物流成本项目构成
按成本项目划分，物流成本由物流功能成本和存货相关成本构成。其中物流功能成本包括物流活动过程中所发生的包装成本、运输成本、仓储成本、装卸搬运成本、流通加工成本、物流信息成本和物流管理成本，存货相关成本包括企业在物流活动过程中所发生的与存货有关的资金占用成本、物品损耗成本、保险和税收成本。具体内容如企业物流成本项目构成表（表1）所示：
企业物流成本项目构成表（表1）
物流功能成本 物流运作成本 成本项目 内容说明
运输成本 事一定时期内，企业为完成货物运输业务而发生的全部费用，包括从事货物运输业务的人员费用、车辆（包括其他运输工具）的燃料费、折旧费、维修保养费、租赁费、养路费、过路费、年检费、故损失费、相关税金等。
仓储成本 一定时期内，企业为完成货物储存业务而发生的全部费用，包括仓储业务人员费用，仓储设施的折旧费、维修保养费、水电费、燃料与动力消耗等。
包装成本 一定时期内，企业为完成货物包装业务而发生的全部费用，包括包装业务人员费用，包装材料消耗，包装设施折旧费、维修保养费，包装技术设计、实施费用以及包装标记的设计、印刷等辅助费用。
装卸搬运
成本 一定时期内，企业为完成装卸搬运业务而发生的全部费用，包括装卸搬运业务人员费用，装卸搬运设施折旧费、维修保养费、燃料与动力消耗等。
流通加工
成本 一定时期内，企业为完成货物流通加工业务而发生的全部费用，包括流通加工业务人员费用，流通加工材料消耗，加工设施折旧费、维修保养费，燃料与动力消耗费等。
物流信息成本 一定时期内，企业为采集、传输、处理物流信息而发生的全部费用，指与订货处理、储存管理、客户服务有关的费用，具体包括物流信息人员费用，软硬件折旧费、维护保养费、通讯费等。
物流管理成本 一定时期内，企业物流管理部门及物流作业现场所发生的管理费用，具体包括管理人员费用，差旅费、办公费、会议费等。
存货相关成本 资金占用成本 一定时期内，企业在物流活动过程中负债融资所发生的利息支出（显性成本）和占用内部资金所发生的机会成本（隐性成本）。
房地产开发中的主要成本构成
一、土地费用
土地费用包括土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。
房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。
目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20％以上，并有进一步上升的趋势。
二、前期工程费
前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6％。
三、建筑安装工程费
建筑安装工程是指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装工程费用。他在整个成本构成中所占比例相对较大。约占整个成本的40％左右。
四、市政公共设施费用
市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施等所发生的费用。还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20％——30％左右。
五、管理费用
管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2％。
六、银行贷款利息/投资利息
（1） 房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。
编号一级二级三级四级五级注释
（一）土地出让金国有土地使用权出让合同中列明的土地出
让金或招拍挂的成交价
（二）开发费国有土地使用权出让合同中列明的开发
费，或我司将生地变成熟地的开发投资费
用。
（三）基础设施配套
费1、向政府缴纳的“大配套”费用
2、我司接驳市政管线等设施至红线边的
施工费用
3、政府出让土地时强行要求建设的红线
内的市政路
4、政府强行要求的红线外的其他工程建
设费用
（一）拆迁工程费红线内拆除和迁移障碍物所发生的费用，
包括：地上建筑物的拆除，高压线、光缆
等的迁移，排洪沟、市政管线的改道，古
树的移植，文物勘探及相应费用等。
（二）拆迁补偿费对红线内房屋或垦地所有人放弃所有权的
补偿费用及对其使用人的安置费用
（一）土地产权登记
费
（二）购地契税
（三）过户手续费
（一）土地中介费指以各种名义支付给土地中介方的酬劳
（二）合作方补偿含为获得土地支付的股权转让费
（三）其它
（一）可行性研究费项目可研阶段发生的调研费用，例如雇用
咨询公司进行房地产市场分析的委托费等
（二）营销定位调研
费项目营销定位阶段发生的调研费用，例如
雇用咨询公司进行目标客户群分析的委托
费等
（三）环境评估费委托专业公司对地块周边环境质量影响的
评估费用，例如交通、空气污染等
（四）设计调研费项目前期概念设计阶段发生的调研费用，
例如为本项目设计而出国考察的费用等
（五）其它调研费
各项设计费中除设计实体费用外，应包括
其相应的图纸委托审查费用
（一）设计招标补偿
费指向未中标单位支付的标底费
（二）规划设计费
（三）建筑工程设计
费
（四）立面工程设计
费
（五）环境工程设计
费
（六）专项设计费环保、燃气、桥梁等需要专项设计的项目
发生的设计费用
（七）装修设计费指精装修、大堂、电梯厅的设计费用等，
不包含独立卖场装修设计等售楼工程设计
费一、调研
评估费
二、设计
费土地费用
前期费用附件01
地产开发项目成本科目
01
02一、地价
二、拆迁
费
三、土地
办证费
四、其它
土地费（八）其他设计费包括复印晒图费等小额费用
（1）土地成本：征地费、土地变性费（集体土地）、拆迁补偿费、拆迁管理费、土地出让金、土地契税、土地增值税、土地使用税等。
（2）前期费用：规划设计费、勘察费、项目评估、地质灾害评估、环境保护评估、投资顾问费等。
（3）建安工程费：土建（包括公建）、物业用房及经营用房、给排水、强弱电、煤气、供暖、消防、小区智能化及环境建设等费用。
（4）开发期其它费用：劳动保险费、工程监理费、质量监督费、环境噪音排污费、招投
标管理费、白蚂蚁防治费、人防费、房屋维修基金、地名管理费、垃圾清运费等。
（5）基础设施配套费：基础设施配套费和电力入网费等。
（6）开发间接费：管理费、销售费及财务费用等。
（7）不可预见费。
以上费用构成了房地产开发成本费用，除土建费、管理费、销售费等少量费用开发商可以控制外，大部分费用都被政府及垄断行业收取。众所周知，征地费现在涨了3-5倍，拆迁补偿费几乎翻了一番（还不包括钉子户漫天要价），建材及人工费也涨了30-50%，如果把房子价格上涨完全归罪于开发商，实在是有点怨。
