郑州清华大溪地的项目营销推广的策略122页PPT

名都花园
大华·公园世家
南湖山庄 泰然·玫瑰湾
周边楼盘竞争力分析
竞争力决定产品力，在区域范围内发现本 项目直接竞争对手，通过横向比较，挖掘 产品优势，找出产品不足，制定符合南湖 景苑项目的营销推广策略。
周边楼盘竞争力分析
1.在售项目剩余体量相对较大的分别为：名都花园、领秀城、金地格林小城、大华公园世家、 泰然玫瑰湾； 2.其他项目因销售时间较早，目前所剩体量不大，对南湖景苑的销售威胁不大，可作辅助参考 。
金地观点：今年九、十月份，南湖新城片区内，泰然玫瑰湾、公园世家 、格林小城将成为南湖景苑的分流客户项目。
竞争楼盘分析
竞争项 目规模
从“基本指标”比较看，得出以下结论——
1. 在规模上，本项目同名都花园相比并不占据优势；同领秀城相比，本项目容积 率小，板楼结构，优势明显。
2. 南湖新城区域，泰然玫瑰湾、大华公园世家、格林小城等楼盘规模均较大，对 区域外客户吸引力较强，对本项目形成较强客户分流态势。
金地观点：南湖景苑一期今年九、十月份开盘时，雄楚大道区域当月有 房源可售形成竞争的楼盘为名都花园三期。领秀城二期对南湖景苑二期 存在竞争。
2.南湖新城：在售项目大多在近两年开始开发，未售规模较大，约160万平米，其 中南湖山庄、澜花语岸基本售罄；泰然玫瑰湾、大华公园世家、格林小城三项目 剩余体量共计约150万平米。
项目定位
项目《市
场占位》
1.品牌树雄楚大道（南湖北）标杆项目
竞争楼盘分析
未来竞争项目 供给情况
本项目一期主要竞争对手为名都花园，主要客户分流项目为泰然玫瑰湾、公园世家、 格林小城； 本项目二期竞争对手为领秀城二期，主要客户分流项目为泰然玫瑰湾、公园世家、格 林小城。

13、遵守纪律的风气的培养，只有领 导者本 身在这 方面以 身作则 才能收 到成效 。—— 马卡连 柯 14、劳动者的组织性、纪律性、坚毅 精神以 及同全 世界劳 动者的 团结一 致，是 取得最 后胜利 的保证 。—— 列宁 摘自名言网
领的就越加自命不凡。——邓拓 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。——爱尔兰 13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。——老子 14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。——歌德 15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。——迈克尔·F·斯特利
合富辉煌河南郑州绿茵河畔项 目营销策划方案90页XX年
11、战争满足了，或曾经满足过人的 好斗的 本能， 但它同 时还满 足了人 对掠夺 ，破坏 以及残 酷的纪 律和专 制力的 欲望。 ——查·埃利奥 特 12、不应把纪律仅仅看成教育的手段 。纪律 是教育 过程的 结果， 首先是 学生集 体表现 在一切 生活领 域—— 生产、 日常生 活、学 校、文 化等领 域中努 力的结 果。— —马卡 连柯(名 言网)

中州大道阻隔
功能挖掘
命名权
公益性
广告收益
知名度美誉度
森林公园零距离 生态社区主题
核心攻击点之四——打造“小森林”
在小区四周以及第二景观大道上，种植成年树木，将小区围合成 一个被树木环抱的“小森林”；
小区内花木及果树形成主题景观。 在小区东出口至景观桥处，打造社区外的林荫小道，将社区人们
走出去，把森林领回家。
区域物业形态分析
区域物业形态分析表
别墅 40%
多层 18%
小高层 42%
经过调查发现本区域物业类型为三 种，分别是多层、小高层和别墅，小高 层和别墅是本区域物业分布的两大亮点 和特色，对本地快物业形态开发具有很 强的参考价值。
本区域产品以小高层、高层和别墅 为主，多层体量所占比重相对较小，小 高层和别墅在本区域内的大量出现，说 明此区域房地产发展已相当成熟，形成 了比较成熟的高尚生活氛围。
小高层项目户型配比
两房
五房或复式 4% 23%
三房
39%
四房 34%
三房 四房 五房或复式 两房
区域主力户型为三房，其次是四房户型，以 上两种户型加共占总户型配比的73%，五房 和复式就占23%（金成国际广场五房就高达 46.7%）。金成国际广场的五房主要以商住为 主，并且和绿洲银郡、鑫苑名家、达观369都 把目标客户定位于具有很强购买力量的城市 中坚。而城市公园则以120平米的三房和90平 米的两房为主，以区别于北区高层市场大三
以及此处无市政规划的主要干道，对本案的形象提升有严重影响。 另外一个出口位于107国道，但107国道目前的交通功能不仅仅是市
内交通,还承担了大量过境车辆的通行,噪音污染严重,存在安全隐患，通 行功能不足。

郑州西流湖公园、郑州市植物园、李商隐公园、刘禹锡公园、京襄城遗址公园、大海寺…
清华·忆江南 楚河汉界
153医院 刘禹锡公园
西流湖公园
大海寺 丁店水库
学 学郑州一中 河南财经学院西校
李商隐公园区
郑州植物园
京襄城遗址公园
洞林湖水库
郑州市政府拟定位置
郑州西流湖公园
西流湖公园号称郑州绿肺和郑州大水缸。 西流湖公园作为西流湖生态园区的核心景 区要首先启动，大型改造工程即将启动。
刘禹锡公园
刘禹锡公园位于项目西3公里处，以 唐代大诗人刘禹锡的墓为基础，以 刘禹锡的诗歌文化为主题，是一处 充分融合了园林景观艺术的开放性 公园。
刘禹锡是唐朝中期杰出的诗人、散 文家、哲学家和政治家，被白居易 誉为“诗豪”。
京襄城遗址生态园
京襄城遗址生态园位于项目南1.5公 里处，总占地面积约740亩，以京襄 城遗址为背景，以文物保护和生态 建设为主旨。
2007年，以休闲旅游地产定位的清华·忆江南正式启动，清华园奠定了中 原休闲地产领跑者的地位。
规划思路
清华·忆江南——旅游休闲地产典 范 清华·忆江南紧邻万亩黄河湿地，生态优势得天独厚。
定位高端住宅区，是集别墅、花园洋房、酒店式公寓和各类休闲娱乐场所 为一体的大型休闲旅游地产项目。
30分钟，自由穿行于城市与自然之间
交通
项目距离主要交通体系距离
立体交通
通达八方
主要交通体系 郑西高铁荥阳站
规划地铁 310国道（规划BRT）
绕城高速 连霍高速
火车站 京珠高速 新郑机场
距离（公里） 2公里 0.5公里 0.5公里 1公里 11公里 20公里 40公里 50公里
项目所处位置交通体系发达，除城市道路外，航空、铁路、 高速公路、省际公路全方位交通体系汇聚项目周边。

阶段主题：资本人生，献给世界上的七种大人物。
媒体组合：户外、报纸硬广、绿地会、DM、电视、电台 特殊渠道：高级餐厅/酒店/银行等高端客户渠道的开拓，
如物料投放、礼品等 主要事件：
卢浮艺术馆落成仪式暨新里·卢浮公馆开盘盛典
其他事件——名家书画展
画展
礼品建议
卢 浮 公 馆
经典携时间同行 踏着800年时光交迭 从法兰西来到东方 新里·卢浮公馆 世界眼中的公馆
阶段目的：制造话题，累积客户。 阶段策略：明确级别 主动对位
阶段主题：郑东·大人物的资本人生
媒体组合：户外、报纸硬广、绿地会 特殊渠道：高级餐厅/酒店/银行等高端客户渠道的开拓，
如物料投放、礼品等 主要事件：
Discovery发现之旅——你眼中的卢浮公馆
项目销售阶段： 第三计——连环计
阶段目的：强化价值，销售热潮。 阶段策略：线上线下 优势深入
破局
绿地·郑州 永平路项目推广建议
The greenland ·Zhengzhou Yong Ping Road project extends suggestion
新里·卢浮公馆
LOUVRE MANSION
路障一：法国文化的代表与内涵是什么？
集权 艺术 征服
Right Art
Right
集权
宫廷贵族文化
广告的诉求对象
二、三次以上置业为主 社会中坚力量 小有成就 更高追求 身份标签 价值证明
卢浮公馆的核心价值？
居所？舒适？面子？品质？
House Comfortable Reputation Quality
资本
Capital
——项目核心价值
竞争社会，取得进一步发展的“资本”
Lu floats status , culture , art that mansion brings along, precipitate detail , accomplishment coming down out and from this , this is that target crowd can be got society space for development "capital" further.

品牌力不强！产品力较弱！地段认知度不高！ 常规品牌取胜、产品制胜、地段致胜的套路，再次无法实现，怎么办？ 如何才能跳脱市场常规套路，获得决胜的关键？
策划思路： 必须跳脱常规营销套路，以形象力和营销力作为决胜关键。
形象力 —— 定位的差异化、表现的特殊化 营销力 —— 巧妙借势用力、悬念步步为营
2 Question 解决问题
物料使用原则
创意吸引眼球的效率原则
重点表现在日常派单上：起初入市时做和多数项目不同的派单物料，从香水卡、手机链、猫爪书签、 寄给未来的猫主题明信片等，派送物料上只需案名+电话，还有一些比较有趣的文字即可，比如： 我和Mini Mall有个约会等等。 其次表现在围墙上：做昆山首个异型发光围墙，以勾勒的动感时尚猫剪影作为围墙画面主体，从而 起到较好的广告效应。 其次表现在售楼处上：做昆山首个不明示售楼处的、不像售楼处的售楼处。
第二大要素——长期小型活动的亲切互动：
每月Mini Mall Party的随意自在、 日常亲切的微信营销体验等
大型公关活动的超越期待
花桥中心区体验售楼处的公开
内部——不像售楼处的售楼处，而像一个精致的书吧、电影吧、咖啡吧， 猫女郎人手一份IPad Mini，还有触摸屏便于客户自己查找项 目信息还有“寄给未来”的系列猫主题画面的特色明信片等互 动小型活动免费提供电影主题潮流乐曲点播、书籍、时尚杂志 的借阅翻看。英姿飒爽的女保安，服务生打扮成猫女郎的摸样。
2013.9.18的入市
全面开花 从高速出口、到花桥镇中心、到项目地围墙、到项目售楼处、到派单人员手上收到
的特殊派发物料、到手机上的短信、到网站、到论坛、到QQ、到高消费场合的 Mini mall Club定投、到微信公众平台、到花桥镇各个密集人口区域的派单猫女

NO.6休闲: 中原水上游乐第一馆，温泉酒店度假区； NO.7街区: 中原第一”耍”都，时尚、娱乐、美食饕餮一站式消费体验； NO.8环境: 五大主题公园团聚，尽享郑州绿肺的天然氧吧； NO.9交通: 中原西路、郑上路连接市区，郑上1号、12路公交直达项目， 郑西高铁、地铁、高速、BRT等近在咫尺； NO.10人群：汇集郑州乃至中原高尚人群，郑西首席生态豪门社区;
产品营销策略
【欧罗巴艺术生活盛宴】 2600亩纯正地中海式建筑，品味欧罗巴艺术经典 1000亩主题休闲商业街区，享受欧罗巴人文时尚
欧罗巴概念的来源： ①拉丁语Europa的音译。主要是指地缘学上的欧洲地区。移植到汉语，就成为文明， 进步，科学富裕的象征。 ②希腊神话中，欧罗巴是天神宙斯的妻子。传说宙斯变成公牛将欧罗巴带离了亚洲大陆， 来到一处日落的地方向她求爱。之后这处地方便以欧罗巴命名，欧洲世界就此文明。
产品线：溪境闲院 贵族原乡 中原欧罗巴 纯美艺术城邦 繁华很近 喧嚣很远
核心价值体系构成
案名：清华大溪地 市场定位：中原闲贵 主题概念：3600亩院落 一座欧洲城 SLOGAN：中原生活尺度 与欧罗巴同步
NATURE 欧罗巴 生态人居
BRAND 清华园 实力品牌
PRODUCT 艺术体 闲贵府邸
VALUE 稀缺品 保值增值
在郑西花园版图，即将上演……
公元2019年，太平洋稀世珍岛——塔希提（大溪地）， 承袭地中海经典建筑风貌，还原休闲居住的原生水上风情，以3600亩城邦气势，
原装落座郑州西花园，谨献给具有生活鉴赏力的闲贵阶层！
JOINSUN
形象演绎。
郑州3600岁，因欧贵续写人居史。
——中原首座3600亩URD都市休闲示范区“大溪地”,落座郑州——

年度推广策略
媒体推广
活动推广
2013颂唐出品
物理属性界定
2013颂唐出品
• 项目所处大区位图
★本案
东建材商圈（郑汴一体化）
从整体区位来看，本案受 紫荆山、曼哈顿、东建材 （郑汴一体化）3大商圈 辐射，外部价值体系尽显 醇熟、炙手可热。
2013颂唐出品
• 项目目标客户来源设想
本案
★
紫荆山、城东路
2013颂唐出品
本案客群空间分布
立于东明路沿线，辐射周边
2013颂唐出品
精神属性界定
2013颂唐出品
• 本案目标客群身份界定——“新、贵一族”
资源 占有
投资 改购 品质刚需 婚房 白领 刚需
2号楼户型数据统计 ——单层总面积为599.48㎡ ——单层设计为两梯六户 ——其中90㎡以下户型2套（47 ㎡ \82㎡） ——90㎡以上户型4套（97㎡、111㎡、125㎡、136㎡）
2013颂唐出品
东明路项目价值梳理图谱
市中心、郑汴一体化双城价值载体
区位价值
东明路罕见双气高层
47—136㎡多元户型
2013颂唐出品
3、项目功能定位及现状分析：
调查范围——北至黄河路、南至郑汴路 西至城东路、东至玉凤路
2013颂唐出品
紫荆山商圈
欧凯龙家具广场
曼哈顿商圈
曼哈顿广 场
中博厨具市场
中原国际博览中心
东建材商圈 郑汴一体化
中博汽车广场
凤凰建材城
2013颂唐出品
Ⅱ产品解读
本案产品解读
2013颂唐出品
回迁安置楼
吉祥花园
燕景欣居
仟禧金水湾
东方首府未来城
宇通花园