房地产企业涉及税种介绍

房地产企业涉及的税种及税率

2010年05月14日 09:06

房地产企业涉及的税种及税率

征税环节 税种 计税依据 税率

房地产开发 营业税（建筑业） 土建收入（含甲供材料） 3％

印花税 建设合同价 0.5％或0.3％

耕地占用税 耕地面积 5-50元/平方米

房地产交易 营业税（房地产转让、租赁） 销售收入 5％

土地增值税 增值额 四级超率累进税率

契税 交易合同价 2％或4％

印花税 交易合同价 0.05％

城镇土地使用税 土地面积 0.5-30元/平方米

房地产占用 房产税 房产原值或租金收入 1.2％或12％

房地产所得 企业所得税 经营所得 33％（2008年始为25％）

个人所得税 个人收入 20％等

（1）房地产业的税金除上述按纳税环节所列税种外，还要缴纳城市建设维护税和教育费附加，以营业税等流转税为计税依据，依所在地区分别适用7%（纳税人在城市市区）、5%（纳税人所在地为县城、镇的）、1%（纳税人所在地不在城市市区或者镇的）征城市建设维护税，依3%计征教育费附加，以1%计征地方教育费附加。

（2）城镇土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。根据国家税务总局(89)国税地字第140号第六条规定，房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征土地使用税。

（3）土地增值税采用四级超率累进税率，计算公式为：

应纳土地增值税=土地增值额×适用税率－速算扣除额×速算扣除率

其中，土地增值额=转让房地产总收入－扣除项目金额

增值额占扣除项目金额的比例=土地增值额÷扣除項目金額

级次 增值额占扣除项目金额的比例 税率 速算扣除系数

1 50%以下部分 30％ 0 2 超过50%，未超过100%部分 40％ 5％

3 超过100%，未超过200%部分 50％ 15％

4 超过200%部分 60％ 35％

无偿赠送不动产是否需要缴纳房产税、城镇土地使用税、营业税、土地增值税、契税的总结：

1.房产税和城镇土地使用税属于财产税，是在持有房屋期间需要缴纳的，在转让（包括抵债和赠送）时，并不涉及房产税和城镇土地使用税。

2.营业税中抵债和赠送都需要视同销售缴纳营业税。对个人无偿赠与不动产、土地使用权属于以下情形的，暂免征收营业税：（1）离婚财产分割；（2）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（3）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（4）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

3.土地增值税，以房抵债需要视同销售缴纳土地增值税。

对以下赠与不缴纳土地增值税，（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 除此之外的赠与，需要缴纳土地增值税。

4.契税中房屋的抵债和赠与都需要视同销售由承受方缴纳契税。对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税；非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

房地产企业涉及的税种及计税依据

房地产公司波及的税种及计税依照

一、土地流转环节

转让土地使用权的转让方，应该缴纳营业税 “无形财富转让 ”税目中 “土地使用权转让 ”子目的营业税、城建税和教育费附带； “转让财富所得 ”项当今的个人所得税； “转让财富所得 ”的公司所得税；印花税；假如有增值的话还要缴纳土

地增值税。转让土地使用权的受让方，应该缴纳契税、耕地占用税。

1、契税计税依照：

一、出让国有土地使用权的，其契税计税价钱为蒙受人为获得该土地使用权而支付的所有经济利益。

(一)以协议方式出让的，其契税计税价钱为成交价钱。成交价钱包含土地出

让金、土地赔偿费、布置补贴费、地上附着物和青苗赔偿费、拆迁赔偿费、市政建设配套费等蒙受者应支付的钱币、实物、无形财富及其余经济利益。

没有成交价钱或许成交价钱显然偏低的，征收机关可挨次按以下两种方式确立：

1、评估价钱：由政府同意建立的房地产评估机构依据同样地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价钱。

2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。

(二)以竞价方式出让的，其契税计税价钱，一般应确立为竞价的成交价钱，土地出让金、市政建设配套费以及各样赔偿花费应包含在内。

二、先以划拨方式获得土地使用权，后经同意改为出让方式获得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依照为应补缴的土地出让金和其余出让花费。

三、已购公有住宅经补缴土地出让金和其余出让花费成为完整产权住宅的，免征土地权属转移的契税。（见财税 [2004]134 号）

2、耕地占用税计税依照

1 / 6 房地产企业涉及的税种及计税依据

以纳税人实质占用的耕地面积计税，依照规定税额一次性征收。

3、印花税

对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。（财税 [2006]第 162 号）

二、房地产开发环节

（ 1）土地开发，也称 “三通一平 ”或许 “七通一平 ”。前者包含实现开发地区之外的道路通、给水排水通、供电线路通和对施工现场上的土地进行平坦。

1 / 4

房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。

一、营业税

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面：

1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。

2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。

营业税计税依据为纳税人销售不动产或转让土地使用权向对方收取的全部价款和价外费用。

对纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：

①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；

②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；③按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）

上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。

按照财税[2003]16号文件规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后

2 / 4

的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%，销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%。计算公式=营业税计税依据×5%

二、城市维护建设税

根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]第19号）规定：计税依据为纳税人实际缴纳的营业税税额，税率分别为7%（市区）、5%（县城、镇）、1%（其他）。计算公式：应纳税额=营业税税额×税率。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。