平方米，整个项目共5幢楼，4幢多层、1幢独立商业，面积从45平米－206平米，小区规划地下停车位670个。

1.5项目建设必要性：

雄州街道襟江带滁，屏障金陵，控苏皖之通道，扼南北之要冲，堪称“江北交通城”。雄州街道山清水秀，生态环境极佳。镇东的灵岩山为六合第一灵秀山，山上植被繁茂，景点众多，为雨花石的正宗产地；龙池湖景色宜人，盛产龙池鲫鱼，为休闲垂钓、游泳娱乐的绝佳去处；凤凰山公园山水相映，休闲娱乐设施齐全。雄州街道坚持以科学发展观为指导，积极应对宏观形势变化，街道经济持续快速增长，获“南京市发展杯”金杯。综合实力位列南京市20强。雄州街道办事处面积70.3平方公里，人口11.5万人，街道劳动力资源丰富，综合设施配套完善，教育、医疗卫生、文化体育、商业服务一应俱全。汇锦水岸城依托于这些有利的条件，进行项目的开展。一方面可以改善周边居民的生活环境，另一方面能获得企业的发展。

创新路项目经济测算(按造价成本最高估算)

一、基本情况

宗地面积:28亩,18666.7平米.

其中含代征路2.92亩,1946.7平米;

净用地面积:25.08亩,16720平米;

二、经济技术指标

基本经济技术指标

1 规划总用地面积 16720.1 ㎡

2 规划总建筑面积 83600.4 ㎡

其中 住宅面积 73600.4 ㎡

商业建筑面积 10000 ㎡

3 容积率 5

4 车位 200 个

三、成本情况

(一)土地成本

土地费用

征地费用(对方条件,可详谈) 30000000

出让金 50400000

合计 80400000

其中征地费用3000万元,土地变性费用按每亩180万元计算.

(二)建安成本

根据《陕西省建筑工程综合概预算定额》(1999),结合本地类似工程的实际造价确定本项目建安工程总费用为196492938元,单方造价指标如下表:

建安工程费

费用名称 取费标准 单位 估算基础 面积 金额

住宅 主体工程 1600 元/㎡ 住宅面积 73600.4 117760640

水电安装工程 220 元/㎡ 住宅面积 73600.4 16192088

消防工程 80 元/㎡ 住宅面积 73600.4 5888032

电 梯 110 元/㎡ 住宅面积 73600.4 8096044

智能化工程 60 元/㎡ 住宅面积 73600.4 4416024

供热工程 75 元/㎡ 住宅面积 73600.4 5520030

外墙装修 200 元/㎡ 住宅面积 73600.4 14720080

商业部分 主体工程 1650 元/㎡ 商业建面 10000 16500000

水电安装工程 220 元/㎡ 商业建面 10000 2200000

消防工程 150 元/㎡ 商业建面 10000 1500000

供热工程 70 元/㎡ 商业建面 10000 700000

关于发布《房地产开发项目经济评价方法》的通知

建标[2000]205号

各省、自治区、直辖市建委(建设厅)，有关计委：

为了引导房地产业的健康发展，减少房地产开发项目投资的盲目性，提高房地产开发项目经济评价的质量，根据国家计委、建设部《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》 (计投资[1993]530号)的要求，结合房地产业的特点，由建设部标准定额司与房地产司组织制定的《房地产开发项目经济评价方法》，已经审查，现批准发布，自发布之日起试行。试行中有何问题和建议，请及时告建设部标准定额司。

《房地产开发项目经济评价方法》的解释工作由建设部标准定额研究所负责。

中华人民共和国建设部

二000年九月十八日

目 录

第一章 总则

第二章 房地产市场调查与预测

第三章 房地产开发项目策划

第四章 房地产开发项目投资与成本费用估算

第五章 房地产开发项目收入估算与资金筹措

第六章 房地产开发项目财务评价

第七章 房地产开发项目不确定性分析

第八章 房地产开发项目方案比选

第九章 房地产开发项目综合评价

附 表 基本报表及辅助报表(格式)

第一章 总 则

第一条 房地产开发项目(以下简称房地产项目)经济评价，是房地产项目可行性研究的重要组成部分，是房地产项目决策科学化的重要手段。为了引导房地产业健康发展，减少房地产开发投资的盲目性，提高房地产项目经济评价质量，制定本方法。

第二条 房地产项目应根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求，运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法，做好经济评价工作。

第三条 在房地产项目经济评价中，按照房地产项目未来获取收益的方式，可将房地产项目主要分为下列类型：

一、出售型房地产项目。此类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。