房产抵押贷款风险解决方法

房地产贷款风险处置措施
随着房地产市场的不断升温，房地产贷款风险也日益凸显。

因此，各种银行都开始加强对房地产贷款风险的控制和处置。

下面就房地产贷款风险处置措施进行详细的阐述。

一、针对房地产贷款风险的控制
为了有效控制房地产贷款风险，银行可采取以下措施:
1.严格审查贷款申请人的资质。

银行应严格筛选房地产开发商，核实其资质和信用记录，并评估其风险等级。

2.审慎评估房地产项目及抵押物价值。

银行应严格对房地产项目进行评估，并评估抵押物的价值并设定贷款额度。

3.建立常规风险管理机制。

银行需要对贷款进行动态监测，根据实际情况及时调整贷款额度、期限等条件。

4.提高风险管理能力。

银行应定期进行风险管理培训，提高风险管理人员的能力和风险认识水平。

二、针对房地产贷款风险的处置
当房地产贷款出现风险时，银行可采取以下处置措施:
1.催收还款。

银行可以采取催收补救措施，时刻关注贷款人的还款状况，并采取适当的催收方式。

2.变更还款条款。

银行可以通过协商的方式，与贷款人协商变更还款条款，缓解贷款人压力。

3.变更贷款性质。

银行可以将房地产开发贷款转为个人消费贷款等贷款，以减少风险。

4.处置抵押物。

当贷款人逾期还款且还款能力乏力时，银行可以启动处置抵押物的程序，以实现债权的回收。

5.追究法律责任。

银行可依法采取法律手段追究贷款人的法律责任。

综上所述，银行应该通过严格的风险管理机制、有效的监测和处置措施，加强对房地产贷款风险的控制和处置，实现风险可控，保证我国
债务风险的稳定发展。

房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施第一篇：房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施现在，越来越多的人对于事业都是“万事俱备，只欠东风”。

所谓的“东风”大多是指启动资金。

而如今社会和国家政策使得许多人想到了房屋银行抵押贷款，并以此为解决方案。

但是还有部分人对于房屋银行抵押贷款并没有系统的了解。

那在这就浅谈一下。

一、概念所谓住房屋银行抵押贷款，又称按揭。

是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。

房屋银行抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。

它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。

借款人或产权人用现有完全产权的房屋抵押给贷款银行，贷得的款项用于各类消费用途，包括购房、购车、住房装修、留学、经营等。

银行具体要看你贷款的金额，用途的合法性，抵押物的足值性，还有你的收入是否能足额来偿还贷款来判断是否予以批准。

二、风险及相应防范措施房屋银行抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。

它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。

房屋银行抵押贷款的风险主要有以下几种：1.违约风险违约风险包括被迫违约和理性违约。

被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。

这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。

理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。

当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。

房产抵押贷款的风险及防范对策当前，由于信用贷款、保证贷款风险相对较大，机器设备抵押贷款抵押物又难以处置变现，因此，近年来银行发放的房产抵押贷款越来越多。

房产抵押贷款具有抵押物易处置变现、升值潜力大、处置方式灵活等优势，综合分析风险相对较小，但是，由于房产抵押贷款涉及环节较多，专业性较强，内容较复杂，如果不注意办理中存在的风险点，不采取有效措施防范，也可能形成贷款风险，甚至造成贷款损失。

一、房产抵押贷款存在的风险(一)租赁权对抗的风险1、抵押物难以处置。

按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。

2、租金收入难以获得。

借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费;或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于还贷。

3、抵押物拍卖价格不公正。

如果借款人不按期还贷，银行有权处置抵押房产用来归还贷款。

当银行拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。

(二)抵押登记权的风险1、“一物多押”的风险。

《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。

”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。

2、土地使用权的风险。

银行办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。

另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。

因此，农村的集体土地如果用来办理抵押贷款，必须转化为国有土地。

3、登记期限的风险。

银行办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，银行将无法处置抵押房产。

(三)土地性质引发的风险1、土地使用期限。

取得销售租赁债权 的资 金 ， 然后， 由 中间商 以这些 债权为抵
押， 发行 租赁 （ 抵 押） 债券 ， 二级市场 的中介机构把证券化 的 租赁债权销售给投 资者 ， 从 最终 投资 者那 里取得销售租赁抵
［ ４ ］ 欧 阳卫 民 ．中 国金 融租 赁 业 的现状 和 出路 ［ Ｍ］ ． 北京： 中国
的过 程 。 这 一 过 程 的 资 金 流 动 方 向 是 ， 租赁 债权 的拥 有者
［ １ ］ 吴 慎之 ．强化 融资 租赁 ： 小微企 业 融资 的必然选 择［ Ｊ ］ ． 中央 财 经大 学 学报 ， ２ ０ ０ ３ （ ４ ） ． ［ ２ ］ 粱飞媛 ．发展 中国小微 企 业 融资 租 赁 的若 干意 见 ［ Ｊ ］ ． 商 业
研 究， ２ ０ ０ ６ （ ７ ） ．
（ 租赁公 司） 将所持有 的各 种流动性 较差 的同类 或类似 的租 赁债权卖给租赁债权证券化 的机构（ 中间商 ） ， 从 中间商那 里
［ ３ ］ 王爱英 ， 梁喜 ．面 向小微 企业 的租赁 创新 思路探 讨［ Ｊ ］ ． 商业
时代 ， ２ ０ ０ ９ （ １ １ ）
当前房地产抵押贷款 实务操作 中 存在 的风险及防范对 策
口 饶 以春
（ 中国工商银行股份有限公司怀化市分行 ， 湖 南 怀化 ４ １ ８ ０ ０ ０ ）
摘要 ： 房地产贷款是 商业银行 最为 常见的贷款 业务 ， 它 不仅 关 系到 商业 银 行 经 营 效 益 ， 也 影 响 到 我 国金 融 市 场 和 社
权、 房屋所有权作 为偿还 贷款 的担 保。 自《 担保 法》 １ ９ ９ ５年 押合 同编号与实际签订 的抵押合 同编号不一致 。
者拟设立抵押的房产 ， 在抵押 物清单 中只填列房 产 ， 未填列

房产抵押的风险预警与监控随着房地产市场的繁荣，房产抵押已成为一种常见的融资方式。

然而，房产抵押不仅涉及巨额资金，还可能引发一系列风险。

本文将讨论房产抵押的风险预警与监控的重要性，并提供一些实用策略。

一、风险预警1.借款人信用风险：房产抵押贷款的风险首先源于借款人的信用状况。

对于房产抵押贷款而言，借款人的信用历史、收入稳定性、负债状况等因素都可能影响其还款能力。

因此，金融机构需要仔细评估借款人的信用风险，制定相应的贷款政策。

2.市场风险：房产抵押贷款的市场风险主要来自于房地产市场的波动。

如果房地产市场发生重大变化，房价下跌或房地产市场萧条，可能会导致借款人无法按期还款。

为防范市场风险，金融机构需要密切关注房地产市场的变化，制定相应的风险管理措施。

3.法律风险：在房产抵押过程中，法律风险不容忽视。

如借款人违约或欺诈行为，都可能导致法律纠纷。

因此，金融机构需要严格遵守相关法律法规，确保抵押过程的合法性。

二、风险监控1.定期检查：金融机构应定期对抵押的房产进行检查，确保其价值仍符合贷款条件。

这包括对房屋的状况、市场价值、租赁情况等各方面的评估。

如果发现房产价值下降或存在潜在风险，应及时采取措施，如追加担保或调整贷款额度。

2.贷款监控：金融机构应密切关注借款人的还款情况，确保借款人按期还款。

一旦发现还款逾期或违约行为，应及时采取相应措施，如增加催收力度、启动法律程序等。

此外，金融机构还应定期对借款人的信用状况进行评估，调整贷款政策。

3.风险管理工具：金融机构可以采用各种风险管理工具来降低风险，如保险、担保、信用评级等。

通过这些工具，金融机构可以更准确地评估风险，制定更合理的贷款政策，降低不良贷款率。

4.建立风险预警系统：为了更有效地监控风险，金融机构可以建立一套风险预警系统。

该系统可以通过数据分析、数据挖掘等技术手段，对借款人的信用状况、市场变化、法律环境等进行实时监测，及时发现潜在风险，并采取相应的应对措施。

房产抵押合同的抵押物减值应对在房地产抵押合同中，抵押物减值是一个常见的风险，可能导致抵押物的价值下降，影响贷款的偿还能力。

为了应对这种风险，本文将从多个角度探讨房产抵押合同的抵押物减值应对策略。

一、抵押物减值风险分析1.抵押物减值的原因抵押物减值的主要原因是市场变化、经济环境变化、政策调整等因素，导致抵押物的价值下降。

此外，抵押物的自然损耗、管理不善等因素也会导致减值风险。

2.抵押物减值的影响抵押物减值会导致贷款风险增加，可能影响贷款机构的资金安全。

同时，抵押物减值也会影响借款人的信用记录，可能导致信用评级下降，增加借款成本。

二、应对策略1.合理评估抵押物价值在签订房地产抵押合同时，应合理评估抵押物的价值，确保抵押物价值能够覆盖贷款本息及相关费用。

评估时应综合考虑市场状况、抵押物位置、面积、质量等因素，同时参考历史数据和行业标准。

此外，还应定期对抵押物价值进行重新评估，以确保评估结果的准确性。

2.建立健全的风险管理体系金融机构应建立健全的风险管理体系，加强对房地产抵押合同的管理。

应建立完善的风险评估机制，定期对抵押物价值进行评估，及时发现潜在风险。

同时，还应建立风险应急预案，以便在出现抵押物减值时能够迅速采取措施，降低损失。

3.加强贷后管理金融机构应加强贷后管理，定期对抵押物进行实地检查，了解抵押物的使用情况、维修保养情况等。

如有异常情况，应及时采取措施，如要求借款人加强管理、提前还款等。

此外，还应加强与借款人的沟通，了解其经营状况、财务状况等信息，以便及时发现潜在风险。

4.引入保险机制金融机构可以考虑引入保险机制来降低抵押物减值风险。

通过购买财产保险或信用保险，可以获得风险保障，在发生抵押物减值时能够获得相应的赔偿。

此外，保险还可以转移风险，降低借款人的还款压力。

5.建立多元化的融资渠道借款人应建立多元化的融资渠道，以应对房地产抵押合同的风险。

可以通过银行贷款、债券融资、股权融资等方式获得资金，降低对单一融资渠道的依赖。

如何应对银⾏抵押贷款风险如果⾃⼰遇到了经济上的困难，需要⼀⼤笔资⾦却拿不出来的时候，刚好⾃⼰有房屋等等不动产，那么就可以利⽤这些不动产向银⾏申请抵押贷款。

⽬前申请银⾏抵押贷款的⼈也有很多，但要注意相应的风险。

看看店铺⼩编收集的资料。

⼀、如何应对银⾏抵押贷款风险(⼀)加强贷款审查的策略研究。

有关⾦融法律专业⼈⼠指出，应重新审视贷款安全观念与策略，将贷款安全重⼼置于第⼀还款来源上。

⾦融机构应消除贷款抵押担保⽆风险的观念和意识，改变追求抵押担保率⽽忽视风险管理的思想倾向，回归到正确的贷款安全观念上来。

(⼆)树⽴政策法律风险意识，建⽴政策和法律法规的持续学习与应对研究制度，全⾯实⾏依法经营战略。

(三)在建⽴贷款抵押担保全⽅位动态管理机制上，要完善激励与约束相结合的管理岗位责任制，增强对贷款抵押担保全程及其各环节管理风险的控制能⼒。

(四)形成贷款抵押风险的补救控制措施机制。

在贷款抵押风险实际产⽣且不能通过协商解决的情况下，应及时采取将风险降到最低、损失降到最⼩的补救控制措施，最⼤限度的保护⾦融资产。

⼆、银⾏抵押贷款风险有哪些?从银⾏业实践操作中发现的问题来看，银⾏抵押贷款的风险主要存在于以下四个⽅⾯，下⾯就为您详细介绍：(⼀)银⾏贷款抵押优先权难以实现的风险。

抵押权是基于商业银⾏和借款⼈(或为借款⼈提供抵押担保的第三⼈)的合同约定⽽产⽣的担保物权，它在⾏使顺序上位于基于法律直接规定⽽产⽣的法定优先权之后。

⼀旦法定优先权与抵押优先权在贷款案例中相遇，抵押优先权就相对不优先了，从⽽可能导致银⾏贷款债权在⼀定程度上甚⾄完全丧失担保物权的保障，即贷款债权被悬空。

(⼆)银⾏发放贷款过程中审查不⼒的风险。

《商业银⾏法》第36条规定商业银⾏有对抵押物的权属、价值以及实现抵押权的可⾏性进⾏严格审查的法律义务，以确保抵押对贷款的保障功能能切实有效和充分地发挥。

实践中银⾏贷款抵押审查业务操作问题众多，风险巨⼤。

较突出的问题和风险主要有：⼀是权属错位悬空贷款债权;⼆是抵押物价值⾼估直接造成贷款风险;三是抵押权⾏使的可⾏性反⽐例地对贷款风险状况形成重⼤影响。

上海房地产抵押风险控制措施上海房地产抵押风险控制措施主要包括以下几个方面：1.严格的贷前调查与评估：对借款申请人提供的房地产进行实地勘查，包括房产的实际状况、产权归属、使用现状、是否存在法律纠纷等情况。

在房管部门和土地管理部门进行详细的权属查询，确保抵押物的产权清晰，无权利瑕疵或限制。

通过市场调研分析抵押物的市场价值，对其变现能力作出科学合理的评估，以保证在贷款违约时能够有效处置抵押资产。

2.完善抵押登记手续：确保抵押合同符合法律法规要求，并在上海市不动产登记中心等相关部门完成合法有效的抵押登记，防止因未登记或者登记不完整导致抵押权无法实现的风险。

3.风险识别与防控：分析借款人的信用状况、偿债能力和经营稳定性，判断其偿还贷款的可能性。

审查贷款用途是否合规，避免资金流入国家政策限制或禁止的领域。

对于高风险行业或濒临倒闭的企业，采取更为谨慎的放贷策略，必要时增加担保条件或拒绝放款。

4.动态监测与管理：实施抵押物价值的定期重估，尤其是在房地产市场价格波动较大时，及时调整贷款额度与抵押率，防止抵押物价值不足覆盖贷款金额的情况发生。

监控借款人在贷款期间的还款行为，发现异常应及时预警并采取相应措施。

5.健全内部操作流程与制度：制定并执行严谨的操作规程，规范业务流程，加强内部审计监督，减少操作风险和道德风险。

提升员工专业素质，强化风险意识教育，确保房地产抵押贷款全过程的风险得到有效管控。

6.多元化风险分散策略：银行或金融机构可通过建立多元化的贷款组合、设置风险准备金以及购买相关保险等方式，降低单一抵押贷款带来的集中风险。

综合运用以上措施，上海地区的金融机构可以有效地对房地产抵押贷款风险进行事前预防、事中监控和事后补救，从而保障信贷资金安全。

个人住房抵押贷款风险分析个人住房抵押贷款是指通过将自己的住房作为抵押物，向银行等金融机构借取资金的行为。

这种贷款方式在当前社会中非常普遍，因为个人住房拥有相当高的价值，可以用作抵押物，同时又符合人们的住房需求。

但是，与此同时，个人住房抵押贷款也带来了一定的风险。

本文将从风险的角度出发，对个人住房抵押贷款的风险进行分析。

第一章：前言本章主要是对本文的研究背景、目的、意义以及内容进行介绍。

1.1 研究背景个人住房抵押贷款已经成为我国金融业的主要业务之一，也是许多个人购房或经营房产的主要资金来源。

但是，伴随着经济环境的变化，个人住房抵押贷款所面临的风险也在不断增加。

因此，对于这一领域的风险进行深入的研究，是具有重要意义的。

1.2 研究目的本文旨在通过深入分析个人住房抵押贷款的风险，探究如何减少这一领域的风险并保障借款人和贷款机构的双重利益。

1.3 研究意义个人住房抵押贷款的风险直接关系到金融机构和借款人的安全，同时也关系到整个金融体系的稳定。

因此，通过对该领域的风险进行研究，可以提高社会对金融机构的信任度，从而推动我国金融市场的发展。

1.4 研究内容本文主要分为以下三个方面展开研究：（1）个人住房抵押贷款的概念、特点和分类；（2）个人住房抵押贷款风险的分析及应对策略；（3）个人住房抵押贷款的风险监管。

第二章：个人住房抵押贷款的概念、特点和分类本章主要是对个人住房抵押贷款的基本概念、特点以及分类进行介绍。

2.1 个人住房抵押贷款的概念个人住房抵押贷款是指借款人将自己的住房作为抵押物，从金融机构借取资金的行为。

借款人必须按照贷款合同规定的时间和方式还款，否则贷款机构有权依法处理抵押物以弥补损失。

个人住房抵押贷款是一种形式最基本、最广泛的房地产信贷。

2.2 个人住房抵押贷款的特点个人住房抵押贷款具有以下三个基本特点：（1）以房产为抵押物。

个人住房抵押贷款的最大特点是以房产作为抵押品。

借款人的财务状况不是借款的最重要条件，而是房产的价值。

房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施房地产抵押贷款评估是银行等金融机构为客户提供贷款所进行的一项重要工作，具有风险较大的特点。

本文将从风险和防范措施两个方面探讨房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施。

风险1.市场风险房地产市场的波动性较大，购房者有时会选择购买价值高于房产实际价值的房产。

因此，评估员必须准确评估房产价值，否则贷款机构将面临市场价值下跌和房产的价值亏损的风险。

2.评估员风险评估员可能存在不当行为，如收受贿赂或对评估结果进行人为干扰，从而导致房地产抵押贷款评估结果存在失真，最终导致金融机构的损失。

3.贷款风险如果贷款机构未能准确评估房产价值或房产质量，贷款机构将面临贷款违约的风险。

因此，贷款机构必须确认房产的实际价值和质量，以便在贷款违约时更轻松地在房产出售中获得满意的收益。

防范措施1.科学的评估方式在评估房地产抵押贷款时，评估员必须采用科学的方式进行评估。

例如，通过进行细致的数据收集和现场考察，以获得准确的房产价值和质量数据。

2.贷款机构风险管理银行和金融机构必须有完善的风险管理措施，以保障贷款机构的有效运作。

在贷款前，必须确保客户的信用记录良好；在贷款过程中，必须进行风险控制和监测。

3.监管机构约束监管机构必须对评估机构进行严格的监管，以确保评估机构的行为符合规定。

监管机构应规范评估员行业行为，制定评估行为的规范，对行业从业者实行分级管理，提高评估员的职业素养和道德水平。

结论综上所述，房地产抵押贷款评估具有较高风险性，应采取相应的措施进行防范。

贷款机构和监管机构应充分利用管理体系和科学的评估方式，来有效地应对这些风险，并最终降低贷款机构的损失率。

房地产贷款风险处置措施
随着房地产市场的波动和金融监管政策的加强，房地产贷款风险已成为银行业务中的重要风险之一。

为了有效处置房地产贷款风险，银行需要采取以下措施：
1.建立完善的风险管理制度，包括风险评估、风险分类、风险监控和风险预警等环节，确保风险可控。

2.加强贷前审查和贷后管理，严格把控房地产贷款的质量和数量，避免过度借贷和不良贷款的出现。

3.积极开展风险缓释业务，通过风险转移、风险分散等方式减轻房地产贷款风险的承担压力。

4.加强对不良贷款的处置和清收，制定科学合理的处置方案，及时催收和清收不良贷款。

5.加强与监管机构的沟通和协调，及时报备风险情况，接受监管部门的监督和指导。

综上所述，对于房地产贷款风险，银行需要采取多种措施进行有效处置，确保风险可控，业务健康和可持续发展。

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浅谈房地产抵押贷款评估中存在的问题及对策摘要：近些年来，伴随着经济的改革，我国房地产行业的蓬勃发展,同时房地产抵押贷款逐渐增加,已成为企业及个人在各商业银行担保贷款中举足轻重的部分，而房地产抵押估价结果是各商业银行给贷款方提供贷款额度的重要依据，因此房地产抵押估价是否客观公正,关系到金融机构、借款人（抵押人）及评估机构的切身利益，房地产抵押贷款评估也变得十分重要,但我国房地产评估行业尚处于发展的阶段,在房地产抵押评估的同时存在着一系列的问题，而这些问题又会或多或少的影响房地产抵押贷款的风险，因此解决房地产抵押贷款评估的问题，将会利于房地产抵押的发展.本文首先阐述房地产抵押贷款评估概念的基础，房地产抵押贷款的基本评估方法及各方法的使用范围，然后在此基础上叙述从各方面分析目前房地产抵押贷款评估中存在的主要风险及产生的原因，然后提出在房地产抵押贷款评估存在的问题，在此基础上针对其问题提出了一系列有效可行的措施，以此来防范房地产抵押估价风险及房地产抵押贷款风险，促进我国房地产估价业和房地产金融业的良性可循环发展。

关键词:房地产抵押；抵押估价；估价人员；金融风险Abstract：In recent years，with the rapid development of economic reform, China’s real estate industry, and real estate mortgage loans increased gradually，has become the play a decisive role in the commercial bank loan guarantees in the part of the enterprise and individual, and real estate mortgage appraisal results is the commercial banks for loans to provide an important basis for the amount of the loan, so real real estate mortgage appraisal is an objective and fair，to financial institutions，the borrower (collateral) and assessment agencies' vital interests，real estate mortgage loan evaluation has become very important，but the real estate industry evaluation of China real is still in the development stage, at the same time assessment of the real estate mortgage exist a series of problems, the risk of these the problem will be real estatemortgages more or less affected, so to solve the real estate mortgage assessment of the problem, will be conducive to the development of the real estate mortgage。

房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施摘要：近年来，随着全球经济的迅猛发展，社会的不断进步，房地产交易形式愈发多样化。

在当今我国房地产市场高速发展背景下，房地产抵押贷款评估业务逐渐增多。

目前，受相关评估人员技术水平及、能力素养，以及银行贷款门槛低等诸多因素的影响，使我国银行面临着一定的风险。

基于此，本文阐述了房地产估价的方法，结合房地产抵押贷款评估存在的风险及原因，提出了科学合理、可行有效的房地产估价风险防范措施，以期为有关人士提供有力参考。

关键词：房地产抵押贷款评估；风险；估价制度前言：21世纪，在我国经济社会蓬勃发展视域下，房地产行业进入了飞速发展阶段，市场规模越来越庞大，逐渐成为了我国经济发展的支柱产业。

但是，房地产的过快发展，使房屋价格存在很大水分。

面对此种情况，有关人员应根据自身工作经验，严格遵循估价原则，按照特定程序，合理运用科学有效的估价方法，综合、全面分析本区域房地产价格的各类影响因素，从而实现对房地产特定时间范围内合理价格的估计、推测及判断。

房地产估价方法一般包含三种，即：市场比较法、收益法和成本法。

这三种方法在实际使用中，结果各不相同，因此，要求估价人员需严格分析、评价估价结果，最后对取值进行合理处理。

1房地产估价的方法1.1市场比较法市场比较法，即：将估价对象和近期类似房地产交易进行对比，然后对其成交价格进行适当调整与修正，是估算出合理价格的一种有效方法。

1.2收益法收益法又称为收益还原法，即：结合不同区域、用途和类型的房地产的收益，返算其价值的一种方法。

计算公式为：房地产纯收益/收益还原利率=房地产价值1.3成本法成本法包含成本积算法、重置成本法两种。

1.3.1成本积算法对已获得的土地，或已完成的土地开发涉及的各项成本费用进行核算，去除其中非正常因素价值，对正常成本费用进行累积，扣除相应的资本利息和投资利润后，获得土地使用权价值的一种方法。

1.3.2重置成本法按照市场标准，对既有房屋重新建造需要的成本进行测算，然后扣除资金、利息和一定的建设利润后，获得的价值，并在此基础上，结合具体的实际情况，遵循有关法律法规，明确房屋成新率，将二者相乘得出房屋估价的一种方法。

谈我 国个人住房抵押贷款 的风险与对策
赵 亮
（ 吉 林市 房地 产交 易 中心 ， 吉林 吉林 １ ３ ２ ０ １ １ ）
【 摘 要】 近年 来 ， 个人住房抵押贷款 已成 为居 民购房 贷款 的主要 贷款方式。 但 由于我 国房地产 市场经济发展 还不成
熟， 个人住房抵押 贷款 业务尚不完善 ， 仍存在信 用风 险、 抵押物风险 、 利率风险和 国家政 策风险等诸 多风险 。贷款银 行在 办 理个人住房抵押 贷款 时需加 快推进 个人信用制度 的建设 ， 建立和完善个人住房抵押 贷款担保 、 保 险机 制 ， 加强利 率风险监 管， 以有效防范个人住 房抵押 贷款风险 ， 促进我 国房 地产市场的持 续健康发展。
二、 我 国个人住房抵押贷款业务 的风 险分析
（ 一） 个 人住 房抵押贷 款业务 中的信用 风险 由于我国个人资信体系不完善 、个人住房抵押贷款
期限较长等因素 ，信用风险是我国开展个人住房抵押贷 款业 务 时面临 的核心风 险 。个 人住房 抵押 贷款业 务 的信 用风险可以从个人和开发商两个方面分析 。个人信用风 险主要是借款人因 自然原因、社会原 因等导致还款能力 发生变化 ， 加上主观原因、 信用意识差等因素导致的主动 违约行为和被动违约行为。开发商的信用风险主要指开 发商项 目拖期 、 开发 商欺诈 、 质量 纠纷 、 违法 销售等 问题 ， 使得商业银行承担的贷款风险由低到高，造成银行潜在
一
揭贷 款 占了绝对 的比重 。截 止 ２ ０ １ ２ 年底 ， 中国商 业银 行 住房按揭贷款余额约为 ７ ． ８ 万亿元 ，占全部消费信贷余 额的 ７ ６ ． ３ ％。在经济 欠发达 的 中西部 地 区 ， 这个 比重甚 至 更高， 如吉 林市 某银行 ， 这个 比重 甚 至达 到 了 ９ ０ ％ 以上 。 伴 随着 我 国个人 住 房抵 押贷 款金 融 业务 的快 速 发展 ， 个 人住 房抵 押 贷款不 良率 也开 始逐 年上 升 ， ２ ０ ０ ４年个 人住 房抵 押 贷款 不 良贷 款率 曾一 度 达 到 １ ． ５ ％左 右 ， 从２ ０ ０ ７ 年 开始 ， 不 良贷 款率有所 回落 ， 但仍 维持在 １ ％左右 。

我国住房抵押贷款证券化的风险与防范论文我国住房抵押贷款证券化的风险与防范摘要：住房抵押贷款证券化是指将住房抵押贷款转化为证券产品进行流通交易的金融行为。

尽管住房抵押贷款证券化有助于提高流动性和降低融资成本，但在这一过程中也存在着一定的风险。

本文旨在分析我国住房抵押贷款证券化的风险，并提出相应的防范措施，以保护金融市场的稳定和投资者的利益。

一、风险分析住房抵押贷款证券化的风险主要包括市场风险、信用风险和流动性风险。

1. 市场风险住房抵押贷款证券化的市场风险主要体现在表现不佳的贷款资产无法出售或交易量不足的情况下出售价格低于其实际价值。

这可能导致投资者在购买证券产品后面临损失的风险。

2. 信用风险信用风险是指住房抵押贷款证券化产品发行人违约或无法按时支付利息和本金的风险。

若贷款人无力偿还贷款，就会导致证券产品的价值下降，从而给投资者带来损失。

3. 流动性风险流动性风险是指持有住房抵押贷款证券化产品的投资者在市场上迅速出售该产品时面临的价格下跌风险和流动性不足的风险。

如果市场需求下降，投资者可能很难卖出证券产品或以低于其实际价值的价格卖出。

二、防范措施为了降低住房抵押贷款证券化的风险，保护投资者的利益，应采取以下防范措施：1. 强化风险管理加强对住房抵押贷款证券化的审核和审计力度，确保贷款资产的真实性和有效性。

建立风险防范和监控机制，及时发现和应对潜在风险。

2. 建立信用评级体系建立住房抵押贷款证券化产品的信用评级体系，对产品进行严格评级，为投资者提供有关产品信用风险的信息。

同时，要加强对信用评级机构的监管，确保评级的客观公正和准确性。

3. 提高信息披露透明度加强对住房抵押贷款证券化产品信息披露的规定和监管，要求发行人及时、准确、完整地披露相关信息，使投资者能够充分了解产品的风险和回报。

4. 加强监管和法律保护加强对住房抵押贷款证券化市场的监管，制定更加严格的法律法规，明确市场参与者的权责，防范市场操纵和欺诈行为。

抵押物风险及防范措施在这个快节奏的社会里，抵押物的风险真是个大问题。

想想看，你把自己的房子、车子，甚至是一些珍贵的东西抵押出去，心里那份忐忑可想而知。

万一出了什么事，哎呀，心里那个慌啊，简直比过年还紧张。

我们平时可能觉得，抵押物就像一颗定心丸，能给我们带来资金上的支持。

但谁能想到，这颗丸子里面可能藏着“炸弹”呢？一不小心，可能就让你后悔到想撞墙。

说到抵押物，首先得考虑它的价值。

一个房子，地段好不好，房龄新不新，这些都是“价值”的一部分。

房价忽上忽下，感觉就像过山车一样，有时候还真让人心惊胆战。

要是你当时抵押的时候房价高，结果一两年后大跌，那可就惨了，心里一定得有多么失落，真是要哭出来了。

这就像我们买菜，挑了个大白菜，结果回家发现是个烂白菜，损失可不是小事。

然后，咱们再聊聊借款人。

有些人表面上看着风光，实际背后可就大有文章。

没准儿他就是个“老赖”，欠了一屁股债，结果把你的抵押物也搭进去。

哎，真是让人无奈。

你一开始以为自己是个聪明的投资者，结果变成了“冤大头”。

所以，挑借款人就跟挑对象一样，得好好考察一下，免得被表面迷了眼。

还有就是市场的变化，谁能预料未来呢？就像天气预报，今天晴天，明天就可能狂风暴雨。

变动、经济波动，各种因素都可能影响到抵押物的价值。

前一阵子有个朋友抵押了他的车，想着能顺利贷款，结果没几个月，车子贬值得厉害，贷款额度也跟着缩水。

多尴尬呀，回头看看，真想一头撞墙。

想当初，真是信心满满，结果却是个空欢喜。

说到防范措施，这里有几招可以分享给大家。

第一，了解市场动态，保持敏感。

就像股民一样，随时关注市场消息，哪怕是一些小波动，都得注意。

要是能提前预测到风险，那可就稳得不行。

第二，签合同的时候，细节得看清楚。

有些小字可能藏着大玄机，签字之前得好好琢磨。

就算是律师也不能全信，自己得多加小心。

建立合理的风险预警机制。

就像平时多锻炼身体，增强抵抗力，抵押物的风险也得早早预防。

设定一个合理的额度，切忌盲目追求高收益，过犹不及嘛。

房地产开发贷款抵押风险及防范措施
一、房地产开发贷抵押相关风险
（一）出具同意预售函触发空押风险
房地产开发建设项目达到预售条件时，不动产登记部门一般要求银行出具同意预售的函件。

银行虽未直接释放土地他项权证，但在出具同意预售函后，对同意预售的房产对应的土地抵押物的优先受偿权存在无法对抗购房者的风险，同意预售的房产所对应的土地押品形成实质性释放（部分登记机关在不动产登记证上注明“预售房屋所占土地不在抵押范围之内”）。

根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权……消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。

该批复体现了当购房者利益与抵押权人利益发生冲突时，对消费者利益予以优先保护的司法精神。

根据上述规定，已预售商品房的受偿顺序为：已交付全部或大部分房款的购房者>建设工程承包人>抵押权人。

如在后续诉讼中发生购房者利益与银行抵押权的冲突时，法院优先保护购房者的权利，导致银行抵押权落空。

（二）未落实后续抵押导致对新增建筑物无优先受偿权风险
一是未按照批复要求，在条件成熟时办理在建工程抵押；二是在建工程后续新增部分未及时追加。

根据《物权法》第一百八十七条“正在。