芜湖项目开发政策重要规费及现状调研报告

芜湖项目开发政策、重要规费及现状调研报告第一部分芜湖项目重要规费调查一、城市基础设施费用取费标准调查根据《关于芜湖市城市基础设施配套费征收使用管理意见的通知》（芜政办〔2003〕18号）的规定：（二）、在征收城市基础设施配套费后，市及各县此前出台的、与城市基础设施配套费类似的收费项目以及其它各类专项配套费，包括煤气、自来水、集中供热开户费和增容费等一律取消，不得重复收取。

（三）、城市基础设施配套费由市、县建设行政主管部门负责征收，建设单位和个人在领取建设工程规范许可证前，一次交清。

城市规划部门依据缴费凭证办理建设工程规划许可证。

（四）、城市基础设施配套费按建设项目的建筑面积计征。

征收标准为：芜湖市：住宅50元/平方米，非住宅(不包括工业厂房、仓储用房，下同)70元/平方米。

各县城关镇：住宅40元/平方米，非住宅50元/平方米。

工业厂房、仓储用房均按当地住宅收费标准的80%征收。

进入国家和省级开发区以及经市政府批准的工业园区的项目用房不收取基础设施配套费。

芜湖项目为商业办公性质，城市基础设施配套费收取标准为：70元/平方米。

二、防空地下室易地建设费1、防空地下室配建标准：根据芜政【2004】34号文件（芜湖市人民政府关于印发《〈安徽省人民防空工程建设与维护管理规定〉实施意见》的通知）规定：1）建设标准新建10层(含10层)以上或者基础埋深3米以上民用建筑，按照地面首层建筑面积修建，其抗力等级应达到6级以上；新建居民住宅(含危房翻新住宅)楼，除第一项规定以外，按照地面首层建筑面积修建，其抗力等级应达到6B级；新建除第一项、第二项外的民用建筑，按地面总建筑面积3%修建，其抗力等级应达到6级以上。

2）因地质条件和地下条件不宜修建防空地下室的，建设单位应向市人民防空主管部门提出申请，经批准该民用建筑可以不修建防空地下室，须按规定缴纳人防工程易地建设费。

收费标准为：新建10层（含10层）以上或基础埋深三米以上民用建筑：按照地面首层建筑面积每平方米1800元计收；新建9层（含9层）以下的居民住宅（含危房翻新）：按地面总建筑面积每平方米30元计收；新建9层（含9层）以下除居民住宅以外的民用建筑：按地面总建筑面积每平方米54元计收。

人防方案：假想建筑模型为一栋商业楼（5层）和一栋12层商业办公楼（底下五层为商业）。

5层商业楼：按照地上总建筑面积平方米54元计收12层商业办公楼：按照一层投影面积配建三、电力配套工程费用收费调查经电话咨询芜湖市供电公司工作人员，现芜湖市电力配套工程相关费用采用先设计、做工程概算，根据施工图纸概算进行结算方式进行。

南京市区商业电力配套费为230*1.5-345元/平方。

在实行单价总承包前，大约为该标准的一半左右，考虑到地区因素（概算统计口径，南京和芜湖的差距并不大），芜湖的电力工程费用按照345/2=172.5元/平米计算。

网站（/system/2010/12/07/010331001.shtml）显示：合肥电力配套费标准为135元/平米，商业应按1.5系数为202.5元/平米。

考虑到地区因素，我们认为：按照172.5元/平米计算芜湖市电力配套费相对合理。

本项目电力配套工程费用收费标准为：根据设计图纸概算收取，暂按照172.5元/平米四、管道燃气配套芜湖市燃气配套由芜湖中燃城市燃气发展有限公司进行，在相关网络上没有查询到燃气配套价格的收费标准。

后经电话咨询中燃公司，得到如下手诶标准：散户费用：2000元/户新建住宅小区配套费：2500元/户本项目的燃气配套工程价格：标准为：2500元/户。

五、自来水收费标准根据《关于重新核定新建商品房供水管网费标准的批复》（芜价价 [2005]83号）要求：（一）、收费标准和用途：供水管网费标准由按建筑面积每平方米20元降低到按每平方米16元计收，主要用于新建商品房供水管网建设。

（二）、收取对象：房地产开发企业新建商品房。

（三）、执行时间：新开发商品房凡2005年8月1日以后安装接水的，均按上述标准执行。

此标准暂定一年。

今后，国家或省若有新的规定则按新规定执行。

（四）、市各房地产开发企业对新建商品房供水管网费一律计入房价成本中，不得价外开票单列计收。

违者，物价部门将按照有关规定予以严肃查处。

同时，你公司要做好有关宣传解释工作。

该文件与《关于芜湖市城市基础设施配套费征收使用管理意见的通知》（芜政办〔2003〕18号）中“在征收城市基础设施配套费后，市及各县此前出台的、与城市基础设施配套费类似的收费项目以及其它各类专项配套费，包括煤气、自来水、集中供热开户费和增容费等一律取消，不得重复收取。

”相抵触，经电话咨询芜湖华衍水务有限公司（芜湖自来水工程实施单位）核实，自来水管网建设费仍然按照16元/平米收取，商业办公类参照该标准执行。

并且还要收取设计费和工程费（按照设计概算收取），多层商业建筑的自来水管网和设备的工程费约为40元/平米。

（不含消防系统）本项目自来水收费：管网建设费收费标准为：16元/平米设计和管道工程费：按照设计图纸概算收取，暂按照40元/平米六、其它收费：我们对芜湖市房地产开发过程中其它规费（收费）和政策也作了调查，具体如下：第二部分房地开发政策调查一、房屋预售条件：除了提供相关资料，对建设工程进度也有相应要求：多层（七层以下含七层）建筑达到一层以上、高层（八层以上含八层）建筑达到建筑总层数的三分之一以上的形象进度证明，并经现场勘查确认后，核发《商品房预售许可证》。

二、商业、办公、写字楼等是否可以拆分销售经咨询芜湖市房产局相关人员，并对商业办公物业销售调查，芜湖市没有出台过限制商业、办公物业拆分销售的相关政策。

三、关于商业办公建筑设计层高与计算容积率的规定2010年1月1日实行的《芜湖市规划管理技术规定》中对建筑层高和容积率做出了规定：涉及建筑层高，在容积率计算时：1）当住宅建筑标准层层高大于4.3米（2.8＋1.5）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算按该层水平投影面积的2倍计算。

大于7.1米（2.8×2＋1.5）时，按3倍计算，以此类推。

2）当办公建筑标准层层高大于4.8米（3.3＋1.5）时（除门厅外），不论层内是否有隔层，建筑面积的计算按该层水平投影面积的2倍计算。

大于8.1米（3.3×2＋1.5）时，按3倍计算，以此类推。

3）当普通商业建筑标准层层高大于5.4米（3.9＋1.5）时（除门厅外），不论层内是否有隔层，建筑面积的计算按该层水平投影面积的2倍计算。

大于8.1米（3.3×2＋1.5）时，按3倍计算，以此类推。

4）坡屋顶住宅建筑的顶层，当屋脊线距顶层室内地面高度超过4.9米，建筑面积的计算按该层地面面积的2倍计算。

四、地下室建筑功能设计与计算容积率2010年1月1日实行的《芜湖市规划管理技术规定》中对建筑地下空间使用功能和容积率做出了规定：地下空间应明确使用功能,用于停车、设备用房、人防等配套设施用途时，面积不纳入容积率指标计算，用作商业等营业设施时，面积按50%纳入容积率指标计算，五、建筑规划验收前必须进行房产测绘二00八年九月八日发布的《关于建设工程规划竣工验收和产权登记建筑面积有关问题的通知》规定：开发建设单位在向规划部门申请办理建设工程规划竣工验收时，应先向房管部门申请办理单体面积实测并出具《房地产权属登记与规划管理联系单》，注明实测面积、跃层面积、架空层面积（地下室面积）、实际用途、实际层数及有关变更情况。

原则上实测面积不得超过规划审批面积。

经规划部门验收合格后，由房管部门按照《房屋登记办法》的规定，办理产权登记。

在规划竣工验收中发现（开发）建设单位违反规划审批要求的，将按照《城乡规划法》和安徽省、芜湖市的有关规定，由规划、国土部门给予处罚，房管部门依法处罚结果进行产权登记。

第三部分土地现状调查及存在的问题分析一、土地现状调查及存在的问题1、项目南部退让10米绿化带，绿化带面积包括在出让面积内该项目南部规划有10宽的绿化带（现状已建成），按照芜湖政府要求，该绿化带面积包含在出让土地面积内，需要缴纳土地出让金，也以此总面积作为容积率和建筑密度的基数。

同时，由于10米宽绿化带影响了行人进入商业，影响了商业的沿街程度。

经过和市政府协商，我们可以沿路多开几个出入口。

第四部分房地产开发流程及时间调查一、建设用地规划许可证办理阶段1、项目环境评估和环评批文建设项目环境保护审批（环境评价）（项目总投资3000万元以上由省环保局审批，项目总投资2亿元以上由国家环保总局审批）（一）、办事程序1）.受理 2）.审核 3）.批文（二）、申请材料1）.申请报告 2）.环境影响报告书（表）或登记表（三）、承诺时限收到环境影响报告书后60个工作日内；收到环境影响报告表后30个工作日，收到环境影响登记表后15个工作日（四）、收费标准免费，环评报告收费见第一部分（政策及规费调查）2、办理地块前期工作芜湖市发改委办理，待环评等手续完善后，申报立项批文。

3、项目公司房地产开发资质办理办理事项:新设立房地产开发企业暂定资质审批办事流程:1、窗口初审受理；2、现场审批；4、窗口发证。

申报材料:1、房地产开发企业资质申请表和企业申请报告2.企业营业执照3.企业章程4.企业验资报告5.企业成立批文或董事会会议纪要6.法定代表人身份证明7.法定代表人、总经理的任职文件，企业经济技术、财务等负责人的任职文件及职称证件，企业专业技术人员的职称证件8.企业技术人员的劳动合同9.企业职工参加社会保障证明10.经营场地是自有的产权证明或租赁合同11.项目证明材料12.专家评审意见承诺时限:收费标准:免费本项目为多层建筑，应申报房地产开发三级资质。

4、建设用地规划许可证办理事项:建设用地规划许可证办事流程:1、窗口初审受理；2、部门审核（相关科室审理）；3、分管领导审核：4、领导审批；5、窗口发放办理结果。

申报材料:1、申请报告2、用地计划及立项批复3、选址意见书及附图（复印件）4、已审批的规划方案文本5、招拍挂土地提供土地出让合同6、数字化地形图承诺时限:5个工作日收费标准:免费法律依据:《中华人民共和国城乡规划法》。

5、项目施工用水、施工用电手续在办理以上相关手续时，可同时办理项目开工所需的施工用水和施工用电手续。

办理施工用水一般需要1个月时间到位，施工用电一般需要3个时间到位。

6、地名批复芜湖市地名申请在市民政局办理。

（见下表）7、办理《国有土地使用权证》在此阶段可同时办理《国有土地使用权证》，具体办事指南如下表：办理事项:出让土地使用权设定登记办事流程:1、窗口受理审核；2、地籍调查（地籍科）；3、领导审批；4、上报审批（地籍科）；5、核定缴费；6、窗口发放办理结果。

申报材料:1、《国有土地使用权出让合同》及出让红线图2、国有土地使用权出让金全部交纳完毕的凭证3、契税交纳凭证4、勘测图件（到国土资源局测量队办理）5、《土地登记申请书》6、企业营业执照、法人证书（或法定代表人身份证复印件）、组织机构代码证复印件各一份（个人提供身份证复印件）7、土地登记委托书及委托人与被委托人身份证复印件8、新增建设用地需要提供农转用及土地征收批复复印件9、属招拍挂的另需提供招拍挂公告、竞拍须知和成交确认书复印件10、需要提供的其他材料（指法律规定的不确定情况下，根据不同实际情况需要提供的材料，如评估报告、测量报告等）承诺时限:5个工作日收费标准:土地登记费：按照1990国土（籍）字第93号文件规定标准的80%收取法律依据:1、《中华人民共和国土地管理法》第十一条2、《土地登记办法》第二十七条二、建筑设计及审批阶段1、规划方案设计按照《规划设计要点》的要求，一般报送两个规划和单体建筑方案，经规划局和专家委员会讨论，选出一套优选方案进行深化。