下载文档原格式
China Real E s tate68中国房地产2009.3总第339期一、房地产企业知识管理的内涵所谓知识管理是指对知识的创造、获取、加工、存储、传播和应用的管理，其实质是为企业实现显性知识和隐性知识的共享提供途径，通过对知识的识别、获取和利用，增加企业的知识存量，充分发挥其价值，从而提高企业的竞争力。
房地产企业是资金密集型企业，更是资本密集型企业。
这里的资本既包括资金与其他有形资本，还包括名种无形的知识资本。
房地产企业在发展过程中积累与创造了各种各样的知识，只有进行知识管理，将这些知识进行整合，形成企业特有的知识资本，才能提高房地产企业的核心竞争力。
二、目前房地产企业知识管理的不足在一项对我国企业知识管理现状的调查中显示，医药卫生、文教、ＩＴ业、电信业在知识管理上相对领先，而能源产业、娱乐传媒、建筑房产、商贸的水平则排名靠后。
就目前看，除了少数大型房地产企业开始注重知识价值的发挥外，大多数企业仍把管理重点放在“跑项目、拿土地”上，知识管理水平普遍偏低。
房地产企业知识管理的不足主要表现在以下三方面：１．实施知识管理的动力不足从房地产企业自身来看，一些企业为知识管理而知识管理，对知识管理的商业效益认识不足，缺乏实施知识管理的商业动机。
从房地产企业的员工来看，由于缺乏对知识贡献、知识创新的激励措施，很多员工不愿意将知识拿出来供大家分享，缺乏集体学习的动力。
２．缺乏实施知识管理的文化氛围和企业家群体由于文化氛围的缺失，房地产企业部门与员工之间缺乏知识的流动与共享意识，造成企业内部人与人之间、部门与部门之间的知识垄断，甚至对一些毫无价值的知识保密，这严重阻碍了知识管理的实施。
与此同时，我国房地产企业知识管理的人才较少，没有形成具有创新能力、战略眼光和致力于组织学习与知识资本管理的企业家群体。
３．知识管理手段单一实际上，房地产企业平常自觉不自觉地进行着知识管理，如文件资料的归档保存、楼盘营销经验的推广、员工培训等，只是管理手段比较少，管理层次比较低。
地产杂谈系列之二十四新发展模式探索之美日房企经营启示行业深度报告行业报告房地产2022年1月4日强于大市（维持）行情走势图相关研究报告《行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之二十三：他山之石：楼市危机下日本房企破局之道》2021-12-03证券分析师杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514*********************.cn研究助理王懂扬 一般证券从业资格编号S1060120070024**************************.cn平安观点：⏹日本龙头房企穿越周期地位稳固，行业集中度不断提升。
近年日本全国商品房销售规模基本稳定在7-8万套/年，总量稳定下市场集中度不断提升，尤其2008年金融危机后，大型房企寡头垄断趋势愈加明确。
2010年TOP20房企市占率上升至55.9%，而后均保持50%以上，此外TOP10、TOP5、TOP3、TOP1房企市占率均较2008年明显提升。
20世纪50年代以来日本楼市历经多轮周期，头部房企格局几经洗牌，但主要龙头房企（住友不动产、三井不动产、三菱地所）穿越周期屹立不倒，地位稳固。
⏹住友、三井不动产：发展围绕地产的多元化轻资产业务，向综合房地产企业转型。
受地产泡沫破灭、金融危机、日本大地震等影响，日本房企原有重资产模式难以奏效，住友不动产分期制定发展战略，如发展代建、经纪、资管业务等，向流动性更强的轻重资产并举的业务模式转型。
收入结构上，高利润率轻资产业务占比增加而低利润率重资产业务占比萎缩，亦带动ROE 修复。
三井不动产转型相对倚重房地产证券化市场，已形成“代建+销售+租赁+管理”综合商业模式。
代建业务除在行业低谷期维持开发部门运转，还可贡献经纪、物业管理机会、建材收入等；管理旗下4支REIT s 及其他私募基金，2021财年在管资产规模达4.35万亿日元；经纪板块Mitsui Fudosan Realty Group 已连续35年在东京二手房交易量排名第一。
商业地产开发新模式作者：董露茜来源：《新财经》2013年第05期在住宅市场哀鸿遍野的今天，大型房企万科、保利、招商、龙湖远洋等纷纷宣布转型商业地产，或加大对商业地产的投入。
同时，一些行业外资本也一哄而上，纷纷涌入商业地产，投资热度愈演愈烈。
然而，泡沫化的商业地产市场，供需关系正在发生着变化。
传统意义上的甲级写字楼因缺乏个性和创意，已经没有了太多的吸引力；CBD区域饱和，没有了开发的空间，对旧写字楼的改造成为了商业地产开发的新模？式。
由于中国缺乏真正意义上的商业地产开发商，散卖成为了商业地产的主流，但散卖之后资产如何保值增值，成为了一道难解的问题。
高和资本董事长苏鑫提出的“资产精装修”概念，是一个不错的选择。
旧楼改造目前，商业地产的市场供需正在发生质的变化。
苏鑫告诉记者：“北京、上海等城市核心区域的写字楼两极分化非常严重，要么是国贸CBD这样的甲级写字楼，要么是已经存在10年、15年的老楼，很少有中间地带的写字楼。
”传统意义上的甲级写字楼，代表了高端、豪华、专业，但同时可能意味着细节的“僵化”。
苏鑫开玩笑道，夏天你穿着西服、打着领带都觉得冷飕飕的，这就是甲级写字楼对制冷温度的要求。
4月中旬，仲量联行发布的2013年一季度北京房地产市场报告显示，一些金融和专业服务的外资租户已缩减了租赁面积。
而据第一太平戴维斯的统计数据，2013年1月北京甲级写字楼租赁成交的3.75万平方米写字楼中，内资企业占比达60%，而且承租大面积的客户也以内资企业为主。
“我不相信所有人都喜欢上班的地方一进去就像酒店大堂，比如做创意的白领，肯定希望工作场所有点个性和设计感。
这就是机会！”苏鑫说。
高和资本在成功完成北京地区5个收购项目之后，把目光投向了旧楼改造。
2012年10月，高和资本斥资7.9亿元，成功并购位于上海南京西路静安寺商圈的中华企业大厦，这是上海租金最贵的商圈，后来大厦被更名为静安高和大厦，计划今年6月改造结束后正式向外界亮相。
江苏省实施《房地产开发企业资质管理规定》细则文号：苏建房［2001］250号颁布日期：2001-08-06第一条为加强对房地产开发企业的资质管理，规范房地产开发企业经营行为，根据《房地产开发企业资质管理规定》（建设部［2000］第77号令）结合本省实际，制定本细则。
第二条本细则所称房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体。
第三条房地产开发企业应当按照本细则规定申请核定企业资质等级，领取房地产开发企业资质证书（以下简称资质证书），并按照核定的资质等级承担相应的房地产开发项目的开发经营业务。
未取得资质证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。
第四条省建设行政主管部门负责全省房地产开发企业的资质管理工作。
市、县（市）地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。
第五条房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。
第六条申请一级资质的房地产开发企业必须符合下列条件：（一）注册资本不低于5000万元；（二）从事房地产开发经营5年以上；（三）近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成房地产开发投资额3亿元以上；（四）连续5年建筑工程质量合格率达100%；（五）上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成房地产开发投资额1亿5千万元以上；（六）有专业技术职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；（七）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（八）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；（九）未发生过重大工程质量事故。
第七条申请二级资质的房地产开发企业必须符合下列条件：（一）注册资本不低于2000万元；（二）从事房地产开发经营3年以上；（三）近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者上一年房屋建设面积竣工8万平方米以上；（四）近3年累计完成房地产开发投资额1亿5千万元以上或者上一年完成房地产开发投资额8000万元以上；（五）连续3年建筑工程质量合格率达100%；（六）有专业技术职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，建筑、结构专业中级以上职称的管理人员不少于4人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；（七）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（八）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；（九）未发生过重大工程质量事故。
基于精益建造体系的房地产企业的创新管理模式李志成 天津市团泊湖投资发展有限公司摘要：随着房地产行业快速发展，市场竞争逐渐激烈，同时经营风险也逐渐提高，房地产企业面临着巨大的压力，许多企业逐步开展了管理的变革。
精益建造体系是一套降低成本、提升效益的规范化、模式化企业管理系统，能够帮助企业提升项目运转效率，以此助推企业经营目标的实现。
因此，本文针对房地产企业应用精益建造体系的方法进行了论述，以期为房地产企业的发展提供借鉴与参考。
关键词：房地产企业；精益建造体系；管理创新中图分类号：TU198 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2017)021-0063-02随着房地产行业的蓬勃发展，房地产行业所处的行业环境和自身环境都已经发生了变化，从最初的高速成长阶段逐渐转变为精耕细作阶段，越来越多的房地产企业开始正视市场变化，关注自身的管理，转变组织架构，完善经营漏洞，改变经营观念，从而成为具有产品差异化、行业品牌化、市场口碑化的高竞争力企业。
精益建造体系主要理念是降低人力、物资、设备等消耗，减少运作时间，以降低整体的运作成本，提升运作效率，为企业创造更高效益，这种管理体系有助于企业在激烈在竞争中脱颖而出，展现出卓越的能力和优势，且有利于企业的长期发展。
因此，房地产企业应用精益建造体系，改变传统的管理模式，更新管理理念，能够消除在市场发展中的内部和外部阻碍，完善管理制度，建立企业文化，优化员工的工作方式，平衡企业内外运作的各方利益，使企业的管理更加合理，企业的成本更少，效益更高，以此提升企业整体开发效率。
本文针对精益建造体系这一理论，提出了房地产企业的创新管理模式，以期为房地产行业的发展提供理论借鉴和参考。
一、精益建造体系的理论概述精益建造体系是从日本丰田公司著名的精益生产理论发展而来，上世纪九十年代初丹麦的著名管理学家提出了借鉴精益生产理论的核心思想，将其运用到建筑行业中的理念。
IGLC正式提出了精益建造这一理论。
日本房产发展史首先我简单介绍一下日本至今为止的经济发展轨迹，以及三井不动产的发展历程。
首先我们来看一下上世纪50年代到70年代的情况，日本从20世纪50年代中期开始实现了经济快速发展，当时日本以经济现代化为目标。
当时的日本与现在的中国是一样的，每年实现了两位数的经济增长，我们公司自1941年创立以来，以管理和租赁位于东京几处房产为主业，我们之后开始天还造地工程，这是位于东京东部的千叶县。
日本当时严重缺少用于海外贸易的临港工业用地，我们想日本经济发展离不开优质的用地，我们向这全新的领域发起了挑战。
当时日本也缺少一些宽广舒适的写字楼，为了解决这一问题我们公司建造了日本最早的摩天大楼，也就是36层的霞光大厦。
日本多发地震，所以当时人们一致认为在日本建造摩天大厦是天方夜谭，是不能实现的，我们打破了日本这种陈旧的观念，说服了政府，于1968年建成。
霞关大厦随后成为先驱项目，至今已经过去40年，仍旧是日本最高租金的写字楼之一。
接下来我们看一下70年代，进入70年代，日本进入了经济稳定增长阶段，人口不断涌入城市，城市化比例达到了50%，由于生活水平提高，人们对高质量住宅的需求也逐渐加大，提高高质住宅的供给成为当时的一大课题，当时在日本舒适度非常低的兔小屋，也就是我们所说的莴苣，也受到了国内外的批评。
此前的住宅是以政府供应为主，目的主要在于人们对于舒适上的要求，为了迎合人们对高水平住宅的需求，我们公司开始多元化发展，进军住宅产业。
我们在郊外大规模开发的绿地充沛的新城，以及高层公寓，我们力求向人们提供更多的高品质住宅。
我们公司在商品房开发方面已经有近40年的经验，被供认是高品质供应商，也享有业界第一的美誉。
同时为了满足二手房买卖需求，我们也成立了专门从事中介活动的三井不动产销售公司。
同时为了更专业有效的满足独栋房的需求，我们也成立了专业的独栋房公司，三井独栋房公司。
接下来我们看一下80年代，进入80年代以后，制造业倾向于扩大出口，这促进了日本的贸易顺差，但是同时引发了日本与欧美各国间的贸易摩擦。
