2015年中级经济师《房地产》知识点10-10
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2015年中级经济师《房地产》知识点10-10
住宅专项维修资金
住宅专项维修资金：是指由业主或物业使用人交纳，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
一、住宅专项维修资金的交存方式
(一)商品住宅维修资金的交存
1.商品住宅的专项维修资金由业主交存，属于业主所有。
2.业主应当在办理住宅权属登记手续前，将首次住宅专项维修资金交至代收代管单位。
3.业主首次交存的住宅专项维修资金的标准为当地住宅建筑安装工程造价的5%-8%，
4.业主首次交存的住宅专项维修资金，由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或其委托的单位代收代管。
5.成立业主大会的，业主大会可以依法变更业主交存住宅专项维修资金的代收代管单位; 业主决定变更代收代管单位的，原代收代管单位应当在业主作出决定之日起30日内，将住宅专项维修资金账面余额全部返还业主大会，并将有关账目等一并移交。
6.业主交存的住宅专项维修资金，应当存储于当地的一家商业银行，按小区设总账，按幢设明细账，核算到户。
7.业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首次交存额的30%的，业主应当及时续交。
8.房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余的情况，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。
(二)出售公有住房维修资金的交存
1，出售公有住房的维修资金由业主和售房单位共同交存。
其中，业主交存的部分属于业主所有，公有住房售房单位从售房款中提取的住宅专项维修资金属于售房单位所有。
2.业主首次交存住宅维修资金的标准为当地房改成本价的2%;售房单位交存的住宅专项维修资金，按照多层住宅售房款的20%，高层住宅售房款的30%，从售房款中一次性提取。
3.公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将应提取的住宅专项维修资金交予代收代管单位。
4.公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金，按照售房单位的财务隶属关系，由同级财政部门或其委托的单位代收代管。
5.公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金，应当存储于当地一家商业银行，按售房单位设账，按幢核算。
其中业主交存的住宅专项维修资金按房屋户门号设分户账。
二、住宅专项维修资金的使用
(一)一般性规定
1.住宅专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则，任何单位和个人不得挪作他用。
2.开发建设单位或公有住房售房单位应当按照尚未售出商品住房或者公有住房的建筑面积，分摊住房共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用。
3，代收代管单位在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定和业主大会的决定，将住宅专项维修资金用于购买一级市场国债;但不得从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
4。
住宅专项维修资金存储的利息收入，利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益，利用住房共用部位、共用设施设备进行经营所得的纯收益，以及住房共用设施设备报废后回收的残值，应当转入住宅专项维修资金滚存使用。
(二)住宅专项维修资金的列支
1.商品住房共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造使用，按以下两种方式从住宅专项维修资金中列支：(1)用于全体业主共同所有的共用部位、共用设施设备的，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊;(2)用于部分业主共同所有的共用部位、共用设施设备的，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
2.出售公有住房共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊，其中，应由相关业主承担的，按照商品住户列支方式分摊。
3.以下费用不得从住宅专项维修资金中列支：(1)依法应由建设单位承担的住房共用部位，共用设施设备维修、更新和改造费用;(2)依法应由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;(3)人为损坏住房共用部位、共用设施设备所需的修复费用;(4)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住房共用部位、共用设施设备的维修养护费用。
(三)住宅专项维修资金的计划管理
1.住宅专项维修资金使用计划的提出。
(1)实施物业管理的小区，由物业服务企业提出资金使用计划;
(2)未实施物业管理但有房屋管理单位的，由房屋管理单位提出资金使用计划;
(3)未实施物业管理，也没有房屋管理单位的，由建设(房地产)主管部门提出资金使用计
划。
2.住宅专项维修资金使用计划的实施。
住宅专项维修资金使用计划的实施必须具备以下
条件：
(1)全体业主共同所有的共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的资金使用计划，经业主
大会通过后实施;未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后实施;
(2)部分业主共同所有的共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的资金使用计划，经专有部分占该共用部位、共用设施设备具有共有关系的总建筑面积2/3以上的业主且占该共有关系的业主总人数2/3以上的业主同意后实施;
(3)资金使用计划涉及动用公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金的，还应当经财政部门审核后，方可实施。
3.使用住宅专项维修资金的应急程序。
发生危及房屋安全或者其他严重妨碍业主正常生活的紧急情况，需要立即对住房共用部位、共用设施设备进行维修和更新改造的，按照以下规定进行。
(1)实施物业管理的，由物业服务企业预先垫付有关费用，再按照规定程序审核确定后从住宅专项维修资金中列支;
(2)未实施物业管理但有房屋管理单位的，由房屋管理单位预先垫付有关费用，再按照规定程序审核后从住房专项维修资金中列支;
(3)未实施物业管理，也没有房屋管理单位的，由有关业主提出申请，经建设(房地产)主管部门审核后先从维修资金中支付，再按照规定程序审核后从住宅专项维修资金中列支。
