房地产开发企业涉及哪些税种

房地产企业涉及的税种及税率

2010年05月14日 09:06

房地产企业涉及的税种及税率

征税环节 税种 计税依据 税率

房地产开发 营业税（建筑业） 土建收入（含甲供材料） 3％

印花税 建设合同价 0.5％或0.3％

耕地占用税 耕地面积 5-50元/平方米

房地产交易 营业税（房地产转让、租赁） 销售收入 5％

土地增值税 增值额 四级超率累进税率

契税 交易合同价 2％或4％

印花税 交易合同价 0.05％

城镇土地使用税 土地面积 0.5-30元/平方米

房地产占用 房产税 房产原值或租金收入 1.2％或12％

房地产所得 企业所得税 经营所得 33％（2008年始为25％）

个人所得税 个人收入 20％等

（1）房地产业的税金除上述按纳税环节所列税种外，还要缴纳城市建设维护税和教育费附加，以营业税等流转税为计税依据，依所在地区分别适用7%（纳税人在城市市区）、5%（纳税人所在地为县城、镇的）、1%（纳税人所在地不在城市市区或者镇的）征城市建设维护税，依3%计征教育费附加，以1%计征地方教育费附加。

（2）城镇土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。根据国家税务总局(89)国税地字第140号第六条规定，房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征土地使用税。

（3）土地增值税采用四级超率累进税率，计算公式为：

应纳土地增值税=土地增值额×适用税率－速算扣除额×速算扣除率

其中，土地增值额=转让房地产总收入－扣除项目金额

增值额占扣除项目金额的比例=土地增值额÷扣除項目金額

级次 增值额占扣除项目金额的比例 税率 速算扣除系数

1 50%以下部分 30％ 0 2 超过50%，未超过100%部分 40％ 5％

3 超过100%，未超过200%部分 50％ 15％

4 超过200%部分 60％ 35％

开发企业税种一览表

序号

税种

征税对象计税依据计算方法

1契税以转移土地、房屋使

用权的行为为征税对

象。计税依据主要是成交

价格、核定价格、交

换价格差额和“补缴

的土地使用权出 让

费用或者土地收益”

等。应纳税额=计税依据

×税率

2企业所得税生产、经营所得和其

他所得交纳企业所得

税。计税依据为应纳税所

得额应纳税额=（全部应

税收入-准予扣除项

目）×适用税率。

3个人所得税对个人的劳务和非劳

务所得征收的一种

税，房地产业所涉及

最多的是“工资、薪

金”所得。应纳税额=应纳税所

得额×适用税率-速

算扣除数。其适用5%-45%的超额

累进税率

4房产税以房屋为征税对象房屋计税价值或房产

的出租收入年应纳税额=房产原

值(评估值)×(1-

30%)×1.2%。

5营业税单位销售或转让其购

置的房屋或受让的土

地使用权，以其全部

收入减去房屋或土地

使用权的购置或受让

原价后的余额为营业

额为纳税人向对方收取

的全部价款和价外费

用，房地产开发企业

销售房屋以营业额为

计税依据营业额×适用税率

6印花税房地产开发企业销售

商品房，与卖房人签

订购房合同、产权转

移书据、营业帐簿、

权利许可证照等应税

凭证文件为对象分为从价计税和从量

计税两种分为从价计税和从量

计税两种

7土地增值税以土地和地上建筑物

为征税对象增值额为房地产开发

企业转让房地产所取

得收入减除规定扣除

项目金额后的余额应纳税额＝∑（增值

额×适用税率）

8城镇土地使用税以土地为征税对象实际占用的土地面积年应纳税额=∑(各级

土地面积×相应税

额)

9城市维护建设税城市维护建设税随营

业税征收计税依据为纳税人实

际缴纳的营业税营业税额×适用税率

10教育费附加教育费附加随营业税

征收以营业税等流转税为

计税依据营业税额×适用税率

1.购置房地产要缴纳的税费：1. 契税；2.印花税；3.交易手续费。

2.持有房地产要缴纳的税费：1.房产税；2.城镇土地使用税；3.营业税；4.城市维护建设税和教育费附加；

得税。3.出售房地产应缴纳的税费：1.营业税；2.城市维护建设税和教育费附加；3.土地增值税；4.印花税；5.企

一、 房地产企业涉及的税种

房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。

二、 房地产企业涉及的税率

(一) 营业税:

1. 计税依据:为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以下几个方面：

a) 转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；

b) 销售不动产，税率为5%；

c) 土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业―租赁业”征税。计算公式=营业额×适用税率

(二) 城市维护建设税和教育费附加：

以营业税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加。

(三) 土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额×适用税率－速算扣除额×速算扣除率。

其中：土地增值额=转让房地产总收入－扣除项目金额。

计算扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；加计扣除。

(四) 房产税：是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%。出租房屋税率12%。

(五) 城镇土地使用税:是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。

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房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。

一、营业税

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面：

1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。

2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。

营业税计税依据为纳税人销售不动产或转让土地使用权向对方收取的全部价款和价外费用。

对纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：

①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；

②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；③按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）

上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。

按照财税[2003]16号文件规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后

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的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%，销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%。计算公式=营业税计税依据×5%

二、城市维护建设税

根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]第19号）规定：计税依据为纳税人实际缴纳的营业税税额，税率分别为7%（市区）、5%（县城、镇）、1%（其他）。计算公式：应纳税额=营业税税额×税率。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。