07上半年深圳二手楼市场成交数据分析

07上半年深圳二手楼市场成交数据分析一、深圳市上半年整体投资分析2007年上半年深圳市二手住宅发展延续了去年的发展势头，量价齐升，不断的创造新的高点。

今年上半年全市共成交二手住宅面积488.58万平方米（预估），较去年同期上涨27.3%；成交价格也创造出历史新高，上半年全市二手住宅的成交均价已经破万，达到10347元/平方米，较去年同期上涨60.6%。

相对而言，租金的涨势比较平缓，今年上半年全市租金水平达到34.5元/平方米•月，较去年同期上涨17.7%。

二手住宅的成交价格涨幅远高于租金的上涨幅度，导致租金回报率降低，上半年全市租金回报率仅只有4个百分点，较去年同期下降了1.5个百分点，达到历史新低。

二、上半年各行政区二手住宅市场变化分析（本部分所有数据主要来自于世华地产成交系统统计数据，根据本公司对全市二手住宅的监控和成交，可以看出今年上半年二手住宅市场的变化和走势。

）今年上半年，深圳六区的二手住宅成交均价都有很大的涨幅。

福田区成交均价13010元/平方米、罗湖区10161元/平方米、南山区13528元/平方米、盐田区11706元/平方米、宝安区7827元/平方米、龙岗区6202元/平方米，同比分别增长50.8%、53.3%、69.1%、31.1%、58.5%和71.0%。

除盐田区外，其他各区的同比涨幅都超过了50%，其中，龙岗区的涨幅居于全市之首，同比涨幅高达71.0%。

（一）福田区1、价格分析（1）售价分析进入07年福田区的价格上涨更加迅速，今年上半年各月的成交价格远高于去年同期，并且一直保持持续上涨的发展势头。

1月份福田区的二手住宅成交均价为10752元/平方米，2~6月份的环比涨幅分别为17.6%、-5.8%、16.5%、-6.9%和13.3%，到了6月份，迅速上涨至14644元/平方米，与1月份相比上涨了36.2%。

（2）租赁价格分析相对于快速上涨的二手住宅销售价格，福田区上半年的租赁市场发展相对比较平稳，与去年同期相比，涨幅不大。

1月份福田区的平均租金水平是40.9元/平方米•月，2~6月份的环比涨幅为-7.3%、4.2%、8.4%、4.7%和 3.7%，到了6月份平均租金水平在44.6元/平方米•月，较1月份上涨了9.0%。

（3）租金回报率分析租金的上涨幅度远低于成交价格的上涨幅度，这就导致福田区二手住宅的租金回报率不断下降。

从以下图表可以看出，除1月份的租金回报率略高于06年同期，其它5个月的租金回报率都要低于去年同期。

07年上半年各月，福田区二手住宅的租金回报率最高只有4.1%，与去年同期最高5.7%相比，下降了1.6个百分点，并且有3个月的租金回报率都低于4.0%。

2、成交量分析从下面图表可以看出，2~6月份福田区的成交量环比增加-51.5%、170.2%、15.9%、19.5%和-9.2%。

2月份，由于春节的原因，成交量有所下降，但到了3月份，迅速回暖，成交量大幅上涨，3~5月，一直保持强劲的增长势头，到了6月份成交量环比略有下降。

（二）罗湖区1、价格分析（1）售价分析06年，罗湖区二手住宅发展在关内四区来说，涨速相对比较缓慢，价格相对偏低。

到了07年，罗湖区的价格也经历了一个快速上涨的时期。

今年1月份罗湖区的二手住宅价格仅为7000元/平方米，到了6月份，迅速达到11844元/平方米，与1月份相比上涨了69.2%，与去年同期相比增长了79%。

今年2~6月份环比涨幅分别为37.7%、5.4%、18.6%、-0.2%和9.7%。

（2）租赁价格分析从图中可以看出，今年上半年，罗湖区的平均租金水平高于去年同期，不过租金涨幅十分有限，相对平缓。

除1月份由于成交租赁物业的品质较高而导致本月租金水平较高外，其它各月的租金水平基本持平。

今年2~6月份，环比涨幅分别为-25.0%、17.3%、-4.7%、0.3%和6.3%。

（3）租金回报率分析从以下图表可以看出，07年罗湖区二手住宅的租金回报率远低于去年同期。

从图表上看，07年1月份，由于当月的二手住宅成交价格较低，租金又高于平均水平，这就直接导致当月的租金回报率创下了一个短期新高。

到了2月份以后，租金回报率又回到平均水平，除3月份略高于5%以外，其他几个月都在4.5%以下。

2、成交量分析从图表中可以看出，罗湖区今年上半年的二手住宅成交量明显增多。

除2月份受春节影响，成交量略低与去年同期外，其它各月的成交量远高于去年同期。

今年2~6月罗湖区二手住宅成交量环比分别增加-66.2%、291.9%、-4.7%、30.3%和2.8%。

（三）南山区1、价格分析（1）售价分析南山在如西部通道等众多规划利好逐步落实的情况下，二手住宅价格快速上涨。

从图表中可以看出，南山二手住宅成交在2月份迅速达到一个高位，到了3月份略有回落，但随后的几个月又持续上涨。

2~6月份南山区二手住宅成交均价环比涨幅分别为27.9%、-9.1%、14.5%、7.5%和5.4%，其中2月份的环比涨幅最大，到了6月份，南山区二手住宅成交价格位于全市之首。

（2）租赁价格分析南山二手住宅成交价格的快速上涨，并没有带动其租金的快速上涨，其租金的上涨幅度远低于售价的上涨幅度。

南山区今年上半年租金水平比较平稳，一直在36~41元/平方米•月波动。

今年2~6月平均租金环比分别增长 3.9%、9.6%、-12.1%、6.9%和2.8%。

（3）租金回报率分析从图表中可以看出，今年上半年，南山区的租金回报率不断降低，在成交价格创下全市新高的同时，租金回报率也创下了历史新低，除1月和3月的租金回报率在4.0%以上，其它各月的租金回报率都低于4.0%。

到了6月份，租金回报率仅只有2.9个百分点。

2、成交量分析由于南山几个比较活跃的片区投资氛围很浓，二手住宅价格上涨十分迅速，短期投资客很多，该片区二手住宅成交十分活跃。

2月份按照以往惯例春节的影响，成交量有多下降，和去年持平，其它各月与去年同期相比，成交量大幅增加。

2~6月成交量环比涨幅分别为-59.0%、307.1%、-5.4%、-6.3%和17.0%，从3月份开始成交迅速回暖。

（四）盐田区1、价格分析（1）售价分析盐田区二手住宅的成交是以大、小梅沙的豪宅为主，所以该区二手住宅市场的发展在顺应了整个深圳上涨大势的同时，也有其自身的发展规律，受成交物业类别的影响，当月成交价格变化明显。

总的来说，今年上半年，除2月份环比涨幅明显外，其它各月的涨势相对比较平缓，3月份开始，该区的成交均价一直维持在 1.2~1.3万/平方米之间。

今年上半年2~6月的环比涨幅分别为32.3%、-8.5%、14.9%、-1.5%和4.2%。

（2）租赁价格分析盐田区租赁市场同样也因为租赁物业的变化，租金水平有很大的波动。

从下表可以看出，今年上半年的租金水平与去年相比，波动比较平缓，但与其它各区相比，依然具有明显的波动性。

上半年租金水平2月份为半年高点，不过也没有突破去年4月份的租金高点。

今年2~6月份，租金水平的增长幅度分别为40.9%、-31.2%、-7.6%、-10.4%和46.7%。

（3）租金回报率分析盐田区受每月成交物业类型的影响，其售价和租金水平都有不同程度的明显波动，这就导致该区物业每月的整体租金回报率也有很大的变化。

另外，盐田区由于物业类型和位置的影响，租赁市场相对不是十分活跃，因此就导致物业的租金回报率很低，上半年各月的租金回报率都不超过4个百分点，最低仅只有2.4个百分点。

2、成交量分析盐田区今年上半年仅只有1个普通住宅项目入市，该区住宅市场的发展主要依靠三级市场，二手住宅的成交量也快速上涨。

从图表中可以看出，去年上半年该区二手住宅的发展十分平稳，成交量也很小，但是到了07年，成交量大幅上涨，并逐月递增。

今年2~6月份，成交量环比涨幅分别为-65.5%、288.5%、2.1%、8.9%和36.5%。

（五）宝安区1、价格分析（1）售价分析随着关外住宅被关注的越来越多，关外二手住宅市场开始快速发展，二手住宅价格也一路上涨。

去年上半年，宝安各月二手住宅的均价都不超过5300元/平方米，涨势比较平稳，到了今年上半年，二手住宅价格快速上涨，到了6月份，该区二手住宅的均价达到8976元/平方米，较去年同期上涨71.3%。

今年2~6月份，该区二手住宅成交价格环比涨幅分别为1.8%、7.2%、9.8%、9.6%和6.1%。

（2）租赁价格分析从图表中可以看出，宝安区今年上半年的租金水平的发展趋势和去年基本一致，发展十分平稳，今年上半年，宝安区各月的租金水平持续增长，但是涨幅十分有限，6月份与1月份相比，涨幅累计为14.2%。

其中2~6月份，环比涨幅分别为-2.8%、6.7%、-0.4%、5.5%和4.9%。

（3）租金回报率分析今年上半年，宝安区二手住宅价格呈现快速上涨的势头，租金温和小幅上涨，因此该区住宅的租金回报率也有所下降。

06年同期，宝安区的租金回报率都在5.0%以上，但到了今年上半年，租金回报率不超过 5.0%，并且从4月份开始，低于4.0%。

2、成交量分析随着关内住宅供不应求矛盾的日益激化和住宅价格的快速上涨等因素的影响，关外二手住宅越来越受关注，成交量持续上涨。

从图表中可以看出，06年宝安区除3月份成交量有明显上升外，其它各月的成交基本持平。

到了07年，宝安区二手住宅继续升温，成交量持续上涨。

今年2~6月份，该区的成交量环比涨幅分别为-63.0%、248.6%、27.5%、11.5%和9.7%。

（六）龙岗区1、价格分析（1）售价分析龙岗区二手住宅在今年上半年的发展最为迅速，该区今年上半年的二手住宅成交价格同比涨幅最大，居于全市之首。

去年同期，该区二手住宅均价只有3000多元/平方米，仅5月和6月成交单价稍稍突破4000元/平方米。

到了今年，该区二手住宅均价超过5000元/平方米，并持续快速上涨，到了6月份，成交均价达到7352元/平方米，较去年同期增长80.2%。

今年2~6月份，该区二手住宅成交均价环比涨幅分别为-3.8%、7.4%、14.8%、2.4%和15.0%。

（2）租赁价格分析龙岗区的租金水平在去年的基础上有所上涨，不过涨幅也十分有限。

从图表中可以看出，今年上半年，该区的租金水平在前4个月基本保持稳定，到了5月份，有一个稍大幅度的上涨，然后又维持在该水平平稳发展。

今年2~6月份，该区的租金水平环比增长了0%、3.2%、0%、21.8%和-0.4%。

（3）租金回报率分析今年上半年龙岗区二手住宅价格持续快速上涨，租金涨速比较慢，导致租金回报率持续降低。

从图表中可以看出，5月份由于租金水平有了一个较大幅度的提高，导致当月租金回报率略有上涨，但到了6月份，售价继续上涨的同时租金依然没有太大变化，租金回报率又开始下降。