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南通市房地产市场调研报告深圳市南山开发实业有限公司CO南通市房地产市场调研报告撰稿人：一、南通市概况一）地理位置：长江入海口，隔江相望上海和苏州南通市位于江苏省东南部，长江入海口北端，东及东北面临南黄海，南与苏州太仓常熟及上海崇明岛隔江相望，西邻泰州市，北接盐城全市总面积平方公里，其中市区面积平方公里，拥有长江岸线公里，黄海岸线公里，下辖崇川、港闸二个行政区及南通经济技术开发区，另辖如皋、通州、海门、启东4市，海安、如东2县，XX年底总人口万人，其中市区人口87万人行政划分如下图：泰州长江二）交通现状；便捷的陆运和航运南北向沿海高速南接苏通大桥进入上海，北进入盐城东西向宁通高速西向通往南京，东向贯通南通主要沿江市县南通港已开通香港、日本和韩国等国际航线及长江内河航线各县市均有2条以上的省道进行连通，兴东机场开通广州、厦门和北京航线并可停靠国籍中小型直抵飞机铁路有新长线共 14 页黄海开发区苏州崇明岛深圳市南山开发实业有限公司CO二、南通市社会经济发展状况一）南通市社会经济建设现状1经济保持稳定快速增长XX年上半年南通市总值为亿元，同比增长16%，近四年均保持较为快速稳定的增长，并且今年增长速度有所加快南通-XX年经济变化情况增长率上半年%%%%%%20%15%10%5%0%数据来源：《南通市XX年统计年鉴》、《南通市XX年1-6月经济运行简况》2居民可支配收入增长较快02至XX年南通市城镇居民年人均可支配收入较快，年均增幅为%，XX年增幅快速加快南通市区城镇居民可支配收入变化情况%可支配收入数据来源：《南通市XX年统计年鉴》及*历年公报%%%20%15%10%5%0%%%增长率上半年3社会经济发展显著特征：人口变化、城市化率低、特色产业明显人口变化：总人口持续下降、市区人口和在岗职工数增长从XX年到XX年底，南通全市户籍人口由期初的万人下降为期末的万人，减少约%；但市区人口由XX年的万人增长到XX年底的万人，增长约%，同期在岗职工人数增长约%，但整体增长速度较缓特色产业：建筑施工业和纺织服装业建筑施工业“十五“期间累计承建施工面积亿平方米，XX年达到亿平方米，产值达亿；截至XX年底，特级资质企业15家，占江苏省半数；施工总人数超过56万人，遍布全国及世界46个国家和地区，涉外合同金额占全市外经总量的55%纺织服装业从业人员超过20万人，占总体工业从业人员的40%左右，产值占南通规模以上工业产值的30%左右，为市第一大支柱产业，但缺乏知名企业共 14 页深圳市南山开发实业有限公司CO4固定资产投资增速趋缓趋稳、总量高位运行03-XX年是投资增长快速年，在工业和基础建设投入快速增长拉动下，整体增幅较大；XX年下半年增幅开始趋稳，目前在20%左右，XX年年固定资产投资约为XX年的4倍左右，总量较大且增长迅速南通历年固定资产投资变化固定资产投资数据来源：南通*历年统计公报%%%%%%50%40%30%20%10%0%增长率上半年二）南通与周边城市主要经济指标现状比较苏通大桥和杭州湾大桥均将在XX年上半年通车，两大桥将较大程度改变长三角各周边二线城市与上海的交通联系，对经济发展影响巨大本部分将可能受到大桥建设主要影响的几个城市进行对比：环上海周边区域主要城市经济对比分析基础资源经济发展城市土地面积建成区面积户籍人口数量 XX年 XX年人均苏州嘉兴 73绍兴 65宁波南通 60南通排名 4 5 1 3 5 3 5 5 5 3 5 2固定资XX年全市产投资 XX年房地产开发收入水平可支配收入2在岗职工工资2房地产销售面积销售销售均价城市居民人均住房建筑面积数据来源：《南通市XX年统计年鉴》及各城市年度公布、房地产销售数据为全市整体数据南通市资源环境在五个城市中基本是排名靠后，经济总量和房地产销售面积受人口基数影响排名较前，固定资产投资和人均居住面积亦排名较前，整体经济尚处于相对较低水平，但近几年固定资产投资量快速增长，城市建设及工业投资带来较好的经济增长预期三）南通“十一五”经济发展规划：总量增速14%，到XX年，人均达到万元共 14 页深圳市南山开发实业有限公司CO加快全面融入上海、建设长三角北翼先进制造业和基础产业基地四）小结：城市经济尚处于区域内的较低水平，但城市整体土地规模和人口规模均排名前列，城市经济潜力尚未发挥目前城市固定资产投资保持较高水平，经济增长保持较快速度，未来经济增长预期较高三、南通市和中心城区发展规划按照南通市十一五规划，南通市在长三角经济体系中的定位是：上海大都市圈的副中心城市，长三角重要的基础工业和先进制造业基地，长三角北翼的现代物流中心一）大南通整体布局：“一主二轴三副”的城镇体系空间结构、沿江带形城市形状海安、如皋城镇圈：现状：经济发展一般，农业开发为主，工业处于转型期引导：以如城海安为中心，城镇相向发展，形成“双核型”城镇空间结构掘港、长沙城镇圈：现状：经济实力较弱，以农业开发与滩涂养殖为主；引导：以发展掘港镇为重心，形成“母子型”城镇空间结构沿江经济发展轴：以宁通启公路为依托的城镇聚合轴南通市城市圈：现状：经济实力最强，市域*经济文化中心；引导：以南通市为中心城市，海门、金沙、长江镇为次中心城镇，形成“一主三副”城镇空间结构汇龙、吕四城镇圈：现状：经济实力较强，海洋渔业、养殖业、加工业初具规模；引导：依托道路交通，形成以汇龙为中心，吕四、和合、南阳“众星其中：一主即沿江城镇带，为南通未来主要城市圈层，目前南通市区为核心区域；二轴即为掘港到长沙镇，启东至吕四镇两大临海城镇发展轴，目的在于江海联动战略，加快沿海港口开发步伐；三副即三个副中心城市二）大南通城市人口布局远景规划核心区域：目前城区规划区范围的平方公里，按照做大做优做美的要求，XX年人口达到百万；沿江四座新城：位于沿江及三大过江通道北岸桥头堡，从北到南分别是：长江港城面积共 14 页深圳市南山开发实业有限公司CO19 km，人口10万；苏通大桥北桥头堡滨江新城，面积20km，人口5万；海门崇海大桥港滨江新城，面积15km，5万人；大兴崇启大桥滨江新城，面积15km，人口5万三副城：海安县城至如皋、东掘港镇至长沙镇、启东汇龙镇至吕四镇，每个副中心城市的规划人口为30万至50万三）目前城区发展方向—主城区向南为主、策略向东、沿江带状发展南通市区以主城区和开发区为基础，相向靠拢，两头延伸，形成沿江带形发展的态势；远景进一步向东南发展延伸，与通州、海门相向发展；港闸区传承国际资本和民间资本转移，辐射苏北的门户，以工业和商贸为主；主城区是全市的*、经济、科技、文化、金融、贸易中心，含老城区和新城区；其中新城区位于老城区和开发区之间，面积约17km，是城市新的*经济文化中心，新市*已经迁入；XX年开始建设，目前已较为成形近期*推出崇川开发区的新东区，面积约20 km，位于老城区东部，为商贸、产业和居住的混合开发区域开发区是新兴的城市门户，以发展现代纺织、精细化工、出口加工、电子等高科技产业为主四）重大项目动态：“苏通、崇海和崇启大桥”1．“苏通大桥”：XX年上半年通车苏通大桥位于南通市开发区南端和苏州市之间，北连通启高速，南至苏嘉杭高速公路董浜互通立交，是交通部规划的黑龙江嘉荫至福建南平国家重点干线公路跨越长江的重要通道，也是江苏省公路主骨架网“纵一”——赣榆至吴江高速公路的重要组成部分全长公里，XX年动工建设，XX年6月合龙贯通，预计XX年上半年通车苏通大桥对南通的直接影响：将南通由上海经济辐射的边缘区域拉至核心圈层从周边城市与上海的直线距离看，南通--上海、苏州--上海，无锡--上海，南通距离不远，但是因长江的阻隔，长期远离上海经济辐射，远远落后于苏州和无锡等城市苏通大桥通车后，南通至上海的车程时间将由目前的3小时缩短至1小时左右，略微超过苏州到上海的时间，使南通直接进入上海经济辐射的核心圈层222222老城区新东区港闸区主城区新城区通州开发区海门江海港区共 14 页深圳市南山开发实业有限公司CO沿海高速崇海大桥苏通大桥通启高速崇启大桥南通经济技术开发区与苏通大桥：南通经济技术开发区位于苏通大桥的北端，于XX年成立，初始规划面积为24km，近两年逐步拓展规划到约50 km2区内设有南通出口加工区、中国长江国际化学纤维工业园、长江国际化学新材料工业园、光机电工业园，企业累计投资将近40亿美元XX年底开发区约63亿元，总量不大，在全国54个国家级开发区中排名30位左右，近两年大型项目开始增多：XX年新引入惠生重工、嘉吉粮油、宝钢日立、GE东芝、台橡BR、蓝星化工和振华港机等项目，总投资将近10亿美元，全部投资后产值将近亿元，同时大项目的进入迅速带动相关配套产业的跟进，开发区前景有望迅速转变开发区商品房开发：开发区以工业为主，居住功能偏弱，主要为开发区农民安置区和部分小型住宅项目目前开发区在编制新的整体规划，设有中央商务区、滨海新城及部分零散居住规划用地：中央商务区面积5kn，临近出口工业区，周边已经比较成形，具有部分小型住宅开发的可能性；滨海新城位于苏通大桥开发区端头，总规划面积约10km，目前尚未具体规划，周边主要为振华港机基地、海洋工程制造工业园和生物化学园，该滨海新城周边很不成熟，开发前景仍需要进一步确定2．崇海和崇启大桥：崇启先行、崇海尚无动工时间表崇启大桥北连启东市大兴镇，南连上海崇明岛东北端，为沪崇苏大通道的一部分，预计年内能动工，XX年左右通车；崇海大桥北接海门市，南连崇明岛北端，正在上报国家立项，尚无开工时间表两大桥的修建，海门和启东两市将通过崇明岛、长江隧道进入浦东，到达上海外高桥和浦东机场的时间在1小时车程内3．其它重大项目22222共 14 页深圳市南山开发实业有限公司CO港口建设：沿江已建成29座万吨级泊位，洋口港和吕四港拥有能建10-20万吨大型泊位的海岸线约40km如东县项目：总投资亿元，容量万吨液态天然气，XX年一期建成使用，并一同建设发电厂一座五）小结：苏通大桥等过江通道的建设对南通区位、城市化、城镇格局、定位等产生重大影响，并且较大程度改变南通与上海的直接关系，预计南通城市经济发展和城市建设将大大加快四、南通房地产市场一）发展现状整体市场相对成熟规范，但是*对市场的影响力较大市场已经历过XX年左右的价格快速增长期以及XX年左右的*调控期，整体继续稳定理性发展，但空置面积开始逐年有所增多*通过低价商品房的开发对市场整体影响巨大目前预售许可证获取条件为楼体±0二）一级土地交易市场：竞价充分、外地知名企业开始进入、地价已经快速上升1．整体情况：住宅用地成交价格快速攀升，XX年单价已达到万元/亩南通市区历年住宅用地整体成交情况数据来源：南通市国土局2．知名企业刚刚进入：绿城和莱茵达置业XX年7月绿城以公开拍卖的形式进入南通，上市公司莱茵达置业已在南通成功开发凤凰·莱茵苑，XX年5月继续在市核心区域公开竞得小型商住项目另外，部分本地建筑施工企业逐渐涉足于房地产开发，著名代表为中南集团，目前开发中南世纪城项目3．公开土地交易成交价格典型案例：XX年7月份绿城竟得临新市*项目成交楼面地价元/ m，目前周边住宅价格在元/ m左右；XX年5月莱茵达置业竟得老城区核心区域的项目成交楼面地222222222深圳市南山开发实业有限公司CO价元/ m，目前周边住宅价格在-元/ m左右三）近年商品房二级市场情况1近年整体投资情况：近3年投资增长较快、比例保持基本稳定XX年后基本保持30%的投资增幅，同时比例较为稳定，占比绝对值不高指标全社会固定资产投资其中：房地产投资房地产投资同比增长36485980上半年22房地产投资占全部投资比例2．近年整体开发经营情况：销售面积快速增长，建设面积增长幅度略超销售面积，5年内共需基本平衡02-XX年5年内销售面积增长%；同期施工面积增长%，5年内销售面积和竣工面积的比例:1，供需比较均衡南通-房地产市场发展情况销售面积施工面积竣工面积数据来源：南通统计局房地产运行情况简报3．市区房地产市场：销售面积波动较大、施工面积基本稳定增长，考察年度内求略大于供03和XX年受价格快速增长影响，销售面积下滑较大；05受竣工面积快速增长及低价商品房快速增多影响，虽同时受到调控，销售面积仍然保持快速增长；XX年销售面积继续快速增长；市场整体波动较大，但从考察年度内看，销售面积与竣工面积的比例为：1，需求略超过供给目前市区年度住宅销售面积略超过万m2共 14 页深圳市南山开发实业有限公司CO南通市区房地产运行情况统计85849784474销售面积施工面积竣工面积上半年数据来源：南通统计局房地产运行情况简报4．市区住宅成交价格：低价商品房极大的拉低整体成交均价、普通商品房价格稳定以较快速度增长受低价商品房影响，住宅成交均价增幅波动较大，但趋势向上，XX年上半年与XX年底同比增长49%；普通住宅保持较快的增长幅度，XX年上半年与XX年底同比增长59%南通市区04-XX年住宅成交价格变化项目/时间住宅平均价格增长幅度剔除低价位商品房增长幅度(%) 低价位商品房数据来源：南通市房地产登记中心222上半年15-低价商品房销售量占总量比例低价商品房：南通市区自XX年开始，实行了经济适用房货币化补贴政策，不再建设经济适用房同时自XX年，市区开始大规模建设低价位普通住房，供应对象主要为*工程拆迁户，符合经济适用房政策性补贴的家庭排在第二供应序列*专门成立了由副市长领头的低价商品房建设工作组具体实际中，南通市*将低价位商品房的供应规模保持在同期商品房供应总量的40%，配合以经济适用房政策性补贴、实施廉租住房等政策，带有*政策优惠和保障性质的住房供应总量占了市场普通商品房供应总量的55%以上自XX年到XX年中期，低价位商品房累计开工建设万m，累计竣工交付万m南通拆迁户和中低收入家庭中，已受益万多户根据*住房“十一五”规划，近2年将继续建设60万m/年在销售价格上，目前基本控制在低于元/ m，不超过大部分市场商品房的50%左右从*操作低价商品房目的来看，一是替代经济适应房政策；二是近几年新城区以及工业园区大规模建设，拆迁户快速增多有实际需求；三是抑制整体房地产市场价格快速上升2222共 14 页深圳市南山开发实业有限公司CO5．成交客户：从走访的多个典型楼盘来看，异地成交客户较少，本地客户占9成以上6．市区住宅空置情况：总体有所增加南通市区住宅空置情况表项目/时间2--%上半年 %住宅空置面积增长情况五、各区域商品房市场情况按照地理位置与楼盘聚集情况，南通市城区大致可以划分为老城区、新城区、新东区、城北区四大房地产板块，呈现“一主三幅”的格局城北区多层、小高层、高层和集中商贸市场；住宅价格-；集中商铺-左右老城区高层，住宅价格 -，部分突破新城区多层、小高层、高层和别墅，住宅价格 -老城区板块市场供不应求、价格稳定老城区供地有限，区域推盘总量不大，房价稳定在高位新城区板块高档楼盘最为集中，领袖地位已然确立依托于*规划的重心倾斜，新城区板块加速掘起，已成为南通市场上最热门的板块如今市行政中心、体育会展中心都已正常投入使用，雏形已成；周边扎堆有凤凰·莱茵苑、中南世纪城、公务员公寓、天安花园、兆丰家园、春晖花园等一批高品质楼盘尤其是市行政中心与公务员公寓的新东区老城区新城区新东区通州海门第 10 页共 14 页深圳市南山开发实业有限公司CO存在使得该板块的生活配套设施得以优先配置，决定了新城区居住板块成为南通市档次、品质最高的中央居住区，且区块价值的攀升决定了房价仍有稳步上涨的趋势新东区板块抱团出击，挑战新城区新东区板块也是目前热门的区域之一，原就有尚东时代、苏建、东景国际等实力楼盘聚集，今年又有我市落实房产新政后首个套型面积90平方米以下占70%以上的社区“东晖花园”的加盟，几家开发商经过对“新东区”的联手宣传造势，大大提升了该区块整体竞争力，今后必将成为新城区板块有力的挑战者城北板块蓄势待发，性价比较高该板块有晏园南岸、永兴花苑、怡园锦居、永兴家园、鸿鸣金属广场等楼盘，但由于楼盘位置比较分散，目前尚未形成合力，整体均价也是四个板块中最低的目前南通经济技术开发区的主要以经济产业为主，居住环境不够浓厚，且房地产用地规划较少，成为南通市区房地产中长期发展方向，暂未形成规模的房地产市场，随着苏通大桥的开通对开发区的经济发展以及外来人口的增加有直接推动作用一）城北区板块：工业和商贸为主、大型城郊集中市场较多、片区环境相对较差，普通市民均认为该区域印象中为郊区农村平时在售楼盘3-5个目前住宅销售价格在-元/m2左右，商贸市场分割商铺价格在-元/m2左右典型项目：华都商业广场、阳光新城华都商业广场：位于港闸区南通市濠西路号，距离老城区核心位置约3km，占地万平方米，总建筑面积12万平方米，是南通市目前建设中的最大家居销售中心，分割铺位约万元/m2阳光新城：苏建阳光新城位于工农路西、长岸路南、2号桥北的共计亩的土地项目，这也是苏建集团继苏建花园城之后的又一大型地产项目，容积率为，总建筑面积近50万平方米苏建阳光新城紧邻城市中轴线工农路，坐拥交通要道，宁启高速、沿海高速、沿江快速通道等都依依相伴，东接民航南通机场，东北部邻新常铁路货运站，西北方的南通火车客运站更是一箭之隔同时，重大规划利好的南通火车站站前商贸区，建成之后将成为新的商贸中心，是融专业市场、产品研发展示、现代物流、交通集散、行政办公、商务金融等功能于一体的商贸及服务业基地主要产品为小高层高层住宅，预计11月发售，发售均价约为元每平方米二）老城区板块：以濠河风景区为老城区中心，周边区域约40km2，为城市中心区域；配套成熟、商业发达，住宅多为小型高层项目目前部分濠河风景区内住宅价格突破元/m2，周第 11 页共 14 页深圳市南山开发实业有限公司CO边区域约-多元/m2不等，位置较中心住宅多在元/m2该区域板块的住宅成交速度非常快，多数项目建设到地面3-4层左右已基本销售完毕典型项目：安惠濠河国际、江海名苑：安惠濠河国际：位于老城区崇川区环城西路20号，紧邻城区最中心的濠河风景区，以小户型为主，6层多层，共来套，户型面积在40—80平方米左右的一房和两房，预计9月底开盘，预计均价为元/平方米江海名苑：位于南通市中心地段北靠人民中路东依环城东路南邻环城南路西临繁华的八仙城，南大街项目总用地面积多平方米，总建筑面积多平方米，由1幢高层，5幢小高层，7幢多层组成以居住为主的高档豪宅名苑是一座集顶级住宅，商铺，商场等多种物业于一体的大型综合性建筑群开发商为南通侨鸿国际开发有限公司主要为多层，小高层及高层，主力户型: 三室两厅两卫、四室两厅两卫-平米，销售价格约为元/平方米三）新城区板块：位于老城区南边、距离老城区核心区域约10km，是城区向南发展的中心节点、未来城市的核心区域，XX年市*大楼已启用片区规划较好、但目前配套仍然不太成熟片区是大型住宅项目集中的地方，产品类型丰富目前住宅价格在-元/m2典型项目：凤凰莱茵苑、中南世纪城：凤凰莱茵苑：凤凰莱茵苑坐落于东南至海港引河，西至工农路，北至洪江路、通启路的新城区核心地块，与南通市新城区行政中心隔河相望整个小区三面临水，一面临街小区总用地面积万平方米，占地面积平方米，总建筑面积平方米，其中住宅平方米，绿地率%，容积率，建筑密度%，总机动车位辆小区配有平方米的幼儿园、商业服务用房、居委会、物业管理、社区服务、文化活动站、卫生站、公厕等有关公建配套设施；凤凰莱茵苑项目总投资预计约8亿元人民币，实施分期滚动开发开发商为莱茵达集团有限公司，主要的产品为多层、小高层以及叠排联排别墅面积为40至平方米之间该项目于XX年左右开始销售，目前的销售价格为小高层高层元/平方米，叠排别墅元/平方米，联排别墅约元/平方米中南世纪城：位于南通市桃园路8号体育会展中心正北面市*大楼正南面，属于新城区核心地段开发商为本地最大的建筑集团中南集团旗下的南通中南新世界中心开发有限公司占地达2平方公里，号称总建筑面积近万平方米，其中分为东西两个区东区靠近南通大学新校区主要为住宅区，第 12 页共 14 页深圳市南山开发实业有限公司CO包括已经完整或者正在开发的约40万平方米建面的住宅以及少量写字楼和一栋规划为52层的超高层5星酒店项目项目西区为规划的近60万平方米的中央办公商务区住宅与XX年上半年开始销售，销售均价当时约为元/平方米，目前近40万平的住宅已经基本销售完毕，目前在售的尾盘均价约为元/平方米，写字楼销售价格在元每平方米左右住宅的主力户型为平方米左右，三房为平方米左右。
南通市人民政府关于进一步促进南通市市区房地产市场平稳健康发展的若干意见文章属性•【制定机关】南通市人民政府•【公布日期】2017.01.26•【字号】通政发〔2017〕4号•【施行日期】2017.01.26•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文南通市人民政府关于进一步促进南通市市区房地产市场平稳健康发展的若干意见通政发〔2017〕4号各县（市）、区人民政府，市经济技术开发区管委会，苏通科技产业园区管委会，通州湾示范区管委会，市各委、办、局，市各直属单位：为贯彻落实国家对房地产市场分类调控、因城施策的要求，针对当前我市房地产市场形势，为稳定市区（不含通州区，下同）住房价格，增加住房供应，合理引导住房需求，规范市场秩序，现就进一步促进市区房地产市场平稳健康发展提出如下意见：一、有效增加住房供给（一）加大住房用地供应力度。
合理把握土地供应节奏，适度加大市区住房用地供应总量，重点推进崇川区中央创新区、港闸区市北新城、开发区能达商务区及苏通产业园区等相对成熟的、需加快发展的区域地块，有效满足市场用地需求。
（二）提高市区普通商品住房用地竞买准入门槛。
按地块确定土地出让条件，可提高普通商品住房用地的竞买保证金比例、土地出让金首付比例，缩短出让金全额缴款时间，提高普通商品住房用地的开发资质要求。
同时对市区范围内存在欠缴土地出让金、因企业自身原因未按期开发和产生土地闲置的，在未整改到位前依法暂停其参与市区普通商品住房用地竞买。
（三）加快存量住房用地开发进度。
进一步梳理市区存量住房项目用地，及时掌握可供上市的普通商品住房规模，科学指导，分类施策，督促房地产开发企业加快项目开发进度，及时推出各类房源，满足各类人民群众的居住需求。
（四）多渠道筹集房源。
为增加房源供应、稳定房价，可将前几年国有开发企业建设的限价商品房源，作为补充房源分批分期投放市场，切实增强市区即期供应。
二、加强商品住房销售价格管理（五）做好商品住房价格备案工作。
南通房地产市场调查报告前言为配合“濠滨花园”项目的开工销售，我部门对南通房地产市场进行了深入的调研和分析，形成结论报告，作为项目策划的必要补充。
本报告分为如下几个部分：➢南通房地产市场现状➢房地产市场调查问卷分析➢媒体调查➢项目综合分析➢目标客户分析➢项目周边主要风景点及重大建设项目介绍➢在售楼盘个案分析总建面积（万方）面积（平方米）南通房地产市场（在售）总体分析 楼盘规模分析30 25 20 15 10 5 0随着南通城区的向外扩张、房地产开发的加大，近年大型楼盘不断涌现，规模 14 万平方米以上楼盘已具有一定数量，其中苏建花园城达到 30 万方、凤凰莱茵苑达到28 万方，南通房地产供应量呈放大趋势，市场竞争加剧。
而随着开发水平、开发理念的提高，南通出现了规模达到 15.4 万方的首个纯别墅社区东郊庄园。
而位于本项目的友谊家园其体量也达到了 15 万平方米。
户型面积分析多层主力面积分析160 150 140 130 120140135135135155面积（平方米）在售楼盘当中，多层主力面积主要集中在130—140之间，而房型多为三房两厅， 可以看到南通房地产经过多年的发展，房型设计已经从解决基本需求逐步发展为享受180 165 150 135 120155145 小高层主力面积140145 145 130170 170160130型、舒适型、豪华型的设计方向发展，同时也看到开发商的利益追求。
在售楼盘当中，小高层这样的建筑形态已经被市场及开发商所接受，基本上在售楼盘规划当中都有小高层，以获得较高的开发利润，提高土地利用率。
而小高层面积主要集中在145—160之间，房型以四房两厅为主。
别墅主力面积500400300200苏建花园城(一期)东郊庄园（一期）和睦花园在售别墅当中，主力面积主要集中在260—400平方米之间，中心城区的别墅主要以联排为主，而市郊新近开发的纯别墅社区东郊庄园，其主力房型为260㎡的双拼别墅，其产品规划具有较强的竞争力。
阳光城营销力解读及营销案例阳光城（Sunac）作为中国房地产行业的领军企业之一，一直以来都以其强大的营销力和创新的营销策略闻名。
下面将对阳光城的营销力进行解读，并通过一个营销案例来说明其有效的营销策略。
1. 品牌塑造：阳光城一直注重品牌塑造，通过追求卓越、品质和创意，成功塑造了阳光城的高端品牌形象。
阳光城坚持以市场为导向，不断提升产品质量和服务水平，满足消费者对于高品质生活的需求。
2. 多元化产品线：阳光城旗下的产品线非常丰富，涵盖了住宅、商业、文化旅游等多个领域。
这使得阳光城能够满足不同消费者群体的需求，实现市场细分，并在竞争激烈的房地产市场中脱颖而出。
3. 线上线下融合营销：阳光城善于将线上和线下营销相结合，充分发挥两者的优势。
通过线上渠道，阳光城提供了便捷的购房服务和信息查询，吸引了大量的潜在客户。
同时，阳光城也注重线下活动的组织和推广，通过举办展览会、论坛等活动，增加了消费者的互动和参与感。
4. 社交化营销：阳光城善于利用社交媒体平台进行营销，通过发布有趣、有价值的内容，吸引用户关注和粉丝积累。
阳光城还与社交媒体达人或意见领袖合作，借助他们的影响力传播阳光城品牌，提高品牌知名度和美誉度。
5. 强大的销售团队：阳光城拥有一支庞大而专业的销售团队，他们具备丰富的销售经验和良好的客户服务意识。
阳光城注重为销售团队提供培训和激励机制，使其能够更好地与客户沟通和协助客户做出购房决策。
以上是阳光城的营销力解读，下面以阳光城某产品的营销案例来说明阳光城营销策略的有效性。
在推广某一住宅项目时，阳光城采取了以下的营销策略：1. 与明星合作：阳光城请来了当红明星作为该项目的形象代言人，并在广告和宣传活动中大力宣传。
明星的影响力和知名度吸引了大量关注，并增加了该项目的曝光度和热度。
2. 线下活动：阳光城在项目周边的商场或社区举办了线下活动，包括展览会、开放日等，吸引了附近居民和潜在购房者的关注。
阳光城还邀请了设计师、专家等进行讲座和演讲，增加了活动的吸引力和参与度。
南通市通州区市场调研及分析报告一、背景介绍通州区位于江苏省南通市南部，总面积1000多平方公里，人口约80万。
通州区交通便利，拥有多条高速公路和铁路通行，是连接南通市和上海市的重要通道。
近年来，通州区经济快速发展，人口增长迅速，市场潜力巨大。
二、市场调研1.调研目的本次市场调研旨在了解通州区消费市场概况和消费者需求，为企业制定市场营销策略提供参考。
2.调研方法（1）问卷调查：针对通州区不同年龄层次、职业、收入等群体进行问卷调查，获取消费者对产品和服务的满意度、需求等信息。
（2）实地走访：走访通州区商圈、社区、农贸市场等地，收集消费者对市场业态、品牌选择等方面的意见和建议。
（3）数据分析：通过收集市场数据和调查结果，进行数据分析和总结，提炼出关键问题和认知。
3.调研结果（1）消费市场概况：通州区消费市场规模逐年增长，消费结构不断优化。
通州区的主要消费品包括日常生活用品、家庭电器、服装鞋帽等。
其中，年轻人对时尚潮流、品质好的产品有较高需求。
（2）消费者需求：通州区消费者对产品和服务提出了以下需求：①价格合理：消费者对产品价格的敏感度较高，认为产品应该具有良好的性价比。
②品质保证：消费者希望购买的产品具有良好的品质，能够长时间使用。
③个性化定制：年轻人对于个性化定制的产品和服务有较高需求，希望能够满足个性化的消费需求。
三、市场分析1.优势分析（1）地理优势：通州区地理位置优越，紧邻南通市和上海市，交通便利，有利于商品和人员的流动。
（2）市场潜力：通州区消费市场规模庞大，人口增长迅速，市场需求旺盛。
（3）人口结构：通州区人口年轻化趋势明显，年轻人对时尚潮流和个性化产品有较高需求。
2.弱势分析（1）市场竞争：通州区市场竞争激烈，同类型商品和服务供应商较多。
（2）市场监管：通州区消费市场监管机构和规章制度有待进一步完善。
（3）消费观念：部分消费者消费观念较传统，对新产品接受度较低。
四、市场营销策略建议1.提高品质：通过技术创新和质量管理提高产品品质，满足消费者对品质的追求。
十名优秀校友简介校友指77级以后的本专业本科生（新设专业以专业设置时间为准），每人简介限500字以内，需填写校友的出生年月、本专业入学和毕业时间，着重说明优秀校友对社会的贡献程度、对学科与专业发展的贡献程度、对与本专业紧密衔接的相关产业的贡献程度等方面的情况。
高校代码及名称：11843专业代码及名称：130502姓名出生年月进入本专业学习时间毕业时间专业技术职务行政职务现工作单位简介庄义瑞1992年12月2011年9月2015年7月艺术设计技术总监（江西分公司副总）江西群立智能科技有限公司|江苏群立集团庄义瑞，在校期间曾担任班长，中共党员。
实习期间创立“兼职邦”平台（江西三人行网络科技有限公司），获得天使轮投资。
目前该生就职于群立集团，负责江西地区主要业务体系及为集团数字化服务提供技术支持。
该生在入职后，先后参与了“数字浙旅（浙旅集团大数据规划）”、“AUX地产智慧社区”、“AUX数字医院”、“武义智慧温泉镇”、“HOPESHOW”等多个大型项目，受到了客户的一致好评。
该生目前主持与江西省各市猪八戒园区合作的相关事宜，就软件研发、大数据、人才定向培训输出等方面已达成深度合作意向。
沈加伟1987年10月2006年9月2010年7月艺术设计达湃品牌设计顾问有限公司创立人达湃品牌设计顾问有限公司沈加伟，国内新锐品牌设计师，曾担任Dragon Rouge、KHT、Interbrand等多家国内外知名品牌创意咨询机构设计总监一职。
致力于品牌创作前期规划与后期的品牌视觉传达。
坚持以策略为先导，以创意和视觉表现为核心，打造符合企业理念的品牌语言。
服务客户有：中粮集团、益海嘉里、光明集团、青岛啤酒、浙茶集团、金陵体育、哈根达斯等。
并于2016年创立了达湃品牌设计顾问有限公司，目前主要服务于中小型发展企业。
希望用专业的设计见解，去引领国内企业的品牌发展，成为助力国内中小企业发展的中间力量。
吴彬锋1990年3月2009年9月2013年6月艺术设计六枝特区北辰图文广告有限公司负责人、湖南湘中水利水电工程建设有限公司测绘部负责人六枝特区北辰图文广告有限公司、湖南湘中水利水电工程建设有限公司吴彬锋，2013年毕业进入六枝特区雅晟房地产开发有限公司实习，参与六枝特区雅晟房地产开发有限公司开发的云欣苑28万个平方楼盘项目建设。
