遇到担保法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>
https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,
对《房屋登记办法》中房屋最高额抵押权设立登记的理解
一、最高额抵押权设立登记与一般抵押权设立登记的异同
《房屋登记办法》(下称《办法》)第50 条与第51条对房屋最高额抵押权的设立登记做出了规定。尽管在《担保法》中就对最高额抵押权做出了规定，但是由于其规定过于简单，因此在以往的房屋登记实务中，以房屋设立最高额抵押权登记的情形相对较少，一些房屋登记机构人员对此了解较少，甚至存在错误的认识，因此有必要将最高额抵押权设立登记与一般抵押权设立登记做一比较，以便登记机构工作人员能够正确办理最高额抵押权设立登记业务。
最高额抵押权与一般抵押权都属于广义的抵押权范畴，二者在登记上存在很多共同的地方，正因如此，《物权法》第207 条才规定：最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规定”。这就意味着，除非法律、法规对于最高额抵押权有特别规定，否则最高额抵押权的很多内容可以适用《物权法》关于一般抵押权的规定。例如，依据《物权法》第185 条第1 款的规定：设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同”。所以，当事人在以房屋设
定最高额抵押权时，也应当采取书面形式订立最高额抵押合同。再如，《物权法》第186 条规定：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。这是对流押契约的禁止性规定，该规定显然也适用于最高额抵押。同样，《办法》中对于一般抵押权设立登记的规定，在该办法没有另行规定的时候，也适用于最高额抵押权的设立登记。例如，《办法》第43 条规定：申请抵押权登记，应当提交下列文件：(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;(四)抵
押合同;(五)主债权合同;(六)其他必要材料”。这是对一般抵押权设立登记时应当提交材料的规定，将其与《办法》第51 条的规定相比较可知，就登记申请书、申请人的身份证明、房屋所有权证书或房地产权证书等文件的规定都是相同的。
但是，最高额抵押权毕竟是一种比较特殊的抵押权，因此在其设立登记上与一般抵押权的设立登记也存在不少值得重视的差异，归纳起来有以下几点：
1. 抵押合同上的差异
最高额抵押权设定登记时应当提交的是最高额抵押合同，而一般抵押权设立登记时提交的是抵押合同。依据《担保法》第93 条的规定，最高额抵押合同与设定一般抵押权的抵押合同，都可以是单独订
立的书面合同，包括当事人之间具有抵押担保性质的信函、传真等，也可以是主合同中的抵押担保条款。然而，要判断一个合同究竟是设立一般抵押权的合同，还是设立最高额抵押权的合同，重要的是看其中是否存在以下两项比较特殊的条款：
(1)最高债权额限度条款。最高额抵押权与一般抵押权一项最大的区别就在于存在最高债权额限度。这是因为最高额抵押权担保的是一定期间内将要发生的债权，如果没有最高债权额限度，则意味着抵押权人与抵押人之间设定的是一般抵押权，而该抵押权担保的债权又属于将要发生的不确定的债权，故此因违反从属性，该一般抵押权亦不成立。所以，房屋登记机构在办理最高额抵押权登记时，一定要认真审查最高额抵押合同中是否有对最高债权额限度的明确约定，如果没有约定或者约定不明确，登记机构不应核准登记。
(2)债权确定期间条款。所谓债权确定期间也称决算期”，它是使得最高额抵押权所担保的不特定债权得以特定的日期。但需要注意的是，债权确定期间条款并非最高额抵押合同的必备条款，它可由当事人自行约定;如果没有约定或约定不明，则依据《物权法》第206 条第2 项，抵押权人或者抵押人可以自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权。正是由于最高额抵押合同中具有上述两项特殊条款，《办法》第53 条才明确规定：对符合规定条件的最高额抵押权设立登记，除本办法第四十四条所列事项外，登记机构还应当将最高
债权额、债权确定的期间记载于房屋登记簿，并明确记载其为最高额抵押权”。
2. 主合同上的差异
依据《担保法》第44 条的规定，无论是在房屋上设立一般抵押权，还是设立最高额抵押权，当事人都应当向登记部门提供主合同。但是，设立一般抵押权与设立最高额抵押权时当事人提交的主合同是不同的。在房屋上设立一般抵押权时，当事人提交的主合同都是产生特定债权的合同，也就是说，无论当事人之间的债权合同是借款合同、买卖合同，还是其他合同，该合同产生的债权数额都是已经特定的。例如，甲银行与乙企业之间签订一份抵押借款合同，约定甲银行向乙企业贷款1000 万元，用于设备改造，乙企业以其厂房一栋向甲银行设定一般抵押权。在申请一般抵押权登记时，所谓主合同就是这个贷款合同。当然，主合同的表现形式也可以是多种多样的，如单独订立的借款合同书，也可以与抵押合同条款混合在一起。但是，无论如何一般抵押权设立登记中主合同发生的债权都是特定的。可是，最高额抵押权设立登记中的主合同却非常特殊，它是一定期间内将要连续发生的债权的合同或其他登记原因证明材料”。所谓一定期间内将要连续发生的债权的合同”，可以是买卖合同、借款合同，也可以是票据贴现合同、银行卡合同等。但是，该合同与一般抵押权设定登记中主合同不同的是，它能够导致一定期间债权的连续发生。例如，当事人
之间订立的一定期间内的连续性供货合同、一定期间内的授信协议等。如果当事人提交的主合同并不能够在一定期间内引发债权的连续发生，而只是会发生某一个特定的债权，那么这个合同就不属于《办法》第51 条第5 项的规定。为这种合同债权提供担保抵押权就不是最高额抵押权，而只可能是一般抵押权。所谓其他登记原因证明材料”是一种兜底性的规定，也就是说，随着将来经济生活的发展，可能出现的在当事人订立的合同之外能够引起一定期间内将要连续发生债
权的证明材料。
二、最高额抵押权设立登记时应当提交的材料
《办法》第51 条规定，申请最高额抵押权设立登记，应当提交下列文件：登记申请书;申请人的身份证明;房屋所有权证书或房地产权证书;最高额抵押合同;一定期间内将要连续发生的债权的合同或
其他登记原因证明材料;其他必要材料。这里主要解释一下最高额抵押合同。
1. 应当订立书面的最高额抵押合同
《物权法》第185 条第1 款规定：设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同”。因此，设立最高额抵押权时也必须订立书面的最高额抵押合同。《物权法》要求抵押合同应当采取书面形式，
主要原因有两点：首先，抵押涉及的财产数额较大，法律关系比较复杂，而且要在一段时间内为债权担保。为避免争议，便于人民法院处理纠纷，因此法律要求采用书面形式订立抵押合同。其次，我国抵押权登记的法律规则在某种程度上非常类似于契据登记主义，即登记机构在办理抵押权登记时不仅要求当事人提交书面的抵押合同，而且登记簿上所记载的事项就是抵押合同中记载的内容。因此，抵押合同必须采用书面形式才能便于将抵押合同的内容相应的在登记簿上加以
记载。例如，《办法》第51 条第4 项就明确规定，申请最高额抵押权设立登记，应当提交最高额抵押合同。依据《合同法》第11 条、《担保法》第93 条，所谓书面形式既可以是单独订立的书面合同即合同书，当事人之间的具有担保性质的信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等，也可以是主合同中的担保条款。从实践来看，一般是将最高额抵押合同条款与借款合同条款规定在一份合同书中，名为最高额抵押借款合同书”。
2. 最高额抵押合同的内容
依据《物权法》第185 条第2 款，抵押合同一般包括以下条款：(1)被担保债权的种类和数额;(2)债务人履行债务的期限;(3)抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属;(4)担保的范围。最高额抵押合同一般也应当包括上述条款。
三、将已经存在的债权纳入到最高额抵押权担保的债权范围时应当办理的登记
《办法》第52 条规定：当事人将最高额抵押权设立前已存在债权转入最高额抵押担保的债权范围，申请登记的，应当提交下列材料：(一)已存在债权的合同或其他登记原因证明材料;(二)抵押人与抵押权人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料。这一条规定的是当事人将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入最高额抵
押权担保的债权范围时应当如何办理登记的问题。
1. 允许已经存在的债权转入最高额抵押担保债权范围的理由
《办法》中本条规定的立法依据是《物权法》第203 条第2 款，即最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围”。在《物权法》起草的过程中，就最高额抵押权设立之前已经存在的债权能否纳入担保的债权范围，曾有一定的争议。多数人认为，最高额抵押权的本质特征不在于其所担保的债权是将来的债权，而其担保的债权是一定期间内连续发生的不特定债权，且存在最高债权额限度。基于意思自治的考虑，只要当事人没有意见，即便是在最高额抵押权设定之前已经确定的债权也可以纳入该抵押权担保的范围，所以法律上没有必要限制。因此，《物权法》第203 条第2 款对此作出了明确的规定。
2. 最高额抵押权设立之前已经存在的债权转入最高额抵押担保债权范围的具体情形
实践中，当事人要将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入最高额抵押担保债权范围的情形可能包括三种：其一，在申请最高额抵押权的设立登记时，就要求将该已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围;其二，最高额抵押权已经设立并且办理了登记之后，当事人合意将已经存在的债权转入最高额抵押权担保的债权范围;其三，最高额抵押权担保的债权已经确定，当事人在申请最高额抵押权确定登记时要求将最高额抵押权设立之前已经存在的债权转入最高额抵押权担保的债权范围。
就第一种和第二种情形而言，由于最高额抵押权的最高债权额限度是确定的，依据《办法》第53 条，需要在房屋登记簿上加以明确记载，所以即便当事人将已经存在的债权转入最高额抵押权担保的债权范围，抵押权都只能在最高债权额限度内受偿，对于同一房屋上的后顺位抵押权人的利益不会发生影响。但是，如果是第三种情形，由于最高额抵押权担保的债权已经确定，此时该最高额抵押权实际上已经变为一般抵押权，当事人再申请将最高额抵押权设立之前的债权转入最高额抵押权担保的债权范围，实际上就相当于变更一般抵押权担保的债权数额，此时，必然影响后顺位抵押权人的利益。因此，依据
《办法》第46条第3 款，房屋登记机构还应当要求当事人提交其他抵押权人的书面同意文件。
由此可知，对于第一种情形下，当事人要求将最高额抵押权设立之前已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围时，房屋登记机构应当在设立登记程序中一并办理，将该债权记入最高额抵押权担保的债权范围。对于第二种情形，房屋登记机构办理的应当是最高额抵押权的变更登记。而第三种情形，房屋登记机构办理的是一般抵押权的变更登记。
3. 当事人应当提交的材料
依据《办法》之规定，当事人应当提交下列材料：
(1)已经存在债权的合同或其他登记原因证明材料。所谓已经存在债权的合同”是指能够证明要纳入最高额抵押权担保的债权范围的某一债权实际存在的合同文书，如买卖合同书、借款合同书等。其他登记原因证明材料”是指能够证明该债权已经存在的有关文件，如经公证机构依法公证的债权文书等。如果当事人不能提供这些证明材料，登记机构将无法判断要纳入到最高额抵押权担保的债权范围的某一债权是否存在。
(2)抵押人与抵押权人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料。依据《物权法》第203条第2 款，只有经过当事人同意，才能将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围。登记机构在办理将已存在债权转入最高额抵押权担保的债权范围的登记时，必须要认真审查抵押人与抵押权人之间是否对此已经达成合意。为了使登记机构能够有效的判断当事人之间存在此种合意，本条第2 项规定，抵押人与抵押权人必须向登记机构提交同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料。
四、最高额抵押权设立登记时在登记簿上的记载事项
《办法》第53 条规定：对符合规定条件的最高额抵押权设立登记，除本办法第四十四条所列事项外，登记机构还应当将最高债权额、债权确定的期间记载于房屋登记簿，并明确记载其为最高额抵押权”。这一条是对最高额抵押权设立登记时，房屋登记机构应当在房屋登记簿上特别记载的事项做出的规定。
依据《办法》第44 条的规定，一般抵押权设立登记时，房屋登记机构只是需要在房屋登记簿上记载以下三项内容：其一，抵押当事人、债务人的姓名或者名称;其二，被担保债权的数额;其三，登记时间。但是，如前所述，最高额抵押权是一种比较特殊的抵押权，其特殊之处就在于该抵押权担保的不是特定的某个债权，而是在最高债权
额限度内担保一定期间内将要连续发生的债权。因此，最高债权额和债权的确定期间是最高额抵押合同中独有的条款，如果当事人合同中没有约定最高债权额或者对之约定不明，那么该抵押权不可能是最高额抵押权。因此，房屋登记机构在办理最高额抵押权设立登记时，一定要注意合同中是否有最高债权额的约定，如果没有约定或者约定不明，绝对不能为其办理最高额抵押权的设立登记。但是，债权确定的期间却并不是最高额抵押合同中的必要条款，欠缺这一条款，无关紧要。因为，《物权法》第206 条第2 项已经明确规定了，没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权。但是，如果当事人在最高额抵押合同中对于债权确定的期间已经有明确的约定，那么登记机构应当将其记载于房屋登记簿，理由在于：首先，通过在登记簿上记载债权确定的期间，可以有效的维护同一房屋上后顺位抵押权人的利益，使之据此权衡自己的利益。其次，房屋登记簿上记载债权确定的期间，也为登记机构后面办理最高额抵押权确定登记提供了判断标准。
此外，《办法》本条还要求登记机构在房屋登记簿上明确记载该抵押权是最高额抵押权，这一规定对于贯彻落实《物权法》确定的公示公信原则也是非常必要的。
五、最高额抵押权设立登记应当注意的一个问题
关于最高额抵押权登记，房屋登记机构特别需要注意的是：最高额抵押权登记只需要办理一次，房屋登记机构不能要求当事人在每一次新的债权产生后到登记机构办理一次登记。据了解在以往的房屋登记实践中，一些登记机构没有正确理解最高额抵押权，要求当事人在办理最高额抵押权设立登记后，每发生一次新的债权，就应当到登记机构进行一次登记。有的登记机构甚至要求企业重复评估、重复收费。我们认为，这些做法都是错误的。最高额抵押权设立的目的就是为了避免因每一次新债权的产生需要办理一次抵押权登记，从而节省成本、提高效率。如果要求每一次新产生的债权都要办理一次抵押权登记，就根本没有必要设立最高额抵押权了。当事人在抵押期间内，新产生的债权只要没有超过最高债权额限度，且有借据证明或者在产生该债权的借款中注明了对应的最高额抵押权，就自动纳入了最高额抵押权，无须重复办理登记。但是，如果当事人要将超出最高债权额限度的债权纳入最高额抵押权中，则属于变更最高额债权额限度，登记机构应当依据《物权法》第205条和本办法第52 条办理最高额抵押权变更登记。
?什么是集合投资类信托https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670630.html
?消费者投诉存在哪些误区范围https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670627.html
?如何理解姓名权所包含的内容https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670624.html
?人身伤害纠纷案件认证难的原因是什么https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670621.html
?建筑物侵权案件的管辖法院有哪些https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670617.html
?跨界环境损害赔偿的归责原则https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670613.html
?高危作业侵权的责任如何划分https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670610.html
?特殊侵权有哪些情形https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670607.html
?被狗咬伤拒绝赔偿怎么维权https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670604.html
?交通事故人身损害赔偿如何调解https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670601.html
?人身损害赔偿请求权可以继承吗https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670597.html
?产品质量侵权责任承担由谁负责https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670594.html
?什么情况下保险公司可以拒绝理赔https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670591.html
?一般侵权责任和特殊侵权责任的特殊性https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670588.html
?行政诉讼能请求精神损害赔偿吗https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670586.html
?邻居借道坠亡本人是否应当担责https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670583.html
?砍人拒绝赔偿时能否要求强制执行其财产https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670580.html
?订阅号转载的侵权行为有哪些https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670576.html
?产品质量侵权的证据标准(2018年)是怎么样的https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670573.html
?论信托财产的法律特性https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670569.html
?房地产项目私募融资操作实务研究https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670566.html
?如何利用信托机制实施股票期权https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670564.html
?转载一些小说到自己创建的网站算不算违法侵权https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670560.html
?中华人民共和国信托法https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670557.html
?管理遗产信托成立与终结的情形是什么https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670553.html
?特殊侵权维权过程中当事人的举证责任是怎么养的https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670549.html
?谁主张谁举证是否适用于特殊侵权https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670546.html
?浅析信托财产的特征https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670543.html
?信托财产的条件有哪些https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670541.html
?实体店不给退货是否合理https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670537.html
?手机爆炸如何索赔 https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670535.html ?达不到轻微伤的赔偿金额有多少https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670533.html
?向信托投资公司支付利息,对方是否应出具发票https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670530.html
?污染环境的构成要件是什么https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670528.html
?集合资金信托分类 https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670525.html ?工作中出现失误导致别人货物损坏需要担责吗https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670522.html
?信托关系的本质及信托财产独立性https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670519.html
?信托解除有哪些法律法规规定(2018)2018最新https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670517.html
?微信公众号怎么转载不侵权https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670514.html
?融资租赁信托产品的风险控制https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670511.html
?哪些行为不属于特殊侵权行为https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670508.html
?环境污染损害赔偿的计算公式是什么https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670504.html
?如果产品被侵权如何计算赔偿金额https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670502.html
?信托投资公司可以从事哪些公益信托及其具体要求https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670500.html
?被侵权人死亡后可以要求侵权人赔偿吗https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670497.html
?股权信托的特征有哪些https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670495.html
?债权信托-与诉讼信托https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670490.html
?特殊侵权的民事责任有哪些内容https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670487.html
?集合资金信托计划保管协议https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670484.html
?选择信托理要考虑哪些因素https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670481.html
?财产损害赔偿案件有哪些赔偿项目https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670478.html
?表决权信托的表决权范围是什么样子的https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670475.html
?什么是信托投资公司他们主营经营业务范围是什么https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670472.html
?信托财产的所有权归谁https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670468.html
?关于信托投资公司资金信托的受益人以信托受益权设定质押的法律分 https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670466.html
?债权信托的分类有哪些https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670463.html
?老汉喷涂共享单车被提起公诉https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670460.html
?产品质量侵权归责原则是什么https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670456.html
?女子倒走摔入喷水池溺亡如何划分公共场所管理者责任https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670453.html
?委托人怎么依法解任受托人https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670450.html
?不正当竞争行为损害赔偿的构成要件有哪些https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670447.html
?车险拒绝理赔当事人该如何处理https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670444.html
?产品质量侵权的诉讼时效https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670441.html
?设立信托投资公司应满足哪些条件https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670438.html
?信托投资公司管理办法https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670436.html
?特殊侵权损害赔偿标准(2018年)是什么https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670433.html
?被告拒绝赔偿会被判刑吗https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670430.html
?‘商品售出,概不负责’的店铺规定(2018)合法吗https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670427.html
?特殊侵权责任与无过错责任的关系https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670424.html
?股权信托受益权转让的法律法规规定(2018)2018最新https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670421.html
?信托收据 https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670418.html
?雇用发生车辆交通事故损害赔偿的责任主体的认定https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670416.html
?信托转型之道：专业化差异化是未来方向https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670410.html
?人身损害赔偿应该按什么地区的算https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670408.html
?特殊侵权纠纷的管辖法院https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670405.html
?信托法释义：第七十三条https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670402.html
?工伤认定之后公司仍然拒绝赔偿该如何处理https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670399.html
?行政诉讼环境污染行政不作为可以提起损害赔偿吗https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670395.html
?公益信托具有哪些特点https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670392.html
?信托的含义 https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670390.html
?近年来影响较大的涉信托案例https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670387.html
?单一资金信托与集合资金信托的区别https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670384.html
?代理人和信托受托人的联系与共性具体有什么https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670381.html
?产品质量侵权的起诉主体有什么要求https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670378.html
?信托按受益人的划分https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670376.html
?保护信托的作用与分类是什么https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670373.html
?特殊侵权行为的名词解释https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670370.html
?特殊侵权责任一般适用什么原则https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670367.html
?信托委托人资格是怎么样的https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670365.html
?签订赔偿协议未实际履行时该如何维权https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670361.html
?打架人身损害赔偿起诉状https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670358.html
?债权信托的种类 https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670356.html
?人身损害赔偿反诉状https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/w/xt/670353.html
私人房屋抵押借款协议 出借方：（以下简称甲方） 承借方：（以下简称乙方）现甲方借款给乙方，为避免不必要有损失和风险，约束双方共同遵守诚信，现甲、乙双方一起协商同意，并签订以下借款协议。 一、借款金额、利息及期限： 甲方一次性借款现大写人民币：元（小写人民币元）给乙方，借款期限为一年（年月至年月日）。借款期内不计利息。一年期满，乙方应一次性将借款归还甲方。 二、其它事项： 为了该协议更充分的具有法律效力，乙方自愿把座落在 门面住房抵押给甲方，由乙方负责办理好抵押登记手续。房产证号为：，房屋座落在，共层，建筑面积 M2，国有土地使用证：，座落于 号，土地使用面积M2，甲乙双双方借款协议，通过公证处公证。如乙方在借款到期内，没有归还甲方元整，乙方自愿将座落在由甲方拍卖，如拍卖，甲方有优先购买权，甲方如未购买，所得拍卖款由甲方优先受偿，乙方不得有异议，乙方不按期还款自愿接受依法强制执行。此协议一式三份，双方特各执一份、公证处留有一份，双方在公证处公证下签字生效，具有绝对法律效力。
附借条 借据 今借到人民币万元整，期限壹年，是实。本借据连同协议一起生效。 借款人： 年月日 甲方签字：乙方签字： 身份证号码：身份证号码： 公证处签字：
合同编号： 房屋抵押借款合同 抵押人(即借款人，以下简称甲方)： _____________________________________________ 住址： ___________________________________________________________________ ___ 身份证号码： ________________________________________________________________ 抵押权人(即贷款人，以下简称乙方)： ___________________________________________ 住址： ___________________________________________________________________ ___ 身份证号码： ________________________________________________________________ 甲方因________________________________，向乙方申请借款，双方经协商一致同意，甲方以其所有的财产(以下简称甲方抵押物)，作为借款抵押物抵押给乙方，由乙方提供双方商定的借款额给甲方。就有关事项订立如下协议： 第一条乙方向甲方借款金额为人民币:______________________(￥： ___________)。 第二条债务履行期限：自________年________ 月________ 日起至________年________ 月________日止。共计：________年。期限届满之日清偿。 第三条甲方以位于 ________________________________________________________,（权证号为），房屋建筑面积，自有房屋做抵押，向乙方提供担保，本约抵押借款的房屋应向政府主管机关办理抵押权设定登记(即办理房屋他项权利证)。并于办妥抵押权设定时，甲方应将全部借款一次交付与乙方。（担保范围：本金、利息及违约金） 第四条本约办妥抵押权设定登记后，其房屋所有权、他项权利证明书及设定契约书均由乙方收执。
遇到担保法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html, 对《房屋登记办法》中房屋最高额抵押权设立登记的理解 一、最高额抵押权设立登记与一般抵押权设立登记的异同 《房屋登记办法》(下称《办法》)第50 条与第51条对房屋最高额抵押权的设立登记做出了规定。尽管在《担保法》中就对最高额抵押权做出了规定，但是由于其规定过于简单，因此在以往的房屋登记实务中，以房屋设立最高额抵押权登记的情形相对较少，一些房屋登记机构人员对此了解较少，甚至存在错误的认识，因此有必要将最高额抵押权设立登记与一般抵押权设立登记做一比较，以便登记机构工作人员能够正确办理最高额抵押权设立登记业务。 最高额抵押权与一般抵押权都属于广义的抵押权范畴，二者在登记上存在很多共同的地方，正因如此，《物权法》第207 条才规定：最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规定”。这就意味着，除非法律、法规对于最高额抵押权有特别规定，否则最高额抵押权的很多内容可以适用《物权法》关于一般抵押权的规定。例如，依据《物权法》第185 条第1 款的规定：设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同”。所以，当事人在以房屋设
定最高额抵押权时，也应当采取书面形式订立最高额抵押合同。再如，《物权法》第186 条规定：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。这是对流押契约的禁止性规定，该规定显然也适用于最高额抵押。同样，《办法》中对于一般抵押权设立登记的规定，在该办法没有另行规定的时候，也适用于最高额抵押权的设立登记。例如，《办法》第43 条规定：申请抵押权登记，应当提交下列文件：(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;(四)抵 押合同;(五)主债权合同;(六)其他必要材料”。这是对一般抵押权设立登记时应当提交材料的规定，将其与《办法》第51 条的规定相比较可知，就登记申请书、申请人的身份证明、房屋所有权证书或房地产权证书等文件的规定都是相同的。 但是，最高额抵押权毕竟是一种比较特殊的抵押权，因此在其设立登记上与一般抵押权的设立登记也存在不少值得重视的差异，归纳起来有以下几点： 1. 抵押合同上的差异 最高额抵押权设定登记时应当提交的是最高额抵押合同，而一般抵押权设立登记时提交的是抵押合同。依据《担保法》第93 条的规定，最高额抵押合同与设定一般抵押权的抵押合同，都可以是单独订
关于“商品房抵押预告登记”三个经典案例 分别来自《最高人民法院公报》、《人民法院案例选》、《人民司 法?案例》。 法条链接 《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案 《最高人民法院公报》2014 年第9 期 ▲裁判摘要 一、开发商为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，当商品房买卖合同被依法确认无效后，开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。 二、预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人（购房人）对 预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。
■争议焦点：上诉人光大银行对涉案房产能否行使抵押权上海市第二中级人民法院法院认为，系争房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。 根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。 因此，上诉人光大银行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，一审判决对光大银行有权行使抵押权的认定有误，应予纠正。 上海浦东发展银行股份有限公司无锡分行诉王碧会等借款合同纠纷案—仅办理抵押预告登记的房产不具有优先受偿权 《人民法院案例选》2013 年第4 辑 ▲裁判要点抵押预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能
最高额抵押应注意的七大风险点 所谓最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物在最高债权限额内对一定期间内将要连续发生的债权提供担保。相比普通抵押需要就每一笔授信业务逐笔办理抵押登记而言，最高额抵押只需办理一次抵押登记，存在省时、省力且节约成本的优点。在实际业务中也经常被采用。但由于最高额抵押的特殊性，如果不注意，容易形成风险。 风险点一、抵押物被查封、扣押后仍发放贷款 抵押物被查封、扣押后仍发放贷款，会导致此后发放贷款脱保。根据《物权法》第206条第四款规定，出现抵押财产被查封、扣押情形的，最高额抵押权人的债权确定。因此，即使是在最高额抵押的有效期间内，如果出现最高额抵押物被查封情形的，债权就被提前确定了，此后新发生的债权就不在该最高额抵押的担保范围内。为避免抵押悬空，客户经理在每一次发放贷款时，应到现场及登记部门了解担保物权属状况，如出现异常情况，就不应再发放贷款或提供其它任何授信业务。 风险点二、最高债权限额填写不足 最高限额是指抵押人以该抵押物承担保证责任的最大金额。2007版《最高额抵押合同》第二条第（二）款“最高额抵押项下担保责任的最高限额为（币种）”一栏时，仅填写贷款本金金额，未包含利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向银行支付的其他款项、银行为实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费等），导致银行此部分债权不在最高额抵押担保的范围内，出现此部分债权没有担保的情况，致使银行债权难以得到全面保障。 因此，如果只填写债权本金数额，则将可能出现利息、违约金、赔偿金以及实现债权的费用等没有担保的情况。为确保我行债权的足额受偿，客户经理在填写最高限额时，应将对债权确定期间内发生的所有债权本金以及相应利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用等进行汇总，从而匡算出一个更为合理的数额。 举例说明：假定银行贷款本金是4500万，利息等款项是600万，合计债务余额为5100万元。如果在最高额抵押合同中填写的最高限额为4500万，那么抵押人承担的担保责任就是4500万，对超出其责任限额的600万不承担责任。
房屋抵押合同 抵押人(甲方)：身份证号码： 抵押权人(乙方)：身份证号码：为确保年月日签定的房屋抵押合同(以下简称主合同)的履行，抵押人(以下简称甲方)意愿以其有权处分的不动产作抵押。抵押权人(以下简称乙方)经实地勘验，在充分了解其权属状况及使用与管理现状的基础上，同意接受甲方的不动产抵押。甲方将房屋抵押给乙方时，该房屋所占用范围的土地使用权—并抵押给乙方。双方本着平等、自愿的原则，同意就下列不动产抵押事项订立本合同，共同遵守。 第一条：甲方用作抵押的不动产座落于 (不动产证号： )，其房屋面积㎡。 第二条：根据主合同，甲乙双方确认：抵押人为，抵押权人为，扣时甲期限自年月日至年月日止。 第三条：甲方保证上述不动产权属清楚。若发生产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。
第四条：抵押不动产现由甲方使用。甲方在抵押期间对抵押的不动产承担维修、养护义务并负有保证肆意不动产完好无损的责任，并随时接受乙方的检查监督。在抵押期间因使用不当造成毁损，乙方有权要求恢复不动产原状或提供给乙方认可的新的抵押不动产，在无法满足上述条件的基础上，乙方有权要求债务人提前还本息。 第五条：抵押期间，甲方不得擅自转让、买卖、租赁抵押不动产不得重复设定抵押，未经乙方书面同意，发生上述行为均属无效。 第六条：在本合同有效期内，甲方如发生分立、合并，由变更后承受抵押不动产房承担或分别承担本合同规定的义务。甲方被宣布解散或破产，乙方有权要求向司法机关按法法定程序处理抵押不动产。 第七条：在本合同有效期内，未经甲方同意，乙方变更主合同条款或延长主合同履行期限的甲方可自行解除本合同。 第八条：本合同生效后，甲、乙任何—方不得擅自变更或解除本合同时，应经双方协商一致，达成书面协议，协议未达成前，本合同各向条款仍然有效。 第九条：本合同在执行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决或共同向仲裁机构申请调解或仲裁，不能协商或达不成仲裁意向舸向人民法院起诉。
一般抵押权登记操作指南 第一步：在“权属管理->抵押权->抵押权登记->草拟”，点击“新增” 填写业务信息后点击保存 业务栏选项说明：所有红色字段均为必填项，必须填写；黑色字段为选填字段，应据实填写。 1、上报组织：受理本次房屋登记业务的登记机构名称。如此次业务在朝阳区办理，则上报组织选择“朝阳区房屋管理局”； 2、业务编号：每新增一笔业务保存后，系统会自动生成该业务对应的唯一序号，即业务编号。在业务办理及查询时，通过业务编号可以快速找到要办理的业务，因此应记录每一笔业务的业务编号；
3、业务细类：根据申请办理的事项选择相应的业务细类； 4、业务流程：按照系统默认流程即可，无需选择； 5、国有土地证号：按照国有土地使用权证完整证号填写； 6、担保范围：填写抵押合同中约定的担保范围，可以是主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用等；抵押合同未约定的，记载未约定的事实； 7、被担保主债权的数额：填写被担保的主债权金额； 8、债务履行期限：按照主债权合同中约定的债务人履行债务的期限填写； 9、抵押部位：按照实际情况填写； 10、抵押建筑面积：按照合同约定填写； 11、抵押模式：系统默认生成，无须填写； 12、抵押物价值、设定日期：无须填写； 第二步：填写权证信息 在保存后的界面录入所有权证信息，所有权证如果为“X京”或者在系统中办理过权属业务的，可以双击调用信息。
如果存在共有情况，点击共有权证可以填写共有权证信息 第三步：填写权利人信息 一、填写抵押权人信息 根据抵押权人名称、证件类型、证件号码信息据实填写。如存在共有人，则点击抵押权人后的“共有人”链接。 在弹出后界面通过“选择”或“新增”的方式填写共有人信息。 点击“详细”填写权利人的具体信息，如权利人性质、联系方式等。
上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,/souask/ 抵押权预告登记相关知识 2007年10月1日起实施的《物权法》对预告登记制度作出了规定，该法第20条第1款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”第2款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。” 一、房屋预告登记的适用范围问题 1、如何理解《物权法》第20条第1款? 《物权法》第20条第1款对预告登记的适用范围作出了明确的规定，该款第1句规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”这一规定可以看出： (1)预告登记旨在“保障将来实现物权”。 预告登记是一种必须在不动产登记簿上登记的担保手段，它是为了保障债权人实现其进行物权变动的债权请求权。它限制了债务人对不动产进行处分的权限，使债权人在债务人违反义务处分不动产的情况下依然能取得物权。《物权法》第20条第1款第2句规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。” (2)预告登记的内容为以取得、变更和消灭不动产物权为目的的债权请求权。 具体来说，就是基于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”而产生的债权请求权。《物权法》第20条第1款对预告登记的内容的规定与其他国家有所不同。在有些外国法中，预告登记的债权请求权可以是基于合同而产生的，也可以是依法产生的。甚至对于将来的请求权或者附条件的请求权也可以进行预告登记。 但是，依据我国《物权法》第20条第1款，能够进行预告登记的债权请求权只能是基于当事人之间的物权变动协议而产生的债权请求权。至于房屋的租赁，由于不能产生物权变动，所以无论是现房租赁还是期房租赁，都不能办理预告登记。此外，法院或其他有权机关对不动产进行查
抵押权的设立应以抵押合同的成立还是办理抵押登记手续为生效要 件？ 【案情简介】 高某与林某是大学同学。2013年3月高某因公司资金短缺筹钱无门，遂找到林某借款200万元。高某之友杜某以其自有房屋一套为该笔借款提供担保，但仅将房产证交至林某手中，未办理房屋抵押登记。借款到期后，高某再次经营不善未成功挽救公司，终致无力清偿债务。杜某的房屋因离婚纠纷被另案查封。林某将高某的保证人杜某诉至法庭，请求法院判处其偿还借款本息。 【意见分歧】 对于本案，实践中存在以下两种意见： 一种意见认为，林某有权要求杜某继续履行担保合同，办理房屋抵押登记手续。本案中被告杜某虽未办理抵押登记手续，就法律层面而言，二者之间并未形成真正的物保关系。但根据民法中诚实守信这一普遍原则，当事人之间应当遵循信赖保护利益，继续如约履行担保合同，完成办理抵押登记手续，方能成全民法原则之本意。 第二种意见认为，林某无权要求杜某办理抵押登记手续，履行担保合同义务。因杜某房屋已被另案查封属于《物权法》第184条中法定不得抵押的财产，因此物保担保义务已然履行不能。原告应诉被告行为违反抵押合同约定，要求其承担损害赔偿责任。 【律师点评】 深圳合同法律师团马成律师同意第二种意见，分析如下： 第一、《物权法》第187条确立了不动产抵押权以登记为生效要件的基本原则。本案中因杜某并未完成房屋抵押登记手续，故林某对杜某的房屋抵押权设定无效，林某无权要求对杜之房屋行使抵押权即拍卖并优先于一般债权人受偿。并且根据《物权法》第184条规定，本案中被另案查封的房屋属于不得抵押财产中的“依法被查封、扣押、监管的财产”，故意见一中林某的请求于法无据。 第二、虽然杜某、林某之间的抵押权未设立，却不影响双方的抵押合同合法及有效。杜某未按照合同约定办理房屋抵押登记，构成违约。依据《合同法》第107条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 值得注意的是担保责任与担保合同义务是两个不同的概念。承担担保责任须以担保权利(物权)的有效存在为前提，无权利则无责任；然而担保义务只需以有效的担保合同存在为前提，只要存在有效的抵押合同，即便抵押权设定无效，抵
一、关于操作模式： 《物权法》第一百八十六条：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。“ 第一百九十五条：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿……抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。” 由此可见，如甲与乙订立一份房屋抵押合同，在合同中不得约定甲到期不能还债时，此房屋就直接归乙所有。乙只能在该抵押合同中约定享有该房屋的抵押权，至于如何实现只有在甲不履行到期债务时，乙才能与甲另行协议，是以该房屋折价还是以拍卖、变卖后所得价款优先受偿，即将房屋折现后实现抵押权。抑或与甲协商不成的情况下，请求法院拍卖、变卖该房屋，而乙不能事先约定直接取得房屋的所有权。 鉴于以上法律规定以及实际情况，本着利于操作的原则，建议债务人与第三方签订房屋买卖合同，同意将该房屋转让给第三人，并出具收取全额房款的收条，债权人同意原债务不再履行。债务人可并全权委托债权人处理该抵押房产，具体包括撤销抵押与过户手续。转让双方并不需要亲自到场办理手续，但均需办理公证委托，由被委托人持相关证件办理手续即可。
二、关于手续办理 根据网络公示资料，需办理以下手续 抵押撤销：撤销抵押需本人持身份证，房产证，他项权证及债权人同意解除抵押等资料到房地局抵押注销窗口办理手续。办理完抵押撤销手续后才能办理过户手续， 房产证过户： （一）到“登记信息、验证协议”窗口办理信息登记上网和协议验证手续; （二）到“房地产估价”窗口办理评估手续; （三）到“公证”窗口办理公证手续; 1.申请人的居民身份证或户口簿及其复印件; 2.代理人代为申请的，委托代理人需提交授权委托书和身份证及其复印件;其他代理人需提交有代理权资格的证明; 3.公证人员认为应提交的其他证明、材料; （四）到“私房交易”窗口办理交易手续; （五）到“契税、印花税”窗口缴纳印花税; (六）到“产权登记发证”窗口办理《房屋所有权证》更名手续。 房产证过户办理所需材料： (1)登记申请书; (2)申请人身份证明;
房屋抵押权登记 一、主要收件 1、房屋他项权登记申请书（原件）； 2、房屋所有权证（原件及复印件）； 3、国有土地使用证（原件及复印件）； 4、主债权合同原件、抵押合同原件； 5、询问笔录； 6、申请人身份证明； 7、抵押人为自然人，委托他人代理的，提交经公证的委托书及代理人身份证明；抵押人为单位的，提交委托书及受托人身份证明（原件）; 8、其他必要材料。 二、工作流程 收件窗口登记受理→审核→记载登记簿→收费窗口缴费→发证窗口领取证书 三、办理时限： 符合登记条件手续齐全的自收件受理之日起3个工作日办理完毕。 四、收费标准： 抵押登记费 80元/宗
预购商品房预告登记（房产证未办理） 一、主要收件 1、登记申请书原件; 2、申请人身份证明;（原件及复印件） 3、已登记备案的商品房预售合同原件; 4、当事人关于预告登记的约定原件; 5、授权委托书和受托人身份证明（原件及复印件）。 二、工作流程 申请→3-8号受理窗口登记收件→审核、记载登记簿→11-12号收费窗口缴费→13-14号发证窗口领取登记证明 三、办理时限 符合登记条件手续齐全的自收件受理之日起1个工作日办理完毕。 四、收费标准 住宅 80元/套 住房以外其他房屋 550元/件
预购商品房抵押权预告登记 一、主要收件 1、登记申请书;（原件及复印件） 2、申请人身份证明; 3、抵押合同原件; 4、主债权合同原件; 5、预购商品房预告登记证明原件; 6、当事人关于抵押权预告登记的约定原件; 7、授权委托书和受托人身份证明（原件及复印件）。 二、申请人：自然人、法人或其他组织 三、工作流程 申请→3-8号受理窗口登记收件→审核、记载登记簿→11-12号窗口缴费→13-14号发证窗口领取登记证明 四、办理时限 符合登记条件手续齐全的自收件受理之日起2个工作日办理完毕。 五、收费标准 住宅 80元/套 住房以外其他房屋 550元/件 预告登记和抵押权预告登记签订完购房合同后交由银行办理。
房屋抵押协议书 【篇一： 房屋抵押协议】 房屋抵押协议 抵押人（以下简称甲方）： 抵押权人（以下简称乙方）： 甲方向乙方申请借款。双方经协商一致同意，甲方以其个人名下房屋（以下简称甲方抵押物），作为借款抵押物抵押给乙方，由乙方提供双方商定的借款额给甲方。就有关事项订立如下协议： 1．乙方向甲方借款金额为人民币。 2．借款期限： 自____年__月__日起至____年__月__日止。 3．甲方以位于房屋做抵押，向乙方提供担保，合同签字生效。 4．甲方保证在合同规定的期限内按期还款。否则乙方有权处置抵押物。 5．抵押期限自本合同生效之日起至甲方履行完毕本合同止。 6．签订本合同后，甲方未经乙方同意不得将抵押物出租、出售、转让、再抵押或以其他方式处分。抵押期间抵押物不受甲方破产、资产分割、转让等影响，如乙方发现甲方有违反本条款的情节，将处置抵押物。 7．违约责任 1）乙方如因本身责任不按合同规定支付贷款，给甲方造成经济上的损失，乙方应负责违约责任。
2）甲方如未按合同规定归还借款，乙方有权向有管辖权的人民法院申请拍卖抵押物，用于抵偿借款本息，若有不足抵偿部分，乙方仍有权向甲方追偿。直至甲方还清乙方全部贷款本息为止。 8．本合同一式二份，甲方、乙方各执一份。 甲方： 身份证号： 乙方： 身份证号： 担保人： 身份证号： 签字日期： ____年__月__日 【篇二： 房产抵押合同范本】 房产抵押合同 合同编号： _____ 抵押人（下称甲方）: 身份证号： 抵押权人（下称乙方）: 鉴于债务人与乙方于____年__月__日签订了《》（合同编号:
，下称主合同），现债务到期，因债务人资金困难，无法按照主合同约定如期支付合同货款，甲方作为债务人的法定代表人，自愿以其有权处分的房产为债务人履行主合同向乙方作抵押担保。甲方双方经协商一致，订立本抵押合同。 第一条本合同设定抵押的房产如下： 第二条甲方保证上述房产权属清楚，若发生产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。 第三条本合同抵押担保范围为乙方主债权， 第四条抵押期间甲方不得擅自转让、买卖、租赁抵押房产，不得重复设定抵押，未经乙方同意，发生上述行为均属无效，并且乙方有权要求提前处分抵押房产。 第五条抵押房产由甲方占用与管理。甲方在抵押期间对抵押房产承担维修养护义务，负责抵押房产的安全与完好，并随时接受乙方的检查监督。如果抵押房产人为毁损、灭失以及发生其他使抵押房产价值减损的情况时，乙方有权要求甲方修复抵押房产，或在7天内重新提供相应的经乙方认可的其他等值抵押物。 抵押期间，房产证、土地证等证件由乙方负责保管，除上述证件外，甲方还需向乙方提供办理房产抵押所需的资料，包括但不限于债务人营业执照、税务登记证、甲方身份证复印件。 第六条本合同抵押期限自抵押登记之日起至____年__月__日止；抵押期满，如债务人不能偿还债务，又未与乙方达成延期协议的，则按法定程序处理抵押房产，清偿债务。处理抵押房产价款不足以偿还债务和承担处理费用的，乙方有权另行追索，价款偿还债务后有剩余的，乙方应退还给甲方。 第七条除非另有约定，抵押人承担本合同项下的各项费用，包括税费、财产保险、公证、登记等费用。
预购商品房抵押权预告登记操作指南 一、金融机构申请人网上申请预购商品房抵押权预告登记的程序 登陆交易权属系统—>网上填写业务信息—>在线打印申请书—>携相关材料到登记部门办理 通过北京市房屋交易权属信息系统（https://www.doczj.com/doc/2c17119947.html,，以下简称权属系统）进行网上申请。 1、网上填写预购商品房抵押权预告登记申请信息 金融机构申请人登录北京市房地产交易管理网，点击首页业务办理中的“权属登记申请”窗口，凭用户名、密码、加密钥匙进入系统，在“交易管理”模块中填写预购商品房抵押权预告登记的申请信息。 提示：如尚未在交易权属系统进行用户注册，详见北京市房地产交易管理网首页，业务办理指南--用户注册中“交易权属管理系统用户注册办事须知”
2、网上打印申请书等相关材料 金融机构申请人按要求填写完成后，在线打印《预购商品房抵押权预告登记设立申请表》、《询问笔录》。 3、携带相关材料至登记部门申请办理 金融机构申请人持网上打印的材料和其他相关材料以及所有申请材料拍照或扫描形成的影像材料，到登记部门申请办理预购商品房抵押权预告登记。 个人申办预购商品房抵押权预告登记的，可直接填写书面申请并携带相关材料到登记部门办理。 二、网上申请预购商品房抵押权预告登记操作介绍 第一步：在“交易管理—>预购商品房抵押权预告登记—>设立—>草拟” 页签，点击页面右下方“新增”按钮，系统弹出搜索界面，如下图：
根据实际情况填写预告登记证明号、抵押人名称和抵押人证件号信息，然后点击“搜索”。 系统会自动根据所填写的预告登记证明号、抵押人信息与交易系统中此预告登记证明号对应的预售合同预购人匹配，如果不一致或交易系统中不存在此预告登记证明号，系统会提示“该预告登记证明号不存在或无效”，操作中止。如果一致则页面如下： 第二步：在弹出后界面填写以下信息： 一、业务信息： 1、上报组织：选择受理本次预告登记业务的登记部门名称。如在海
最高额抵押制度在实务中应注意的几方面问题 自我国担保法规定最高额抵押担保制度以来，实施至今已逾十年。从担保法颁布实施之时起，我行便采取最高额抵押制度的规定，相应制定了最高额抵押合同。总结我行近年来在信贷业务中使用最高额抵押这一制度所涉及的一些问题，我们发现部分基层信贷工作人员对这项制度的基本概念和操作规范仍有必要进一步加深理解和认识。为此，本文试从对最高额抵押制度与普通抵押制度的异同比较入手，旨在对最高额抵押制度的功能作用、其内涵的几个基本概念以及实务中应注意的几方面问题做一下较全面的阐述，以期对我行信贷工作人员进一步学习和掌握好最高额抵押制度起到一定促进作用。 一、最高额抵押担保制度的功能 市场经济条件下，市场交易行为日益频繁，许多交易越来越多地表现为一种“反复不断”的连续性行为，为了使这种具有连续性的交易行为每次都能获得抵押担保，并避免每次担保重复办理抵押登记手续的繁杂，以降低交易成本，我国担保法规定了最高额抵押制度。因为最高额抵押制度具有方便当事人和节省环节、费用的优点和突出的风险担保功能，自该项制度产生之日起，便受到广大债权人特别是金融机构的无比青睐，得到日益广泛的应用。根据我国担保法规定，最高额抵押制度应用于“对一定期间内连续发生的债权作担保”，如：借款申请人与贷款银行之间的连续性贷款行为、商品买卖双方之间分期交货方式的买卖行为等。本文为阐述方便，在下文中仅以在金融业务领域所涉及的“最高额抵押担保贷款”为例进行论述。 二、最高额抵押制度与普通抵押制度的异同 最高额抵押权，又称最高限额抵押权，指在预定的最高限额内，为担保将来一定期限内连续性交易发生的债权获得清偿而设定的抵押。而普通抵押权，是指债权人对于债务人或第三人提供的、作为债务履行担保的财产，在债务人不履行债务时，可就其卖得价款优先受偿的权利。从二者的概念即可看出，最高额抵押权与普通抵押权是有着明显区别的，其不同之处主要表现在以下几个方面： 1、最高额抵押权是为将来发生的不特定债权设定的抵押，而普通抵押权则是为已经发生的特定债权设定的抵押。 所谓“将来发生的不特定债权”，是针对最高额抵押合同而言，指在签订最高额抵押合同时，并不要求当事人立即确定其所担保借款的具体数额、期限及用途，而是赋予当事人以一定的自由，在最高额抵押合同所确定的期限和最高限额内，依据将来信贷业务的发展需要随机确定。比如，某企业与我行签订期限为两年，最高限额为1000万元的最高额抵押合同，根据该抵押合同，借款人于第一年2月份申请借款500万元，6月份又申请借款300万元，9月份偿还500万元后又重新申请新贷款500万元，第二年1月份又申请期限为6个月金额100万元的承兑汇票一笔。从该案例中可以看出，各笔具体债权的用途、期限各异，且均为签订最高额抵押合同后，依最高额抵押合同所确定的期限和最高限额而发生，即各笔债权的发生较最高额抵押合同的签订具有“将来发生”和“不特定”的特性。这里涉及一个问题，既然最高额抵押合同下所发生的债权是将来发生且不断变化的，那么何时才能够最终确定最高额抵押合同担保的具体贷款数额呢？这便是最高额抵押权下“债权的确定”问题，本文后面将对该问题作进一步详细论述。总之，我们首先应该明确，最高额抵押权所担保的是将来发生的不特定债权。 普通抵押权相比有显著不同。从普通抵押权的定义可以看出，普通抵押权是对已经发生的特定债权进行担保。正常情况下，普通抵押合同是与借款合同同时签订的，并且其所担保的借款合同项下借款金额、期限、用途是具体明确的，不能随意变更的。正因如此，我们说
房屋所有权抵押合同 抵押权人： 抵押人： 抵押权人：（以下简称“甲方”） 住所： 法定代表人： 邮政编码： 电话： 传真： 抵押人：住所： 法定代表人： 邮政编码： 电话： 传真： 鉴于： [*]( “抵押权人”)和[*]房地产有限公司( “[*]”)与签署了编号为[*]的《信托贷款合同》(“信托贷款合同”)，约定[*]应当按信托贷款合同的约定向[*]履行偿还信托贷款合同项下的信托贷款(“信托贷款”)本息等义务。 [*]拟设立"[*]号集合资金信托计划"(以下简称“信托计划”)，并与[*]房地产有限公司(“[*]”)及[*]投资(集团)有限公司（“[*]”）共同签署了编号为[*]的《股权回购协议》，约定由[*]和[*]按照《股权回购协议》约定履行对质权人持有的[*]的全部股权之回购义务，以上信托贷款合同和股权回购协议合称“主合同”。
为了确保甲方在主合同项下所有及一切权利的实现，乙方愿意以其依法享有的并有权处分的位[*]房屋(抵押物具体信息见本合同附件一) (以下简称“该房屋”)作为抵押物，为[*]、[*]和[*](以下合称“债务人”)在主合同项下的全部债务提供担保。双方协商一致，订立本合同，以资遵照履行。 定义与解释 除本合同另有约定外，则： 主合同中的定义与解释均适用于本抵押合同。 抵押物指本合同所附抵押财产清单中列明的财产，抵押财产为抵押物的总称。 当援引本抵押合同或主合同时，应当包括对抵押合同或主合同修改、补充、变更的文件和资料。 抵押物 名称：该房屋（具体信息见本合同附件一） 座落：[*] 抵押物权属状况：该房屋由乙方合法所有，截至办理抵押登记之日，未存在其他抵押权人的抵押登记。 本合同抵押权的效力除及于上款所述抵押物本身，还及于其从物、从权利、物上代位权、附着物、附合物及孳息。 抵押担保期间 抵押期限自抵押生效之日起至债务人在主合同项下全部义务履行完毕之日。 抵押担保的主债权 本合同项下被担保的主债权为债务人在主合同（包括其任何修改和补充，下同）项下的全部陈述、保证、承诺、义务与责任。主债权不超过【】万元。
不动产抵押权预告登记注销 2015-10-21 进度查询网上咨询 一、申请人要求 抵押双方共同申请 二、申请材料 1不动产登记申请审批表原件； 2申请人身份证明； 3不动产登记证明原件； 4主债权消灭，或者预告登记权利人放弃权利，或者预告登记权利已实现的证明文件，或者生效法律文书； 5其他必要材料。 三、申请人身份证明
1境内自然人：居民身份证，未成年人为居民身份证或户口簿； 2中华人民共和国香港、澳门特别行政区自然人：香港、澳门特别行政区居民身份证或者香港、澳门特别行政区护照； 3中华人民共和国台湾地区自然人：台湾居民来往大陆通行证； 4华侨：中华人民共和国护照和国外长期居留身份证件； 5外籍自然人：中国政府主管机关签发的居留证件或者其所在国护照； 6境内机关法人、事业单位法人、社团法人：组织机构代码证； 7境内企业法人：企业法人营业执照和组织机构代码证； 8境内其他组织：营业执照或组织机构代码证； 9境外(含港澳台，下同)法人、其他组织：其成立的批准文件，或注册证明，或商业登记证； 10外国驻华使(领)馆和外国驻华办事机构、国际组织驻华代表机构：该使(领)馆、办事机构、代表机构出具的身份证明。
四、委托、公证和认证 1委托代理人登记的，提交授权委托书、委托双方身份证明。授权委托书应当明确委托事项、登记不动产坐落、权限；注明委托期限的，申请登记时间应当在委托期限内。委托人是法人或者其他组织的，应当加盖公章并注明日期； 2未成年人以外的其他无民事行为能力人和限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请登记的，除提交本人和被监护人的身份证明、监护关系证明外，还应当提交人民法院认定无民事行为能力或者限制民事行为能力的生效法律文书。 3香港、澳门、台湾及外国申请人委托他人申请不动产登记的，其授权委托书应当经公证或者认证。其中，香港、澳门地区出具的公证书应当由中国法律服务(香港或者澳门)有限公司加盖转 递专用章；台湾地区出具的公证书应当由北京市公证协会确认；外国出具的公证文书应当经中国驻该国使(领)馆认证，与中国没有外交关系的国家，应当经该国和中国都有外交关系的第三国的中国使(领)馆认证。 4除委托、声明、遗嘱等单方法律行为外，其他涉及不动产
不动产登记申请表不动产登记申请审批表（表一）登记类型□首次登记□变更登记□转移登记□注销登记权利类型□一般抵押权□最高额抵押权 抵押人姓名（名称） 证件类别及号码 占有份额联系电话代理人证件类别及号码联系电话姓名（名称） 证件类别及号码 占有份额联系电话代理人证件类别及号码联系电话共有形式□共同共有□按份共有 抵押权人姓名（名称） 证件类别及号码联系电话代理人证件类别及号码联系电话姓名（名称） 证件类别及号码联系电话代理人证件类别及号码联系电话 不动产情况 不动产坐落丘权号 房屋建筑面积平方米土地使用权面积平方米不动产权证号宗地代码 不动产登记证明号不动产单元号 房屋所有权证号国有土地使用证号 抵押权情况□被担保主债权数额 □最高债权数额 万元（小写）□债务履行期限 □债权确定期间 （大写） 在建建筑物抵押范围 担保范围 □主债权及其利息□违约金□损害赔偿金□实现抵押权的费用 □其他 最高额抵押担保的债权确定的情形□约定的债权确定期间届满□新的债权不可能发生□抵押财产被查封、扣押 □没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权□债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销 □法律规定债权确定的其他情形 备注 询问笔录 询问对象询问内容询问结果抵押人1、抵押人是否自愿将不动产抵押给抵押权人，已知悉抵押风险？□是□否抵押人2、抵押人是否已向抵押权人全面、真实地介绍了上述不动产的状况？□是□否 抵押权人3、抵押权人是否全面了解上述不动产权属状况和其它状况？□是□否 4、房地一体登记的：是否已实地查看并核实该不动产状况，该不动产 现状与房产配图内容是否一致？ □是□否 抵押人5、依法有权决定以上不动产抵押的其它权利人是否均已同意以上不动产抵押？抵押权人是否已知悉？□是□否 抵押权人□是□否 抵押人6、提交的有关材料及本表是否为本人（单位）或代理人自愿签署？是否自愿办理登记申请？□是□否 抵押权人□是□否 抵押权人7、抵押权人是否同意注销抵押权？（抵押注销时询问）□是□否 抵押人 8、其他需说明事项。 抵押权人 申请人承诺 本申请表填写内容和询问记录真实，并且为申请人真实的意思表示；所提交的登记申请材料真实、合法、有效，已经受理人员当面询问。如有任何虚假，由申请人承担法律责任和经济责任。特此承诺。 抵押人（被询问人）：抵押权人（被询问人）： 代理人（被询问人）：代理人（被询问人）： 受理人（询问人）：申请日期：年月日 本表单适用于抵押权登记申请，申请人为单位的，应在“抵押人、抵押权人”栏中名称处盖章。
一般抵押权登记 一般抵押权登记 一、办理事项 一般抵押权设立登记、一般抵押权变更登记、一般抵押权转移登记、一般抵押权注销登记 二、法律依据 1、《城市房地产管理法》第61条； 2、《城市房地产抵押管理办法》第32条、35、37、61条； 3、《担保法》第44条、181条； 4、《物权法》第9、177、179、181、192条； 5、《房屋登记办法》第42、43、45、4 6、4 7、4 8、49条。 三、实施机构 武汉市房产登记发证中心、各区房管局 四、办理条件 提交的申请材料齐全，符合规定条件 五、需提交的材料 （一）一般抵押权设立登记，应提交的资料： 1、房屋登记申请书； 2、房屋所有权证； 3、国有土地使用证（核对原件收取复印件）； 4、抵押合同； 5、主债权合同； 6、其他必要材料。 抵押人为个人另需提供资料： 1、申请人身份证明； 2、申请人婚姻状况证明（核对原件收取复印件）。 抵押人为单位另需提供资料： 1、工商营业执照或组织机构代码证； 2、单位代理人身份证明（单位为申请人时提供，核对原件留取复印件）； 3、公司章程（复印件需工商部门盖章确认）； 4、有限责任公司、股份有限公司需提供股东会或董事会决议；国有独资公司、全民所有制企业需提供上级主管部门批文；集体所有制企业需提供职工代表大会决议；行政事业单位需提供财政部门相关批准意见。 其中，在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记时应收取： 1、房屋登记申请书； 2、申请人身份证明(个人为身份证明，单位为营业执照或组织机构代码证，核对原件收取复印件)； 3、在建工程抵押登记证明； 4、抵押权人同意将在建工程抵押权转为房屋抵押权登记的书面文件； 5、工程竣工并办理的《房屋所有权证》或《商品房权属证明书》； 6、单位代理人身份证明（单位为申请人时提供，核对原件留取复印件）； 7、其他必要材料。 （二）一般抵押权变更登记，应提交的资料： 1、房屋登记申请书；
申请抵押权转移登记 某公司与甲银行签订《借款合同》，约定借款150万元给该公司，并以该公司的办公楼作抵押，双方到登记机构办理了抵押登记，之后，甲银行履行了借款义务，后因银行经营方式调整，将该笔借款的债权及抵押权一并转让给了乙银行，并通知了该公司，但未办理登记，抵押到期后，该公司仅支付了利息，其余本金未归还，乙银行向法院起诉，要求法院处置抵押物优先受偿。该公司认为，抵押期限已过，且债权人是甲银行，与乙银行无关。 法院认为，《借款合同》是合同当事人真实意思的表示，内容符合法律规定，甲履行了借款150万元的义务，被告仅归还了部分利息，已构成违约。后该笔债权合法转让给乙银行，被告应承担向乙银行偿还借款本息的民事责任。因此，对乙银行享有优先受偿权的请求予以支持。 评析： 本案中被告提出该抵押期限已过，不应对此承担担保责任。《物权法》第一百九十二条规定：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《担保法》第五十二条规定：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”《担保法》司法解释第十二条第一款规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”本案中，虽然抵押期限届满，但是债权并没有得到清偿且依然存在，附着于债权之上的抵押权当然也不会消失。 从抵押权转让关系分析，甲、乙银行转让抵押权符合法律规定，关键是从抵押权效力上分析，随主债权转让抵押权应当办理登记，乙银行只有在办理了抵押权转让登记后，才有权要求银行处置抵押物，实现优先受偿的权利。本案中，法院认为该债权转让给了乙银行，乙银行就获得了优先受偿权，《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《担保法》第四十一条的规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”《抵押管理办法》第三十五条规定：“抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起巧日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。”以及第三十七规定：“抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。”根据上述规定，抵押权可以随债权转让，双方签订的抵押权转让合同有效，但应当办理抵押权变更登记。值得注意的是，在此的变更登记其实质应为一种抵押权转让登记，其同样需要提交申请书和当事人身份证明资料，同时还需要提供房屋抵押权发生转移的证明材料以及设立抵押权登记时取得的他项权利证书。