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房屋异议登记有关问题探析摘要: 异议登记是《物权法》中新规定的一种登记类型。
现实生活中，因房屋权利人主观故意或其他原因造成房屋登记簿记载事项与实际状况不符的情况在所难免。
因此可能会给该房屋的利害关系人的合法权益带来损失。
此时，利害关系人可以用异议登记这个法律手段，到房屋登记机构申请异议登记。
从而使该房屋暂时处于”休眠”状态，留出足够的履行司法程序时间，等待司法机关的裁定或者人民法院的判决。
关键字：房屋登记异议登记一、异议登记制度的含义所谓异议登记，是指事实上的权利人或利害关系人对不动产物权登记的正确性存有异议而向不动产登记机关提出申请,并将其异议在不动产登记簿中加以记载的过程。
此项制度起源于普鲁士法,最早确立于德国，后为瑞士、日本等民事立法所采纳,成为一种重要的不动产登记制度。
[1]异议登记实质上是一种暂时的保全登记，存在登记错误时，为事实权利人及利害关系人提供的一种暂时性救济手段，是通过对记载权利的异议警示，排除原登记的公信力，暂时对被异议权利造成某种隐性或显性的阻却，从而使得在繁琐的权利争议解决程序和其所能达成的更正登记实现之前，对真实权利人、利害关系人以及交易安全予以某种过渡性的、辅助的保护，而并非对物权归属或变动的确认性登记。
我国在借鉴国外相关法律制度的基础上, 结合我国不动产登记的实际情况, 经过反复论证,也确立了该项制度。
二、发生异议登记的前提条件发生异议登记，前提条件是房屋登记簿记载的房屋基本状况、权利状况、其他状况与该房屋的实际状况不符。
此时，《物权法》设计了两条解决途径：一是房屋权利人自愿申请更正错误，可以申请房屋更正登记；二是房屋权利人不同意更正登记，房屋利害关系人为了维护自身合法权益，可以申请房屋异议登记。
利用异议登记暂时”休眠”该房屋，以争取充足时间寻求其他司法救助能够造成房屋登记簿记载的事项错误有两个方面。
一个是房屋权利人失误或者故意隐瞒实情，提供虚假房屋登记要件造成的；另一个则是房屋登记机构的过错导致的房屋登记簿记载错误。
最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定法释〔2010〕14号（2010年8月2日最高人民法院审判委员会第1491次会议通过）《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》已于2010年8月2日由最高人民法院审判委员会第1491次会议通过，现予公布，自2010年11月18日起施行。
二○一○年十一月五日最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定为正确审理房屋登记案件，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国行政诉讼法》等有关法律规定，结合行政审判实际，制定本规定。
第一条公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。
第二条房屋登记机构根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者有权机关的协助执行通知书以及人民政府的征收决定办理的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他组织认为登记与有关文书内容不一致的除外。
房屋登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿的行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。
房屋登记机构在行政诉讼法施行前作出的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。
第三条公民、法人或者其他组织对房屋登记行为不服提起行政诉讼的，不受下列情形的影响：（一）房屋灭失；（二）房屋登记行为已被登记机构改变；（三）生效法律文书将房屋权属证书、房屋登记簿或者房屋登记证明作为定案证据采用。
第四条房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。
如何理解物权法中的异议登记制度如何理解物权法中的异议登记制度登记是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为，是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施。
异议登记使得登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，因此异议登记后第三人不得主张基于登记而产生的公信力。
为了避免不动产物权的效力不因异议登记而长期处于不稳定，法律要求异议登记申请人在异议登记之日起15日内起诉，不起诉的，则异议登记失效。
异议登记不能阻碍权利人行使其对于不动产的处分权，异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
设立的实务原因1、当事人存在申请不实现象房产是不动产，不仅是人类生存、活动的场所，而且价值巨大、具有保值、升值等特性。
为获取、占有房产，一些当事人通过伪造书证，向登记机构提交错误、虚假的登记材料，取得房产。
与此同时，一些新的法律法规实施后，原有的管理职权发生相应变化，如《婚姻法》修订后，单位不再出具未婚证明，登记机构通过见证当事人的未婚声明来解决。
若当事人虚假声明，就难免发生房产权利争议。
2、登记机构的审查权限、模式无法确保每份登记簿的准确性房屋登记中由于登记机构审查职权和能力有限，不可能确保申请人提交的任何房屋登记材料都真实、合法，如对买卖合同的签名真实性发生纠纷，就需要凭借笔迹鉴定等技术手段来核实，登记机构无能力来鉴定真假。
登记机构目前普遍采用的以形式审查为主、实质审查为辅的审查模式也是适应形势发展，符合现实法律的操作模式。
形式审查主要是对申请人提交的登记材料与登记簿进行的一致性比对，登记材料之间是否具备关联性，登记事项是否符合法律规定等，至于登记材料的真实性、合法性，若有疑问，登记机构可通过询问、实地查看、公告等方式进行审核。
但无论怎样的方式，只能尽到程序上的审核，无法保证实体上的完全真实合法。
因此登记簿记载有误难以避免。
3、提起诉讼或申请仲裁需一定的时间在房屋登记中，因当事人申请不实或其他原因造成登记簿有误的现象存在。
上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题《物权法》的矛盾与冲突江平中国政法大学终身教授在《物权法》通过之后，我们可以看出《物权法》面临着一些问题，所以要就这些问题来谈一谈。
梁治平说《物权法》是我国立法史上过程最艰难、争议最大的一部法律，我想这其中可能有两个原因：一部法律如果仅仅是利益冲突，那么这部法律的通过虽然比较难，但终究还是比较简单的，比如《劳动合同法》、《破产法》。
如果一部法律不仅涉及社会群体的利益冲突，还包括了立法理念和意识形态的冲突，那么这部法律就复杂得多了。
可以说，《物权法》不但包含了社会各阶层的利益冲突，而且也包含了立法理念甚至意识形态争论的问题。
对于《物权法》，我想谈五个冲突。
第一，宪法理念和民法理念的冲突《物权法》本来是民法的一部分，但是在关于私法的讨论中却介入了公法的指责。
北京大学巩献田教授说《物权法》违宪，接着有些宪法学者也声言《物权法》违宪。
这里产生了公法思维和私法思维的冲突，或者说宪法思维和民法思维的冲突。
这个冲突的结果是一喜一忧。
喜在最终确立了国家财产与私人财产的平等地位和平等保护，这上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题条得来不易——经过众多争论、经过高层研究，最后还是确定了市场经济领域中国家、集体、私人的财产地位是平等的。
但同时也有忧，主要是《物权法》中的主体地位发生了很大的变化。
原来在民事法律领域中，主体都是法人、自然人。
现在在我们的民事法律中，第一次使用了国家、集体和私人这样的概念，本来是两种概念应该并存。
第二条讲法人、自然人，第四条讲国家、集体、私人，现在干脆都讲国家、集体、私人，而把自然人、法人的概念抹掉了。
可以说是妥协，也可以说宪法思维有时压过了民法思维。
宪法是政治思维，民法是市场思维。
这次《物权法》特别讲的是在市场的范围内是平等的，那么不在市场范围内呢?改革开放以来，我们尽量想把法人的理念扩大，讲财产的权力最好尽量由法人承担，而这次的《物权法》恰恰又把很多东西扩大到了国家，这里会出现一个问题。
民法中的物权与不动产登记纠纷一、引言民法是我国法律体系中的一部重要法典，涉及到各种民事关系的调整。
其中，物权制度和不动产登记是民法中的两个重要方面。
然而，在实践中，这两者之间却经常会出现纠纷。
本文将就民法中的物权与不动产登记纠纷展开探讨。
二、物权的含义与特点物权是指个人或组织对特定的物体享有支配、占有和使用的权利。
在物权制度中，物权主体可以对物体进行占有、使用和处分，而且其他人不得干涉。
物权的特点主要有以下几点：1. 绝对性：物权是绝对的权利，物权主体可以自由支配自己的财产，而无需受到他人的干涉。
2. 直接性：物权的行使是直接针对物体的，物权主体可以直接行使对物体的占有和使用权利。
3. 独占性：在物权制度中，物权主体对特定物体享有排他性的支配权，其他人不能干涉。
三、不动产登记的含义与作用不动产登记是指将不动产的权利状况和其他相关事项信息登记于特定机构的行为。
不动产登记的主要目的是保护不动产权利人的合法权益，确保权利的真实性和确定性。
不动产登记的主要作用如下：1. 核准权利：通过不动产登记，可以确保不动产权利人的权利合法有效，减少对不动产的争议和纠纷。
2. 公示作用：不动产登记公示了不动产的权利状况，可以提供给第三人查询，减少对不动产的误判和误信。
3. 保护作用：通过不动产登记，可以保护不动产权利人的利益，避免不动产被他人非法侵占或处分的情况。
四、物权与不动产登记的关系与纠纷物权与不动产登记之间存在着密切的关系，但在实践中，也经常会发生一些纠纷。
主要有以下几种情况：1. 登记与物权不符：不动产登记是保护物权的一种手段，但存在登记与物权不符的情况。
例如，A购买了一处房产并办理了登记手续，但后来B出示了与A相同的房产证明，引发了物权纠纷。
2. 登记不及物权存在：有时候，不动产的物权已经确立，但却没有进行相应的登记手续。
例如，A将自己的房产转让给了B，但B没有及时进行登记，导致在房产交易过程中产生了纠纷。
第1篇一、引言在房产交易过程中，由于各种原因，可能会出现房产权利人与实际权利人不一致的情况。
为了保护相关权利人的合法权益，我国法律规定了房产异议登记制度。
房产异议登记是指在房屋所有权登记中，对登记的权利人提出的异议进行登记的行为。
本文将重点探讨房产异议登记的法律后果。
二、房产异议登记的概念房产异议登记是指在房屋所有权登记中，登记机关根据申请人提出的异议，对房屋所有权登记进行修改或者撤销的行为。
房产异议登记包括以下几种情况：1. 对房屋所有权登记的权利人提出的异议进行登记；2. 对房屋他项权利登记的登记内容提出的异议进行登记；3. 对房屋登记簿记载的房屋所有权归属、面积、用途等登记内容提出的异议进行登记。
三、房产异议登记的法律后果1. 房产异议登记对原权利人的法律后果（1）原权利人的合法权益受到保护房产异议登记制度的设立，旨在保护原权利人的合法权益。
当原权利人发现房屋所有权登记存在错误或者争议时，可以通过异议登记的方式，要求登记机关对其进行调查和处理。
在异议登记期间，原权利人的合法权益得到法律保护，他人不得侵害。
（2）原权利人有权要求登记机关撤销或更正登记在异议登记期间，如果登记机关经调查确认原权利人的主张成立，原权利人有权要求登记机关撤销或更正登记。
撤销或更正登记后，原权利人的合法权益得到恢复。
2. 房产异议登记对异议人的法律后果（1）异议人应当提供充分证据支持其主张异议人在申请房产异议登记时，应当提供充分证据支持其主张。
如果异议人无法提供充分证据，登记机关有权驳回其异议登记申请。
（2）异议人承担举证责任在房产异议登记过程中，异议人承担举证责任。
如果异议人不能提供充分证据证明其主张，登记机关将驳回其异议登记申请。
3. 房产异议登记对第三人法律后果（1）第三人不得以异议登记为由侵害原权利人的合法权益在房产异议登记期间，第三人不得以异议登记为由侵害原权利人的合法权益。
第三人若侵害原权利人的合法权益，原权利人有权要求其承担法律责任。
完善我国《物权法》及《房屋登记办法》中异议登记制度的几点建议异议登记是不动产登记中的一项重要制度。
所谓异议登记,是指利害关系人认为不动产登记簿记载的事项与真实权利状态不相符,而登记簿记载的权利人不同意变更登记的,其利害关系人提出异议的登记,是对变更登记不能的一种补救措施。
异议登记的法律效力表现在暂时性地阻断登记的公信力,是保护不动产登记真实权利人利益的一种临时性的保全措施。
2007年10月1日颁布实施的《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)确立了我国的异议登记制度。
2008年1月22日建设部依据《物权法》出台的《房屋登记办法》,对异议登记制度的具体适用进行了规定。
我国在立法中确立异议登记制度,这一立法成果应予肯定。
但是《物权法》以及《房屋登记办法》对异议登记制度的规定,尚存在着立法规定过于原则等诸多问题,如何完善我国的异议登记制度,使之既能体现法律的公平与效率价值,又能符合我国的基本国情,具体分析内容如下。
一、我国异议登记制度的立法现状及现存问题在我国《物权法》出台之前,我国立法中除一些地方性的规定之外,没有异议登记的规定。
《上海市房地产登记条例》、《南京市城镇房屋权属登记管理条例》对异议登记的规定进行了一定范围的尝试,但规定的比较笼统,缺乏可操作性。
《物权法》的施行,最终确立了我国的异议登记制度。
《物权法》第十九条规定:权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。
不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。
登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。
异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。
依据此条规定,可以得出如下几个方面的认识: 第一,该法所规定的异议登记是以不动产登记簿记载的权利人不同意更正登记作为前提条件。
物权法对不动产民事行政诉讼交叉案件的影响第一篇：物权法对不动产民事行政诉讼交叉案件的影响物权法对不动产民事行政诉讼交叉案件的影响张满生随着市场经济的深入发展，不动产民事行政诉讼交叉案件日益增多。
由于没有统一的物权法律规范，人民法院在审理不动产民事行政诉讼交叉案件时往往缺少统一的原则和尺度，有的先行政诉讼后民事诉讼，有的先民事诉讼后行政诉讼，有的行政诉讼与民事诉讼同时进行。
可以预见，物权法的实施将使不动产民事行政诉讼交叉案件的审理有了程序上的指南针。
第一，民事诉讼中将物权登记这种行政行为一并审查的司法行为将终止。
物权法规定了不动产登记制度。
物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
”这里的“法律另有规定的除外”仅指“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”这种情形。
对于涉及不动产的民事行政诉讼交叉案件而言，由于登记是发生物权效力的行政行为，因此，民事诉讼当中人民法院将不得把权利人的物权凭证作为类似“工商登记”的证据按一般证据审查。
如甲起诉乙离婚案，甲诉请人民法院对其一处房产进行分割，但该房产已通过乙卖于第三人并已办理了房屋过户登记手续，此时，人民法院对于过户登记行为则无权在民事诉讼中作出是否合法的确认，必须由当事人提起行政诉讼，以决定该登记行为是否合法。
登记违法撤销的，该房产可以作为夫妻共同财产分割;登记违法未撤销的，当事人只能请求国家赔偿或民事侵权赔偿，而不能请求分割该房产。
再如，甲与乙双方因继承权纠纷诉至法院，法院在审理期间，甲出示了诉争房产的所有权证书，乙不服也只能先提起行政诉讼，等到行政诉讼有了结果后，再继续民事诉讼。
第二，行政诉讼中对影响行政行为合法性的民事行为效力的认定将作为先决问题交由民事诉讼先行解决。
物权法第十一条规定：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
房屋登记办法第七十九条的内容、主旨及释义一、条文内容：异议登记期间，异议登记申请人提出的请求被人民法院、仲裁机构不予受理、驳回的，异议登记申请人或者房屋登记簿记载的权利人可以持登记申请书、申请人的身份证明、相应的证明文件等材料申请注销异议登记。
二、主旨：异议登记的注销三、条文释义：异议登记的注销及需提交的证明材料一、异议登记的期限限制《物权法》第十九条规定，“申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效”。
因此，在办理异议登记之后，申请人应当在巧天内向法院起诉。
这是因为，异议登记只是将对权利归属的异议在登记簿上加以记载，其本身并不能解决权利归属的问题。
物权的确认只能由人民法院来进行。
如果异议登记申请人没有及时起诉，就意味着其并不真正想重新确认权利，而只是给权利人设置障碍，这就违背了《物权法》规定异议登记的目的。
而且，异议登记只是一种临时性的救济措施。
申请人在提出异议登记之后，应当尽快在法院起诉，否则登记簿记载的权利人无法申请处分登记，不仅不利于不动产的流转和交易，也会损害登记簿记载权利人的利益。
对于该法定期间的性质，学界存在争议。
一种观点认为，该期间系除斥期间。
异议登记“具有导致不动产物权的不稳定状态的消极作用。
为使不动产物权的不稳定状态不致长期延续，尽早恢复正常的不动产物权秩序，法律必须为异议登记的效力设置除斥期间”。
因此，该期间届满，无论是否起诉，异议登记都应当自动失效。
申请人应当另行申请财产保全，对该房屋进行查封登记。
另一种观点认为，该期间只是一种法定期间而非除斥期间。
因为除斥期间的客体是形成权，且为不变期间，而异议登记的效力并非形成权，其存续期间也是可变的。
如果当事人在这期间提起了诉讼，则异议登记继续存续，发挥保全物权请求权的效力，而并不当然消灭。
所以，这个期间并不是异议登记效力的除斥期间，而不过是异议登记这一法律事实存在的一种法定期间。
值得注意的是，德国民法没有这样一个期间的规定，究其原因，在德国民法中依假处分命令为异议登记时，若假处分命令是在诉讼中做出的，本身受诉讼法上规定的期间的调整。
遇到物权纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>《房屋登记办法》论坛异议登记申请四论依据《物权法》第19 条，异议登记应当依申请进行。
关于异议登记的申请，有以下问题需要进一步探讨。
一、申请人依据《房屋登记办法》(下称《办法》)第76 条的规定，异议登记的申请人是利害关系人。
与更正登记相比，显然其排除了登记簿记载的权利人申请异议登记的可能性。
在《办法》起草过程中，异议登记的申请人究竟应当限于利害关系人还是应包括登记簿记载的权利人，存在较大争议。
一种观点认为，异议登记的申请人应当限于利害关系人。
异议登记的目的在于保护真正权利人的利益，如果其已经是登记簿上记载的权利人，其房屋权利已经受到了登记公信力的保护。
而异议登记的效力在于打破登记簿的公信力，因此，登记簿记载的权利人不会也没有必要申请异议登记来否认自己的权利。
另一种观点认为，权利人固然不会也不应就权利归属表示异议，但在权利内容记载错误且无法更正的情况下，也不妨申请异议登记。
从《物权法》第19 条第2 款的表述来看，其认为异议登记的申请人为利害关系人。
《办法》也采用了《物权法》的表述。
我们认为，异议登记制度的设立目的是为了保护真正权利人的利益。
因此，通常情况下，登记簿记载的权利人不会对登记簿记载的权利归属状况提出异议。
即便其有不同认识，也完全可以由其告知真正的权利人并出具书面同意，而直接进行更正登记;即使因真正的权利人无法提供证明登记错误的证据材料导致登记机构不予更正登记，其也完全可以限制自己的处分行为，来避免登记簿公信力损害真正权利人的利益。
但需要指出的是，登记簿记载的权利人可以就权利状况中权利内容记载错误的情形申请更正登记，如抵押权人就抵押权担保的主债权范围、地役权人就利用方式或者利用范围等申请更正。
如果其申请未被登记机构接受，登记簿记载的权利人就有必要通过异议登记来保护自己的权利。
例如，抵押权担保的主债权数额本为1 亿元，而误登记为1000 万元。
涉及物权法登记的案例分析：房产登记纷争及解决方案2023年，我国物权法登记纷争不断。
在日益完善的物权法体系下，房产登记争议成为社会的热点问题。
本文将对一起典型案例进行分析，并提出相应的解决方案。
案例分析：小张是一位成功的年轻人，他购买了一套房产，并按照相关程序进行房产登记。
可是没过多久，他被告知该房产已被其他人登记。
小张深感诧异，因为他拥有该房屋的合法购买证明和房产登记证明。
但是，在查询配套的权利人证明时，却发现了一些奇怪的事情。
原来，小张所购买的房产是由一家房地产公司开发的。
在房地产公司改变业务方向后，公司拥有人将房地产公司并入了其另一家公司。
而在公司并入另一家公司之前，该房产的登记手续并未及时处理完毕，导致相关手续出现问题。
后来，持有该房产的一方及时办理了房地产继承，取得了该房产的所有权，但是他并未及时办理房产登记手续。
因此，在小张购买时，该房产的登记手续并未及时更新。
后来该持有人被其他人诈骗，该房产便被另一方登记。
而小张因房地产登记系统的漏洞而受到了损失。
问题分析：通过对上述案例的分析，我们可以看出，该案例主要涉及了房产登记手续不规范，权利人证明不全面等问题。
这些问题导致了小张的权益得不到保障，也出现了重复登记的情况。
因此，我们需要找到相应的解决方案，以保障权益。
解决方案：1. 完善登记手续为了避免类似的事件再次发生，我们可以完善房产登记手续，建立更为完备的登记系统和审批机制。
在年轻人普遍购房的背景下，通过对房地产交易流程中涉及的各个环节全面规范并高效运作，可以保障购房者的权益，减少不法分子的骗取，从而避免类似罕见事件的再次发生。
2. 增强权利人证明在房地产交易过程中，权利人证明是非常重要的，它是交易中各个环节尤其是房产登记的前提。
因此，要增强权利人证明的力度，确保权利人证明材料为真实准确。
借助现代科技手段来对权利人真实情况进行核实，同时建立更为完备的证明检查体系，以降低权利人证明对房产交易的干扰。
不动产异议登记的效力认定作者：于斌斌来源：《中国房地产·综合版》2015年第07期关于我国异议登记的效力，《土地登记办法》规定需经异议登记人同意才可办理土地权利的变更登记或设定土地抵押权。
而《房屋登记办法》规定房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理；权利人处分房屋申请登记，房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请，并书面通知申请人。
可见，两个办法的规定在一定程度上是冲突的，前者在一定条件下可以办理，但后者一定是暂缓办理登记。
相关规定的不统一造成了异议登记实践中的效力困惑。
一、异议登记与之后的处分登记效力争论对于不动产完成异议登记之后，如果登记簿记载的权利人再行申请处分登记，不动产登记机构应当如何处理，存在着不同认识。
一种观点认为，在异议登记之后，登记权利人如果处分其财产，则构成无权处分。
因此，登记机构有权拒绝办理处分登记。
其理由在于，我国的《物权法》虽然没有直接对异议登记的效力加以规定，但是第一百八十四条明确规定“所有权、使用权不明或者有争议的财产”不得抵押。
以此类推，在产权存在争议的情况下，权利人显然无权处分其权利。
因此异议登记期间，登记机构应当暂缓办理处分登记，否则一旦证明权利有误，处分登记后登记机构会面临风险，这也是当前登记实践中的通常做法。
另一种观点则认为，存在异议登记的情况下，并不妨碍权利人的处分权，登记机构也无权暂缓或者拒绝其登记请求。
因为异议登记只是一项临时性的救济措施，其效力仅仅是警示第三人该物权可能存在权晰不明的交易风险，并且异议登记的本质在于避免异议登记期间第三人善意取得不动产权利，这一立法目的也无需不动产登记机构在异议登记之后拒绝处分登记。
例如，甲的房屋被乙设立了异议登记，现甲将房屋卖给丙，而不动产登记机构亦为其办理了转移登记。
此种情况下，丙明知异议登记的存在而购买房屋，显然不能适用善意取得。
《物权法》规定的不动产异议登记，实务中往往是先经行政诉讼，能否不经行政诉讼直接确权《物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。
不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。
异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
” 这里规定的的申请人在异议登记后15日内向人民法院提起的诉讼，是行政诉讼还是民事诉讼存在不同的认识，该条规定的诉讼应是确认之诉，属于法院的民事诉讼受案范围。
下面通过一个具体的案例进行分析：原告梁某与被告杨某土地使用权纠纷案。
原告梁某诉称：2001年12月11日，原、被告共同出资购买了郭某位于睢县城关镇水口路南段路西的一宗面积为545.68平方米的土地使用权，当时土地使用权证办在了被告的名下。
因被告想独占该块土地使用权，双方发生纠纷，现睢县国土资源局已依照物权法的规定对原告的异议进行了登记，为此，提起诉讼，请求确认土地使用权为原、被告共有。
睢县法院审查后认为：此案属土地使用权争议，按照《土地管理法》的规定，应由人民政府处理，裁定驳回了原告的起诉。
原告不服上诉至商丘市中级人民法院，商丘中院认为该案应由政府处理，不属法院民事诉讼的受案范围，驳回了原告的上诉。
原告向河南省高级法院申请再审，河南高院认为，本案不属于人民法院受理民事案件的范围，驳回了原告的再审申请。
法院的做法是对是错呢？笔者做以下评析：（一）本案的关键问题是是否属于法院主管的问题，是一个程序问题。
对于不动产登记簿记载事项错误的，对利害关系人如何进行救济，我国法律规定了相应的救济渠道。
在《物权法》实施前，我国法律规定的救济渠道有：1、行政诉讼程序；2、行政机关的自行更正程序，3、行政复议程序。
遇到物权纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>《物权法》和《房屋登记办法》中异议登记的权利冲突异议登记是保护异议人合法权益、防范登记错误的有效措施，也是作为有效解决房屋权利人和异议人之间利益冲突，实现博弈均衡的法定渠道。
对此，《物权法》和《房屋登记办法》(以下简称《办法》)都对此做出具体规定，但实践中尚有一系列问题引起我们对异议登记制度价值取向的反思。
一、异议登记中的权利冲突要素异议登记制度是不同主体之间权利冲突，相互交织和博弈的结果。
其权利冲突的要素提炼如下：1.异议登记中的冲突主体。
从《办法》的立法表述而言，异议登记的启动源于房屋权利人和利害关系人之间对是否同意改变权利现状的冲突，而房屋登记机构则对两者之间的冲突采用法定的态度。
尽管彼此之间权利碰撞的程度有较大的差异，但均对冲突的走向发挥着至关重要的作用。
因此，其间的冲突主体为房屋权利人、利害关系人和房屋登记机构三方。
2.异议登记的冲突客体。
三方主体之所以产生冲突，是因为不同的权利和利益在房屋登记上产生了激烈的碰撞，其外化为房屋登记是否进行、怎样进行以及房屋登记中潜在和明示的负担，因此，房屋登记顺利成章地成为异议登记的冲突客体。
3.异议登记的冲突内容。
在该项冲突中，房屋权利人力图主张自己的处分权，异议人因真实或虚假存在的对物的权利而排除善意第三人对房屋的觊觎”，而房屋登记机构则由于其对于该项冲突必须形成法律规定的判断，在自身安全因素的作用下，考虑选择投向其中一方增加保护的砝码，实现登记效用。
基于此冲突的内容可以概括为处分权、所有权主张或追及效力和登记安全的博弈。
二、对《办法》中异议登记机制的评析如果用甲指代房屋权利人，乙指代利害关系人，丙指代房屋登记机构，丁指代拟购买房屋的第三方，则：《物权法》的冲突解决机制可描述为：甲主张房屋处分权，乙主张所有权，丙主张登记的安全，当三种权利冲突时，为保证交易继续和维护登记安全，采用有限登记，以载入登记簿公示作为桥梁，允许丁加入冲突，但牺牲掉丁的善意第三人抗辩权，由乙承担冲突解决的成本。
可将其总结为有限交易继续模式。
《办法》构建的冲突解决机制可以概括为：甲、乙、丙三者权利冲突时，因为永远无法达到满足所有权利，因此，从博弈次优的观点出发，保持现状是最好的选择，客观上完全排除丁加入冲突模式的可能性。
可将其总结为保持现状不动模式。
以上两种机制反映了不同的价值取向，《物权法》模式趋向于推动交易继续，实现社会效益的最大化;而《办法》模式更强调登记的安全，尽一切可能减少潜在的登记风险。
从博弈的角度看，保持现状不动模式在形式上效益最大，而有限交易继续模式有利于整体社会利益的提升。
但以上两种模式是否真能在实践中实现其各自的价值追求呢?笔者以近期遇到的一起异议登记实务作为例证予以分析。
某甲于2008年7月向××房管局申请对某乙房屋办理异议登记，但未提交某甲不同意更正的证明材料，遂被拒。
后某乙提交曾向某甲要求更正的声明后，经XX房管局询问后，办理了异议登记。
同月，某甲与某丙达成房屋买卖协议，欲以30万元出售该房屋，办理转移登记时，因存在异议登记被暂缓。
某乙在异议登记15日后未向XX房管局提交起诉材料，但某甲也不能提供某乙末向法院起诉或已向法院起诉但不受理的证明材料，该宗异议登记陷于无法确定起止点，又不能注销的困局。
后某丙因为估计房价有下跌的趋势，遂以该宗房屋存在权属纠纷为由放弃购买。
从该宗案例可以看出，有限交易继续模式和保持现状不动模式均存在较大的缺陷。
首先看有限交易继续模式。
从理性人的角度出发，如果购买房屋时发现其存在异议登记记录，而同时又存在选择购买其他房屋的机会，则交易继续的可能性几乎为零。
因此，《物权法》设计的该种冲突解决机制与实践操作有一定的差距，当然也就难以发挥其冲突解决的效用。
同时，异议登记在我国尚属新生事物，没有专业人士的帮助，一般群众很难理解登记簿上载明的异议登记会影响其什么权利，影响的程度有多大。
其结果就如上例所示，某丙选择了放弃交易，放弃交易的结果是令某甲的处分权受到了损害。
按照模式设计的机制，某甲的损害由某乙来承担，这似乎符合侵害和赔偿对等的原则。
但试想如果赔偿并非全额，同时即便是全额，也导致了登记成本的增加和社会总体效益的减损，并没有产生预想的制度收益。
其次看保持现状不动模式。
该种模式从表面看兼顾了三方的利益，暂时的保持原状可谓进可攻，退可守”，但事实上笔者认为其效用是最低的。
其理由有四：一是实践中异议人根本无法取得房屋权利人不同意更正的书面证明材料，该项机制缺乏启动的必要要件。
二是即便登记机构采取宽进”的方式，对房屋权利人的书面证明材料采用以询问是否同意更正”的方式替代，但客观上看保持现状会极大地阻碍交易进程，不符合市场经济发展规律，导致社会效益的整体减损。
三是因为对于异议登记之日起15日内起诉”的规定不符合目前的司法实际，房屋权利人和登记机构均无法直接获取对于异议人是否向法院起诉的证据。
因之对于处分登记的限制将陷于一种找不到起止点的盲区，如登记机构依职权认定异议登记失效，将产生新的诉讼风险。
四是由于异议登记的登记费用远远小于向法院申请诉讼保全费用，因此，当事人往往采取重复或反复提出异议登记的方式实现对房屋权利人处分权的限制，形成行政权对司法权的一种隐形侵害。
笔者认为，比较而言，有限交易继续模式比保持现状不动模式优势要大，毕竟在宏观上其选择了允许交易而非禁止。
但这两种模式存在的缺陷却是不可回避的。
如果不能让登记机构从冲突中超脱，总是处于安全和交易进程推进之间的尴尬，又不能及时建立配套制度作为支撑，该项制度的发展方向或许会和立法初衷相背，被保护的和被损害的都可能有利益减损。
三、对解决异议登记制度冲突的探索要解决冲突，就应当建立一种稳定成熟的规范和良好的制度空间，并藉之平衡各方面冲突因素。
既然是平衡，就应当建立在平等的基础上，不能有过度保护的，也不能忽略已受到损害的，应建立起合理分配权益的格局。
笔者认为要解决其中的冲突，应重点考虑以下几个关键因素：1.作为房屋登记机构，在异议登记中的角色定位应以类似于中立且无裁判权的第三方”，换言之，立法应排除其安全顾虑，淡化其在该项冲突中的责任分担。
对于异议登记应当采取宽进”方式，只要询问异议人房屋权利人是否不同意更正即可，登记机构不需要对异议人的该项回答是否真实进行实质性审查。
对于异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效”的证明方式应建立推定失效原则，即自异议登记之日起，除非异议登记入主动向登记机构提交法院立案通知以保证异议登记有效，应推定异议登记人未向法院起诉，从而将异议登记归于失效。
2.机制的建立应当以推进而非阻止交易进行为基础条件。
因此，对于异议权利应当予以合理限制，即禁止就同一事宜反复提出异议登记，也禁止同一利害关系人针对不同的理由重复提出异议登记。
尽可能适度保护异议人，但又不损害房屋权利人。
同时，异议期间不应停止登记程序的进行，对于冲突外的善意第三人对抗权利的限制也应限于15日内。
3.赔偿和损害应当相当。
对于因异议登记不当导致损害的情形，不宜囿于实际损害范畴，应考虑在异议期间内房屋权利人的机会成本、市场变动风险。
总之，笔者对于异议登记制度的设立持一种谨慎态度，对于权属争议或潜在的争议均应向法院提出司法救济，房屋登记机构介入该项冲突其实是发生了角色错位。
该项制度在德国之所以能运行无阻，原因就在于该国的房地产登记职能设置在法院，申请异议登记事实上就是一种司法救济，而我国的登记机构设置体制与其显然存在差异。
因此，该项制度才会面临如此多的尴尬。
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