财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所

出租房屋个⼈所得税怎么算不少⼈会通过出租房屋来进⾏房屋保值、增值，每个⽉出租房屋的时候就拿到了⼀笔收⼊，既然有了收⼊就需要依法缴纳税费。

很多⼈对于出租房屋的税费计算⽅式⽐较好奇，那么，出租房屋个⼈所得税怎么算?更多相关知识，请您阅读唐⼭律师为⼤家带来的内容。

出租房屋怎么算个⼈所得税《财政部、国家税务总局关于全⾯推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2第⼀条规定，个⼈出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

《国家税务总局关于发布〈纳税⼈提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂⾏办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)第⼋条规定，其他个⼈出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：(⼀)出租住房：应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%;(⼆)出租⾮住房：应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%。

《财政部、国家税务总局关于营改增后契税房产税⼟地增值税个⼈所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)，个⼈出租房屋的个⼈所得税应税收⼊不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。

个⼈转租房屋的，其向房屋出租⽅⽀付的租⾦及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

举例说明1.按⽉收取租⾦例1某省会城市居民王某出租⾃有商铺取得⽉租⾦收⼊63000元，当⽉应缴纳多少个⼈所得税?应缴纳增值税=63000÷(1+5%)×5%=3000(元)应缴纳城建税及附加=3000×(7%+3%+2%)=360(元)应缴纳房产税=63000÷(1+5%)×12%=60000×12%=7200(元)应缴纳印花税=60000×0.1%=60(元)应缴纳个⼈所得税=[63000÷(1+5%)-360-7200-60]×(1-20%)×20%=8380.8(元)。

2024年土地增值税清算常见问题解答1.问：“五险一金”是否可以在开发间接费中扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（二）项规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

因此，对直接组织、管理开发项目人员的“五险一金”作为工资薪酬，可计入开发间接费。

2.问：纳税人因延期缴纳土地出让金支付的违约金、利息，可否在土地增值税清算中作为取得土地使用权所支付的金额扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（一）项规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）第五条第（一）项明确，取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

纳税人因延期缴纳土地出让金支付的利息、违约金不属于取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，不应作为取得土地使用权所支付的金额扣除。

3.问：房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，是否应征收土地增值税？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，由于此类代建业务，房地产开发企业与委托方之间未发生国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的转让，因此，不征收土地增值税。

土地价款抵减的销项税额，土地增值税怎么处理？房地产业自2016年5月1日实施营改增,增值税价外税的特性,使其对收入?成本、税金等财税指标体系构成了冲击和重构,"牵一发而动全身",令其他税种、尤其是计税原理与其类似,好比"同母异父"的土地增值税须作出政策响应与技术对接.为此国家出台了两个有关税收政策.1.财政部?国家税务总局《关于营改增后契税?房产税?土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)对此作过多税种的总括规定.2.国家税务总局公告2016年第70号"关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告"将诸多实务操作问题予以明确,且公告自公布之日起施行( 文件日期2016年11月10日).国家税务总局公告2016年第70号文中"一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题"明确:营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税.1.适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;2.适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额.首先:我们有必要对房地产企业增值税计算进行简单的介绍.一、计算房地产企业销项税额:(一)《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(2016年第18号)第四条:房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额?销售额的计算公式如下:销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)房地产企业销项税额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%) ×11%.【而其他一般企业销项税额=全部价款和价外费用÷(1+税率) ×税率%】从上述公式可以看出:房地产企业的销项税额与其他一般企业计算的销项税额不一致,差额部分为扣减的土地价款部分所包含的销项税额.二、不同计税方式下,房地产企业增值税的计算:(一)适用增值税一般计税方法的纳税人:国家税务总局公告2016年第18号第十四条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的,应按照《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件)第四十五条规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税.未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减.一般计税方法的房地产纳税人:应纳增值税=销项税额-进项税额-已预缴税款=当期销售额×11%-进项税额-已预缴税款=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%) ×11% -进项税额-已预缴税款(二)适用增值税简易计税方法的纳税人:国家税务总局公告2016年第18号第十五条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的,应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税.未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减.简易计税方法的房地产纳税人:应纳增值税=当期销售额×5%-已预缴税款=全部价款和价外费用÷(1+5%) ×5% -已预缴税款三、房地产企业当期允许扣除的土地价款:(一)国家税务总局公告2016年第18号"第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算:当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积.房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积.支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款.第六条在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款,应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据. "(二)财税[2016]140号财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知"七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第10点中"向政府部门支付的土地价款",包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等.""房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除.纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时,应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料.""八、房地产开发企业(包括多个房地产开发企业组成的联合体)受让土地向政府部门支付土地价款后,设立项目公司对该受让土地进行开发,同时符合下列条件的,可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款.(一)房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同,将土地受让人变更为项目公司;(二)政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下,签署变更协议或补充合同时,土地价款总额不变;(三)项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有."四、销售不动产开具增值税发票应注意:国家税务总局公告2016年第23号国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告"四、增值税发票开具:(四)销售不动产,纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时,应在发票:1. "货物或应税劳务、服务名称"栏:填写不动产名称及房屋产权证书号码(无房屋产权证书的可不填写);2."单位"栏:填写面积单位;3.备注栏:注明不动产的详细地址. "其次:我们看看增值税一般计税方法情况下土地增值税的处理一是,房地产企业土地增值税清算收入额的确定国家税务总局公告2016年第70号明确:营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税.适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;所以,在一般计税办法下,增值税的销售额与土地增值税清算时的销售收入在数额上并不相同.纳税人以本项目土地价款扣减销售额而减少的销项税金须返回,再重新计入土地增值税的清算收入中,并为此缴纳土地增值税.计算土地增值税清算收入额时:抵减的土地成本销项税金返回销售额=项目(清算单位)清算收入对应的已经扣除的土地价款÷1.11 × 11%.例:甲房地产开发企业为一般纳税人按照增值税一般计税方法计税.甲企业预售一套房产,取得含税销售收入1110万,假设对应允许扣除的土地价款为400万.(假定已达到清算条件,进行土地增值税清算)1.计算甲企业增值税销售额;2.计算甲企业土地增值税销售额;解析:(一)甲增值税销售额为:1.依据国家税务总局公告2016年第18号和2016年第140号公告:销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)=(1110-400)/1.11=639.64万2.甲房地产企业一般计税办法下的销售开发产品的销项税额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%) × 11%.=(1110-400)/1.11×11%=70.36万(二)甲企业土地增值税清算收入额:国家税务总局公告2016年第70号营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税.适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;甲企业土地增值税清算收入额=1110-70.36=1039.64万因此,甲增值税销售额639.64万土地增值税清算收入额1039.64万二者相差:400元(土地价款)二是,结合会计核算,分析房地产企业土地增值税的清算收入额第一、财会[2016]22号关于印发《增值税会计处理规定》的通知一、会计科目及专栏设置.增值税一般纳税人应当在"应交税费"科目下设置"应交增值税"、"未交增值税"、"预交增值税"、"待抵扣进项税额"、"待认证进项税额"、"待转销项税额"、"增值税留抵税额"、"简易计税"、"转让金融商品应交增值税"、"代扣代交增值税"等明细科目.(一)增值税一般纳税人应在"应交增值税"明细账内设置"进项税额"、"销项税额抵减"、"已交税金"、"转出未交增值税"、"减免税款"、"出口抵减内销产品应纳税额"、"销项税额"、"出口退税"、"进项税额转出"、"转出多交增值税"等专栏.其中:"销项税额抵减"专栏,记录一般纳税人按照现行增值税制度规定因扣减销售额而减少的销项税额;"销项税额"专栏,记录一般纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产应收取的增值税额;结合例题会计分录如下:(1)确认收入借:预收账款1110贷:主营业务收入1000应交税费—应交增值税(销项税额) 110(2)土地成本抵减借:应交税费——应交增值税(销项税额抵减) 39.64(400 ÷ 1.11 × 11%)贷:主营业务成本39.64第二、按会计核算与税法规定计算的土地增值税清算收入额分析:1.结合会计核算分析其项目土地增值税清算收入:=含税销售收入-销项税额=含税销售收入1110-(销项税额110-销项税额抵减39.64)=1039.642.按抵减的土地成本销项税金返回销售额方式计算土地增值税清算收入=会计上的不含税销售额+土地价款对应抵减的销项税额=会计上的不含税销售额1000+土地价款对应抵减的销项税额400 ÷ 1.11×11%=1000+39.64=1039.64从上述计算结果可以看出:增值税上,土地价款抵减了销售收入额;而在土地增值税清算时,收入中不抵减土地价款,土地价款作为"取得土地使用权所支付的金额"以扣除项目的身份计入扣除额;所以,对土地增值税而言,因土地成本多做,有利于清算时包括期间费用在内的加计扣除的基数加大(加计比例为25%或30%).故,按抵减的土地成本销项税金调增土地增值税清算收入,总比调减土地成本要强.再次:我们看看增值税简易计税办法情况下土地增值税的问题例:甲房地产开发企业为一般纳税人按照增值税简易计税方法计税.甲企业预售一套房产,取得含税销售收入1110万,假设对应允许扣除的土地价款为400万.(假定已达到清算条件,进行土地增值税清算)1.计算甲企业增值税销售额;2.计算甲企业土地增值税销售额;简易计税方式下:1.计算甲企业增值税销售额;(不抵减土地价款)1100 ÷ (1+5%)= 1047.622.计算甲企业土地增值税销售额;1100- 52.38= 1047.62根据财会[2016]22号关于印发《增值税会计处理规定》的通知一、会计科目及专栏设置(八)"简易计税"明细科目,核算一般纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务.借:预收账款1100贷:主营业务收入1047.62【1100/(1+5%) 】应交税费——简易计税52.38对简易计税办法老项目而言,因增值税计算上并不涉及土地价款的扣减.国家税务总局2016年第70号:"适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额?"故增值税的销售额与土地增值税清算收入是一致的,都为不含增值税收入额,所以对简易计税办法老项目土地增值税并无影响.。

财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知文章属性•【制定机关】财政部,国家税务总局•【公布日期】1999.07.29•【文号】财税字[1999]210号•【施行日期】1999.08.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】其他税种正文*注：本篇法规已被：财政部关于公布废止和失效的财政规章和规范性文件目录(第十一批)的决定（发布日期：2011年2月21日，实施日期：2011年2月21日）宣布失效*注：本篇法规中第一条有关契税的规定已被：财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知（发布日期：2010年9月29日，实施日期：2010年10月1日）废止关于调整房地产市场若干税收政策的通知（一九九九年七月二十九日财政部、国家税务总局财税字〔１９９９〕２１０号）各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局、新疆生产建设兵团：为了配合国家住房制度改革，有效启动房地产市场，积极培育新的经济增长点，经国务院批准，现对房地产市场有关税收政策问题通知如下：一、关于营业税和契税的政策问题为了切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担，积极启动住房二级市场，对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买燕居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税；个人自建自用住房，销售时免征营业税；个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。

为了支持住房制度的改革，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。

二、关于空置商品住房税收政策问题为了加快住房资金周转，降低金融资产的风险，促进积压空置商品房的销售，对积压空置的商品住房销售时缴纳的营业税、契税在２０００年底前予以免税优惠。

空置商品住房屋限于１９９８年６月３０日以前建成尚未售出的商品住房。

财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收
政策的通知
文章属性
•【制定机关】财政部,国家税务总局
•【公布日期】2008.10.22
•【文号】财税[2008]137号
•【施行日期】2008.11.01
•【效力等级】部门规范性文件
•【时效性】部分失效
•【主题分类】房地产市场监管
正文
*注：本篇法规中的第一条已被：财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知（发布日期：2010年9月29日，实施日期：2010年10月1日）废止
财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的
通知
（财税[2008]137号）
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：
为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，经国务院批准，现就房地产交易环节有关税收政策问题通知如下：
一、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。

首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。

二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。

本通知自2008年11月1日起实施。

财政部
国家税务总局
二○○八年十月二十二日。

征税类法治平台<新出台的《契税法》，对计税依据、 税收优惠、申报征收、涉税保密等问题 进行了明确，计征契税更加有法可依。

征纳双方在税法执行过程中，要认真理 解政策，避免涉税风险。

配套费及其他费用如何缴纳契契税计征应关注的几个风险点唐功奇0规定，土地使用权出让、出《财政部国家税务总局关于国有 土地使用权出让等有关契税问题的通 知》（财税[2004] 134号，以下简称财税 [2004 ] 134号）明确，出让国有土地使用 权的，其契税计税价格为承受人为取得 该土地使用权而支付的全部经济利益， 包括拆迁补偿费、城市建设配套费、前套费2000万元。

该配套费要不要缴纳契税？根据财税[2004] 134号文件精神, 该公司缴纳的配套费似乎要缴契税。

其实，理解该文件要把握两个关键点: 一是仅指出让国有土地，其它方式取得 土地按《契税条例》及其细则的规定纳售，房屋买卖的行为，应缴纳契税的计 期开发成本等。

税依据为土地、房屋权属转移合同确定 的成交价格，包括应交付的货币以及实 物、其他经济利益对应的价款。

(三)建立健全措施,进一步完善现行非营利性医疗机构 税收征管政策1.在税收征管的实践中,做好纳税辅导。

在当前深化“放 管服”改革，优化营商环境的大背景下,税务机关应以构建和 谐的征纳关系为基本出发点，着力提升非营利性医疗机构税 收遵从度，税务机关可以从多层次、多角度地做好非营利性 医疗机构的纳税辅导和宣传。

税收辅导和宣传的重点内容 放在强化非营利性医疗机构纳税意识，让院长、财务负责人、 会计人员主动承担自己的税收法律责任。

2.实施积极的税务管理，增强纳税意识。

传统观念根深 蒂固，让税务管理难以实施。

长期以来，政府对卫生事业一 直按计划经济的思路进行定位，其核心可以概括为，医疗卫 生行业是“政府实行一定福利政策的社会公益事业”，医疗机 构不属于市场主体范畴，不视为纳税主体。

税务机关就是要 化被动为主动，实施积极的税务征管措施，增强医疗机构纳 税意识。

财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知文章属性•【制定机关】财政部,国家税务总局•【公布日期】2016.04.25•【文号】财税[2016]43号•【施行日期】2016.05.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】税收征管,增值税正文关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知财税[2016]43号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：经研究，现将营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有关问题明确如下：一、计征契税的成交价格不含增值税。

二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。

个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

本通知自2016年5月1日起执行。

财政部国家税务总局2016年4月25日。

一、契税计税依据与购房合同总价不一致的合理情况1. 契税计税依据不含增值税根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》财税[2016]43号文件规定，营业税改征增值税后，契税计征契税的成交价格不含增值税。

这意味着，在计算契税时，购房合同中的含税价格需要先扣除增值税，从而得到不含增值税的计税依据。

2. 二手房交易中的“阴阳合同”在二手房交易中，买卖双方为了规避高额税费，可能会签订两份合同，一份是实际成交金额的“阳合同”，用于交易备案；另一份是金额较低的“阴合同”，用于规避税费。

在这种情况下，契税的计税依据是按照“阳合同”中的实际成交金额计算的，而购房合同的总价可能较高。

3. 房屋实际成交价格低于合同约定价格在房屋交易过程中，由于市场波动、交易双方协商等因素，实际成交价格可能低于购房合同约定的价格。

在这种情况下，契税的计税依据是按照实际成交价格计算的，从而低于购房合同的总价。

二、契税计税金额低于购房合同总价的不规范操作1. 做低合同价格避税部分购房者为了减少税费支出，可能会通过做低合同价格的方式规避税费。

这种做法不仅违反了税法规定，也损害了国家的税收利益。

2. 契税发票金额与购房合同金额不一致在购房过程中，如果契税发票金额与购房合同金额不一致，可能存在虚开发票、偷税漏税等违法行为。

这种行为不仅损害了国家的税收利益，也损害了其他纳税人的合法权益。

总之，契税计税金额低于购房合同总价的情况，既有合理合法的依据，也可能存在不规范的操作。

作为购房者，在购房过程中，应严格按照税法规定进行操作，确保自身合法权益不受侵害。

同时，相关部门也应加强对房地产市场的监管，打击违法违规行为，维护市场秩序。

房地产开发公司预交土地增值税的计算方法和会计办理1、土地增值税的应税收入《财政部国家税务总局对于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依照问题的通知》（财税 [2016]43号）：土地增值税纳税人转让房地产获得的收入为不含增值税收入。

《国家税务总局对于营改增后土地增值税若干征管规定的通告》（国家税务总局通告 2 016 年第 70 号）：一、对于营改增后土地增值税应税收入确认问题：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

合用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；合用简略计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

2、预交土地增值税的计算依据上述政策，房地产开发公司在收到预收款时：1、一般计税方法下：预交土地增值税=预收款 / （ 1+11%） * 土地增值税预征率2、简略计税方法下：预交土地增值税=预收款 / （ 1+5%）* 土地增值税预征率为方便纳税人，简化土地增值税预收税款计算，依据《国家税务总局对于营改增后土地增值税若干征管规定的通告》（国家税务总局通告2016 年第 70 号）：为方便纳税人，简化土地增值税预收税款计算，房地产开发公司采纳预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可依照以下方法计算土地增值税预征计征依照：土地增值税预征的计征依照=预收款 - 应预缴增值税税款如：某房地产开发公司开发 A 项目（动工日期在2016 年 5 月 1 往后）， 2017 年 7 月销售一般住所预收房款1110 万元，依据当地的规定，土地增值税预征率2%。

则 :1、正常状况下，土地增值税预收税款计算：土地增值税预征的计征依照=不含增值税收入=1110/(1+11%)=1000 万元预交土地增值税税款=不含增值税收入* 土地增值税预征率=1000*2%=20 万元。

2、为方便纳税人，简化土地增值税预收税款计算：应预交的增值税税款=1110/(1+11%)*3%==30 万元土地增值税预征的计征依照=1110-30=1080 万元预交土地增值税税款=1080*2%=万元。

土地价款抵减销项税额的相关税务处理近日，有企业问了一个关于土地价款抵减销项税额的问题，针对这一问题，小编整理出了相关的政策，下面我们一起来了解下吧。

政策内容根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》国家税务总局公告2016年第18号规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+税率）。

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。

会计处理1.支付土地价款时，借：开发成本——土地成本贷：银行存款展开剩余91%2.增值税纳税义务发生，土地价款可以抵减销售额时，借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）贷：主营业务成本政策依据：财会〔2016〕22号（三）差额征税的账务处理增值税申报表的填写1.将当期允许扣除的土地价款金额填写到《增值税纳税申报表附列资料（三）》的第5列“本期实际扣除金额”处。

2.将该金额填写到《增值税纳税申报表附列资料（一）》的第12列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”处。

案例分析甲房地产开发有限公司于2017年8月取得位于市区的土地，缴纳土地出让金1亿元，支付拆迁补偿费8000万元。

商品房于2018年2月开始预售，2020年11月底交房。

截止2020年11月该项目可销售面积为80000平方米，已销售面积为75000平方米，收到的含税房款为9亿元。

2020年11月达到增值税纳税义务当期允许扣除的土地价款=（100,000,000.00+ 80,000,000.00 ）*（75,000.00 / 80,000.00 ）= 168,750,000.00 （元）销项税额（申报表上的销项税额，而非发票上的销项税额）=（900,000,000.00-168,750,000.00）/1.09*0.09= 60,378,440.37 （元）应冲减的成本金额=168,750,000.00/1.09*0.09=13,933,486.24 （元）会计处理：借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减） 13,933,486.24贷：主营业务成本 13,933,486.24增值税申报表的填写土地价款抵减销项税额的土地增值税处理1—税事聚焦—有一个项目在做土地增值税清算，属于2016年5月1日后的新项目，增值税采用一般计税法计算，依据“国家税务总局公告2016年第18号”的规定，对应的土地价款抵减增值税销售税额。

土地增值税中可以扣除是税金分析1、相关税收法律依据分析《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）文件第三条第二款规定如下：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

国家税务总局公告2016年第70号第三条规定如下：（1）首先明确计算土地增值税的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税;（2）营改增后，城建税、教育费附加的扣除：凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。

凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

根据以上营改增的税收政策规定，应注意以下几个成本扣除问题：第一，针对营改增后开发的项目在土地增值税清算时，允许扣除的“与转让房地产有关的税金”不包括增值税；第二，如果房地产开发项目是老项目，且选择简易计税方法依照5%计算增值税的情况下，则各类开发成本中含有的增值税进项税额，不允许在增值税销项税额中抵扣，没有享受在增值税销项税额中抵扣的增值税进项税额必须在土地增值税清算中进行扣除；第三，如果房地产开发项目是营改增后开发的新项目，且选择一般计税方法依照11%（2016年5月1日之后至2018年4月31日）、10%（2018年5月1日之后至2019年3月31日）、9%（2019年4月1日之后）计算增值税的情况下，则各类开发成本中含有的增值税进项税额，允许在增值税销项税额中抵扣，享受在增值税销项税额中抵扣的增值税进项税额不可以在土地增值税清算中进行扣除；第四，营改增后发生的城建税、教育费附加的扣除：凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。

凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

通过以上税收法律政策分析发现，有的房地产企业在计算土地增值税扣除的新老项目，存在的多扣除成本少缴纳土地增值税的税收风险如下：第一，营改增后开发的新项目，或选择一般计税计征增值税的老项目，在计算土地增值税时，将缴纳的增值税作为“与转让房地产有关的税金”进行扣除；第二，营改增后开发的新项目，或选择一般计税计征增值税的老项目，将在增值税销项税额中抵扣的增值税进项税额在土地增值税清算时，进行了扣除；第三，营改增后，凡不能按清算项目准确计算的城建税、教育费附加，进行了据实扣除，没有按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

实用：预缴土地增值税及财税处理预征土地增值税是在还没有正确计算出房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，均匀的流入国库，而采取的预先征收土地增值税的办法。

一、预缴土地增值税计征依据。

营改增以后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

这相对于营改增之前来说，土地增值税的计税依据以及预征的计税依据都发生了较大变化。

根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

以及《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

根据上述政策，有很多人理解为：房地产开发企业在收到预收款时：一般计税方法下，预交土地增值税=预收款/（1 9%）*土地增值税预征率；简易计税方法下，预交土地增值税=预收款/（1 5%）*土地增值税预征率。

采取简易计税，预缴土地增值税的理解是没有问题，问题在于一般计税。

增值税采用一般计税方法计税的项目，其转让房地产销项税额=销售额*9%=[（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1 9%）]*9%=全部价款和价外费用/（1 9%）*9%-当期允许扣除的土地价款/（1 9%）*9%，即转让房地产销项税额=全部价款和价外费用按适用税率计算的增值税额-土地价款抵减的增值税额。

因此，增值税采用一般计税方法计税的项目，其转让房地产土地增值税应税收入=全部价款和价外费用-销项税额=全部价款和价外费用-[全部价款和价外费用/（1 9%）*9%-当期允许扣除的土地价款/（1 9%）*9%]。

相应适用增值税一般计税方法的房地产开发企业，应预缴税额=[全部价款和价外费用-（全部价款和价外费用-当期销售房地产项目对应的土地价款）/（1 增值税适用税率）*增值税适用税率]*土地增值税预征率。

土地增值税如何预缴土地增值税预缴已经简化计算，按照预收款减去应预缴增值税税款得到计征依据。

答：《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)规定：“三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

”预售期，土地增值税和增值税的计税基数均为当期预收帐款通过除以（1+适用税率（或征收率）），预征计税基础相同，均可以不含增值税的金额计算应缴税额，简洁方便。

然而，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）：“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

”案例：2017年5月,A房地产开发企业“银河城”项目开盘预销售住宅2万平米，签订合同总价2.2亿元，当月取得销售回款1.5亿元，如何预交土地增值税？住宅项目土增税预征率1%。

1.方法一：按不含增值税销售额预缴土地增值税。

6月申报期应预交土地增值税=1.5/1.11*1%=135.14万元；2.方法二：按总局公告（2016）70号文件预缴土地增值税6月申报期应预交增值税=1.5/1.11*3%=405.41万元6月申报期应预交土地增值税计税依据=1.5亿元-405.41万元=1.459459亿元6月申报期应预交土地增值税=14594.59万元*1%=145.95万元房地产开发项目适用一般计税方法，按国家税务总局公告2016年第70号，土地增值税预缴按方法二将多预缴金额=10.81万元，将比方法一多预缴。