第二部分全程营销实战案例全录引子早在1996年初，瑞尔特公司的主要操作人员就提出了全程营销策略，并在北京、深圳、广州、天津、江苏、海南、顺德的企业集团及房地产项目实施推广，屡创佳绩。
在数年的房地产实践操作过程中，积累了相当丰富的行业经验，不少同行和发展商多次希望瑞尔特能将全程营销的思想进行系统整理，融合于实战之中，这对房地产行业的策划将是一次有力推进。
寄予同行及众多客户的厚望，瑞尔特公司的主要业务骨干抓紧千禧之交前后数月时间，潜心耕耘，全力以赴，我们撷取了瑞尔特在广东操作过的美的海岸花园项目营销实战作为典型案例，全面系统地诠释全程营销理论体系。
项目背景简介美的海岸花园项目位于顺德市北滘镇三洪奇大桥西侧，距广州24公里，该项目用地的初始状态是一片670亩的桑基鱼塘。
1992年以生产家电而闻名遐迩的美的集团斥巨资购得此地，当时因时机尚未成熟，久搁未开发。
1997年美的集团高层达成共识，以盘活创效为指导思想，合理高效地启动本地块。
一方面开发商美的房地产公司对周边地区各类地产项目进行了深入调研分析，另一方面，邀请国内外专家直接参与本项目的运作，先是由泰国一家设计公司进行以别墅为主的总体规划；随后邀请王志纲先生进行项目开发定位咨询。
尽管如此，美的集团仍然认为规划不够完善。
本着尽善尽美的精神，当时全面主持美的海岸花园营销策划工作的朱曙东先生，在开发时间极为紧迫的情况下，以超凡的胆识和对市场准确的判断，大胆地修改了原有以别墅为主的规划，整合了深圳万科集团国际企业服务公司的规划建议，将美的海岸花园规划成以洋房为主、别墅为辅，体现欧陆风情的地中海小城，以准确的市场定位，独特的建筑风格、成功的营销手法，赢得了市场，使项目得以顺利运作。
美的海岸花园项目的全程营销实战案例实录，将项目运作的八大流程及核心内容全部整理出来，原汁原味，一份份策划方案及报告，包括项目建筑风格定位、市场定位改变前后的策划方案等众多原始素材都原封不动全录下来。
美的海岸花园规划设计营销为使美的海岸花园项目开发成功，美的房产公司的全体人员作了大量的市场调研工作，在以自有人员为主进行策划、规划的基础上，还分别托付了泰国公司、王志纲先生，后来又邀请清华深圳院、万科国企公司协助策划，最后在公司副总经理朱曙东先生和策划人员的全面整合和谐下，才完成了现有的最优方案的选定，以下是美的海岸花园规划过程中若干方案的类比概要。
第一时期：以泰国公司为主，美的房产公司协助产生的规划方案现在期早在1992年，美的房产公司尚处在成立时期。
泰国公司将本地块全部规划成高容积率、高建筑密度的集金融、商业、居住功能于一体的高档综合社我，1993年底由于宏观政策的剧变，该方案没有来得及实施，全国房地产业已陷入低谷。
第二时期：王志纲先生的概念地产策划从1997年夏季开始，公司专门成立了市场调研策划小组，深入调研珠江三角洲地区的优秀楼盘，还专门聘请了王志纲先生关心策划。
后因方案跨行业太大等因素而未被采纳实施。
第三时期：以美的海岸花园新组合的营销策划人员为主，万科协助策划的规划方案自1998年5月开始，美的房产公司依照北滘及周边市场多层高尚住宅差不多脱销，别墅相对滞销的现状，果断地将原先以别墅为主，洋房为辅的规划完全地修改为以洋房为主，别墅为辅的规划方案，将项目确定为21世纪的顺德人量身定做的，一座充满欧陆海岸风情的地中海小城。
一、规划设计（一）总体规划思想以目标市场与项目定位为基础，在整体上坚持可连续进展的规划思想，通过分区、分期、成片开发，进行滚动式推进，充分表达以人为本设计理念。
（二）用地及经济指标1、规划总用地：50.72ha2、小区建筑规划总用地：23.4ha3、别墅用地：7.65ha，洋房用地：10.64ha，公建面积：0.20ha4、绿化及路网用地：5.2ha5、绿化率：50.6%6、人均绿化面积：9.14平方米/人7、小区总户数：2233户8、人口规模：7900人9、容积率：1.2210、建筑密度：23.2%（三）规划布局整体的设计布局：采纳围合式、双围合式布局、排列式和集中式点缀其间，将整个小区规划为三个功能区块，分为12个小组团，每个组团既相互独立又相互联系。
