房地产抵押估价法定优先受偿权利调查表

房地产抵押估价法定优先受偿款项查询单＊＊公司：根据原建设部、中国人民银行和中国银行业监督管理委员会颁布的《房地产抵押估价指导意见》之规定,现对贵公司委托的抵押估价对象法定优先受偿权利进行查询.《房地产抵押估价法定优先受偿款项查询单》将作为房地产抵押估价报告的附件，其真实性将直接影响估价结果的客观合理性。

希望贵公司如实填写下表，并对其真实性负责。

＊＊评估公司年月日《房地产抵押估价指导意见》第四条第三款规定：法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额,包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。

针对此项规定，以下问题是我们应当注意和研究的。

一、法定优先受偿权利的含义法定优先受偿权利是指依据法律规定，某债权人相对于其他债权人对特定的财物享有优先获得受偿的权利。

涉及抵押、质押、留置等担保行为时,抵押权人、质权人、留置权人均享有法定优先受偿权.一般情况下，金融机构作为房地产抵押权人，已经享有法定优先受偿权利，但是这种权利受到一些限制,就其范围来说仅限于抵押物,就其优先的层次来说也仅仅相对于其他普通债权人。

尚有一些物权和债权优先于抵押权人所享有的优先受偿权利，这就是我们要研究的对房地产抵押价值有不利影响的法定优先受偿权利。

二、优先于房地产抵押权的法定优先受偿权利法定优先受偿权利除了《房地产抵押估价指导意见》明确的发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额之外，还包括以下一些方面。

1．《担保法》第四十七条规定，处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：(1)支付处分抵押房地产的费用;(2）扣除抵押房地产应缴纳的税款；（3）偿还抵押权人债权本息及支付违约金……抵押房地产处分时发生的拍卖费、评估费、欠缴的税费及转让时发生的税费显然属于法定优先受偿权利.至于处分抵押房地产的费用包不包括诉讼费用、委托房屋中介变卖时应支付的代理费等，有关规定不甚明确，但我们认为应当包括。

关于法定优先受偿款的说明
重庆市xx房地产土地资产评估有限责任公司：
本公司（或本人）对委托贵公司评估的资产（详见委托评估明细表或产权证明）有关法定优先受偿款作如下说明，并承诺以下说明是真实准确的并愿意承担由此可能带来的相关法律责任。

一、关于应付工程款
截止评估基准日年月日，修建委估资产尚欠施工单位应付工程款万元。

其明细如下：
１、；
２、；
３、。

二、关于已抵押贷款情况
截止评估基准日年月日，以委估资产作为抵押物向银行贷款情况为：银行支行贷款万元、银行
支行贷款万元。

三、其他优先受偿款
除上述法定优先受偿款项外，我公司还有法定优先受偿款万元。

四、本次评估是用于本公司（或本人）向银行申请（新增贷款、转贷）。

委托方盖章：债权人（施工单位、金融机构等）盖章：
委托方法定代表人或授权人签字：（债权人不能盖章的由委托方说明原因）。

一、房地产他项权利状况的描述《还有法定优先受偿款的扣除》（1）抵押情况说明根据《上海市房地产登记册（登记簿）摘录资料》复印件记载，估价对象于价值时点已设置抵押状况信息、未设置权利限制状况信息、未设置租赁状况信息。

抵押状况：抵押权人：上海农村商业银行股份有限公司嘉定支行；登记证明号：嘉201413011923债权数额：5000000元期限从2014-3-26至2019-3-25（2）租赁情况说明根据《上海市房地产登记册（登记簿）摘录资料》复印件记载，估价对象于价值时点未设置抵押状况信息、未设置权利限制状况信息、已设置租赁状况信息。

租赁状况：出租人：严美萍承租人：上海绍鑫房地产经纪有限公司第十四分公司登记证明号：2003000008租赁期限：2002-10-16至2004-10-15止二、未入户查勘的假设2、因客观原因，注册房地产估价师未能进入估价对象内部进行实地查勘，故本次估价结果未考虑估价对象内部固定装修对估价对象房地产价值的影响。

三、入户查勘，但未考虑装修价值的假设2、未考虑估价对象内部固定装修对估价对象房地产价值的影响。

四、权利人与估价委托人不一致的假。

<估价报告的使用限制后>5、估价委托人以估价对象用于抵押须征得房地产权利人的书面同意。

五、如有产调的话，则该假设删掉。

经与金融机构确认，在办理本次抵押、转让时必须先还清原有贷款，故本次估价中房地产法定优先受偿款设定为0元。

在此提请报告使用者充分注意。

经与委托人确认，本次估价为二手房买卖的抵押贷款评估，在办理本次抵押、转让时必须先还清原有贷款，故本次估价中房地产法定优先受偿款设定为0元。

在此提请报告使用者充分注意。

（交行对私二手房买卖中加这段话）六、如果有内景的话，建筑物基本状况应这样描述估价对象房型为二室一厅一卫，室内装修情况：客厅、卧室地面铺设木板，墙面刷涂料；卫生间墙面贴面砖、地面铺设地砖。

七、无法调阅产调（当告知估价对象正在办理抵押登记无法调取产调时，以下面这句话代替产调说明）经我司工作人员至房地产交易登记中心查询，由于估价对象交易手续正在办理过程中，他项信息冻结无法调阅,故本次估价结果暂未考虑估价对象抵押等法定优先受偿款。

不动产抵押权的优先顺序分析不动产抵押权是指债权人以债务人的不动产作为担保物，获得优先受偿权的权利。

在不动产抵押权的设立和行使过程中，涉及到多个债权人之间的优先顺序问题。

本文将从法律角度对不动产抵押权的优先顺序进行分析。

一、不动产抵押权的设立和登记不动产抵押权的设立需要经过合法的抵押合同，并在房地产登记机构进行登记。

根据我国《不动产登记暂行条例》，不动产抵押权的设立应当以书面形式订立抵押合同，并在不动产登记机构办理抵押登记手续。

只有经过登记的不动产抵押权才能对抗善意第三人。

二、不动产抵押权的优先顺序原则在多个不动产抵押权同时存在的情况下，需要确定抵押权的优先顺序。

我国不动产抵押权的优先顺序原则主要有以下几种：1. 先办理先权原则：按照不动产抵押权登记的先后顺序确定优先顺序。

先办理登记的抵押权优先于后办理登记的抵押权。

2. 先抵押先权原则：按照不动产抵押权设立的先后顺序确定优先顺序。

先设立的抵押权优先于后设立的抵押权。

3. 先抵押先登记原则：按照不动产抵押权登记的先后顺序确定优先顺序。

先设立的抵押权虽然后办理登记，但仍然优先于后设立的抵押权。

三、案例分析为了更好地理解不动产抵押权的优先顺序原则，下面以一个案例进行分析。

某债务人A先后向两个债权人B和C借款，并将其房产作为抵押物。

债权人B在2018年1月1日与债务人A签订抵押合同，并在同年1月5日办理了抵押登记；债权人C在2018年2月1日与债务人A签订抵押合同，并在同年2月10日办理了抵押登记。

根据先办理先权原则，债权人B的抵押权优先于债权人C的抵押权，即债权人B在优先受偿时享有优先权。

而根据先抵押先登记原则，债权人C的抵押权优先于债权人B的抵押权，即债权人C在优先受偿时享有优先权。

由此可见，不动产抵押权的优先顺序在实际操作中可能存在不同解释，需要根据具体案件的情况综合运用不动产登记法和合同法等相关法律规定进行判断。

结论不动产抵押权的优先顺序是保护债权人权益的重要规则。

新国标有关房地产抵押估价规定对房地产抵押估价业务的理解：常规业务，量大面广，持续不断，相对容易，竞争激烈，潜在风险大。

对房地产抵押估价的理解：借出去的钱需要连本带息收回，抵押是第二道防线，本质上是借款人无力偿还时，能将抵押物变现偿还。

抵押估价应遵循谨慎原则，即要求在影响估价对象价值的因素存在不确定性的情况下对其做出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值偏高的一面的原则。

因此，抵押估价在理论上要求低估，但现实中却普遍高估。

抵押估价业务仍需巩固、深化和拓展：从贷款人看：银行、担保公司、典当行、其他贷款人。

从借款人看：个人住房贷款、房地产开发贷款、土地储备贷款、其他贷款。

从抵押贷款环节看：抵押贷款前估价、抵押贷款后重估、抵押物处置估价。

从业务内容看：抵押估价，抵押贷款项目管理、借款项目可行性、借款人资信。

对抵押估价业务的可能影响：估价委托人变化的影响：对估价业务量、估价收费、估价质量、估价结果的影响。

大数据时代、信息化、自动估价系统、批量估价的影响。

成套住宅表格式电子估价报告的影响。

国家标准《房地产估价基本术语标准》中的相关术语：3.0.10 抵押价值估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。

3.0.11 抵押净值抵押价值减去实现抵押权的费用和税金后的价值。

3.0.12 法定优先受偿款假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款。

相关说明：严格从市场价值的内涵来衡量，未设立法定优先受偿权下的价值不是市场价值，因为它应是遵循谨慎原则评估出的价值，但除此之外的条件与市场价值相同。

法定优先受偿款是假定在价值时点实现抵押权时，已存在的且法律、行政法规规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款，但不包括实现抵押权的费用和税金。

房产评估现场勘查表正式版
房地产评估现场勘查表
日常生活活动能力（ADL）量表（Barthel指数）评估姓名:性别: 年龄: 床号: 诊断:住院号:
说明：
①本记录适用于项目现场情况的了解和熟悉、勘查，同时作为项目问题和项目进度分析的依据；
②相关的选项可根据实际情况进行调整；
③由项目经理填写，交付业主签收，双方各自保存一份.
说明：
④本记录适用于项目现场情况的了解和熟悉、勘查，同时作为项目问题和项目进度分析的依据；
⑤相关的选项可根据实际情况进行调整；
⑥由项目经理填写，交付业主签收，双方各自保存一份。

房屋抵押调查报告房屋抵押调查报告篇一：房屋抵押评估报告致委托估价方函XX同志：接受你本人委托，本公司组织专业人员，于20XX年3月20日对位于XXXXXXXXXX西关南路46号1号楼1单元东6层161室混合结构住宅一套，建成于20XX年，建筑面积92.13㎡，产权属你和aBc 共同共有的房地产进行了评估。

估价目的是:为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。

估价时点是:20XX年3月20日。

经现场勘查和有关资料的调查，本着“客观、公开、公平、公正”的原则，依据中华人民共和国有关法规和国家标准《房地产估价规范》，对估价对象进行了评估，运用市场比较法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过详细的分析测算，最终确定估价对象在估价时点20XX年3月20日的公开市场价值取整为人民币375605元。

大写：叁拾柒万伍仟陆佰零伍元整。

评估单价每平方米4076.91元。

估价结果的有效期:自估价报告出具之日起一年。

随此函附交二份估价报告特此函告武威XXXXXXXX评估咨询有限责任公司法人代表：二o一三年四月十九日估价师声明我们郑重声明：１、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

２、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

３、我们与估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

４、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999)进行分析,形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、估价人员陈继东、杨多泉在委托方的陪同下对估价对象进行了详细的实地查勘。

对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用状况，对隐蔽及难以接触的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。

我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。

6、没有其他专业人员对估价报告提供特定的专业帮助。

房地产抵押估价法定优先受偿权利调查表
说明：
1、本表根据建设部、中国人民银行、中国银监会《关于规范与信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》有关规定制定，委托人应如实填写，并对填写内容负责。

2、本表调查的法定优先受偿权利，指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人欠承包人的建筑工程款、已抵押或担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款，一般指相对与拟抵押房地产的。

3、如果同时有多个抵押物，并存在法定优先受偿权利时，一般分宗分别填写本表。

4、根据是否存在法定优先受偿款，请委托人先在“□有□无”选项上打√选择，然后在对应栏目内填写和盖章。

制表人：***公司。