新加坡组屋与我国保障性住房
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新加坡组屋与我国经济适用房的对比分析
新加坡组屋与我国经济适用房的对比分析作者：蔡羽婷来源：《现代商贸工业》2009年第15期(中南财经政法大学新华金融保险学院,湖北武汉 430074)摘要:我国的经济适用房与新加坡的组屋存在很多相似点,因而其成功经验对我国经济适用房的发展具有重大的借鉴意义。
在比较两国住房制度的基础上,从申购条件、建设资金来源、价格管理措施、监督措施等方面进行政策的剖析比较。
从对比中寻找差距,发现问题并提出切实可行的政策建议。
关键词:经济适用房;组屋;政策比较中图分类号:F293.3文献标识码:A文章编号1两国住房制度的比较1.1新加坡的住房制度新加坡土地面积小,人口却相对较多,住房建设成本高,一般家庭无力自行解决住房问题,因而新加坡政府进行大规模的住房建设。
新加坡政府为解决住房问题成立了两个法定机构:建屋发展局和中央公积金局。
建屋发展局所需的建设资金是通过资本市场获得的,但主要是依赖向政府的借款。
同时,政府在土地、劳动力和建筑材料方面要为建屋发展局提供必要的便利。
新加坡中央公积金局的公积金计划是一项强制住储蓄计划,以用于养老和失业救济的需要。
它由雇主和雇员各负担一半,其缴交水平依经济发展而定。
推行这种制度预筹了大量资金,构成建屋发展局的重要资金来源。
1.2中国的住房制度中国在20世纪50年代末实行了与计划经济体制相适应的“统一管理,统一分配,以租养房”的公有住房实物分配制度。
20世纪80年代以来,中国逐步实行了住房制度改革,建立了与社会主义市场经济体制相适应的城镇住房制度,实现住房商品化、社会化;把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制变为社会化、专业化运行的体制;把住房实物福利分配的方式变为以按劳分配为主的货币工资分配方式;建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系;建立住房公积金制度;建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。
2住房管理的重要环节对比2.1申购条件的设置2.1.1新加坡组屋的申购条件新加坡的组屋分配制度公开严格透明,主要规定如下(1) 有资格购买组屋者必须是新加坡公民或永久居民。
新加坡住房与中国住房之比较
中国与新加坡住房制度对比与思考南洋理工大学MPA班B班王国民摘要在中国人的传统中，“安居乐业”的观念已经深入人心，对住房的需求几乎是没有弹性的。
但是随着中国工业化不断推进、城市化不断扩张、市场化不断完善和国际化的不断拓展，中国的住房已经成为“奢侈品”，住房的属性在发生着变化，高房价乃至天价房引发的社会矛盾日益凸显，严重影响着政府的公共形象。
本文通过比较中国与新加坡的住房制度，从中对中国住房制度的改革进行思考，以求改进。
关键词住房制度对比思考1 引言前不久，“联合国人居荣耀名册奖”这个全球人居领域的最高荣誉颁给了新加坡建屋发展局。
联合国人居署新闻服务主管赞赏的说：“一个国家不但能够为那么多老百姓提供住所，还能让他们拥有自己的房子，确实是一项壮举。
”看到这一信息，结合中国住房现状，我感受良多，思绪万千，试着以新加坡的住房制度为一面镜子，折射出反思、对比、借鉴和学习。
中国战国时期著名思想家、教育家孟子早在2400年前就提出“居者有其屋，病者有其医，勤者有其业，劳者有其得，少者有其学，童年有其乐，读者有其校，弱者有其助，老者有其养，车者有其位，工者有其薪，农者有其地，商者有其利，优者有其荣，能者得其用，阅者有其悟，学者有其为。
”（《梁惠王章句上》）和“民事不可缓也。
民之为道也，有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。
苟无恒心，放僻邪侈，无不为已。
及陷乎罪，然后从而刑之，是罔民也。
焉有仁人在位，罔民而可为也？是故贤君必恭俭、礼下，取于民有制。
阳虎曰：‘为富不仁矣，为仁不富矣。
’”（《孟子•滕文公上》）。
盛唐大诗人杜甫在其《茅屋为秋风所破歌》中也写到“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山。
”可见，住房问题从古至今都备受人们关注。
当今中国，经济快速发展、社会不断进步、国际地位日渐提升，在科学发展观的总引领下，中国政府更加注重“全面、协调、可持续”发展和和谐社会的建立，最大限度的增加和谐因素，最大限度的减少不和谐因素。
“居者有其屋独具特色的新加坡住房保障制度及启示
4、保住房保障中发挥重要作用：新加坡的住房保障制度充分说明了政 府在解决住房问题中发挥的关键作用。政府需要制定相关政策和法规，并为居民 提供适当的住房补贴，以减轻他们在住房上的负担。
2、市场调节的重要性：新加坡的住房保障制度不仅依靠政府的投入，还需 要充分利用市场机制。通过市场调节，可以满足不同层次的住房需求，提高住房 供应的效率。
当提起新加坡，这个面积只有700多平方公里的岛国，人们往往会想到其美 丽的城市风光和高效的公共服务。而在这些城市风光背后，有一个不可或缺的因 素正在默默发挥着作用——那就是新加坡独具特色的住房保障制度。
新加坡是一个高度发达的资本主义国家，其经济实力和城市规划水平在亚洲 乃至全球都享有盛誉。然而，作为一个城市国家，新加坡的土地资源十分有限， 住房问题一直是政府密切的重要议题。为了解决这一问题，新加坡政府逐步建立 起一套完善的住房保障制度，为居民提供价格合理、质量优良的住房条件。
2、公寓计划：新加坡政府推出公寓计划，为中等收入家庭提供价格适中的 住房。政府会给予一定的贷款和税收优惠政策，鼓励居民购买公寓。
3、申请流程：申请者需要向当地政府提交申请，填写家庭成员、收入和资 产等信息。政府会根据申请者的实际情况给予相应的住房补贴和安排。
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新加坡的住房保障制度具有以下几个显著特点：
1、政府主导：新加坡的住房保障制度以政府为主导，政府通过制定相关政 策和法规来确保居民的住房权益。政府还直接参与住房建设和维护，提供大量的 公共住房。
2、保障范围广泛：新加坡的住房保障制度涵盖了各个收入层次的居民，无 论是低收入家庭还是中高收入家庭，都能在新加坡找到适合自己的住房。
新加坡住房保障制度的特点
新加坡住房保障制度的独特之处主要体现在以下几个方面：
新加坡组屋与我国经济适用房的对比分析
新加坡组屋与我国经济适用房的对比分析引言组屋是新加坡独特的住房形式，其与我国的经济适用房有一定的相似之处。
本文将对新加坡组屋与我国经济适用房进行对比分析，探讨两国在住房政策上的差异和共同点。
新加坡组屋概述新加坡组屋起源于1960年代，是新加坡政府提供给低收入家庭的平价住房。
组屋是由新加坡房屋发展局（HDB）建设和管理的，其目的是为了解决新加坡当时存在的住房问题。
新加坡组屋通常是高层建筑，分为不同尺寸的单位供不同家庭规模使用。
新加坡的组屋拥有一系列的配套设施，例如学校、医疗中心、购物中心等，以满足居民的基本需求。
此外，组屋社区也注重社会建设，通过组织各种社区活动来促进邻里关系和社会凝聚力。
我国经济适用房概述我国的经济适用房是指由政府提供的价格适中的住房，旨在解决低收入群体的住房问题。
经济适用房项目通常由政府投资建设，并根据家庭收入水平和需求进行住房分配。
经济适用房在我国的建设和管理由国家发展和改革委员会（NDRC）以及住房和城乡建设部负责。
我国的经济适用房项目通常包括住房本身以及相关的基础设施和公共服务设施，例如学校、医疗中心、商业设施等。
对比分析政府角色新加坡组屋和我国经济适用房都是由政府提供的住房。
然而，在两国的住房政策中，政府的角色存在一定差异。
在新加坡，政府的角色比较突出，新加坡房屋发展局（HDB）是负责组屋建设和管理的机构，拥有广泛的权力和资源。
新加坡政府通过HDB积极干预住房市场，控制房价，确保低收入家庭能够负担得起住房。
相比之下，我国的经济适用房项目由国家发展和改革委员会（NDRC）和住房和城乡建设部负责，政府的角色相对较弱。
我国政府鼓励市场参与，通过引导和监管，促进经济适用房的开发和管理。
房屋定价新加坡组屋的定价主要基于成本和公平原则。
政府根据建设和维护成本来确定每个单位的价格，并根据家庭收入水平提供补贴。
这种定价机制旨在保证低收入家庭能够承担得起住房，并避免过度投机。
我国经济适用房的定价也是以公平原则为基础，政府通过政策给予补贴和优惠来降低价格，使低收入家庭能够享受到平价住房。
新加坡规划系统对保障公共住房供应的启示
一
、
引富
日本列 岛位于世界 的东方 ，地 处亚欧大陆板块 与太平洋 板块 交界处的环太平洋地 震火 山带上 。这样的地理位置 造成 了日本列 岛的地质构造极其 不稳定 ， 地壳活动 非常频繁 ， 是地
震 、 风 Байду номын сангаас 山活 动 和 海 啸 的 频 发 地 带 。 恶 劣 的 环 境 加 上 其 较 台 火
一
个 概 念 规 划 着 重 于 指 导 解 决 １ ７ — ９ １ 房 、 业 、 通 以 ９ １ １９ 住 就 交
及 中心 区 的发 展 问题 ，还 是 最 近 的 ２ ０ 年 完成 的战 略 规 划 中 ０１ 提 出要 在 未 来 的 ４ ～ ０年 中将 在 成 熟 的 地 区 建 设 新 组 屋 ， ０５ 并 赋 予高 楼 城 市 生 活 良好 的视 觉 体 验 、 供 更 多 的休 闲选 择 。 提
其一 ， 从规划立 法上 ， 中国 尚无立法 来保 障公共住 房的供 应 。一直有专家和学者 呼吁我 国亟 需一部 “ 房法 ” 住 来从 国家 层 面保障人 民的住 房需求 。通过 系统的规划法律保 证住房保 障政策从 上之下的切 实贯彻 。 其二 ，城 镇土地 国有与农村 土地 集体所有 的土地制度 ， 最 终 促成 了土地 实质 上被地方政 府所 控制 。同时土地 使用权 的 转让所得被列入地 方政府 的财政 收入 ， 因此 ， 些地方政府热 一
这 一 国 家 政策 的 有 效 实施 。
２ ％左右 。［ ０ Ｔ Ｊ 资源极其 有限 ， 土地 因此 １６ ９ ７年新加坡 颁布 了
《 土地 征 用 法 》 ，保 障 了政 府 对 于 土 地 分 配 的 权 力— — 凡 为 公
共 目的所需的土地 ， 政府有权强制性征用 。当然为了防止滥用 土地征用权力 ， 政府详细规定 了征地程序 、 操作 流程和土地补 偿标准 ，并在发展过 程 中为平衡 私人权益不 断的调整其补 充
、
引富
日本列 岛位于世界 的东方 ，地 处亚欧大陆板块 与太平洋 板块 交界处的环太平洋地 震火 山带上 。这样的地理位置 造成 了日本列 岛的地质构造极其 不稳定 ， 地壳活动 非常频繁 ， 是地
震 、 风 Байду номын сангаас 山活 动 和 海 啸 的 频 发 地 带 。 恶 劣 的 环 境 加 上 其 较 台 火
一
个 概 念 规 划 着 重 于 指 导 解 决 １ ７ — ９ １ 房 、 业 、 通 以 ９ １ １９ 住 就 交
及 中心 区 的发 展 问题 ，还 是 最 近 的 ２ ０ 年 完成 的战 略 规 划 中 ０１ 提 出要 在 未 来 的 ４ ～ ０年 中将 在 成 熟 的 地 区 建 设 新 组 屋 ， ０５ 并 赋 予高 楼 城 市 生 活 良好 的视 觉 体 验 、 供 更 多 的休 闲选 择 。 提
其一 ， 从规划立 法上 ， 中国 尚无立法 来保 障公共住 房的供 应 。一直有专家和学者 呼吁我 国亟 需一部 “ 房法 ” 住 来从 国家 层 面保障人 民的住 房需求 。通过 系统的规划法律保 证住房保 障政策从 上之下的切 实贯彻 。 其二 ，城 镇土地 国有与农村 土地 集体所有 的土地制度 ， 最 终 促成 了土地 实质 上被地方政 府所 控制 。同时土地 使用权 的 转让所得被列入地 方政府 的财政 收入 ， 因此 ， 些地方政府热 一
这 一 国 家 政策 的 有 效 实施 。
２ ％左右 。［ ０ Ｔ Ｊ 资源极其 有限 ， 土地 因此 １６ ９ ７年新加坡 颁布 了
《 土地 征 用 法 》 ，保 障 了政 府 对 于 土 地 分 配 的 权 力— — 凡 为 公
共 目的所需的土地 ， 政府有权强制性征用 。当然为了防止滥用 土地征用权力 ， 政府详细规定 了征地程序 、 操作 流程和土地补 偿标准 ，并在发展过 程 中为平衡 私人权益不 断的调整其补 充
新加坡住房保障制度研究及其对中国的启示
新加坡住房保障制度研究及其对中国的启示首先，新加坡住房保障制度强调政府主导以及多元供应的原则。
新加坡政府通过建立公共房屋发展局（HDB），在不同地区建设公共住房，向居民提供负担得起的住房。
同时，政府也鼓励私营部门参与住房建设，增加住房供应。
中国可以借鉴新加坡的做法，建立相应的政府机构负责住房供应、规划和监管，同时鼓励社会资本参与住房建设，提高住房供给的多样性和适应性。
其次，新加坡住房保障制度注重住房改善和户外环境建设的结合。
新加坡政府在公共住房项目中注重提升居民的生活质量，不仅为居民提供安全、基本的住房条件，而且还注重户外环境的美化和社区设施的建设，使居民能够享受到良好的生活环境。
中国在推进住房保障制度时可以注重提高居民生活品质，同时关注社区发展和户外环境建设，从而提高住房保障的综合效果。
再次，新加坡住房保障制度鼓励居民通过储蓄购买住房。
新加坡政府通过建立特殊的储蓄机制，鼓励居民进行住房储蓄，并提供贷款和购房补贴等措施，帮助居民实现购房梦想。
中国可以借鉴这一做法，建立健全的住房储蓄和购房贷款机制，引导居民进行住房储蓄，从而提高居民的购房能力。
此外，新加坡住房保障制度还注重提供各类住房选择，满足不同人群的住房需求。
比如，新加坡的公共住房项目中既有承租制度，也有购买制度，满足了不同收入水平的人群的住房需求。
中国可以学习这一做法，因地制宜地发展不同形式的住房供应，满足不同群体的住房需求。
总之，新加坡的住房保障制度为中国提供了一些有益的借鉴和启示。
政府主导和多元供应、注重住房改善和户外环境建设、鼓励住房储蓄和购房贷款以及提供多样化的住房选择是新加坡住房保障制度成功的关键点，对中国在住房保障领域的发展有重要的指导意义。
中国可以结合自身的国情和发展阶段，借鉴新加坡的经验，不断完善住房保障制度，以满足居民的正当住房需求。
保障性住房的国际经验借鉴与本土化创新
保障性住房的国际经验借鉴与本土化创新保障性住房一直是全球各国关注的焦点问题，尤其是对于那些资源紧缺、城市化进程加快的发展中国家来说。
保障性住房的国际经验与本土化创新成为了实现住房保障目标的重要途径。
本文将探讨保障性住房的国际经验，思考其如何在本土背景下进行创新，并就中国的住房保障模式进行分析与讨论。
一、国际保障性住房经验借鉴1. 不同国家的保障性住房模式：以新加坡、瑞典和巴西为例，介绍其住房保障模式的成功经验，包括政府主导、市场调节、社区参与等。
2. 借鉴国际成功案例：从国际经验中吸取启示，如新加坡的组屋制度、瑞典的公共合作社模式等，分析其可借鉴之处，并结合本土实际进行改进与创新。
二、保障性住房的本土化创新1. 中国的保障性住房现状：介绍中国目前存在的住房保障问题，包括城乡差距、供需矛盾等。
2. 本土化创新的路径：结合中国国情，探讨如何根据中国的实际情况进行保障性住房的创新，如政府主导下的市场化推进、土地利用优化、金融支持等。
3. 科技与保障性住房：介绍科技在保障性住房领域的应用，如借助大数据、人工智能等技术手段提高保障性住房的建设效率和管理水平，从而实现本土化创新。
三、中国的住房保障模式的分析与讨论1. 房地产市场调控：介绍中国政府在住房保障方面的政策措施，如限购、限售等，分析其对保障性住房的影响和作用。
2. 住房租赁市场的发展：介绍中国住房租赁市场的现状和存在的问题，并探讨其与保障性住房的关系，提出相应的改进建议。
3. 城市更新与保护：探讨城市更新与保护对于保障性住房的影响和作用，并提出相应的政策建议。
四、保障性住房的未来展望1. 推动可持续发展：介绍如何将保障性住房与可持续发展目标相结合，通过绿色建筑、能源节约等手段实现住房保障的可持续性。
2. 提升住房保障质量：探讨如何提高保障性住房的质量，包括加强监管、提高建筑标准等方面的措施。
3. 加强国际交流与合作：呼吁各国加强经验交流与合作，共同解决住房保障问题，促进全球住房保障事业的发展。
从新加坡“居者有其屋”制度看中国住房保障问题
身贫 民窟与窝棚 ， 只有９ ％的居 民能够 住上较像样的公共住 宅， 住 房问题 了廉租住 房的建设 。 但住房 公积 金管 理中也暴露 出或管理体制 自身不足、 或管理 制度 缺 十分严 峻 ， 为 此， 新加坡政 府决 定介入住 房 问题 ， 尝试住 房 分类供 应制 度。 同时， 新加 坡是人 多地 少 的国家 ， ７ ０ ４ 平方公里的总面 积中， 人 口总 乏 统一性 、 或监管体系存在多头性 等普遍 陛问题 ， 在很大 程度 上阻碍了 快速 发展 。 数达 到４ ４ ８ 万３ ９ ０ Ｏ 人， 人Ｅ ｌ 密度 居世界第四位［ １ ］ 。 因此 ， 新加坡在 ２ ０ 世纪 住 房公积金 制度 的健 康、 １ ． ２ 经济适 用住房 制度 ： 出台经济适用住 房政策 并给予各方 面的优 ６ Ｏ 年代初成立了建 屋发展 局， 职责 是建造公共 组屋 。 这个机构 的目的是 通 过大规 模兴建 低标准和小 户型住房 来解决广 大中低收入 居 民的住 房 惠政 策措施 ， 是政府保 障中低收人家 庭的居 住权 的政 策体现 。 国家对 经 问题 ， 后来政 府推 出 “ 居者有其屋 ” 计 划， 实行住 房 自 有化政 策 ， 鼓励中 济 适用住房项 目规定免 收土地 出让 金 ， 减免 多项税费 ， 同时地方政府 也 在 政策 措施 制定方 面予 以扶 持。 经济适 用住房 在很大层 面上有 效地 解 低收 入阶层采取分期付款 方式的方 式为自己或者家庭购买组 屋。 组屋 从 新加 坡建 国初 期就开始筹划 。 从１ ９ ６ ０ 年至今， 新加坡政策 在 决了中低 收入阶层的住 房问题 ， 其贡献也是 巨大的 。 目 前户型面积偏大 和 日 益高档化是 经济 适用房主要的问题 ， 这无 形 境 内各地 纷纷实 行， 民众居 住条件 得到不断 改善 ， 在当前的在 新加坡 ， 中低 收入 阶层 的消费受 到限制 。 权 力寻租 ， 钻 月收入 ３ ０ ０ ０ 美元 （ 一般 大学 毕业生 刚开始 工作 大概 是１ ４ ０ ０ 美元一 １ ９ ０ ０ 中导致了房屋 总价偏 高 ， 美元 ） ， 纳７ ％的税 ， 一 般３ 年左 右就可以按揭购买一 套属 于 自 己房 子， 这 销售过 程管理不严 的漏洞
保障性住房分析报告
保障性住房分析报告目录一、其他国家和地区保障性住房分析.............................................................................. - 1 -（一）英格兰.............................................................................................................. - 1 -1、主管部门........................................................................................................ - 1 -2、政策演进........................................................................................................ - 1 -3、保障性住房类型............................................................................................ - 3 -4、供给对象........................................................................................................ - 4 -5、供应运营机制................................................................................................ - 6 -6、借鉴................................................................................................................ - 7 -（二）新加坡.............................................................................................................. - 8 -1、主管部门........................................................................................................ - 8 -2、政策演进........................................................................................................ - 9 -3、保障性住房类型.......................................................................................... - 10 -4、供给对象...................................................................................................... - 11 -5、供应运营机制.............................................................................................. - 12 -6、案例分析——乌兰新镇.............................................................................. - 13 -7、借鉴.............................................................................................................. - 18 -（三）香港................................................................................................................ - 20 -1、主管部门...................................................................................................... - 20 -2、政策演进...................................................................................................... - 20 -3、保障性住房类型.......................................................................................... - 22 -4、供给对象...................................................................................................... - 23 -5、供应运营机制.............................................................................................. - 25 -6、借鉴.............................................................................................................. - 26 -（四）美国................................................................................................................ - 26 -1、主管部门...................................................................................................... - 26 -2、政策演进...................................................................................................... - 27 -3、供应对象...................................................................................................... - 28 -4、供应运营机制.............................................................................................. - 29 -5、借鉴.............................................................................................................. - 31 -二、我国保障性住房分析................................................................................................ - 32 -（一）我国保障性住房概述.................................................................................... - 32 -1、保障性住房的概念...................................................................................... - 32 -2、保障性住房的类型...................................................................................... - 33 -3、产权属性...................................................................................................... - 34 -4、保障性住房的特征...................................................................................... - 35 -（二）我国保障性住房的政策演进........................................................................ - 36 -1、经济适用房政策演进.................................................................................. - 37 -2、集资合作建房政策演进.............................................................................. - 39 -3、限价商品房的政策演进.............................................................................. - 41 -4、廉租住房政策演进...................................................................................... - 42 -5、公共租赁住房政策演进.............................................................................. - 43 -（三）我国保障性住房现状.................................................................................... - 44 -1、我国保障性住房体系初步形成.................................................................. - 44 -2、我国的保障房建设力度加大...................................................................... - 44 -3、社会渠道投资逐年攀升，成为主要投资来源.......................................... - 45 -（四）我国保障性住房建设模式............................................................................ - 46 -1、BT模式........................................................................................................ - 46 -2、代建模式...................................................................................................... - 50 -3、配建模式...................................................................................................... - 53 -（五）我国保障性住房融资模式............................................................................ - 57 -1、资金来源...................................................................................................... - 57 -2、投融资机制设计.......................................................................................... - 58 -（六）我国保障性住房的运营模式........................................................................ - 59 -1、物业管理...................................................................................................... - 59 -2、监管模式...................................................................................................... - 60 -3、资格后审...................................................................................................... - 60 -（七）相关案例........................................................................................................ - 61 -1、福建厦门高林居住区社会保障性住房项目.............................................. - 61 -2、田园公租房小区.......................................................................................... - 62 -图表目录图表1：二战后英格兰的住房发展背景及政策演进....................................................... - 2 -图表2：英格兰不同时期建成住房情况（单位：套，%）............................................ - 2 -图表3：1998-2008年英格兰新增保障性住房总量及构成（单位：套，%）.............. - 4 -图表4：英格兰各类住房的家庭经济构成情况（单位：%）........................................ - 5 -图表5：英格兰住房供应体系........................................................................................... - 6 -图表6：新加坡保障性住房行政结构............................................................................... - 8 -图表7：新加坡保障性住房政策演进............................................................................... - 9 -图表8：2010年新加坡保障性住房居住构成（单位：%）......................................... - 11 -图表9：新加坡保障性住房居住申请条件（单位：新加坡元）................................. - 12 -图表10：新加坡住房供应系统....................................................................................... - 12 -图表11：乌兰新镇位置图............................................................................................... - 13 -图表12：乌兰新镇基本情况（单位：平方米，人，所）........................................... - 14 -图表13：乌兰新镇组团................................................................................................... - 15 -图表14：乌兰新镇各组团功能格局............................................................................... - 16 -图表15：乌兰新镇理事会基金结构（2011.03.31）（单位：新加坡元，%） ............ - 17 -图表16：2010-2011年维修储备金结构（单位：新加坡元，%）.............................. - 18 -图表17：香港保障性住房政策演进............................................................................... - 20 -图表18：香港公租房户型面积结构（单位：%）........................................................ - 22 -图表19：香港各片区公租房租金情况（单位：元/平方米）...................................... - 23 -图表20：单身人士及一般家庭入息及总资产净值限额（单位：港元） ............... - 24 -图表21：无亲属之高龄人士入息及总资产净值限额（单位：港元） ....................... - 24 -图表22：美国保障性住房政策演进............................................................................... - 27 -图表23：美国主要保障房计划的收入门槛及附加要求............................................... - 29 -图表24：保障性住房主要类型....................................................................................... - 33 -图表25：保障性住房不同类型的相关规定................................................................... - 33 -图表26：保障性住房产权分配....................................................................................... - 34 -图表27：我国保障性住房产权构成与权利主体........................................................... - 35 -图表28：保障性住房主要特征....................................................................................... - 35 -图表29：2011-2015年我国保障性住房建设计划和实际规模（单位：万套，万亿元）-45 -图表30：2012-2014年我国保障性住房资金来源结构（单位：亿元，%）.............. - 45 -图表31：完全BT模式运作流程.................................................................................... - 48 -图表32：BT工程总承包方式运作流程......................................................................... - 49 -图表33：BT施工和承包方式运作流程......................................................................... - 49 -一、其他国家和地区保障性住房分析（一）英格兰1、主管部门英格兰主管住房事务的政府部门为“社区与地方政府部”（DCLG：Department of Communities and Local Government），该部门将住房工作的目标界定为：“人人都应当有机会以其能够支付的价格在其希望生活或工作的地方租住或者购买一套适宜的住房”。
新加坡的组屋对我国公租房设计的启发
中图分类号： Ｆ ２ ９ ３ ． ３
文献标识码 ： Ａ
文章编号 ： １ ０ ０ ６ — ４ ３ ｌ １ （ ２ ０ １ ３ ） ２ ２ — ０ １ ２ ０ — ０ ２
形 成 的 居 民 中 心 则 是 以 大 住 房 问题 是我 国 当前 的一 个严 重 社 会 问题 ，现 在 政 府 型 地 铁 枢 纽 为 中 转 的。新镇 部 门逐 年 增 大保 障 性住 房 政 策力 度 ，这不 失 为 一种 明智 之 的居 民 出 行 是 极 其 方 便 的 ， 举。 我国的保障性住房（ 包括廉租住房 、 公共租赁住房 ） 主要 主 要 是 由 于 公 共 汽 车 系 统
０ 引言
针 对低 收入 群体 并 以租 赁 的形 式 出现 ，各 地 纷 纷 制定 和 完 善 保 障性 住 房建 设 计 划 ， 并 已开 展 大 量 建设 ， 在 建 设 中有 必 要从 其 他 国家 吸取 一 些 经验 ， 以 防走 弯 路。 笔者 在 新加 坡 学 习期 间 曾走 访 了 当地 的 一 些公 共住 房 ，发 现 新加 坡 的公 共 Βιβλιοθήκη 丁 平 ＤＩ ＮＧ Ｐ ｉ ｎ ｇ
（ 江 苏建 筑 职 业 技 术 学 院建 筑 设 计 与 装饰 学 院 ， 徐州 ２ ２ １ １ １ ６ ） （ Ｓ ｃ ｈ ｏ ｏ ｌ ｏ ｆ Ａ ｒ ｃ ｈ ｉ ｔ ｅ ｃ ｔ ｕ ｒ ａ ｌ Ｄ ｅ ｓ ｉ ｇ ｎ ａ ｎ ｄ Ｄ ｅ ｃ ｏ ｒ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ， Ｊ ｉ ａ ｎ ｇ ｓ ｕ Ｊ ｉ ａ ｎ ｚ ｈ ｕ Ｉ ｎ ｓ ｔ ｉ ｔ ｕ ｔ ｅ ， Ｘ ｕ ｚ ｈ ｏ ｕ ２ ２ １ １ １ ６ ， Ｃ ｈ ｉ ｎ ａ ）
２ ． ２新 加 坡 组 屋 的 套 型
重。 为解决居 民的住 房 问题 ， 按照《 住 宅发展法》 ， １ ９ ６ ０年
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我国保障性住房：
低收入家庭租赁由政府提供的廉租住房；中等收入家庭购买经济适用住房；其他高收入的家庭购买、租赁市场价商品房。
我国的保障性住房供应体系仍然不够完善，还有许多问题必须解决。
例如：保障性住房的建设主体的合理性还需要改进；保障性住房数量少，不能满足要求；保障性住房购买者的资格标准模糊，执行过程中的公正性需要提高等。
一种不以盈利为目的的社会福利事业，却多数由以盈利为目的的房地产开发企业去实施。
没有利润刺激，就会缺乏积极性。
新加坡公共组屋建设成功经验：
1964年推出“居者有其屋”计划截止2009年，新加坡的住房供应体系可分为两类：一类是政府建设的公共组屋（类似于我国的经济适用房），占整个市场供应量的85%；另一类是私人开发商建设的中高档住宅，约占15%。
在公共组屋中，又分为租赁和售卖两种。
租赁的占5.9%，售卖的占94.1%（截止2004年3月1）。
实施方式：
1.建屋发展局（Housing & Development Board，简称HDB）
1960年成立建屋发展局。
代表政府建设组屋，负责组屋区的总体规划、设计和建造，还是最大的房地产经营管理机构。
独立性非营利机构，财政预算纳入国家计划，可无偿得到政府划拨的土地。
2.住房公积金制度
1955年建立中央公积金制度，7月成立中央公积金局。
目的是通过强制储蓄制度，解决职工的养老问题，预先筹集个人养老资金。
法律规定，受薪人员自动成为会员，必须缴纳公积金储蓄。
总缴费率36%，雇员负担20%，雇主负担16%。
分3个户头：普通户头（72.5%），用于家庭投资（购买组屋等）；特别账户（10%）达到退休年龄后方可领取；医疗账户（17.5%）。
中央公积金抵押贷款利率低于市场利率2个百分点，贷款额度可达80%-90%。
维持组屋制度运行重要的资金支持。
3.政府补贴政策
对不同收入者实行差别补贴政策
补贴优惠程度和购买户型（面积）挂钩，最大优惠可达半价。
贷款方式和收入水平挂钩：一般收入（贷款额80%），低收入（90%）。
收入少于800新元者，可租用组屋。
暂时无力买房者“先租后买计划”。
翻新津贴差别，房子越大，补贴越少。
4.严格申请和审查制度
法律法规细致、周全，严格监控。
一旦发现弄虚作假，当事人将面临5000新元的罚款或6个月的监禁，或者同时面临两项处罚。
所买组屋5年内不许转让，实要卖出，必须通过政府机构，不可以直接在市场上出售；
同一户不许买第二套组屋，不允许以投资为目的买房；
只要买了组屋，就必须住在组屋内；
5年内不可以出租，5年之后允许腾出半套出租，房主必须与房客合租。
新加坡组屋建设对我国启示：
1、组建独立的非营利性机构主管全国保障性住房的建设
在住房和城乡建设部的统一领导下，组建一个独立的保障性住房建设与运营专门机构，在各省市设立分支机构，专门分管各城市廉租房和经济适用房的建设、运营、维修。
可以考虑整合部分国有大中型房地产公司作为该机构的构成主体，让它们退出商品房开发领
域，成为专门负责经济适用房和廉租房的建设、管理、运营与维修主体。
在相关政策执行上更有力，便于政府相关部门的统一管理。
需要国家对其进行资金投入和给予相应的优惠政策。
2、完善住房公积金制度
通过改进我国现有的住房公积金制度来减少保障性住房的建设对国家财政的依赖。
不同于新加坡，和养老保险、医疗保险相分离，是一个独立的基金，更方便管理。
改进的方面主要包括：增加缴纳住房公积金的人数，扩大覆盖面；针对中低收入者提供低首付、低利率的住房贷款；对非盈利的保障性住房建设机构进行一定的补贴。
3、完善资格审查和惩罚制度
刘贵文, 谢莉与景政基, 新加坡组屋建设对完善我国保障性住房供应体系的启示. 中国建设信息, 2009(5): 第48-51页.
新加坡组屋政策概况
1968 年正式实施居者有其屋计划以来，政府为87%的居民提供了总共90多万套住宅，有10%为租赁而居。
公房出售受到政府资助，房价不到私人住房市价的20%，租金也比较低。
租房和购房的月收入严格的限制。
租用公房的月收人上限为800新元，购买“居者有其屋”住房的上限为5000 新元。
（有待考证）
申请条件：
公民身份；无私有房产；收入上限；家庭构成
组屋分配程序：
组屋分配的顺序按照注册的时间来确定，即“先来后到”的原则。
具体制度包括登记注册、抽签挑选和转让三部分。
新加坡组屋政策下的成功要素与发展趋势
强硬的征地政策 1960年出台《土地征用法》，授予HDB等下属部门拥有强制征地的权利。
地产拥有者按规定的“市场价值”获取相应补偿。
在低价征地的合法化和强制化问题上，新加坡通过强硬有力的贯彻执行，以适应公屋大幅度降低建设成本和租售价位的现实需要。
有效的财政手段征收高达个人收入33%的所得税和23%的中央远大基金（CPF）来提供财政上的支持。
前者主要通过贷款和补贴的方式对出售型公屋和小面积的低收入家庭套型进行了重点扶持；后者则通过1968年的《中央远大基金法》规定，国民可以抽调他们在CPF储备中的80%用于购房, 但前提是他们必须按月将规定的金额存入个人的CPF 帐户。
强力的政治支持提高国民整体生活水平，同时实现社会具有房产的目的。
为了取得社会稳定以及在邻邦夹缝中能够生存与发展，通过公共住宅和其配套服务的供需调控，使地区经济的增长成为可能性是人民行动党所希望发生的，以便确保其在政治上的统治地位以及合法性，所以，HDB 在政策的实行中，自始至终都会取得上层的制度承诺以及政治鼓励、支持，其呈现是利用HDB 法律权力的外延、人力资源的配给以及资金土地。
完善的公积金制度 1955年7月，公积金制度开设建立，设立中央公积金局，制定《中央公积金法》，“任何雇员或受薪者必须按工资的一定比例统一存入中央公积金局”。
新加坡组我发展趋势
对旧有组屋进行升级改造 1989年7月开设实施升级措施。
新建组屋发展趋势一是选择在远离城市中心的远郊，建设拥有良好自然景观的政府组屋；另外就是在配套相对成熟的老城区，建设新的高层政府组屋。
另一方面，住宅发展局也开始
在配套相对成熟的老城区建设新的高层政府组屋。
刘挺与肖鹤, 新加坡组屋政策的实施与发展概况. 价值工程, 2011(22): 第
88-89页.
1.公共组屋土地来源
土地分国家所有和个人所有。
《土地征用法令》：规定政府有权征用私人土地用于国家建设；规定建造公共组屋，可在任何地方征用土地。
被征用土地只有国家有权调整价格，价格规定后，不受市场影响，任何人不得随意抬价。
征用土地是政府再分配财富和资源的强制性措施，所支付的补偿费远低于市场价。
根据该项法令，建屋发展局能够以远低于市场的价格获得土地，保证了大规模公共住屋建设所需的土地。
当然建屋发展局并非无偿使用土地，而是直接向土地局购买。
2.公共组屋建设
建屋发展局资金来源：政府建房贷款（中央公积金局把留足会员提款后的公积金购买国家债券，政府把这部分资金贷给建屋发展局）；购房资金贷款（建屋局提供分期付款给居民购房）；政府津贴（政府每年都从财政预算中给建屋发展局安排一笔津贴）。
组屋户型：一房式33平方米（楼面使用面积，下同）、二房式（即国内的一房一厅）45平方米、三房式（即国内的二房一厅）65-70平方米、四房式（即国内的三房一厅）90-100平方米、五房式（即国内的三房二厅或四房一厅）110-120平方米和公寓式（140平方米）。
3.住房分配
适用人群：新加坡公民；无私有房产者；家庭月总收入超过收入限额标准的家庭不能申请购买组屋；组建“核心家庭”。
特例情况通过其他计划来解决。
申请程序：。