二手房交易注意事项

1、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：

（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

2、二手房交易十项注意

二手房交易注意事项五大绝招

当前商品房房价居高不下，一套合适的二手房，也同样备受购房者青睐，但在购买二手房过程中稍有不慎便会引来麻烦。那么如何才能购买到一套称心如意的二手房呢?教你五大绝招，保你钱花得顺心，房买得称心。

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查明产权即认真审查房屋产权的完整性、可靠性。购房人首先要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件，其次向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等，查验房屋有无债务负担也是非常重要的。另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封，以及与人共享等，产权不明确、有纠纷的一定不能购买，同时还要注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人，要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋，一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。

另外，在购买二手房时，要了解所购房子已有多长历史以及还有多长的土地使用期限;核实有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等，认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况，对房屋配套设施进行考察，水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等，必要时可以走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度做一个深入的了解。

如果是通过中介买房，一定要找正规的中介公司，选了中介公司也要选人，毕竟大的中介公司也有服务不好的，小的中介公司也有服务好的。找中介看房的时候记得要张淘房卡，因为你可以凭借淘房卡在淘房网对中介的服务进行评价，所以敢给你淘房卡的中介一般质量都还不错，一般不敢乱来，会尽心尽力为你服务。

现在二手房市场有很多不规范行为，比如吃差价行为。很多买房人面对的只是房屋中介公司，对房屋的具体状况不清楚，也没有见到真正的业主和卖家，这就会发生比较大的价差，可能这套房子55万拿来，60万卖给你，实际上买卖双方都遭受了损失。

二手房交易过程“七项注意”

注意事项一：避免中介公司的暗箱操作

其一，某些中介以个人买房名义现金收购业主房屋，利用收购的形式赚取不正当差价；另外，业主名义上虽已出售了房屋，获得房款，但实际上如果中介公司在销售中利用仍为业主名下的房产(尚未过户)从事不法活动，业主仍然脱不了干系。

其二，当业主与中介公司签订独家代理协议时，协议中可能存在“霸王条款”，主要是在代理协议中无代理销售时间的限制及不能按时完成委托的赔付标准，但是如果业主不通过该中介售房，却要承担高金额的违约金。

其三，在交易过程中，大部分情况下，所有费用都须买方承担，但不法中介不明确告知买方在交易过程中需要交纳的费用，只告知买方全部买下标的房产需要的价款，实际上所谓的“全包价”比经纪公司应该收取的服务费用及代收的税费等相关费用高得多。

注意事项二：房屋本身状况

用于交易的房屋是否为非法建筑或已被列入拆迁范围；

房屋权属是否存有争议；

房屋是否为共有，出卖人未经共有权人同意；

房屋是否已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的；

房屋是否已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；

是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让；

交易房屋是否存有质量瑕疵。

注意事项三：维修基金余额的结算与更名

买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式，但有时约定过于笼统，只写“送”或者“不送”。事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是“送”的，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付；而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。

因此，交易双方在签订合同时，应当明确维修基金的结算数额。

注意事项四：水、电、物业管理费等费用

这类纠纷在房屋买卖中经常出现，由于双方疏忽，没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算，等买方入住后，收到上述账单时，才发现卖方欠缴大量费用，再回头找其结算时，房东早已音讯全无，只好自认晦气，补缴欠款。虽然相对于房价来说数额不大，但买方心理上仍旧无法求得平衡。其实，这种情况完全可以避免，只要在交房当日结清上述款项即可。

二手房交易特别注意事项

在买卖二手房时，多数买房人大都注意许多事项，比如确认卖房人身份，认真查看产权证书确认产权是否清晰，共有权人和住房面积；签订合同时双方权利义务要明确，对相关费用的承担要明确；确认是否存在出租的情况等等。买房人会把精力放在这些比较大的问题上，在交易时往往忽视的，也是最重要的一点是查清水电暖气的开通和费用交纳情况。

最近我接到一咨询案例情况是，买房人刘先生购买了房屋，并办理了产权过户手续，一切都办完了。刘先生以为万事大吉，高高兴兴住进了房屋。可是时间不长问题就出现了。冬天到了，要交暖气费了，刘先生到热电公司缴费。热电公司告知刘先生，原房主还欠热力公司两年的取暖费，刘先生要想取暖，必须先补交所欠两年的取暖费，否则不能开通。刘先生很郁闷，买房时根本不知道，另外欠费是原房主的和他应当没有任何关系，热力公司应该向原房主要啊。刘先生很气愤，找原房主根本联系不上，人间蒸发了。热力公司坚持先交欠费，再开通。刘先生很无奈，今年的冬天真的很冷了。

这样的情况很多，比如燃气缴费一般是银行代办，缴费卡是户主的名字，买房人需要到燃气公司做户主变更，有些地方手续很麻烦，如果原来的户主不配合，有些地方还办不了。

在上述案例中，热力公司应当向原户主主张缴纳欠费，原户主也应当将实际情况告知买房人，并与买房人交接清楚。一旦出现这样的纠纷，买房人面对复杂的情况，需要付出更多的时间和精力成本。所以在买卖二手房时水电暖气的交接也是很重要的，在交房时一定要到相关部门办理变更手续，以便准确了解相关的真实情况。或者在买卖合同中作出明确约定，扣留卖房人一定的保证金，要求在办理完水电暖气的交接后，返还保证金。