精装修住宅成本控制 PPT课件

1、工程预算控制； 2、工程发包控制； 3、施工阶段的成本控制； 4、决算阶段的成本控制；
（三）.采购成本控制
1、甲供材料的选择范围 地板、瓷砖、涂料、石材、窗台板、门、橱柜系统、洁具、灯具、电器等。
2、批量采购的选择（品牌选择余地比较小的情况） 3、竞标性采购 4、战略采购
1、精装修设计过程成本控制流程
精装修住宅开发成本的构成
项目开发成本构成：
1、土地成本（地价、拆迁、补偿等） 2、项目前期费用（勘察、土地整理、可行性研究等） 3、项目配套费用（大配套、小配套） 4、行政事业缴费 5、设计、监理费用（概念设计、规划设计、建筑设计、配套设计、园林设计、技术咨询、各种监理、 精装修设计费用等） 6、管理费用 7、建安费用（土建、安装、设备、管网、园林、精装修等） 8、营销费用（策划费用、销售代理费用、广告费用等） 9、综合税金（营业税、印花税、土地增值税、所得税等） 10、资金成本（融资成本、贷款利息、财务费用等） 11、不可预见费用
• 瓷砖的供应对进度的影响是直接的，需要毫不犹豫地保证其供货。 • 瓷砖的供应没有想象的那么麻烦 水泥的采购 • 通常要求没有结构施工那么多，但是对其质量也不能过分放松。 • 白水泥的质量一定要好，否则勾缝会发黑。 • 质量过差的水泥，有时候会出现凝结时间过长等问题。 • 如果用与墙面石材的镶贴，那么对水泥的质量要求应予以较高程度的关注。
3.3、在施工过程中，因设计变更产生的成本增加，及时在月度运营会和项目周例会上针对成本变动情况进行通报、反馈， 加强职能与项目间的互动和沟通，确保项目既定目标优质实现。
5、精装修住宅成本的五个管控
5.1、目标成本控制 公共部分装修的成本控制，室内装修成本的控制 精装修部分建议成本控制范围：5~10%（标杆企业3%）。
5.2、设计合同成本控制及装修施工合同成本控制,做到“无设计不合同”。 5.3、控制付款，做到“无计划不付款”、“无进度不付款”。 5.4、动态成本控制
做到分级管控体系，形成月度成本报告与动态成本回顾会议管理制度，建立成本 “预警”与“跳闸”机制，明确成本超预警指标、强控指标后的措施方案。
5.5、成本控制与绩效指标挂钩。
二精装修成本控制要素和实施细则
住宅精装修项目成本控制要素
设计阶段的成本控制 实施阶段的成本控制 物料采购的成本控制
（一）.精装修设计阶段的成本控制
1、产品的定位，标准的选定，设计风格确定 2、主要材料选择 3、设计内容及技术标准的确定（各区域组成及部品配置、技术标准）
4、按照梯级标准确定设计细节及装修标准。 （二）.精装修实施阶段的成本控制。
精装修住宅的设计成本控制一般按以下工作步骤来进行： 1.1、根据楼盘市场定位确定交楼标准的装修范围和单位造价。（由营销策划部门、设计部门确定）。 1.2、按所确定的装修造价进行精装修住宅的设计深化、调整及完善，编制符合市场定位的精装修预算，
初 锁定成本（可由装修设计公司来完成）。 1.3、按确定的装修设计进行主要装修材料、部品的采购询价工作。主要材料及部品包括：入户门、铺地
乳胶漆
• 乳胶漆的观感质量很容易小业主诟病。为减少投诉，建议采购时选择档次较高的产品。 • 乳胶漆的涂布率是一个容易引起争议的问题。通常按照面漆7m2/L、底漆12m2/L比较公平（随产品不同略有差
别）。 石材
• 石材的采购比较复杂，即便是相同名称的石材，其品质可以天差地别。为减少争执和方便管理，通常由施工单位 供应。关键是要选择好大板，并且在运输、保管及施工过程当中切实地做好成品保护工作。
各类装饰胶合板
• 有关裂缝问题 • 有关含水率问题
铝合金吊顶
• 卫生间铝合金吊顶引起的质量投诉比较多，要求选用比较厚的铝扣板。最好采用覆膜产品，因为烤漆产品档次较 低，容易变黄。
• 收边用的角铝容易变形，不易太薄，也不宜打胶，因为玻璃胶本身会收缩，引起变形。 • 安装完成后安装在吊顶上的灯具不应反复整改，否则必定会影响吊顶质量。
空调
地采暖
干湿作业
电气管线及设备安装
2.2、分项采购的细节控制
木门的采购 • 对进度的影响极大，是最值得关注的项目之一 • 关注的质量要点
– 木材干燥水平。 – 木材本身的品质。 – 门板的构成方式。实木门、空心门、模压门。 – 饰面做法。 – 油漆质量。 – 门套的设计方式。 • 将其工作划分为几个阶段，采购合同最好予以明确： – 第一阶段 – 第二阶段 – 第三阶段 – 第四阶段
• 镜子的损耗极高。
五金件
• 一要防锈，二要耐用。尤其是水龙头，属于经常使用的部件，质量尤其要可靠。即便是简易龙头，为减少投诉， 也建议用较高档次的产品。
• 五金件颇能体现装修档次，因此设计和选样时当然要予以重视。
卫生洁具 • 马桶的规格应该与现场预埋一致，否则无法安装，或者改动太大。 • 浴缸直接影响泥水的施工进度，应予关注。 • 卫生洁具对装修档次影响很大，价格差别也判若云泥。
天花角线 • 大批量施工时，天花角线能妥善地遮掩部分阴角不顺直的问题，因此建议设计上最好设天花角线。采用工厂化施 工，由工厂派人安装，质量好，速度快。 • 有些设计将天花角线设计为木线条，对防止裂缝非常不利。除非天花角线设置在木制窗帘盒上，其余天花角线建 议一律采用石膏制品或者高分子材料。 • 扁平的天花角线附着在墙面上时，非常容易凸显墙面不平整的质量缺陷。
精装修设计过程的成本控制流程
成本定位
装修设计 设计预算
采购询价
编制预算 调整设计
实施预算
2、采购成本控制
2.1、常规的采购控制手段
对共性需求的材料设备实行集团采购 电梯
空调 热水炉 木地板 洁具 龙头 门锁 石材 涂料、墙纸 厨房电器
影响装饰地板）
• 因此木地板的采购一般采用供货商包安装的方式。 • 木地板的保护要求极高，因此在采购时就必须明示要求的保护方法、可以接受的质量缺陷是多大，等等。
瓷砖的采购
• 尽管瓷砖是标准的工厂产品，但是受材料档次及不同批次的影响，瓷砖带来的质量问题并不少见。采购时应注意以下 问题： – 瓷砖的损耗远大于定额值 – 第二点，墙砖采用无缝砖时 – 第三点，排版设计时 – 第四点，色差 – 最好按照每一色号准备2％的瓷砖用于物业维修。
住宅精装修成本控制分析
成本控制要素
目录 一.精装修成本控制标准体系 二.精装修项目成本控制实施细则
一.精装修项目成本控制体系的标准化
厨房电器 10-15%
卫浴设备
15-18%
成本设计 研究
项目分解
收纳固定家具
预
8-12%
算
统
基础施工
筹
单项成本核算
30-35%
成品物流保护 1-5%
机电设备 20-25%
橱柜的采购
• 关注的质量要点 – 台面人造石的质量，价格差别可达10倍。 – 柜体用板材。多数用防潮板，即便如此，防潮板质量也有高低之分。 – 表面装饰材料。便宜的防火板几十元每张，贵的上千元一张。 – 每一种五金件。进口和非进口价格差别极大，例如：抽屉所用的滑轨，质量好的可以承受一个人的重量，其 价格也颇为可观。 – 抽屉的质量。有的是金属制品，有的用普通板材制成。 – 封边条的工艺及材料。 – 各种附件，例如金属抽篮的数量、质量等等。 – 加工水平。
• 石材编号是一件细致的工作，要求区分不同的使用部位逐一编号，避免混淆。打包最好按照套间进行，避免按照 规格不同大量打包，否则分发到不同部位时很容易出现错误，特别是如果编号不完善，那几乎是灾难性的。
镜子
• 容易产生的问题主要是要防止生锈。必须采用质量良好的银镜，玻璃胶根据不同情况，采用不同性质的，常规采 用中性，周边要求密封防潮。
因灯具功率较大，需要采用加强型（52W），但也并非完美的组合。
（三）施工招标和施工过程中的成本控制
3.1、施工招投标及组织方面 3.1.1、加强考察力度，精挑细选，选择最适合本项目的施工单位； 3.1.2、采取清单投标报价方式，对清单的内容及形式（应包括计价部分和措施部分） 进行全面详尽的梳理，并在《招标文件》中做出详细的要求； 3.1.3、合同主要经济条款：采用按户型总价包干，变更签证另计的形式； 3.1.4、增大招标工程量，减少标段，加强议价能力； 3.1. 5、按合同约定协助工程做好施工界面的移交，跟进和协调装饰总分包关系； 3.1. 6、跟踪精装的后设计内容（比如户内栏杆、挑高露台封闭等）。 3.2、甲供材料招投标及组织方面 3.2. 1、采取邀请招标的方式，对报价清单的内容及形式（包括供货周期、成品保护和质保时 间等）进行全面详尽的梳理，并在《招标文件》中做出详细的要求； 3.2. 2、在合同签订中对材料的备货要求、按时供应到场（或带安装）、验收过程及质保体系等进行明确的约定，控制其 它 间接成本发生； 3.2. 3、对受市场波动大的材料在招标及合同签订过程中重点关注，应充分分析市场行情和走势，在供货周期内在保证材 料质量、供货时间的前提下尽量做到成本最优； 3.2. 4、协助装饰总包控制供货节奏，及时跟进现场验收情况，配合工程协调总分包关系，控制一些类似多次搬运、交叉 作业、多次污染等隐性成本的随意发生； 5、对“甲限乙供材料”及时跟踪施工单位和商家签订供货合同，控制材料质量和价格 及时锁定。
开关插座 • 集中采购情形下，开关插座采用名牌产品也可以保持较低的造价，因此建议采用较高档产品。
灯具 • 对于大批量精装修来说，灯具的耐久性是优先要保证的问题。 • 其次，因为施工过程中难免会遇到污染（如水泥或有侵蚀性的气体），灯具金属部分的防锈能力值得关注。 • T5灯管的损耗率很高，引起投诉的可能性较大。 • 感应开关用于控制节能灯时，因电感作用容易引起闪烁，容易损坏，应避免这种设计。用于控制T5暗藏灯带时，
• 施工阶段的划分 – 第一阶段 – 第二阶段 – 第三阶段
衣柜及成品木作的采购
• 几乎每一组成部分都构成不同的质量等级。 • 活动部件的可靠性需要认真把握。 • 防潮能力常常不足。 • 制作安装的时间比较长。 • 安装时对现场有一定影响。