下载文档原格式
xx定位项目定位：再造一酱酒领军品牌（注：第一领军品牌为茅台）行业定位：进入高端酱酒竞争者行列经营定位：以传统的渠道经销商建立新的平台，寻找有人脉有资源的渠道经销商，厂商平等，选择氛围良好或者空白市场为立足点，经营逻辑—以点打面，设定方向，带动空间，合理应用企业资源，形成区域品牌，巩固企业基础。
市场定位：应用STP分析，选定目标消费者群体，应用经销商资源，合理分配企业与客户间的利润空间，完成企业品牌建设。
产品定位：通过消费者市场定位，通过企业能力分析，建设核心品牌打造，建立核心优势。
价格定位：通过目标市场群体分析，建立适合目标市场的价格体系。
文化定位——企业文化建设、理念完善。
汉文化与现代主流文化的融合，传统工艺的传承和发展，现代企业理念的意识完善。
品牌定位——品牌诉求与消费者个性化需求相迎合。
品牌经营战略领导者形象建设·确定核心领导者，塑造领导者领导风格。
·领导者需要对行业、企业、市场等环境有全面的清晰的认识，塑造领导者系统理念意识。
·把领导者品牌形象塑造放到公司战略程度上，伴随公司总体战略发展，全力宣传领导者形象。
·建立全面的规范的人力资源管理部门，形成人力资源优势，建设人才储备，人才培养，人才管理的完善模式，打造健康的有效率的企业团队。
·将领导者影响应用到团队管理过程中，杜绝小团体主义和分裂团队的思想出现，对团队进行高效管理。
·公司领导不可直接参与一般的客户谈判，支持销售经理工作。
企业品牌形象·建设规范化公司制度，规范管理企业·正确处理企业与经销商关系，产销分离，利润合理分配，与客户形成长期经营和长线投资。
·完善企业文化，形成良好的企业风范，确定企业愿景与目标，建设企业软平台，建设企业核心竞争力，形成核心优势。
·塑造企业的人力优势，优化企业经营团队，培养企业团队能力。
·合理安排公司宣传和公关。
第二部分项目定位一、项目市场形象定位及表现1-1、销售推广概念的准备1.项目市场形象概念的定位挖掘物业本身的特点，并努力提升本项目形象，是项目上市销售推广的基础，也是启动市场对本项目需求的唯一方式。
项目市场形象建立的原点在于项目素质与其他项目差异性的最大化，而这种差异性的寻找，除必须从自身素质出发外，还要满足三个必要条件，即，第一、能予市场好的联想且是市场独有或少有的，第二，能予客户的利益点，第三、能符合目标市场的心理需求。
从我司调研分析，整个长春市场有“追求精致、高档房”的需求方向，而且，这种方向将很快变成现实。
长春现在所上市的项目，在建立市场形象上，虽然都有意往“精致、高档”化发展，但因为种种原因，市场形象的建立都不够到位，至少没有给予市场以清晰的“精致、高档”印象，其实，核心问题在于没有定位一个有效的“形象概念”，并以这个概念为核心，扩展出整个项目的市场形象，这实际上是长春市场楼盘销售经验和基本知识的欠缺所至。
因此，“精致、高档”的形象，到目前为止，还是非常少有的。
高档精致，给市场以极其美好的联想，应该说，代表着房地产市场需求的最高层次，是在具备购买力后，所有客群都愿意为之追求的物业品质，它所带来的美好舒适生活，是给予市场的最大利益点，其强度要超过一切其他的利益点，这一点，毋庸置疑。
据我司调研，长春消费者认为的英伦精致房子就是楼盘质素好，生活配套齐全，开发商有良好的品牌等等。
从本项目的基本素质出发，几乎组成项目的一切基本素质都在为“精致、高档”的市场形象量身订做，这其实也是发展商建筑本项目的初衷所在，特别是设想中，为业主未来生活所提供的“五星级服务”、长春市带独立会所的高档建筑、宽大实用的个体单位及配套齐全的小区配套等，一切已经向市场描述了怎样一个“精致、英伦”的概念和内涵。
由以上分析，我司建议用“锦绣英伦(御)庄园”来定位本项目的市场形象概念。
A、市场形象概念的诠释：所谓“锦绣英伦(御)庄园”，联系到本项目，应该从以下三个方面诠释。
硬件开发创业计划书一、创业项目基本情况1.1 项目名称：智能家居硬件开发及销售1.2 项目发起人：XXX1.3 项目简介：本项目旨在开发和销售智能家居硬件产品，包括智能家居控制器、智能家居传感器、智能家居安防设备等。
通过智能家居硬件产品的开发和销售，为用户提供便捷、舒适、安全的智能家居体验，实现智能家居生态系统的构建和智能化生活的普及。
1.4 项目发展前景：随着智能科技的发展，智能家居市场潜力巨大。
随着人们对生活品质的不断追求，智能家居产品越来越受到市场的青睐。
未来，随着人口老龄化、居住环境改善等趋势的加速，智能家居市场将呈现出蓬勃发展的局面。
1.5 项目定位：专注于智能家居硬件产品的开发和销售，致力于打造高品质、高性能的智能家居产品，满足用户对智能生活的需求。
二、市场分析及投资前景2.1 市场分析：目前，智能家居市场呈现出蓬勃发展的态势。
随着人们对生活品质的要求越来越高，智能家居产品逐渐成为人们家庭生活的必备品。
根据市场调研机构的统计数据显示，智能家居市场规模在不断扩大，预计未来几年将会保持较高增长速度。
未来，随着智能家居市场渗透率的提升，智能家居将会成为家庭生活的主流产品。
2.2 市场需求：随着现代城市化进程的加快，人们对居住环境的要求不断提高，对智能家居产品的需求也在逐步增加。
智能家居产品的便捷、舒适、安全等特点吸引了越来越多的用户。
尤其是中高端用户对智能家居产品的需求更为迫切。
2.3 投资前景：智能家居市场前景广阔，市场需求旺盛。
投资于智能家居硬件开发及销售行业是具有较高投资回报率和发展潜力的选择。
三、产品规划及创新点3.1 产品规划：本项目将着力于智能家居硬件产品的开发和销售，包括智能家居控制器、智能家居传感器、智能家居安防设备等。
产品将具有易安装、操作简单、稳定可靠、性能卓越等特点，以满足用户对智能家居产品的高品质要求。
3.2 创新点：本项目的产品将侧重于技术研发和创新，不断提升产品的智能化、网络化、兼容性等特点。
房地产项目信息表项目基本信息：项目名称：XXXX房地产项目项目地址：XXXXXX项目类型：住宅/商业/办公/综合等（根据实际情况填写）开发商：XXXX有限公司/XX房地产开发有限责任公司等（根据实际情况填写）开发商联系方式：电话/邮箱等（根据实际情况填写）项目规模：总建筑面积/总用地面积等（根据实际情况填写）招商信息：联系人：XXX联系方式：电话/邮箱等（根据实际情况填写）项目介绍：（这里可以根据实际情况对项目进行详细介绍，包括项目的定位、规划、设计理念等内容）1. 项目定位：XXXX项目定位于高端住宅/商业综合体等（根据实际情况填写）。
位于XXXX地段，周边交通便利，配套设施完善，是市区内居住/商业首选之地。
2. 项目规划：项目占地XXX亩（或平方米），总建筑面积XXX万平方米，其中住宅/商业/办公等面积分配合理。
项目总共XXX栋楼，分为高层/别墅/写字楼等不同类型，满足不同人群需求。
建筑风格现代简约/欧式/中式等（根据实际情况填写）。
在项目规划中，充分考虑了绿化环境、景观设计等，营造出宜居/宜商的美好环境。
3. 项目销售：项目将分多个阶段进行销售，第一阶段计划于XXXX年X月X日开始。
销售方式为认购/摇号/直销等（根据实际情况填写）。
项目推出不同户型、面积、价格的住宅/商铺等产品，以满足不同需求的购房者/商家。
购房者可享受优惠政策/提前购房权益等（根据实际情况填写）。
4. 项目配套：项目周边拥有多个学校、医院、商场、公园等配套设施，生活便利。
在项目内部，规划了XX公园、社区商业中心、幼儿园等公共设施，提供便捷的居民/商家服务。
项目还配备了24小时保安/停车位/会所等（根据实际情况填写），提供全方位的安全保障和舒适体验。
5. 项目特色：本项目以XXXXX特色为卖点，注重打造XXXXX环境（填写实际特色和环境）。
开发商对产品品质和人文关怀非常重视，致力于提供优质的居住/商业环境给购房者/商家。
项目重视生态保护和城市可持续发展，注重园林景观设计和绿色建筑理念（填写实际情况）。
项⽬定位模板XX项⽬/地块定位报告作者：XX区域营销管理部2015年X⽉X⽇⽬录（⾃动⽣成）第⼀部分综述⼀、城市经济与房地产市场总体分析结论⼆、房地产市场产品、价格总体分析1、城市汇总：2、区域汇总（⽬标地块所在区域或板块）3、市场差异化分析结论三、项⽬信息四、营销中⼼意见1、市场风险研判2、推进建议3、项⽬定位建议4、经济测算5、其他说明第⼆部分市场调研⼀、地块本体调研（区位图+四⾄图）1、地块基本信息：包括但不限于地块占地（⾸期占地），地价、⽤地指标、预售条件、公建配套要求等；2、地块位置：地块具体位置、四⾄情况，城市发展⽅向；3、地块交通：交通路⽹清晰，在图上标注出路况，市区、商圈、最好学校等利好通往项⽬主要道路与距离时间，市民前往地块⾸选道路；4、周边配套⼈⽓聚集效果（如：地块南侧为家居市场，⼈流密集，较为拥堵，家居市场物流车辆通过此路）；5、地块四⾄及周边是否有不利因素。
⼆、城市调研若地块辐射市场为某区域封闭性市场，，需增加该区域经济分析，指标相同1、指标总表2、各指标分析（1）近3年⼈均GDP及增速（2）城镇居民⼈均可⽀配收⼊（3）城镇化率与⼈均居住⾯积（4）年⼈均销售⾯积（重点关注指标）（5）常住⼈⼝增长率（重点关注指标）（6）近三年⼟地成交情况（分⼟地性质列明）分析：（7）住宅施销⽐（重点关注指标）分析：（8）第三产业增速及占⽐（9）净资产100万以上⼈群匡算（10）城市定位（政治、经济、交通、⽂化、旅游、地缘）；（11）城市⾯貌（基本⾯貌、建成区⾯积、建成区占⽐与容纳⼈⼝占⽐）；（重点关注指标）（12）城市规划（功能板块、发展⽅向、⽚区规划定位）；（重点关注指标）（13）城市房地产相关政策、法规。
3、结论：城市房地产市场处于哪个发展阶段，各⽚区房地产市场发展情况，是否存在市场进⼊机会。
三、竞品调研1、⽚区调研（1）板块分布图在城市地图（全市）中标明⽬标地块位置、各房地产板块范围，中⼼区域或商圈；标明区域是否有空⽩带，⽬标地块距中⼼区域、商圈、重要配套距离与时间以及城市发展⽅向空⽩带：距离城市2KM以上且⽆任何规模住宅区及配套；重要配套：学校（是否当地最好或居民认可，重点是⼩学）、交通⽣活配套；X…XX 板块 ……XX 板块 ……煤矿采空区 7公⾥空⽩带中⼼板块主⼒产品为⾼层、洋房（2）各区域竞品竞争分析说明：产品结构及户型中，主要填写区域主⼒产品类型，⼤平层为必填项，竞品⼤平层标准为建筑⾯积⼤于160平产品。
经典项目开发计划书（通用3篇）经典项目开发计划书篇1项目名称企业名称(盖章)企业法定代表人(签名)项目负责人电话项目起止时间年月至年月填报日期年月日xx市科技局20xx年制项目计划书编写提纲一、立项依据1.国内外现状、水平和发展趋势;2.项目开发的目的、意义;3.本项目达到的技术水平及市场前景。
二、开发内容和目标1.项目主要内容、目标及关键技术;2.技术创新之处;3.主要技术经济指标。
三、开发试验方法及技术路线(工艺路线)四、现有开发条件和工作基础1.承担单位开展本项目的优势(人才、设施条件);2.已有的工作基础，如预试及小试成果等。
五、计划进度(包括总的研究期限、年度计划进度)六、经费预算项目预计总经费万元。
项目经费支出预算表单位：万元七、主要(大中型)仪器设备清单八、技术研究开发机构名称及情况九、主要研究人员情况经典项目开发计划书篇2通过对XX项目的初步分析，我们感到这将是一个可塑性非常强的项目，通过专业的营销和策划操作，它不但可体现出开发商的实力和形象，更应在小高层市场上独树一帜。
我司经过长时间的市场调研，根据市场所反映出来的背景，结合自身所积累的经验，提出切合市场销售的建议供贵司参考。
如能有幸成为贵司的合作伙伴，届时将根据具体资料提供一套系统的极具可行性的营销策划报告，以飨贵司慧眼。
X房地产营销管理有限公司目录一、市场背景二、项目分析三、项目定位四、客源定位五、产品建议六、推案策略七、广告策略八、销售执行九、公司简介十、合作模式一、市场背景济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：(一)九九年之前，被动销售的暴利阶段：客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。
开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。
产品开发计划范本最新版3篇Model product development plan latest edition汇报人：JinTai College产品开发计划范本最新版3篇前言：工作计划是对一定时期的工作预先作出安排和打算时制定工作计划，有了工作计划，工作就有了明确的目标和具体的步骤，大家协调行动，使工作有条不紊地进行。
工作计划对工作既有指导作用，又有推动作用，是提高工作效率的重要手段。
本文档根据工作计划的书写内容要求，带有规划性、设想性、计划性、方案和安排的特点展开说明，具有实践指导意义。
便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。
本文简要目录如下：【下载该文档后使用Word打开，按住键盘Ctrl键且鼠标单击目录内容即可跳转到对应篇章】1、篇章1：产品开发计划模板实用版2、篇章2：产品开发计划范文(标准版)3、篇章3：一、项目简介模板篇章1:产品开发计划模板实用版（一）发展新品牌的意义:1、传承"天下第一梨"品牌文化文化是一个品牌的灵魂.XX县文化悠久而灿烂,赵州桥文化,柏林寺文化,尤其是雪梨文化.XX县有上百年的25万亩雪梨,春季万顷梨园,繁花如雪,二十里花海,飘香醉人;中秋时节,秋高气爽,硕果累累,挂满枝头,梨果飘香,伸手可及.梨果是XX 县的传统优势产业,","中国雪花梨之乡",年产量3.8亿公斤,所产"赵州"牌雪花梨以其独特的品质享誉国内外,被誉为"天下第一梨",荣获"中华名果"称号.在新品的开发上我们致力传承雪梨品质弘扬雪梨文化,打造优秀雪梨品牌.（二）总体市场构成:三、项目可行性分析价格定位:1.5-2.0元的中低档价位.目标消费群:市场需求:价格在1.5-2.0元之间的果汁饮料品牌极少,是一个很大的市场空间.品牌定位: "xx雪梨果汁"―源自万亩梨园的佳酿.（待定）理由:（一）果汁时尚化随着70,80后成为当今社会的主流消费群体.果汁潮流化,白领化,的发展方向将趋于必然.此外,中低档价位产品将占整个果汁市场的主导.1、目标人群:中档的果汁消费群以中产阶级为主,年龄介乎于25―45岁."雪梨果汁"把70,80年代后作为培养对象.这个阶层的构成较为多样化,有独撑门户的个体经营者,有在企业中独当一面的中高层管理者,有一部分靠技术,知识进入企业的高级知识分子,有一部分新任的行政官员.这类消费人群受传统的品牌影响不是很深.消费承受能力属于中高等水平,是"雪梨果汁"主要的消费人群.2、主要特质:注重生活品质,有文化,追求时尚,比较讲究包装;事业发展之中,位居公司中高层,有一定的经济基础;社交广,经常参加各种社交活动,渴望人际关系和-谐;工作生活节奏快,期望有舒缓身心的压力,希望在工作之外有另一种生活方式,形象和心情.3、消费特点:消费属于感性消费,容易受广告宣传,品牌文化,情感与圈内他人口味影响并跟风.4、媒体接触习惯:a喜欢看新闻类,体育类,电影类节目.b 阅读以时尚,体育杂志为主c 习惯社交娱乐场所:中高档酒店,餐厅,夜总会（在这些场所,酒类是不可缺少的主要饮品）5、潜在消费 :夜场消费水平逐渐提高,大量的年轻消费人群日趋稳定.夜场消费的酒水品种从以前的啤酒,红酒,威士忌还出现了大量的果汁,如可乐,雪碧,茶饮料等品种.《雪梨果汁》无论是口感或是价格的定位符合这类消费群体,自然容易为消费者所接受.这也雪梨产品的一个潜在的市场.可在包装上,瓶型上打破传统果汁的概念;再导入夜场果汁饮用概念（如:加冰块,苏打水,或调酒饮用等）从而扩展"雪梨果汁"的销售渠道,提高雪梨果汁的知名度.（二）细分营销细分营销主要体现为功能细分,渠道细分,消费群体价格细分,区域细分,口感细分这几个方面.运用细分营销战略,并能够细致执行的果汁企业,都取得了良好的市场业绩.如:专门针对礼品市场,或专门对学生群体,或者是专门女士饮品等;专门针对单位的"特供饮品"等."雪梨果汁"的开发也将根据产品销售渠道,目标人群而进行.（三）价格定位科学合理,物美价廉果汁能产生如此巨大的消费量,与果汁的价格有很大关系.由于生活习惯的原因,消费者每周都要喝酒几瓶.这样,物美价廉的果汁便成了消费者的首选.《雪梨果汁》定位在中低端,高贵而不贵,自然容易为消费者所接受.（四）区域市场分析目标市场定位:重点开发河北,河南,宁夏,甘肃,山西,陕西,内蒙古等.逐步把雪梨汁做成全国性的一流长线品牌.四、市场销售预测及公司目标:（一）根据产品开发进度, 20xx年1月做出销售计划,启动春节市场,打好新品市场基础.（二）到20xx年,在一年的时间内实现2500万的销售额.（三）预计20xx年突破6000万.以上是我针对贵公司开发雪梨产品的设想和建议,呈上,合作为盼.名称预设:1,"赵州桥雪梨汁"\"安济（赵州桥别名）梨汁"-----适合中低端大众消费2、"百分汁百雪梨汁"――适合学生青年消费3、"万倾梨园雪梨汁"----适合高端白领中年以上人群消费4、"非梨雪梨汁"----时尚人群5、"魅梨雪梨汁"---女性消费广告语:1,天下第一梨汁2、我只要100%的果汁3、千年XX县,万顷梨园,一杯真情4、来而不买,非梨也!5、选择也是一种魅力!篇章2:产品开发计划范文(标准版)【按住Ctrl键点此返回目录】过去的一年，才展公司在部门设立、硬件配臵、制度建设、人力资源等诸多方面都得到了必要的增补和加强。
【第四部分项目开发定位分析】一、项目名称中国滁州国际五金建材商贸城（暂名）二、项目规模总用地面积： 500亩一期用地面积： 250亩一期建筑面积：约26万平方米容积率1.6三、项目选址安徽省滁州市南谯新区四、项目定位原则▲项目创新原则创新是商业项目的生命力，是满足和引领城市商业未来发展的关键。
对作为大型综合性商业地产项目来说，实施有效的整合资源、借鉴创新的定位策略尤为重要。
因此，我们认为，本项目的定位不能简单重复滁州现有的商业模式，应在符合市场需求的前提下，借鉴引进国内外先进的商业开发理念，追求引导性、主体化的商业发展，全面提升滁州城市商业品位。
▲引领市场原则按照“大商贸、大物流”的整体思路，滁州未来的商品专业市场要站在整个安徽及未来商贸市场的高度，坚持科学可持续发展的原则，力求打造具有引领华东地区商贸业市场的强势平台。
▲资源整合原则作为滁州新一代的大型市场，首先必须以有效整合的策略。
在符合市场发展规律基础上，重点整合一些缺乏发展空间的资源，实现滁州商贸市场资源综合利用最佳化。
▲科学发展原则随着社会经济的不断发展进步，现代意义上的商业场所已经不仅仅满足于单纯的货物交易功能。
项目的运作应本着“以人为本”、“以城市为本”的宗旨，以科学发展的眼光朝着更专业化、更人性化、更现代化的方向发展。
本项目将以现代理念为指导思想，在对滁州及华东地区商贸业整合、提升基础上，形成以交易为主体功能，集展示、研发、信息、商务、物流于一体的现代商贸综合体。
▲城市经营原则规模型的城市商业承担着一座城市发展的任务。
本项目以规模领先、潜力巨大的特点，建成后必将成为滁州城市新的商贸业标杆。
因此，项目的规划设计、商业运营模式等等必须体现未来城市品质和形象的高度，充分体现以城市为本的理念。
同时，项目定位必须充分考虑配合推动滁州城市“南扩”的发展思路，与政府的城市规划接轨。
▲和谐发展原则作为如此大规模的商业项目，建成后必然对滁州现有商业格局产生重大影响。
海东项目定位建议一、项目地块情况1．土地条件分析——静态土地分析地理位置:项目处于洱海东侧，大理海东新城北侧，海东镇南侧，金梭岛旅游区域内，距离大理龙山行政中心直线距离10.7千米，距离下关市传统意义居住、商业、人口集中区（建设路、人民公园）15千米左右；区域意义：该区域为政府重点打造的大理市未来新城区，环洱海旅游景观带重要区域；大理市人民思想上传统认知的穷乡僻壤，不利农林发展，不利生存之地；是旅游者去往旅游热点双廊的必经之路，同时也是途经大理去往丽江的新选择；土地指标：交通条件：环湖西路通车；配套情况：缺乏人居和商业配套；地形地貌：山地面海景观，总体坡度较大，地形地貌不规则；景观噪音：可以最大限度的欣赏苍山洱海自然风光，海东镇的田园风光，下关市区的城市景观；日照强烈，常年风大，植物稀疏，土地贫瘠，天干物燥，风噪较大；——动态土地分析城市格局变化：未来海东新城的建设对该区域的价值带动会产生巨大影响；海东旅游开发带的整体影响将对该项目产生重大影响；片区价值变化：该区域的居民人均收入在不断增长，人口规模不断增加，外来游客特别是散客的增加量明显，片区效应价值增加；旅游接待能力较弱；片区经济增长方式正在由传统农渔业正逐步向旅游服务业转型；交通条件变化：环海东路、大丽高速贯通使得该区域的交通瓶颈明显得到改善，未来攀枝花到大理的高速公路下口在该区域设置，针对大理的自驾游客户主要来自成渝，这对该区域的发展将会带来极大的便宜；双廊作为海东已经发展起来的旅游热点，通过项目区域到达双廊直达丽江方向，将形成未来成渝到滇西方向旅游的主要通行游览线路；商业配套改善：该区域极度缺乏商业及人居配套，形成规模商业配套尚需时日，或者说基本不会形成大规模的商业配套；信息显示，万达广场意向选址海东区域，但是由于该区域人口规模增加困难，万达广场会做什么样的项目，会带动什么样的人流进入，尚无可查；景观再造：基于海东特殊的自然环境，风大土贫，项目再造良好的景观系统投入将会非常巨大，但挑战也是机遇，在贫瘠的土地上建设绿洲，将使得项目的视觉效果非常突出，如沙漠绿洲一样惹人注目和向往；2．SWOT分析S(优势)：（1）项目视野开阔，本体具备优越的山水资源，有条件形成无敌美景，拥有开发豪宅产品的先天条件；（2）政府在该片区打造新的行政管理中心，中央公园，公务员小区，高级酒店集群，有机会形成新的CRD（即文化娱乐休闲中心区）；（3）项目可以排除大理风格建筑，另辟蹊径，形成新的建筑风格；（4）低容积率的产品组合；（5）项目由环湖东路、大丽高速和海东新区市政一级道路贯穿，交通方便，具备多种产品组合可能；（6）开发商具有旅游背景；W(劣势)：（1）大理地区本地客户对该区域的价值认知度较低；（2）项目位于以刚需为主的四、五线市场，针对客户溢价能力不足，本地顶级客户针对高端产品的购买力明显较弱，圈子较窄；（3）房地产市场长期处于低位徘徊，个企对市场的引爆难度极大；（4）开发商品牌知名度较低，管理尚不够完善，市场推广能力弱，资金压力极大；（5）内部景观打造困难，资金投入大；（6）地貌陡峭，工程设计需要有较大突破和创新，风险增加；O(机会)：（1）融城加快，周边配套日趋完善；（2）环湖东路、大丽路和攀大高速促进海东区域旅游、政治、娱乐、文化、医疗、商业圈的生长；（3）区域价值洼地，未来前景看好；（4）粗放式经营管理和营销水平可突破空间较大；（5）未来高端娱乐、旅游、医疗和养生项目落地概率较大；T（威胁）：（1）当地经济成分单一，中高产收入阶层人口规模过小，且大部分中高收入阶层基本都有多套住宅、别墅或自建房，高端产品购买意向弱，倾向买地自建别墅；（2）国家、省、州、市的调整政策难以估计，上山下乡政策变化、城镇化改造、农村土地可自由转让、乡镇保护等充满矛盾的倾向，未来具有诸多不确定因素；（3）周边有大量项目集中入市，竞争激烈；（4）区域产品同质化严重；（5）低价促销成为区域主流，价格天花板相当严重；（6）人口流入和人均收入对价格、去化率支撑严重不足；二、项目定位1市场定位1）市场最终定位极力争取做市场领导者：价格垄断，产品具有不可复制性，过河拆桥；努力做到市场的挑战者：改变游戏规则，强调新的评估标准，强调产品的特色和价值。
市场定位根据海东的整体发开状态进行分类：首开区针对顶级客户视觉冲击切入，建立项目的高端形象，实施高级样板区打造，打造明星产品，建设能够迅速抓眼球和艺术化特征明显的高级产品，该阶段以大额投入建立品牌形象为主，实施高级别圈层营销，预估后期溢价较高，但前期压力较大；中期项目降低一个档次，推出个性化特征明显，价格优势明显，性价比较高的中型别墅项目，实施较高周转方式，在该阶段实现项目资金的整体平衡（回收前期投入，为下期开发募资）；后期项目以观海观田园风光高层洋房为主。
2）市场定位的支撑点差异化的产品策略（详见海东市调），土地属性分析（见土地条件分析）。
2.客群定位1）客户需求特征他们来自五湖四海，身份高雅，自持产业；他们含蓄幽默，却又简单直接；他们向往随意的、低调的穿着，却又处处显露卓尔不凡的品味；他们热爱金钱，却又视金钱为粪土；他们为人随和，却又傲然独立；他们视野广阔，却又重视传统；他们积极入世，却又超脱反朴；他们人情练达，却又恪守赤子之心；他们善于登高望远，却又处处脚踏实地；他们俯仰天地间，却又独自怆然而泪下；2）客户群不认购原因大市场萧条；区域市场同类产品拥堵；受众对区域市场的现存价值不认可；项目未充分挖掘潜在价值；项目的客户群定义错误；项目的营销方式未针对目标客群，或市场推广方式和措施未精准打击目标客户群；产品的精神内核与外在形象不匹配；产品本身的特点不清晰；产品研发重大缺陷；工程质量、进度、安全等问题频出；“给客户的利好”体现不佳；项目形象面差；开发商缺乏商誉，对外整体形象不佳，口碑不佳；开发商内外部管理混乱；产品价格畸形；3.产品定位项目一期按照产品品质和价格梯度分为3个产品梯度和类型进行分期开发：第一梯度：明星产品——指云府——面朝苍山洱海的山海艺术大宅（代表a或b），较大的私人花园，游泳池，温室，艺术形象偏向欧美新贵（非欧洲古典主义）第二梯度：现金牛产品——指云庄——面朝苍山洱海的山海艺术别墅（代表c或d）第三梯度：婴儿产品——指云居——媲美海西，云端之上的摩纳哥城市群（代表e）a轻松愉快的加利福利亚度假区b、大理的比弗利山庄最明星c、洱海边的天堂森林公园（非诚勿扰中的三亚热带鸟巢酒店），d、来自希腊的洱海，e来自摩纳哥的风情城市。
以上风格和体型只是比喻和示意，具体在设计研发过程中还需要针对产品的协调性进行创作。
4.价格定位新兴区域的价格往往处于价值洼地，开局价格需慎重。
建议：明星产品：3-4万/平方米现金牛产品：0.8-1.2万/平方米婴儿产品：0.45-0.6万/平方米5.形象定位1）形象包装定位主题形象：极具代表性的和独具一格的cliff悬崖酒店、极具艺术性的大宅、充满诗意的“沙漠中的绿洲”公园景观；情感层面：与城市保持距离——远离喧嚣，获得心灵的宁静自安；拥有一两个可以一起遛狗、打球、品茗的邻居；价值层面：顶层生活圈的氛围；规范层面：文化层次较高的人士，集合理性、浪漫和务实的特点，华丽的低调，低调的张扬；习惯层面：追求稀缺性和尊贵感，有定制感，神秘感；身份层面：堪比六善酒店、南京涵碧楼的充满诗意的“茶道”式营销中心，体现“浮在水上”的视觉空间，内部营造多色多彩的日本圆山公园、大河内山庄庭园式的景观效果。
高度专业的服务等等。
2）形象定位支撑点保证首开区充足的可持续的资金池支持；完整严肃高效的研发设计、工程、造价、采购管理团队和体系；完整有效的高级别圈层营销拓客资源；识别性明显的高端项目文案和图形设计表达；高质量的IT信息处理系统，绩效沉淀系统和知识转化系统；5.6.项目案名设计推广案名：指云府、指云庄、指云居（分层分类分期推广）案名别意和主题定位：乐活（如云随性，指挥方遒，健康快活的实现工作和生活两不误的人生理想）案名灵感来源：洱海、五指山、海东新城建设、海东风大云起案名内涵构成：五指山——取“指”意，指通假“旨”，有指点，承旨，指向目标的含义；洱海和海东的风大云起——风从西来，吹过海面，抬云升雨，使海东片区（项目）海升雾——雾生云——云升山之巅综合以上，有“奉旨成云雨，交合酿长春”的美好想象。
所谓“指云”，有指天为尊，施政经纬的意思，所谓“指云府”有指天踏地（“府”乃旧时储藏文书或财物的地方）自称尊的磅礴气势，有胸中丘壑无数，于陋居指点天下风云的豪迈。
三、项目规划设计建议1.规划及园林建议1）整体规划建筑分三期建设，根据定位建议设置多层次相互独立，但主干相连的交叉系统道路和管网配套，局部有联系性但层次和视觉效果冲击不同的景观搭配系统；一期主要围绕项目的高端形象建设展开样板园区，营销中心（未来可转为商业会所或高端餐饮、茶道会所），悬崖酒店（体验中心未来可转为小型奢华酒店，同时也是本项目最具代表性和吸引力的核心主题）和最具代表性的艺术大宅进行规划设计，取视觉效果最好，取场地视觉效果最好，同时场地整理便宜便利的区块进行规划，形成最具视觉冲击力的集中区域，目标在于拉高项目形象，为中后期项目带来高溢价产品的想象和准备；二期主要针对现金牛产品，项目建筑密度基底面积的60%以上均设置该类产品，可集中或分散布置，可双拼，可联排，可小独栋。
尽量达到户户视觉通透，视野完整，配套贵族私立幼儿园和托儿所，吸纳高端客户子女，适当招募低端客户子女。
三期造城，吸引普通客户改善人居条件，逐步融入中高端人群生活方式，规划以高层洋房为主。
2）园林设计建议样板区建设：经过一个舒适的强引导性的大气整洁的入口，开车穿过一个浓密的，幽静的，狭长的竹林(竹林需要做雾化喷淋增加湿度感和神秘感)车道尽头，突然感到豁然开阔，却又私密的富有诗意的圆山公园和公园里隐居式的营销中心（涵碧楼或六善酒店）（注意营销中心外貌风格要和第一梯队的产品保持相对一致，以上描述是意境的描摹）。
倒置式设计和建设，先景观再建筑，做好成品保护，设计方面色彩丰富，冲击力强，尽量深刻研究如何通过景观本身、洼地、背风和建筑本身的特点做好防晒、遮风但不影响景观效果的创造，最大限度制造小环境，形成片区主题冲击，实施至少6层结构的景观立体空间感受；强调体验性和互动性强烈的的可野外烧烤的耐脏场地和儿童游乐沙池、星空步道和自行车道（萤石铺路）等；其他区域：可延续样板区风格进行降造价设计，或根据各个梯队产品进行再创作，以丰富产品不同一定下的风格差异；2.建筑风格1）建筑外观的风格建议见产品定位。
2）单元入口设计风格建议及用料建议典雅精致的挑高大堂，石材和真石漆搭配使用。
