平顶山叶县商品房调查分析报告

1平顶山叶县商品房调查分析报告一、市场动态1、市场概况相比去年，2011年上半年叶县楼盘市场达到了一个新盘推出的高峰：恒运·叶府、恒基国际、祥和盛世、祥和佳苑、佳晟龙城、美景城等多家新楼盘，包括在售楼盘，截止目前共在市场上推出房源达到2800套左右，相当于去年全年推出房源总量，另外据调查得知叶县新区焦庄地块，和老城区护城河附近改造项目及检察院团购项目，近期会逐步推出，由此可见2011年叶县房地产市场的竞争是比较激烈的，近期一些主要的竞争楼盘通过认筹、开盘等方式进行前期销售，部分楼盘已公布价位，初步统计截止到目前市场去化量在800套左右（包括认筹）,这个数量与推出市场的2800套房源相比显得并不乐观，主要原因是客户在今年部分楼盘放出价格区间后明显感觉较去年市场楼盘均价涨幅较大，而客户购房关注重点也大多集中在各楼盘公布的价位上，市场整体观望态度较重，相当一部分客户的购买信心未得到有力激发。

2、楼盘销售比例表项目广诚·美林湖恒运·叶府巨恒·祥和佳苑巨恒·祥和盛世恒基国际佳晟龙城九龙城龙祥花园房源262套416套（一期220套）162套约336套530套80套625套二期272套三期470套122销售（认筹）一期销售约190套认筹约90套未销售认筹约200套销售约30套销售约300套 二期销售约200套，三期未销售销售（认筹率）约86%约55%约38%约38%约48%二期销售约73%二、 项目情况 （一） 恒运·叶府1. 项目概况项目地址：叶县中岗向东150米化肥厂生活区 开 发 商：叶县恒运房地产开发有限公司 销售代理：恒星顾问项目规模：占地约30亩、总建筑面积5万平方左右，共建有6栋小高层，416套（包含2#楼72套安置房）。

建筑风格 现代简约风格项目定位中档物业费用未定主力户型 88-902/2/1；115-117-3/2/2；116-118-3/2/1；132.4-140.27-3/2/2销售起价（内部预计）2500元/㎡销售均价约2550元/㎡销售最高价约2630元/㎡左右33付款方式 一次性、按揭、公积金 销 售 率 1期推出220套 停车方式 地上车位促销策略 前50名交5000元抵10000元；4月中旬公布价位并开盘推广方式单页2. 项目优劣势项目优势：属于老城区，在叶廉路与叶舞路之间（今年会修通一条人民路贯穿两条路），但不直接临路，比较安静适合居住；且接近新城区，周边配套成熟； 电梯房，户型设计合理；天然气，壁挂炉取暖。

项目劣势：社区规模小，景观一般，工地暂时未开始动工。

3. 近期动态（1）4月2日排号优惠细则：前50名交5000元抵10000元，并在4月中旬开盘时按排号先后顺序进行选房，50名以后交5000元排号，只有优先选房的权利，无优惠； （2）当天排号情况如下：上午：8点——11点半交钱的有72名； 下午：2点——5点半交钱22名； 当天共计交钱客户94名。

（3）4月16日开始交定金按照排号顺序开始选房，选房之后定金不退。

444．策略效果通过以上分析，可以看出恒运·叶府通过排号到开盘周期在半个月，他们的开盘思路是通过前50名排号优惠5000元房款，首先使很多客户当天凌晨4点左右开始在售房部门口排队，通过客户积极的购房情绪，造成案场热闹的场面，使当天排号就达到94批左右，最主要的因素在于，他们在开盘前承诺客户房价最高不超过2590元，在叶县县城商业繁华的地段，这个价位一般不是很高，基本上达到了客户心理价位预期，最终在4月16日开盘前基本上无流失客户，共签约成交房源共190余套，一期房源销售率达到了86%，销售效果比较乐观。

（二） 佳晟龙城1. 项目概况项目地址：昆阳大道与叶鲁路交汇处 开 发 商：平顶山佳晟房地产开发有限公司 销售代理：平顶山中坤地产顾问项目规模：占地2亩、总建筑面积约1万平米左右，建有1栋12层小高层，住宅总计80套。

相关指标：建筑风格 现代简约项目定位中档物业费用0.7元/㎡左右主力户型 2/2/2 85㎡、90㎡；3/2/2 128㎡销售起价（内部预计）2200元/㎡销售均价约2400元/㎡销售最高价约2600元/㎡左右55付款方式 一次性、按揭、公积金 销 售 率 未开盘 停车方式 地上车位促销策略 目前项目正在接受排号，有优先选房权，交20000元可以选定房源推广方式客户短信、单页、报广2. 项目优劣势项目优势：地理位置较好，周边配套丰富。

项目劣势：户型均南北不通透，整体规模较小，无优势配套、无绿化，品质仍有欠缺。

3. 项目分析本项目是从3月初开始推出交20000元诚意金可选定房源，按排号顺序选房，无优惠，之前承诺开盘当天如价位不合适客户可有权退款，80套房源已预订完，4月27日开盘当天通过跟踪了解，开盘效果并不理想，仅有30批客户缴纳了购房定金，主要原因是由于在排号前销售员对客户说价位在2300元左右，但是在开盘当天价位却涨至2500-2688元之间，由于大多客户接受不了这个价位的调整，促使很多已排号的客户选择放弃。

（三） 龙祥花园1. 项目概况 项目地址：叶廉路东段66开 发 商：叶县龙祥房地产开发有限公司 销售代理：平顶山博特地产咨询项目规模：占地约50亩、总建筑面积98000平米左右，共建有14栋小高层，目前销售的二期总计272套。

相关指标：绿 化 率 35% 建筑风格 现代简约 楼间距 最大20米 取暖方式 无项目定位中档物业费用未定主力户型 三室两厅两卫140㎡，三室两厅一卫134㎡/127.6㎡，两室两厅92㎡销售起价 8层电梯房2200元/㎡ 销售均价 二期2400元/㎡ 销售最高价2590元左右/㎡付款方式 一次性、按揭、公积金销 售 率一期：98%二期：约80%左右 停车方式地上车位促销策略 一次性付款，优惠2% 推广方式户外广告、单页2. 项目优劣势项目优势：具备一定价格优势，现房或准现房销售、五证齐全，全电梯房，工程进度快。

项目劣势：周边整体居住环境较差，楼间距窄，无供暖、燃气及其它特色配套。

773. 项目分析本项目基本上无销售策略，由于五证齐全，可直接交首付按揭，优惠方面只有一次性付款可享受2%的优惠，虽然项目自身品质及位置有所欠缺，但是进入2011年以后，项目的2400元均价已经整体低于县区其它区域楼盘，二期销售率已达到80%左右，下一阶段将重点关注三期销售价位及进展情况。

（四） 巨恒·祥和佳苑1. 项目概况项目地址：广安路与叶舞路交叉口向北50米路西 开 发 商：平顶山市巨恒房地产开发有限公司 销售代理：平顶山市巨恒房地产开发有限公司项目规模：占地约30亩、总建筑面积5万平方左右，共建有3栋小高层，192套建筑风格 现代简约风格项目定位中档物业费用未定主力户型 3-2-1—123.81㎡；3-2-1一118.25㎡；3-2-2—126.47㎡；3-2-2—135.94㎡；3-2-2—131.26㎡；2-2-1—98.80㎡；销售起价 2399销售均价 约2500元/㎡销售最高价 2819 付款方式 一次性、按揭、公积金销 售 率52%停车方式地上车位促销策略4月15日开始交30000元认筹金可直接定意向房源 不排先后顺序，5月15日开盘，无优惠。

推广方式单页8 2.项目优劣势项目优势：处于270亩生态园内，现在1#已盖至4层、工程进度快。

一梯两户，户型设计合理，户户南北通透。

双气配套。

酒店式24小时物管。

项目劣势：小区规模小，虽紧邻270亩生态园，但所处位置仍不属于叶县未来居住潜力地区。

3.项目动态2011年4月2日售房部进场（河南大鹰广告做宣传），4月15日开始交30000元认筹金可直接定意向房源不排先后顺序目前未公布优惠，已交90户左右，5月15开盘，共销售房源约92套。

4.分析目前项目4月15日开始交30000元认筹金，不排先后顺序，无优惠，由于地理位置好等原因，最主要的因素在于案场人员口中对客户承诺的是他们的房价肯定不会超过恒运·叶府的价位，间接说明了本项目的房价会低于2630元，也促使一部分客户选择本项目，5月15日开盘当天共成交90套左右，效果较好，其中最主要原因为2529的均价比较合理，基本上达到了客户心理价位预期。

（五）恒基国际8991． 项目概况项目地址：昆阳大道与叶舞路交叉口 开 发 商：新恒基地产 销售代理：平顶山博特地产项目规模：项目占地面积约28亩、总建筑面积约6万平方米 共1栋12层小高层和1栋19层高层共计530套，此外还有一栋12层写字楼。

相关指标：绿 化 率 35% 建筑风格 现代简约风格楼间距 最大35米 取暖方式 中央冷暖空调项目定位中端物业费用未定主力户型 128.75平米、123.81平米三室两厅一卫，132.81平米三室两厅两卫，88.71平米两室两厅一卫销售起价销售员口中得知约2200元起销售均价约2500元销售最高价未定付款方式 一次性、按揭、公积金销 售 率未销售停车方式地下停车场促销策略 交诚意金选定房源，小套交3万，大套交5万，价格未正式公布推广方式户外墙体广告，宣传单页，户外展示厅2． 项目优劣势1010项目优势：地源热泵中央冷暖空调，24小时热水，周边配套成熟，交通便利紧邻汽车站。

项目劣势：老城区环境不佳，拆迁工作进展慢，停车位较少。

3． 项目分析恒基国际项目距离美林湖项目较远，处于老城范围内，该项目最为引人关注的就是首家提出地源热泵式中央空调，该系统可具备供暖、恒温、新风置换、恒湿、24小时热水等多种功能，整体配套成本较高，目前该项目正处于意向金收取阶段，小套3万、大套5万，客户可以选定房源，但是价格尚未公开，经过分析，此意向金收取方式的主要原因可能是开发商启动资金短缺，通过此诚意金收取方式缓解资金压力。

该项目最值得关注的是推出体量较大，共计530套房源，其定价策略与整体营销策略对于项目整体销售将起到至关重要的作用，下阶段项目组也将对其进行重点关注。

（六） 海龙湾.九龙城1. 项目概况项目地址：九龙路与建设路交汇处开 发 商：河南金九龙房地产开发有限公司 销售代理：朝阳地产顾问项目规模：占地约60亩、总建筑面积10万平米左右，共建有24栋多层及小高层，住宅总计约625套、目前二期共四栋八层电梯房及小区16#楼王（多层6+1），二期房源共计152套、三期最终确认的户型及价格尚未公开，三期整体未启动。

1111相关指标：绿 化 率 40% 建筑风格 欧式 楼间距 二期楼间距约18米 取暖方式 无项目定位中高档物业费用多层：0.38元/㎡电梯房：0.8元/㎡主力户型一梯两户3/2/2 127.86㎡、135.36㎡、143.86㎡销售起价二期所剩房源起价2818元/㎡销售均价二期所剩房源均价约2860元/㎡ 销售最高价二期所剩房源目前最高2890元/㎡付款方式 一次性、按揭、公积金销 售 率 一期95%、二期85%停车方式地下停车场，车库480个 促销策略 延续年前部分优惠活动（送空调活动已经终止，目前购房一次性付款优惠2000元，按揭优惠1000元）推广方式车体广告，户外广告，宣传单页2. 优劣势分析项目优势：现房销售、五证齐全、小区绿化景观已接近成型、叶县首家地下停车场+地下储藏室、双气配套、项目品质较高。