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不动产登记工作中的疑难问题及应对策略作者：龚晓春来源：《西部论丛》2020年第04期摘要：伴随着社会经济的不断发展，我国的不动产登记工作也必须与时俱进，提高工作质量，保证较高的效率。
本文结合笔者多年的工作实践，探讨不动产登记工作中的疑难问题，并针对存在的问题探讨总结有效的应对措施。
关键词：不动产登记工作;疑难问题;应对策略在《不动产统一登记制度》全面实施以后，我国不动产登记问题逐渐凸显出来，主要原因如分散登记长期遗留而出现的矛盾和问题，形成疑难症结。
在这样的背景下，关于不动产登记的信访及诉讼也是不断增加，尤其是涉及群众的房屋不动产登记。
对于不动产工作人员来说，如何妥善处理好不动产登记的历史遗留问题仍然是他们不断需要考虑和解决的问题，该问题的解决能够十分有效地提高我国不动产登记工作的工作效率和质量。
1.不动产登记工作的疑难问题分析1.1不动产超宗地界限面积问题在以前一块土地的建设用地使用权在国土部门处进行登记，但是建好的房屋权属则是由房管部门负责，两个部门之间缺少一个共同的有效信息数据共享体制和沟通制度，就极大可能造成登记的数据信息也无法协调，需要经过严格复杂的手续，所以在实际工作中，经常发现房屋实际占用宗地面积与文件上宗地批准的面积存在差异，一些建筑的面积跨两个甚至两个以上的宗地界限。
据调查发现，这种问题的出现主要有以下几个原因：如测量不慎产生误差、分批次供地引起错误、原界址线错误导致偏差、违法违规用地导致偏差等。
这种跨宗地界限问题在不动产统一登记实施后，即给合法申请人带来很多问题，也给不动产登记人员带来很多问题，甚至出现不动产登记无法办理的现象[1]。
1.2不动产登记土地使用权分摊问题《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）以及《不动产权籍调查技术方案》（试行）中规定，记载独用土地面积和分摊土地面积。
但实际上，这一规定的执行办法并没有一个统一标准，所以各地区的处理办法也不尽相同。
朮期隹题CHINA REAL ESTATE居住权登记实务的几个问题杨春祥张楠李召龙摘要：《民法典》实施后，居住权的登记成为不动产登记的新类型。
设立居住权登记的确可以解决很多民生难题,但也给不动产登记部门带来了新的困惑。
针对居住权登记实务的几个问题，提出几点个人见解。
关键词：居住权；登记实务；疑点难点中图分类号：F293文章编号：1001-9138-（2021）03-0022-23文献标识码：B收稿日期：2021-02-011登记簿记载内容的突破从《物权法》开始确定登记簿的效力，到现在《民法典》对此部分条款未进行任何的修改，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
不动产登记簿是指记载不动产上的权利状况并备存于特定机关的簿册。
《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发[2015]25号）规定，自2015年3月1日起，全面启用统一的不动产登记簿证样式。
不动产登记簿由不动产登记机构按照统一的登记簿样式自行制作使用。
不动产登记机构可以结合地方实际，针对不同的权利登记事项，对登记簿做相应调整，但不得随意减少登记簿的内容。
就权利人而言，不动产登记簿是有效表明权利人就不动产所享有的权利的源证明文件，能够清晰地展现不动产上的权利变动状况，因此具有无可争辩的权威性。
就第三人而言，不动产登记簿具有公信力。
就国家来说，不动产登记簿便于国家对有关不动产的监督与管理，更便于人民法院在发生损害赔偿纠纷时确定责任的归属。
登记簿具有对外公示的作用，因此，记载的内容不能随意扩展，记载应与物权相关。
《民法典》规定了居住权无偿设立和设立居住权的住宅不得出租，同时特别规定了当事人另有约定的除外。
当事人的约定并不能直接产权物权效力，对于双方的约束条款仅限于合同双方当事人。
《民作者简介：杨春祥、张楠、李召龙，日照市不动产交易登记中心。
22_____________ CHINA REAL ESTATE法典》生效前，登记部门不需要在登记簿记载，从《民法典》规定理解，需要记载当事人的约定，登记簿记载内容的拓展会不会影响其他类型登记？譬如附条件的转移登记，记载后登记部门是否需要判断条件成就后才能办理转移登记？2与其他业务类型的交叉居住权是《民法典》新设立的一种用益物权。
不动产登记暂行条例第二十一条的内容、主旨及释义一、条文内容：登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。
不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。
二、主旨：本条是关于登簿和发证的规定。
三、条文释义：一、登簿以及登记完成时间登记申请完全符合登记要求，登记机构应当及时办理登记，将有关的不动产登记事项记载于登记簿，意味着登记机构对登记事项正当性的认可。
需要注意的是，不动产登记完成的时间是将登记结果记载于不动产登记簿之时。
实践中，不少人认为只有不动产登记机构将不动产权属证书或者登记证明发放给申请人之时登记才完成，而实际上登簿之时登记就已经终结，发证只是登簿的后续行为。
本条规定“登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记”，主要原因在于：一是《物权法》第十四条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”；二是在效力层面上，不动产权属证书的效力低于不动产登记簿，因为《物权法》明确规定，证书与登记簿不一致时，一般以登记簿为准。
二、颁证关于颁证的必要性。
由于登记簿是不动产权利归属和内容的根据，不动产权属证书和登记证明只是权利人享有不动产物权的证明，因此在域外不少国家和地区，颁发证书并不是不动产登记的必经程序。
《条例》第二十一条保留了不动产登记颁证制度，原因在于不动产权属证书可以最为便利地直接证明权利人的财产权利，在我国有着深厚的群众基础。
为了使《条例》能够有效执行，实现不动产登记制度的平稳过渡，《条例》第二十一条仍然对颁证进行了规定。
关于证书的统一。
《条例》实施前，我国的不动产因所登记客体的不同而由不同的登记机构分别向权利人颁发相应的权属证书或者登记证明。
如土地的证书有国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权利证明书四种；房屋权属证书包括房屋所有权证、房屋他项权证，广州、深圳等房地合一的城市颁发的则是房地产权证、房地产他项权证；森林、林木或林地登记完成后，发放的是林权证；草原登记完成后，发放的是草原使用权证；水面、滩涂登记完成后，颁发的是水域滩涂养殖证；海域登记完成后，发放的是海域使用权证等。
国土资源部关于印发《不动产登记操作规范（试行）》的通知文章属性•【制定机关】国土资源部(已撤销)•【公布日期】2016.05.30•【文号】国土资规〔2016〕6号•【施行日期】2016.05.30•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】土地资源正文国土资源部关于印发《不动产登记操作规范（试行）》的通知国土资规〔2016〕6号各省、自治区、直辖市及计划单列市国土资源主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局，解放军土地管理局，国家海洋局、国家测绘地理信息局，各派驻地方的国家土地督察局，部相关司局和单位:2016年是巩固拓展不动产统一登记成果，抓好不动产统一登记制度在基层落地的关键年，要力争年底前所有市县颁发新证、停发旧证。
为实现这个目标，切实规范不动产登记工作，进一步明确操作依据，部根据《物权法》、《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）和《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）等法律法规和规章，在总结地方实践经验的基础上，研究制定了《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》），现予以印发，并就贯彻落实的有关事项通知如下：一、切实加强机构建设，为实施统一登记提供组织保障不动产统一登记制度落地实施需要运转有效的机构作保障。
机构建设到位、人员划转到位、职责履行到位是机构建设的基本要求，也是按照《条例》、《实施细则》和《规范》开展工作的先决条件。
为确保不动产统一登记制度的顺利实施，各地要尽快落实职责机构整合文件的要求，迅速将文件确定的事项落实到位，切实加强不动产登记机构建设，明确组织架构和领导班子，确保原来从事各类登记的业务骨干划转到位、落实到岗。
不动产登记的申请、受理、审核、登簿、发证等是不动产登记机构的法定职责，要确保不动产登记机构登记职责的完整性，不得违法违规随意割裂、拆分,不得将不动产登记的审核职责游离于整个登记程序之外，或分割到不同部门办理。
各级不动产登记机构在实施不动产统一登记制度过程中，既要做好不动产登记与相关行业监管、交易管理等工作的有效衔接，确保平稳有序，也要严格按照有关规定，全面落实和履行法定职责，以高度负责的态度依法合理审慎开展登记审核，保证登记簿记载的不动产权利真实准确。
自然资源部关于修改印发《不动产登记操作规范（试行）》的通知文章属性•【制定机关】自然资源部•【公布日期】2021.06.07•【文号】自然资函〔2021〕242号•【施行日期】2021.06.07•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文自然资源部关于修改印发《不动产登记操作规范（试行）》的通知自然资函〔2021〕242号各省、自治区、直辖市自然资源主管部门，新疆生产建设兵团自然资源局：为落实《民法典》，部决定对《不动产登记操作规范（试行）》进行修改∶一、将1.1.5修改为“土地承包经营权登记、国有农用地的使用权登记和森林、林木所有权登记，按照《条例》《实施细则》的有关规定办理。
”二、将1.2.4 第四项修改为“在京中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，依照自然资源部《在京中央和国家机关不动产登记办法》等规定办理。
”三、将1.9.2第二款修改为“监护关系证明材料可以是户口簿、监护关系公证书、出生医学证明，或者民政部门、居民委员会、村民委员会或人民法院指定监护人的证明材料，或者遗嘱指定监护、协议确定监护、意定监护的材料……"。
四、将2.1.1修改为“申请是指申请人根据不同的申请登记事项，向不动产登记机构提交登记申请材料办理不动产登记的行为。
”五、将9.3.4 第五项修改为“设有抵押权的，是否记载‘是否存在禁止或者限制抵押不动产转让的约定’”。
六、将14.1.2第四项修改为“土地经营权”。
七、将14.1.3第二项修改为“宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但是法律规定可以抵押的除外"；第三项修改为“学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施、养老设施和其他社会公益设施”。
八、将20.2第一款修改为“申请人申请查询不动产登记资料，应当填写不动产登记机构制定的不动产登记资料查询申请书，并应当向不动产登记机构提出申请。
附件2土地承包经营权和土地经营权登记簿页证书样式（试行）土地承包经营权登记簿页样式及使用填写说明单位（亩、块）土地承包经营权登记簿页使用和填写说明一、使用说明土地承包经营权登记簿页适用于耕地等农用地（不含林地、草地）上依法设立的土地承包经营权登记。
土地承包经营权登记簿页以承包地块为单位编成，一个承包地块为一个不动产单元，记载于一个不动产登记簿。
承包土地上设定地役权的，在原登记簿上加页进行记载。
通过流转设定土地经营权，以及办理土地经营权抵押的，通过不动产单元号，与土地承包经营权登记信息（耕地等农用地）关联。
不动产登记簿采用“活页”方式，土地承包经营权登记信息（耕地等农用地）表格中，一般情况纵向记载不动产权利及其他事项的首次登记信息，横向记载变更登记、转移登记、注销登记、更正登记等信息，可以根据实际情况续页。
一个农村承包经营户（承包方）名下多个承包地块的登记簿，通过信息化手段归集成册，支撑不动产权证书填制工作。
《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）中“土地承包经营权、农用地的其他使用权登记信息（非林地）”用于记载农用地的其他使用权等其他权利登记信息（非林地），不再用于记载土地承包经营权（耕地等农用地）登记信息。
宗地基本信息和土地承包经营权登记信息（耕地等农用地）簿页中，面积单位采用亩，原则上小数点后保留两位有效数字。
二、填写说明（一）宗地基本信息【不动产类型】用勾选的方式，选择土地。
【坐落】填写土地承包合同记载的坐落（四至），如东：田垄；西：大道；南：田垄；北：河沟。
【宗地面积】按照地籍调查相关技术标准，采用实测法、图解法、航测法或者组合法测量获取的承包地块面积，应与土地承包经营权公示结果归户表中的对应地块“实测面积”一致。
确权确股不确地的，记载按其股份计算占有的面积。
【用途】填写土地承包合同记载的用途。
【等级】填写土地承包合同记载的质量等级。
【价格】填写“/”。
不动产权籍调查方案6不动产权籍调查对权属不清、界线不明、档案资料遗失的不动产权籍数据，需进行不动产权属调查，测量不 动产权属界线，核实、查明不动产权属信息，并按照国家宗地统一编码规范和不动产单元编 码要求，对宗地、不动产单元进行统一编码，为不动产登记提供服务。
6.1技术依据GB/T21010TD/T 1001GB/ T17986.1GB/T 26424NY/T2537HY/T 124国务院令第656号国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知（国土资发〔2015〕25号）6.2技术路线以地（海）籍调查为基础，以宗地（海）为依托，以满足不动产登记要求为出发点，充分利 用已有不动产权籍调查、登记以及前期审批、交易、竣工验收等成果资料，采用已有集体土 地所有权地籍图、城镇地籍图、村庄地籍图、海籍图、地形图、影像图等图件做工作底图， 通过内外业核实、实地调查测量的方法，完成不动产权属调查和不动产测量等工作。
6.3调查基本方法1、 不动产单元的设定与编码。
应按照附录A 的要求，设定不动产单元，编制不动产单元代 码（即不动产单元号）。
2、 不动产权属调查。
采用内外业核实和实地调查相结合的方法开展不动产权属调查，查清 不动产单元的权属状况、界址、用途、四至等内容，确保不动产单元权属清晰、界址清楚、 空间相对位置关系明确。
（1） 对权属来源资料完整的不动产权属，主要采用内外业核实的调查方法。
（2） 对权属来源资料缺失、不完整的不动产权属，主要采用外业核实、调查的方法。
（3） 对无权属来源资料的不动产权属，主要采用外业调查的方法。
3、 不动产测量。
统筹考虑基础条件、工作需求、经济可行性和技术可能性，在确保不动产 权益安全的前提下，依据不动产的类型、位置和不动产单元的构成方式，因地制宜，审慎科 学地选择符合本地区实际的不动产测量方法，确保不动产单元的界址清楚、面积准确。
（1） 对城镇、村庄、独立工矿等区域的建设用地，宜采用解析法测量界址点坐标并计算土 地面积，实地丈量房屋边长并采用几何要素法计算房屋面积。
房屋和土地用途不一致,如何办理首次登记?作者：暂无来源：《资源导刊》 2019年第11期徐映雪案情A公司申请B建筑物的首次登记，B建筑物共10层，1~2层为底商，3~10层为住宅，所在宗地已取得国有建设用地使用权，土地出让合同约定该宗地的性质为出让，土地用途为城镇住宅，使用年限为70年；建设工程规划许可证证载建筑物建筑分类为商住，已通过规划核实与竣工验收，首次登记时B建筑物1~2层底商的土地用途、土地使用年限及房屋用途分别应如何登记？分析首先，根据相关法律法规，房屋用途和土地用途应当一致。
《土地管理法》第四条第一款和第四款分别规定：“国家实行土地用途管制制度。
使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。
”《城市房地产管理法》第十二条规定：“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。
出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟订方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。
”第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
”由此可知，在土地开发利用过程中，由国土、规划、建设、房管等部门共同拟订房屋与土地的用途，确需改变用途的，必须取得国土和规划部门的同意，在理论上房屋用途和土地用途不应存在不一致的情况。
其次，房地用途不一致产生的原因。
第一，房屋与土地的分类标准不完全一致。
房屋用途一般指房屋规划用途，根据《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》中不动产登记簿样式及使用填写说明，房地产权利登记信息中房屋用途按建设工程规划许可文件及其所附图件上确定的用途填写。
而规划证上的用途是由《房产测量规范》附录A6《房屋用途分类》确定；土地用途由《土地利用现状分类》的二级类确定。
不动产登记暂行条例第八条的内容、主旨及释义一、条文内容：不动产以不动产单元为基本单位进行登记。
不动产单元具有唯一编码。
不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。
不动产登记簿应当记载以下事项：(一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；(二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；(三)涉及不动产权利限制、提示的事项；(四)其他相关事项。
二、主旨：规定了不动产登记簿的记录要求。
三、条文释义：不动产登记簿，是指由不动产登记机构依法制作的，对某一特定地域辖区内的不动产及其上的权利状况加以记载的具有法律效力的官方记录。
不动产登记簿既要反映不动产的自然状况，还要反映其上建立的各类法律关系，在不动产统一登记制度中处于核心地位。
目前，国土资源部已经下发了《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）（以下简称《通知》），对统一的登记簿册的样式予以了更为细化的规定。
一、关于不动产登记单元本条第一款规定了不动产登记单元及其编码制度。
不动产单元，是指使不动产特定化，以便以之为基础设立登记簿簿页，并将不动产相关信息在登记簿上予以记载的基本单位。
不动产单元是《条例》首次提出的概念。
建立不动产单元制度是物权客体特定性的要求。
不动产之间在空间上相互连接，必须通过测量等手段从空间上将其相互区分，使之成为独立的物。
建立不动产单元，统一编码制度，既有利于区别不同的不动产，也有利于政府对不动产进行管理。
（一）不动产单元的特征。
作为不动产登记的基本单位，不动产单元一般具备以下三个特征：一是具有明确的界址或界限。
该特征是为了将特定的登记单元与其他登记单元区分开来，土地和海洋在平面空间上必须是权属界限封闭的，而房屋则必须具有明确的四至界限，可以是墙体，也可以是其他的固定界限。
二是地理空间上的确定性与唯一性。
土地是通过地籍测量的方式，形成地籍图或地籍册，并赋予每一个地块唯一的、确定的编码。
关于房地一体不动产用途登记有关问题的探讨[摘要]不动产用途是不动产价值的核心影响因素之一，也是不动产转让税费计算重要依据，因而不动产用途登记是不动产登记中的一项重要内容，关乎不动产权利人的切身利益，在房地一体不动产登记实务中，经常遇到房屋规划用途和土地批准用途不一致问题，为有效化解矛盾，解决不动产用途登记困惑，应做好不动产用途分类标准衔接工作。
[关键字]房地一体不动产；用途登记；用途分类标准衔接1不动产用途登记不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物[1]。
不动产统一登记实施前，土地和房屋分开登记，土地由国土部门依据《土地登记办法》登记，核发《国有土地使用证》，土地用途体现在证书的“用途”一栏，此时，土地用途按照《土地利用现状分类》登记；房屋由房管部门依据《房屋登记办法》登记，核发《房屋所有权证》，房屋用途体现在证书的“设计用途”或“规划用途”一栏，此时，房屋用途按照《房地产统计指标解释（试行）》中的房屋用途分类进行登记[2]，而更早的房屋所有权证上甚至无体现用途这一项[3]。
不动产统一登记实施后，房屋土地的房地一体不动产登记推进得最为深入，登记后核发《不动产权证书》。
根据《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》中关于不动产登记簿及不动产权证的使用和填写说明可得，房地一体不动产统一登记中，【土地用途】按照《土地利用现状分类》（GB/T210210-2007）的二级类填写，【房屋用途】按照规划用途填写建设工程规划许可文件及其所附图件上的房屋用途，核发的不动产证书还应该按用“/”分开的方式明确表示，即“/”前对应土地用途，“/”后对应房屋用途。
2不动产用途登记存在问题2.1分类标准差异，用途不一致土地用途按照《土地利用现状分类》（GB/T210210-2007）的二级类确定，城市建设用地规划用途分类主要采用的是《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），实际登记中，参照规划用途后，登记机构仍采用建设部《房地产统计指标解释（试行）》中的房屋用途分类确定具体的房屋登记用途分类，且在不动产统一登记前，已登记过海量存量房屋，其用途确定依据《房地产统计指标解释（试行）》中的房屋用途分类确定具体的房屋登记用途分类登记。
不动产  登记错误，谁是适格应诉主体不动产登记职责机构整合到位之后，各地登记机构都或将面临司法诉讼这一考验。
当登记错误引发诉讼时，当事人应该以谁为适格被告？这关系到行政诉讼或民事诉讼的问题，同时也涉及形式审查或实质审查的问题。
作为一家之言，本文从登记行为主体应独立承担相应法律责任的角度进行了分析，有可取之处，但并未就登记错误本身进行分析，因此难免有所模糊，值得商榷。
在一次不动产统一登记制度课题论证会上，有律师坦言，撇开理论不谈，不动产统一登记后，如果出现登记错误，当事人应当告谁？问题其实涉及谁登记和谁负责，也就是当不动产登记发生错误、引发诉讼时，谁是适格被告。
这一问题，确实需要先讨论清楚。
因为行政诉讼被告资格是否确认，直接关系到受具体行政行为侵害的公民、法人或其他组织能否顺利地行使诉权并及时有效地获得相关救济，受到社会普遍关注。
登记的行为主体，应是政府部门。
中编办《关于整合不动产登记职责的通知》（以下简称《通知》）印发后，各地不动产登记职责整合文件也陆续出台。
从文件内容来看，均明确由国土资源行政主管部门负责指导监督本辖区不动产登记工作。
不动产登记是国家专门机关根据申请人的申请将不动产事项记载于不动产登记簿的行为。
不动产登记簿应公之于众并可供公众查阅，从而达到申请人公示不动产物权的法律效力，因此不动产登记是行政机关的行政行为，具有公法性质。
现行法律、法规均明确，具体某项不动产的登记，需要行政机关依照法定程序进行审查、核实后才能作出。
因此，不动产登记含有国家行政机关对不动产物权的行政确认成份。
国家行政机关是不动产登记的主体，不动产登记是国家行政机关为不动产确权的行政行为，国家公权力介入了不动产登记，赋予不动产登记强大的公示效力。
根据《地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》第64条，政府组成部门的增减变动，应当遵循必要的报批程序，而非政府部门如事业单位的设立，则是另一程序。
《条例》的规定是依精简、效能原则，在不新增设政府部门的前提下，允许各级政府在现有组成部门中确定一个部门作为不动产登记机构。
国土资源部关于启用新版土地证书的公告正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国土资源部关于启用新版土地证书的公告（１９９８年１２月３０日）为保障土地权利人的合法权益，维护土地登记的严肃性，依据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，国土资源部对土地证书进行了修改，现将有关事项公告如下：一、新版土地证书于１９９９年１月１日起正式启用。
启用的新版土地证书共分四种：《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》。
每种证书分特制精装和普通简装两款。
新版土地证书启用后，原土地证书颁发至１９９９年３月３１日，已经颁发给土地权利人的土地证书继续有效。
二、新版土地证书由国土资源部监制并统一编号。
未经国土资源部授权，任何单位和个人不得擅自印制土地证书，擅自印制的土地证书一律无效。
三、国家依法实行土地登记发证制度。
凡有下列行为的单位和个人都应按照国家规定，依法申请办理土地登记，领取土地证书：１．依法拥有国有土地使用权、集体土地所有权和建设用地使用权的；２．企业改制涉及土地资产处置的；３．依法变更土地所有权、使用权及依法改变土地用途的；４．公有住房出售及房改房上市涉及土地使用权转移的；５．依法出租、抵押土地使用权的；６．其他依法应当申请土地登记的。
依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人都不得侵占。
四、土地证书是土地权利人依法拥有土地权利的法律凭证，应由土地权利人妥善保管。
任何单位和个人都不得私自涂改、伪造、复制土地证书。
私自涂改、伪造、复制的土地证书一律无效。
五、国家依法实行土地证书查验制度。
土地法律法规大全（2023年土地管理法全文解读）一、【总论】1.中华人民共和国建筑法（2023年修正）2.中华人民共和国城市房地产管理法(2023年修正)3.中华人民共和国城乡规划法（2023年修正）4.土地复垦条例(2023年施行）5.土地复垦条例实施办法（2023年修正）6.基本农田保护条例（2023年修订）7.中华人民共和国行政强制法（2023年施行）8.中华人民共和国土地管理法（2023年修正）9.中华人民共和国土地管理法实施条例（2023年修订）10.国土资源部关于贯彻执行《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》若干问题的意见（1999施行）11.闲置土地处置办法（国土资源部令第53号，2023施行）12.土地储备管理办法（国土资规〔2023〕17号，2023年施行）13.中共中央办公厅国务院办公厅印发《深化农村综合性实施方案》（2023年）14.节约集约利用土地规定（2023修正）15.国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知（国办发明电[2023]15号）16.最高人民法院关于严格执行法律法规和司法解释依法妥善办理征收拆迁案件的通知（法[2023]148号）17.中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知(中农发〔2023〕11号)二、【土地征地与补偿】（一）用地审批1.国务院关于国土资源部《报国务院批准的建设用地审查办法》的批复（国函〔１９９９〕１３１号）2.建设项目用地预审管理办法（2023年修正）3.建设用地审查报批管理办法（2023年修正）4.各类用地报批会审办法（国土资发[1998]145号）（二）征地费用管理1.财政部、国家发展委关于征地补偿安置费性质的批复（财综[2004]19号）2.财政部、国土资源部关于印发《土地储备资金财务管理办法》的通知（财综〔2023〕8号）3.国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知（国办发〔2023〕100号）（三）征地补偿安置与监管1.大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例（2023修订）2.征收土地公告办法（2023年修正）3.国土资源部关于印发《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》的通知（国土资发[2004]238号）4.国土资源部关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知（国土资发〔2005〕144号）5.劳动和社会保障部、国土资源部关于切实做好被征地农民社会保障工作有关问题的通知（劳社部发[2023]14号）6.劳动和社会保障部、民政部、审计署关于做好农村社会养老保险和被征地农民社会保障工作有关问题的通知（劳社部发[2023]31号）7.自然资源部办公厅关于加快制定征收农用地区片综合地价工作的通知（自然资办发〔2023〕53号）8.国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知（国土资发[2023]96号）9.国土资源部办公厅关于严格管理防止违法违规征地的紧急通知（土资电发〔2023〕28号）10.国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知（国办发明电[2023]15号）11.中共中央纪委办公厅、监察部办公厅关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知（中纪办发[2023]8号）12.征地管理费暂行办法（1992施行）13.国务院关于深化严格土地管理的决定(节录)（国发[2004]28号）14.国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知（节录）（国办发〔2023〕100号）15.自然资源部办公厅关于印发《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》的通知（自然资办函〔2023〕922号）16.国务院法制办公室关于依法做好征地补偿安置争议行政复议工作的通知（国法[2023]35号）17.国土资源部办公厅关于严格管理防止违法违规征地的紧急通知（土资电发〔2023〕28号）三、【拆迁与补偿】（一）一般规定1.国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号，2023年执行）2.国务院法制办、住房和城乡建设部负责人就《国有土地上房屋征收与补偿条例》答记者问（2023年）3.最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定（法释〔2023〕4号）4.最高人民法院关于认真贯彻执行《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》的通知（法[2023]97号）（二）房屋估价1.住房和城乡建设部关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知（建房〔2023〕77号）2.房产测绘管理办法（2001年施行）3.建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知（建住房[2002]74号）（三）补偿安置1.国务院法制办公室对北京市人民政府法制办公室《关于城市私有房屋拆迁补偿适用法律问题的请示》的答复（2002年）2.国务院法制办政府法制协调司关于对建设部办公厅《关于对房屋拆迁政策法规的答复是否属于具体行政行为的请示》的复函（2002年）四、【权属与登记】（一）一般规定1.不动产登记暂行条例（2023年修正）2.不动产登记暂行条例实施细则（2023年修正）3.国土资源部关于贯彻实施《不动产登记暂行条例》的通知（国土资发〔2023〕177号）4.国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知（国土资发〔2023〕25号）5.国土资源部中央编办关于地方不动产登记职责整合的指导意见（国土资发〔2023〕50号）（二）土地权属与登记1.土地调查条例（2023年修订）2.土地调查条例实施办法（2023年修正）3.不动产登记资料查询暂行办法（2023年修正）4.土地权属争议调查处理办法（2023年修正）5.林木和林地权属登记管理办法（2023年施行）（三）房屋权属与登记1.城市房地产权属档案管理办法（2001年施行）2.国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知（国办发〔2023〕8号）3.关于推进公证与不动产登记领域信息查询共享机制建设的意见（司发通〔2023〕132号）4.住房和城乡建设部关于发布国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》的公告5.建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知（建住房[2002]74号）6.建设部办公厅关于《关于房屋权属登记中如何界定不计算建筑面积的公共通道的请示》的复函7.最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定(法释〔2023〕15号)8.房产测绘管理办法（2001年施行）五、【纠纷处理】（一）一般规定1.国土资源执法监督规定（2023年施行）2.违反土地管理规定行为处分办法（2023年施行）3.监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部关于适用《违反土地管理规定行为处分办法》第三条有关问题的通知（监发〔2023〕5号）4.国家土地总督察办公室关于印发《重大土地问题实地核查办法》的通知（国土督办发〔2023〕16号）5.国土资源部关于印发《国土资源执法监察错案责任追究制度》的通知（国土资发〔2000〕431号）6.国土资源听证规定（2004年1月9日国土资源部第22号令）7.国土资源信访规定（2023年修订）8.国土资源行政处罚办法（2023年施行）9.国土资源部办公厅关于印发国土资源部政府信息公开工作规范的通知（国土资厅发〔2023〕28号）10.国土资源违法行为查处工作规程（国土资发〔2023〕117号）11.中华人民共和国政府信息公开条例（2023年修订）（二）行政复议土地法律法规大全（2022年土地管理法全文解读）土地法律法规大全（2022年土地管理法全文解读）1.中华人民共和国行政复议法（2023年修正）2.中华人民共和国行政复议法实施条例（2023年实施）3.国务院法制办公室关于依法做好征地补偿安置争议行政复议工作的通知（国法[2023]35号）4.自然资源行政复议规定（2023年施行）（三）行政诉讼1.中华人民共和国行政诉讼法（2023年修正）2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释（法释〔2023〕1号）3.自然资源行政应诉规定(2023年施行）4.最高人民法院研究室关于人民法院对农村集体经济所得收益分配纠纷是否受理问题的答复（法研[2001]51号）5.最高人民法院研究室关于村民因土地补偿费、安置补助费问题与村民委员会发生纠纷人民法院应否受理问题的答复（法研[2001]116号）6.最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定（法释〔2023〕20号）（四）民事诉讼1.中华人民共和国民事诉讼法（2023年修正）2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释（2023修正）(上，1-225)3.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释（2023修正）(下，226-552)六、【典型案例】1.最高人民法院发布征收拆迁十大案例（第一批）（2023年）2.最高人民法院发布征收拆迁典型案例（第二批）（2023年）七、【其他专题】1.建设工程竣工验收2.招标投标法律体系。
不动产登记簿编成单位和不动产登记单位作者：黄为森来源：《中国房地产·综合版》2017年第02期《左转·僖公十四年》曰：“皮之不存，毛将安傅”。
笔者，借用“皮”和“毛”的相关关系，来说明不动产登记簿“编成单位”和不动产“登记单位”二者之间的关系。
《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）第二条第二款、《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第二条第二款规定，不动产是指土地、海域以及房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物。
不难理解，在不动产中，土地、海域是房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等的“皮”；房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等，是土地、海域的定着物，是土地、海域的“毛”。
《细则》第六条规定，不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。
《不动产单元设定与代码编制规则（试行）》（以下简称《编制规则》）规定，“宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间”“宗海是指权属界线封闭的同类型用海单元”。
这里必须注意的是，“宗地”或者“宗海”，仅仅是不动产登记簿的“编成单位”。
《条例》第八条第一款规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。
不动产单元具有唯一编码。
《编制规则》规定：“不动产单元是指权属界线固定封闭，且具有独立使用价值的空间”“不动产单元代码即不动产单元号，是按一定规则赋予不动产单元的唯一和可识别的标识码”。
《细则》第五条规定：《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。
没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。
有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。
前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。
不动产单元编码变更导致登记簿更换的方案作者：汪永明来源：《中国房地产·综合版》2016年第09期在不动产登记过程中，不动产以具有唯一编码的不动产单元为基本单位进行登记，按照“一个宗地宗海一簿、一个不动产单元一本、一类不动产权利或事项登记信息一页”的原则，分别记载登记事项至登记簿。
当宗地的行政区划、界址、范围等因素发生变化时，宗地本身及其定着物的不动产单元编码将发生改变，登记簿将重新生成，此时的登记簿更换，将影响到登记簿的“簿、本、页”三层数据。
因此，运用信息化手段，设计合理的电子登记簿数据结构，提高登记簿“簿、本、页”三层数据的使用效率，适应不动产单元编码变更及登记簿更换的需求，将极大地提高登记机构的工作效率。
一、不动产单元编码与登记簿的数据结构分析1.不动产单元编码的分段表义按照《不动产权籍调查技术方案》，不动产单元编码采用分段表义，段与段之间可用全角字符“空格”进行分隔，“空格”不占用不动产单元代码的位数。
共分四个表义的层级（以按照《不动产权籍调查技术方案》，不动产单元发生变化时，只需变更相应层级的编码，其他层级保持不变。
在信息系统设计时，若将不动产单元编码作为单个字段进行存储，则无论哪一层级的编码发生变化，计算机都将识别为不同的编码，由此导致在查询语句筛选时，不能做精确查询，只能做模糊查询，影响存取效率。
若根据层级分别存储到四个不同字段，则有可能做精确查询。
不动产单元编码作为登记客体的基础数据，经常会作为数据库实体表的主键、外键，并建立索引，以此来提供精确查询将会有效提高查询效率。
下面分别以非结构化（见表1）与结构化（见表2）两种方式来存储不动产单元编码，分别实现查询和更新两种数据库存取需求，来说明两种方式的数据库存取效率差别。
如表1和表2所示，结构化存储方式的精确查询效率更高。
因此，分段表义的不动产单元编码，最好采用分段、结构化的方式存储，在因不动产单元编码改变而重新生成登记簿时，效率更优。
国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知
国土资发〔2015〕25号
2015-03-12 各省、自治区、直辖市及副省级城市国土资源主管部门（不动产登记主管部门），新疆生产建设兵团国土资源局，解放军土地管理局：
为加快建立和实施不动产统一登记制度，落实国务院关于统一登记簿册的要求，根据《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）的有关规定，部制定了不动产登记簿证样式（试行），决定从2015年3月1日起正式启用试行。
现将有关事项通知如下：
一、关于不动产登记簿证的使用
（一）自2015年3月1日起，全面启用统一的不动产登记簿证样式。
不动产登记簿证样式包括《不动产登记簿》、《不动产权证书》、《不动产登记证明》和《不动产登记申请审批表》，具体样式、内容及使用填写说明见附件。
（二）《不动产登记簿》由不动产登记机构按照统一的登记簿样式自行制作使用。
不动产登记机构可以结合地方实际，针对不同的权利登记事项，对登记簿做相应调整，但不得随意减少登记簿的内容。
登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。
采用电子介质的地区，应按照登记簿的样式，对现有登记信息系统进行升级改造，采用菜单式组合、固定电子表格等方式制作登记簿。
采用纸质介质的地区，应按照统一登记的模式，采用活页等方便增页和编订的方式制作登记簿。
（三）《不动产权证书》有单一版和集成版两个版本。
单一版证书记载一个不动产单元上的一种权利或者互相兼容的一组权利。
集成版证书记载同一权利人在同一登记辖区内享有的多个不动产单元上的不动产权利。
目前主要采用单一版证书。
《不动产登记证明》用于证明不动产抵押权、地役权或者预告登记、异议登记等事项。
查封登记不颁发证书或证明。
（四）内蒙古、西藏、新疆等部分地方需要在《不动产权证书》和《不动产登记证明》上使用或者增加少数民族文字的，必须与统一的证书和证明样式、内容保持一致，报部备案后方可实施。
（五）各地可参照使用《不动产登记申请审批表》样式，也可以根据实际情况，从便民利民和方便管理出发，对登记申请审批表进行适当调整，自行印制使用。
不动产登记过程中所需的受理、调查、公告、登记、查询文书等书表卡册，可以按照登记簿的记载内容，结合本地实际和工作需要，自行确定和印制。
二、关于不动产登记簿证的管理
（一）纸质介质的《不动产登记簿》和《不动产权证书》、《不动产登记证明》应当加盖不动产登记机构的“不动产登记专用章”。
不动产登记机构为县级以上人民政府依法确定的、统一负责不动产登记工作的部门。
如：××县人民政府确定由该县国土资源局负责不动产登记工作，则县国土资源局为该县不动产登记机构，登记簿证加盖“××县国土资源局不动产登记专用章”。
各级国土资源主管部门内设的、不具有独立法人资格的不动产登记局（处、科、股），不能作为不动产登记机构。
国土资源主管部门直属的事业单位可以经授权办理具体的不动产登记事务，但不能作为不动产登记机构对外行使行政职能。
不动产登记机构应当按规定尽快刻制并启用“不动产登记专用章”。
印章为圆形，印章大小按照国家有关印章管理的规定确定。
（二）不动产登记机构启用新的不动产登记簿证后，才能停止使用原有的各类不动产登记簿、权属证书和登记证明样式。
新的不动产登记簿证启用后，以前已经依法制作并记载登记内容的土地登记卡和归户卡、房屋登记簿、林权登记表册、草原登记表册、海域使用权登记表册、土地承包经营权登记簿等簿册继续有效；已经依法发放的《集体土地所有证》、《国有土地使用证》、《集体土地使用证》、《房屋所有权证》、《房地产权证》、《土地承包经营权证》、《水域滩涂养殖证》、《草原使用证》、《林权证》、《海域使用权证书》、《无居民海岛使用证》，以及《土地他项权利证明书》、《房屋他项权证》、《房屋预告登记证明》等证书、证明继续有效。
不动产登记机构应当按照“不变不换”的原则，权利不变动，簿证不更换，在依法办理变更登记、转移登记等登记时，逐步更换为新的不动产登记簿证。
各地不得强制要求当事人更换不动产权属证书和登记证明，不得增加企业和群众负担。
（三）不动产登记机构应将申请不动产登记需要提交的申请材料目录及有关书表卡册在办公场所和门户网站予以公示。
在《条例》的具体实施细则或办法出台施行以前，可以按照《条例》的规定，结合现有的模式，要求申请人提交登记必备的申请材料。
在《条例》的具体实施细则或办法施行以后，按照新的规定制作申请材料目录。
各地要确保不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响，确保不动产登记工作的正常有序开展。
三、关于不动产权证书和登记证明的印制
（一）《不动产权证书》和《不动产登记证明》由国土资源部统一监制。
证书和证明的样式以及印制标准由国土资源部统一规定，各地必须严格遵循。
（二）各省（区、市）国土资源主管部门（不动产登记主管部门）负责本辖区《不动产权证书》和《不动产登记证明》印制、发行的组织工作。
自本通知下发之日起，应当按照有关规定，采取招标等方式，确定承印证书和证明的印刷企业。
确定后的印刷企业须报部备案。
（三）各省（区、市）国土资源主管部门（不动产登记主管部门）应当加强对承印证书和证明企业的管理，确保承印企业在统一组织下，严格按照印制任务书确定的证书证明种类、数量和编号，依据证书和证明的印制标准，开展证书和证明的印制工作；确保承印企业不擅自印制、销售证书和证明，不擅自将证书和证明的印刷业务委托给其他企业。
四、关于不动产登记簿证的监管
（一）部全面加强对全国不动产登记簿证使用管理情况的监督指导。
建立全国《不动产权证书》和《不动产登记证明》印制使用情况的汇总统计分析和公示制度。
请各省（区、市）国土资源主管部门（不动产登记主管部门）于2015年6月底将本地区的证书和登记证明印制、发行和使用情况报部，此后按季度定期上报有关情况，并逐步建立网上动态上报机制，部将对有关情况进行公示。
建立不动产登记簿证使用情况不定期监督检查制度，对登记簿的制作、保存和管理情况，以及证书和证明的印制、发行、使用等情况进行监督检查。
（二）各省（区、市）国土资源主管部门（不动产登记主管部门）要加强对不动产登记簿证使用情况的监管。
采取检查、指导等多种方式监督不动产登记簿证在本区域的规范使用。
对于伪造、变造证书和证明或者违法制售、使用伪造、变造证书和证明的，要会同有关部门及时依法查处；对于不按照要求使用、保存和管理不动产登记簿证的，应当限令改正。
2015年2月15日。
