酬金制和包干制费用测算有说明区别

酬金制与包干制两种收费模式比较2003 年 11 月, 国家发改委和建设部联合下发了新的《物业服务收费管理办法》 (以下简称《办法》。

《办法》第九条提到:“ 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

”所谓包干制, 指的是业主向物业管理企业支付固定物业服务费用, 盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。

实行包干制的, 物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润。

所谓酬金制, 指的是在预收的物业服务资金中, 按约定比例或者约定数额, 提取酬金支付给物业管理企业, 其余全部用于物业服务合同约定的支出, 结余或者不足均由业主享有或者承担。

实行酬金制的, 预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

可见, 包干制的定价方式实质是市场定价, 而酬金制的定价方式实质是成本定价。

目前,全国市场上主流的物业收费方式为包干制。

伴随着物业市场的日趋完善,北京、上海、广州、深圳、南京、武汉等城市的物业管理企业在非住宅物业管理的项目上,逐渐由采用包干制转变为采用酬金制,赢得了业主的认可,也在一定程度上解决了收费难的问题。

但综合来看,包干制与酬金制各有利弊,物业管理企业应根据具体情况合理选择。

一、包干制模式的利弊分析(一包干制模式的优势1 、包干制收费模式易于操作,简单便捷目前, 很多物业管理项目, 尤其是住宅物业管理项目,大多采用包干制。

主要缘于包干制简单易行, 以住宅小区为例, 在包干制的模式下, 业主只需根据物业管理委托合同向管理管理企业交纳固定费用就可享受物业管理企业提供的各项服务, 而在酬金制下, 大额公共支出需经业委会 (或业主大会或主业代表大会讨论通过, 由于业主 (或业主代笔数量较大, 不仅众口难调, 可能存在意见不一的情况,而且短期内召集所有业主(或业主代表也非易事,极有可能出现延误现象,从经济学角度考虑,并不划算。

所以,目前大部分的住宅小区还是实行包干制。

酬金制与包干制物业管理收费模式比较本文主要从概念与性质、内容与特征、基本理论等方面对这两种收费制进行比较,对酬金制的运用作一些探讨.一、物业管理服务收费酬金制与包干制概念及其内涵在《物业服务收费管理办法》中,对于包干制和酬金制的概念及其含义作了详细的解释:“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担.实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润”。

“酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担.实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金”。

从市场营销学角度分析，包干制的定价方式实质是市场定价,酬金制的定价方式实质是成本定价。

关于中大修费用,《物业服务收费管理办法》中明确指出，“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

”也就是说对于大型的维修、改造和更新，无论包干制还是酬金制都要用专项维修资金列支，两制无差异,故就此问题不进行讨论。

二、物业管理服务收费酬金制与包干制的差异分析任何事物都有两面性，有优就有劣。

包干制和酬金制具有明显的互补特征,即一方的优势恰好就是另一方的劣势，因此本文对两种制度的核心优劣进行比较。

（一)包干制的核心优势主要表现在:包干制下，物业管理企业是承包商的角色，自身承担因其经营管理水平高低而带来的盈亏压力。

因此,这种机制对于企业来讲，具有明显的激励作用和盈利动机。

在商业社会中，企业是经济动物,盈利的追求有着与生俱来的渴望，如果限制了其对盈利的追求，就丧失对其激励和约束作用，企业就如同人体的机理坏死一样，终将萎靡不振。

这种激励将直接促使物业管理企业在履行物业管理合同时，提高成本意识，努力提升经营管理水平，完善各种成本控制手段和方法，以期从经营成本上要效益，提高企业的盈利能力和生存能力，促进企业自身的进步和发展。

酬金制与包干制两种收费模式比较讲解在很多行业，尤其是服务行业，收费模式成为影响企业盈利的一个重要因素，而酬金制和包干制是常见的收费模式。

在本文中，我们将对这两种收费模式进行比较讲解。

1. 酬金制酬金制是一种根据工作量和工作效果来确定薪酬的制度。

在酬金制中，员工的工资是由其工作表现及业绩大小决定的，且与企业所获得的利益息息相关。

从员工角度看，酬金制激发了员工工作积极性和竞争性，因为表现优异的员工能够获得更多的奖励。

但是，酬金制也具有很多问题。

1.1 优点：1.1.1 激励员工酬金制可以激励员工更加努力地工作，因为工作表现越好，就能获得越高的报酬。

这将激励员工更好地为企业效力，提升企业绩效。

1.1.2 明确薪酬酬金制明确了员工的薪酬范围，使员工更加清楚自己的工作责任，促进员工与企业保持长期的合作关系。

1.2 缺点：1.2.1 稳定性差员工的薪酬随着工作量和业绩的变化而变化，在月末薪酬会出现不稳定和不确定的情况，可能会导致员工心理萎靡，产生摆脱酬金制的想法。

1.2.2 长期增长受限酬金制的薪酬增长取决于员工的工作表现，不能像固定薪酬体系一样得到长期的保证，对员工个人发展和未来的收入增长也受到局限。

2. 包干制包干制是指员工为完成某任务而获得的一笔固定报酬金额。

在包干制中，企业对任务数量、周期以及质量等方面进行规定，员工根据任务要求来实现完成工作。

尽管包干制可以确保员工获得一定的薪酬，但与酬金制相比，包干制也存在优缺点。

2.1 优点：2.1.1 有利于稳定包干制的固定薪酬可以保证员工在一个月内有稳定的收入来源，通过这种保证可以让员工更加有信心地工作。

2.1.2 更加便捷包干制精确规定了任务内容和报酬，员工只需完成任务，即可获得相应的薪酬。

这种方式更加清晰、明确和便捷。

2.2 缺点：2.2.1 可能导致低效率在一些情况下，包干制可能会导致员工在完成任务时不够高效，因为员工可能只会尽力保证任务完成不出差错，而不会花费更多精力来提高工作效率。

物业管理费“包干制”与“酬金制”简析2003年11月，国家发改委和建设部联合下发了《物业服务收费管理办法》，其中第9条规定：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用”。

包干制，指收取的物业管理费属于物业公司的经营收入，物业费的盈余和亏损均由物业公司享有和承担。

酬金制，指物业公司在向业主收取的物业管理费中，按约定比例或者金额提取酬金作为物业公司的经营收入，其余全部为物业公司代管的业主共有资金，全部用于物业服务合同约定的支出。

物业费结余由业主享有，物业费不足由业主承担。

“包干制”与“酬金制”简要对比1、财务透明度不一致酬金制下，除过物业公司酬金外的物业费，是业主的共有资金。

物业公司必须公布物业服务资金的年度预决算，且至少每半年公布一次收支账目。

同时，业主委员会有权就物业费的收支情况开展审计。

包干制下，物业公司只需按照《物业服务合同》的约定履行服务职责，物业费由物业公司支配，业主无权检查其使用情况。

可见，酬金制透明，物业公司利润固定；包干制易于操作，物业公司利润不固定，存在盈亏。

2、监督信任度不一致酬金制下，业主享有较大的物业管理日常监督权利，对物业费的财务管控和业务监督责任较多，必须有强有力的业主委员会参与实施。

包干制下，业主充分信任物业公司，无需操心物业费的使用。

物业公司全权负责物业费的支配、盈亏，业主仅对现场业务服务提出质询。

综上简要对比，酬金制与包干制各有利弊，应当依据项目具体情况进行选择合适方式。

我们认为：如委托品牌优势较为突出的物业服务企业提供服务，或者项目未成立业主委员会，推荐使用包干制。

如委托处于成长期的物业服务企业提供服务，或者物业费标准较高，明显存在盈余，则适合酬金制。

同时，特别需要强调的一点是：实行酬金制的物业项目，物业管理费不是物业公司的收入，是业主的AA制筹集资金，不存时下经常报道的物业公司涨价之所。

这个法律概念还未深入人心，需要业主树立清晰的认识。

物业包干制和酬金制解析一、酬金制与包干制的定义根据国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》的规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

二、酬金制与包干制的区别根据建设部《物业服务收费管理办法》规定，酬金制与包干制主要区别如下：三、酬金制对业主权益的保障1.酬金制可以节约税金酬金制和包干制在测算费用时，成本包含的内容基本一致，不同的是酬金制少了一个税金支出（见第二点物业费的构成）。

只要不开具发票，酬金制属于资金代管，无需就物业费纳税，可帮助业主节约税金。

为了防范税务人员非法强征税金，建议收据盖业委会的章，同时合同约定物业公司只是代为收付资金，税务局无论如何也没有理由强迫物业公司交税。

但这就有个问题，就是无法开具发票，业委会既非个人，也非工商注册的组织，无法到税务局代开发票。

但生活中不能取得发票的情况比比皆是，凭借物业服务合同和收据，是足以证明该费用属于企业的合理支出的，税务局应当予以认可。

2.透明公开、受控的机制有利于保障测算的准确性和预算执行的可控性酬金制与包干制对于超出物业费测算的开支，均需向业委会申请资金来源，不同的是，酬金制的管理模式更能保障业主的利益。

物业费定价由全体业主参与并公示，每年编制次年年度预算，需经业主大会或业主大会授权的业委会审批通过，同时需要向全体业主公示，业主可对预算提出质询和建议。

物业公司须严格按照预算执行，同时业主也参与监督，不仅有利于确保费用不超支，更有利于保障预算的节余。

3.业主的知情权和监督权无论是酬金制还是包干制，物业服务合同的法律主体均是物业公司和全体业主，全体业主享有最高监督权，业委会作为业主大会的执行机构，代表全体业主行使监督权，也接受全体业主的监督。

酬金制与包干制物业管理收费模式比较本文主要从概念与性质、内容与特征、基本理论等方面对这两种收费制进行比较，对酬金制的运用作一些探讨。

一、物业管理服务收费酬金制与包干制概念及其内涵在《物业服务收费管理办法》中，对于包干制和酬金制的概念及其含义作了详细的解释：“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。

实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润”。

“酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。

实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金”。

从市场营销学角度分析，包干制的定价方式实质是市场定价，酬金制的定价方式实质是成本定价。

关于中大修费用，《物业服务收费管理办法》中明确指出，“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

”也就是说对于大型的维修、改造和更新，无论包干制还是酬金制都要用专项维修资金列支，两制无差异，故就此问题不进行讨论。

二、物业管理服务收费酬金制与包干制的差异分析任何事物都有两面性，有优就有劣。

包干制和酬金制具有明显的互补特征，即一方的优势恰好就是另一方的劣势，因此本文对两种制度的核心优劣进行比较。

（一）包干制的核心优势主要表现在：包干制下，物业管理企业是承包商的角色，自身承担因其经营管理水平高低而带来的盈亏压力。

因此，这种机制对于企业来讲，具有明显的激励作用和盈利动机。

在商业社会中，企业是经济动物，盈利的追求有着与生俱来的渴望，如果限制了其对盈利的追求，就丧失对其激励和约束作用，企业就如同人体的机理坏死一样，终将萎靡不振。

这种激励将直接促使物业管理企业在履行物业管理合同时，提高成本意识，努力提升经营管理水平，完善各种成本控制手段和方法，以期从经营成本上要效益，提高企业的盈利能力和生存能力，促进企业自身的进步和发展。

关于“酬金制”和“包干制”合作模式的浅谈大家好关于物业发展阶段出现的更多关于合同方式的讨论，我做一下简述和分析。

酬金制合作模式是指物业分支机构在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或承担的物业服务计费方式。

包干制合作模式，即业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，物业公司或物业分支机构提供合同约定的服务后，盈余或者亏损均有物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。

实行包干制，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业服务企业的利润。

这种定价方式的实质是市场定价。

物业服务合同的两种模式，都是法律规定和现实有操作案例的，我认为都是可以选择的。

只要是选择，我们就需要清楚未来出现的局面，以及呈现的结果是不是我们想要的。

我们从几个角度探讨：先说背景：“现阶段的小区，基本上是大社区模式，面积在40万平方，3000户业主，居住人员在万人以上，客户属性较为复杂”这就意味着大部分业主没有在现场，也很难参与到实际的决策当中去。

选择某一种合同模式需要结合项目的特点和政府的背景，这个是我们要关心的。

市场反馈的信息及朋友的汇总“酬金制”和“包干制”，存在以下情况。

从地理位置上：南方“酬金”形式多一些，北方“包干制”多一些。

企业性质：外资企业“酬金制”，其他企业“包干制”管理业态：公寓、写字楼“酬金制”多一些；住宅“包干制”多一些面积：10万平方米以下：酬金制多一些；10万以上“包干制”多一些。

物业费测算：“酬金制”服务内容决定“服务成本”；“包干制”服务合同决定服务内容。

物业服务企业说到底是一个“企业性质”，服务模式决定了是不是有利于他提升管理能力，是不是对于员工、合作方有全面的激励制度，对业主有没有粘性是合作的关键。

“酬金制”：收取固定酬金的合作模式，对于企业来讲利润相对固定，风险较小，决策机制单一。

但是从企业管理角度我们要考虑管理成本中“边际成本”的体现，我简单说一下：酬金制合同，上面我们说过一些优势，另一个方面我们说一下他可能存在的问题：1、我了解的北方地区每一个企业都需要给政府打交道，很多的资源是争取而来的，是协商而来的，你不去和政府资源部门沟通，项目中很多问题解决成本就会很高。

物业服务包干制和酬金制的区别及费用涵盖内容
一、概念释义：
根据国务院《物业管理条例》和江苏省、苏州市有关物业管理的相关文件，物业服务计费方式分为包干制和酬金制两种形式：
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

实行物业服务费用包干制的，物业服务收费包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3.物业管理区域清洁卫生费用；
4.物业管理区域绿化养护费用；
5.物业管理区域秩序维护费用；
6.办公费用；
7.物业管理企业固定资产折旧；
8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9.经业主同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

二、结合本项目如采用包干制收费方式的费用涵盖内容：
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
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一、概念释义：
根据国务院《物业管理条例》和江苏省、苏州市有关物业管理的相关文件，物业服务计费方式分为包干制和酬金制两种形式：
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

实行物业服务费用包干制的，物业服务收费包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3.物业管理区域清洁卫生费用；
4.物业管理区域绿化养护费用；
5.物业管理区域秩序维护费用；
6.办公费用；
7.物业管理企业固定资产折旧；
8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9.经业主同意的其他费用。

物业服务合同中包干制与酬金制的比较分析物业服务合同中包干制与酬金制是常见的两种合同形式。

包干制指的是物业服务提供商根据合同约定的范围和服务内容，按照固定的费用向业主提供服务。

而酬金制则是根据物业服务提供商实际提供的服务量和质量，收取相应的酬金。

在比较分析包干制和酬金制的优缺点时，首先要考虑的是业主的需求和对物业服务的期望值。

包干制能够提供稳定的服务费用，有助于业主对物业服务成本进行预算和控制，同时也减少了业主对物业服务提供商的监督和管理。

而酬金制则更加灵活，按照实际的服务量和质量进行计费，能够激励物业服务提供商提供更好的服务，但对业主来说费用较难估计，也需要更多的监督和管理。

其次，包干制和酬金制在风险分担方面有所不同。

包干制通常由物业服务提供商承担更多的风险，无论服务量和质量如何，业主只需支付约定的费用。

而在酬金制下，物业服务提供商承担较少的风险，因为收费是按照实际服务量和质量确定的，如果服务不符合要求或出现问题，业主可以减少支付相应的酬金。

此外，包干制和酬金制在监督和管理方面也存在差异。

在包干制下，物业服务提供商不需要过多的监督和管理，只需按照合同约定的范围和标准提供服务即可。

但对业主而言，要求物业服务商按时提供服务，并对服务质量进行评估和监督。

而在酬金制下，业主需要更多的监督和管理，以确保物业服务商提供的服务量和质量符合要求，并据此确定支付的酬金。

最后，对于物业服务提供商来说，包干制和酬金制都有不同的利润模式。

在包干制下，物业服务提供商能够通过合理的成本控制和优化管理来获取稳定的利润。

而在酬金制下，物业服务提供商可以通过提供更好的服务质量和增加服务量来提高收入和利润，但也需要承担更高的成本和风险。

综合来看，包干制和酬金制各有其优势和适用场景。

包干制适用于业主对物业服务成本有较严格控制要求、对服务量和质量要求相对稳定的情况。

而酬金制则适用于要求较高的业主，对服务量和质量有较高要求，并且愿意承担更多的监督和管理责任。