工业用地想变性为商业用地直接补交出让金是否可以是否还需要进行招拍挂

关于划拨土地补办出让和土地用途改变出让金收取有关问题的通知成国土资发[2007] 338号中心城区各分局、各区（市）县国土资源局（分局）：根据国务院办公厅《关于规划国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）和国土资源部《协议出让国有土地使用权规范》（国土资发[2006]114号）文件要求，按2007年7月6日市土地管理委员会第17次会议议定事项，为进一部加强国有土地使用权出让收入（以下简称土地出让收入）的管理，现将划拨土地补办出让和土地用途改变土地出让收入收取有关问题通知如下：一、划拨土地补办出让划拨土地使用权经批准办理协议出让，按以下方式核定缴纳的土地出让收入。

1、不改变用途等土地使用条件的应缴纳的土地出让收入金额＝拟出让时的出让土地权使用价格－拟出让时的划拨土地使用权权益价格2、改变用途等土地使用条件应缴纳的土地出让收入＝拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格－拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格二、出让土地改变用途（一）东调搬迁企业成都市东郊工业区结构调整搬迁企业老厂土地处置应收取的土地出让收入另行规定。

（二）非东调搬迁企业出让等有偿使用国有土地使用权用途变更,经国土资源行政监管部门同意后，按以下规定核定应缴纳的土地出让收入。

1、不通过土地市场交易，出让土地改变土地用途的，按以下方式核定应缴纳的土地出让收入。

应补缴纳的土地出让收入＝批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格－批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格2、通过土地市场交易，出让土地改变土地用途的，按以下方式规定应缴纳的土地出让收入。

应补缴纳的土地出让收入＝批准改变时的新土地使用条件下土地使用权成交价格－批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格3、竣工项目换发《国有土地使用证》涉及土地用途变更的，按以下方式核定应缴纳的土地出让收入：应补缴纳的土地出让收入＝城市规划批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格－城市规划批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格4、出让等有偿使用国有土地使用权用途变更增加土地使用权出让年限，相应加收增加年限的土地出让收入按以下方式核定。

土地改变用途为经营性用地应当以招标拍卖挂牌方式重新出让。

主要法律法规政策依据：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

”《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号）第四点“四、加强对开发区建设用地的集中统一管理。

开发区建设用地必须符合土地利用总体规划并纳入土地利用年度计划，选址必须纳入城市统一规划管理。

凡是违法下放农用地转用、土地征用和供地审批权，违法下放规划管理权的，必须立即纠正，废止有关文件。

要严格按照法定程序征用土地，并按法定标准给予农民合理补偿和妥善安置，严禁拖欠、截留和挪用被征地农民的补偿费用。

严禁低价协议出让土地，协议供地必须提前公布供地方案。

协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。

禁止将以征用方式取得的农民集体所有土地用于农业园区开发。

各省、自治区、直辖市人民政府要对种植、养殖等农业园区的建设用地标准(或比例)做出规定，防止将农用地转为建设用地，变相搞房地产。

”《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）第四条“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。

”《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号）第四点中的部分原文：“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。

”招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）——国土资源布2006年5月31日发布2006年8月1日实施。

关于土地变性的法律意见《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第二十八号2004年8月28日）第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。

在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

《土地登记办法》（中华人民共和国国土资源部令第40 号）第三十八条本办法所称变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。

第四十八条土地的用途发生变更的，当事人应当持有关批准文件和原土地权利证书，申请土地用途变更登记。

土地用途变更依法需要补交土地出让价款的，当事人还应当提交已补交土地出让价款的缴纳凭证。

《关于国有土地使用权招标、拍卖有关问题的复函》（国土资厅函〔1999〕245号）一、国有土地使用权招标、拍卖不应由《拍卖法》调整。

1996年7月4日，全国人大法律委员会主任委员薛驹在全国人大委员会审议通过《拍卖法》时所作的《关于拍卖法（草案修改稿）修改意见的汇报》中指出：“国有资产的产权交易、土地使用权出让与转让、人民法院强制执行的物品的拍卖应当由其他有关法律调整，并非都由拍卖企业拍卖。

考虑到本法是调整拍卖企业进行的拍卖活动，建议该条修改为：‘本法适用于中华人民共和国境内拍卖企业进行的拍卖活动’。

”《拍卖法》立法中采纳了此项建议，《拍卖法》第二条明确规定：“本法适用于中华人民共和国境内拍卖企业进行的拍卖活动。

”因此，《拍卖法》的适用范围应符合上述原则，不得另加扩展。

理部门组织实施。

三、市、县人民政府土地管理部门在组织实施国有土地使用权拍卖过程中，根据需要也可将部分工作委托经省级以上土地行政主管部门认证的具有国有土地使用权拍卖资格的拍卖企业承担。

国土资源部办公厅一九九九年八月二十一日《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）第五条受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。

“工业用地”改为“商业用地”步骤1、前提条件：必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准，需要土地部门的领导签字意见。

2、如果符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。

但有一个问题就是，把土地拿出去拍拍挂如何保证我们还能拿的到呢？到时候又是很多家公司竞争怎么办？学学人家高手吧，碧桂园能做的到的（书上可没写教你如何拿地哦）！如果用途的变更符合城市规划，按政策只要按市场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则（如果不想交差价，那就另当别论了）。

但是，在实际操作中，不同的地方政府对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公开交易（招拍挂），又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金即可进入市场等等。

归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为“应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此并没有规定得很具体，地方如何操作就有了很大的灵活性，也就是说如果地方在执行上头的政策时可以采取更为严格的措施，比如“必须招拍挂”等等。

但是“必须招拍挂”需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得方式，如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断，因此强制性要求“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则；但如果是划拨用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。

司法解释：《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号）第四点中的部分原文：“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。

”3、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。

司法解释：《城镇国有土地使用地价是不一样的。

二是政府收回协议出让的工业用地使用权，重新以招拍挂方式出让的做法缺少法律依据。

如何将“工业用地”改为“商业用地”一、土地法中明确规定改变用途的条款：建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。

其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

二、改变用途的大致程序1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金三、现在的情况1、但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所以签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险2、所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让两证是房产权证和土地使用权证土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。

在没有办理土地手续前,原土地性质保持不变.你说的工业基地,是指当地政府经过规划\土地等部门确定的城市规划.简单的说,只是一种指导性政策.只有政府征用或者有具体项目办理土地征用手续以后,土地性质才会发生改变.工业用地改变土地使用性质变为商业用地，怎么弄?变更用途,一要看城市规划是否允许,二要到土管局办理变更,三要补钱.地使用性质由工业用地变更为住宅用地，需要补交多少地价和契税，是怎么核算的??经过规划部门审查，市政府同意的前提下，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此地块价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同，建议您去国土部门咨询《土地证》不等同于《项目用地预审意见》，土地规划用途性质分类有多种，如居住用地、商业用地、工业用地等等。

工业用地想变性为商业用地，直接补交出让金是否可以，是否还需要进行招拍挂土地改变用途为经营性用地应当以招标拍卖挂牌方式重新出让。

主要法律法规政策依据：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

”《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号）第四点“四、加强对开发区建设用地的集中统一管理。

开发区建设用地必须符合土地利用总体规划并纳入土地利用年度计划，选址必须纳入城市统一规划管理。

凡是违法下放农用地转用、土地征用和供地审批权，违法下放规划管理权的，必须立即纠正，废止有关文件。

要严格按照法定程序征用土地，并按法定标准给予农民合理补偿和妥善安置，严禁拖欠、截留和挪用被征地农民的补偿费用。

严禁低价协议出让土地，协议供地必须提前公布供地方案。

协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。

禁止将以征用方式取得的农民集体所有土地用于农业园区开发。

各省、自治区、直辖市人民政府要对种植、养殖等农业园区的建设用地标准(或比例)做出规定，防止将农用地转为建设用地，变相搞房地产。

”《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）第四条“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。

”如果用途的变更符合城市规划，按政策个人认为只要按市场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则。

但是，在实际当中，不同的地方对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公开交易（招拍挂），又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金即可进入市场等等。

工业用地转为商业或住宅用地是否必须招拍挂作者：刘文杰来源：《资源导刊》 2014年第5期已出让国有工业用地因城市规划调整变更为商业或住宅等经营性用地的，应如何办理土地用途变更手续，是一个争议较大的问题。

在实际工作中各地做法不一：有的地方是由现使用者按照新土地用途市场价格与原土地用途市场价格的差额“补缴价差”，办理土地用途变更手续；有的地方是由政府对原土地使用权有偿收回后重新招标拍卖挂牌出让。

到底该如何办理，我们需要对现行法律、法规、规章进行深入的理解。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定:“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

”2003年国土资源部颁布实施的《协议出让国有土地使用权规定》（以下简称21号令）第十六条规定:“以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。

”2006年国土资源部印发的《协议出让国有土地使用权规范》第八条规定:“出让土地申请改变用途等土地使用条件，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订《国有土地使用权出让合同变更协议》或重新签订《国有土地使用权出让合同》，调整国有土地使用权出让金，但《国有土地使用权出让合同》、法律、法规、行政规定明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。

”2007年颁布的《城市房地产管理法》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

出让土地改变土地使用条件补缴地价款评估探讨出让土地改变土地使用条件补缴地价款评估探讨2016-07-21 23:06聚信评估 | 评估摘要：出让土地改变土地使用条件需补缴地价款的，市、县国土资源主管部门在确定补交金额之前，要委托土地估价中介机构评估。

评估中补缴地价款出现负值该如何处理？关键字：改变土地使用条件补缴地价款正文：出让土地改变土地使用条件补缴地价款评估的主要依据：《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014)、《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》。

《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》补缴地价款的技术要求：1、工业用地调整容积率。

按照《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）有关规定执行。

2、用途、容积率等利用条件调整。

调整容积率的，需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建设面积。

楼面地价应评估测算以下内容后择高确定：新容积率规划条件下评估期日的楼面地价，原容积率规划条件下评估期日的楼面地价，原容积率下出让时楼面地价进行期日修正后在评估期日的楼面地价。

调整用途的，需补缴地价款等于新、旧用途楼面地价之差乘以建筑面积。

新、旧用途楼面地价均为评估期日的正常市场价格。

用途与容积率同时调整的，需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新增建筑面积，加上新、旧用途楼面地价之差乘以原建筑总面积。

新用途楼面地价应评估测算以下内容后择高确定：新容积率、新用途规划条件在评估期日的正常市场楼面地价，原容积率、新用途规划条件在评估期日的正常市场楼面地价。

旧用途楼面地价，按评估期日原容积率规划条件下的楼面地价确定。

因调低容积率造成地价增值的，补缴地价款可按评估期日新旧容积率规划条件下总地价的差额确定。

实际评估中补缴地价款出现负值有三种情况：（1）土地用途由价值较高用途调整为价值较低用途。

如：级别相同的商业用地调整为住宅用地。

（2）容积率调低造成地价减值，补缴地价款为负值。

一、政府回购政府给予企业一定土地补偿金，收回土地，重新整理或变更用地性质后流入市场，再由新投资者通过招拍挂取得土地。

在某些城市，被收储后公开出让的工业用地，原土地权利人还可分享一定比例的土地收储收益。

回购是政府最为「喜闻乐见」的处理方式，但对于企业而言，这种模式却是下下之选。

一般来说，土地补偿金的计算方法是「以工业用地现价补偿为主，双方谈判为辅」，补偿一般包括土地使用权补偿、地上附着物补偿和企业搬迁费补偿，但不论怎么算，这个费用也远低于土地本身的价值，更何况现在土地价值水涨船高，拿在手里就是固定资产。

此外，从经营角度看，土地收储意味着企业搬迁，会涉及到供应链重构、员工重新招募、市场环境、销售渠道变化等一系列问题，企业经营风险成倍增加。

适用条件：1、土地历史遗留问题严重、一时难以解决；2、地块位置太偏、短期内没有开发价值。

二、异地置换+拆迁补偿政府补给你一些钱，同时在郊区置换一块新地、或在市区换一小块商业用地，你可以在新地盘上再起炉灶。

相比之下，这种模式比全部回购要温和许多，一般是政府急于收回土地提出的「折中」方案，在这种模式下，如果条件设置得当，理论上政府和企业可以实现双赢。

从企业发展角度看，若能置换到一块合适的商业用地，既保留了在该区域的「根据地」，又可借此平台实现公司业务转型；而政府也如愿回收土地，还留住了企业和税收，一举两得。

适用条件：有业务转型打算的企业。

三、土地换股权企业以土地作价，与政府招商引资进来的企业成立项目公司，双方按照出资比例共担风险、共享收益。

这种模式的优势在于：开拓了企业的投资业务，让企业在增加财产性收入的同时，也有制度上的保障；风险在于企业刚刚转型，缺乏投资经验，难以判断项目的可行性；若项目经营不善、甚至涉及法律风险，企业作为股东之一，需要承担连带责任。

适用条件：对受让企业知根知底，或企业本身具备一定投资经验。

四、工改M0企业向地方政府提出申请，将工业用地变更为M0（新型产业用地），建设办公用房。

工业用地变性流程、操作要点指南文章来源，微信公众号：投拓江湖工业用地变性项目，在很多投拓人员的从业经历中并不少见，今天开一个专篇讲一讲工业用地变性的一些个人的经验总结。

工业地的来源在改革开放以前，我国城市发展总体规划在概念上基本为零，当时的主要交通工具是“两轮”因此城市在布局工业区的时候，都是按照就近的原则布局在城市的近郊区。

改革开放后，特别是90年代以后，我国进入城市化的迅猛发展阶段，城市建成区“摊大饼”往外扩张。

原来属于郊区的工业区，竟然成为市中心。

因此在很多城市的主城区里面都还残留着一些“优质”工业用地，主要表现在一些三四线城市。

这是一个巨大的土地市场，很多人都看到了这一点，包括不少中间人都想在其中分一杯羹。

但这个业务并不好做。

政策文件依据根据2003年国务院发布的《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》中第四条部分内容明确规定：协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，经城市国土行政管理部门统一招标挂牌拍卖。

该文件在立法精神方面，规定了变更土地性质必须经过招拍挂程序，没有给自行改造调规变性留下想象的空间。

另外一个文件，《招标挂牌拍卖出让国有土地使用权规定》第四条，“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、挂牌、拍卖的方式出让”纯粹对政策法规解读，工业用地变性必须经过政府收储，由政府统一调规变性，然后再公开拍卖。

但是对于政府收储的行为，法律上也有明确的对政府权力的限制。

根据《土地管理法》《城市房地产管理法》等法律中规定，政府可以收储的行为对象，限制为四类：一是为公共利益需要；二是城市规划进行旧城区改造；三是土地使用权合同到期，使用者没有申请续期的；四是土地闲置，取得土地满两年未动工的的。

除此之外的土地，政府是不能强制收回的，只能与土地使用权人协商。

在立法上是严厉杜绝政府强制收回土地，再出让创收的行为。

小结分析就上述法律法规的立法精神来看，对于工业用地变性，我们能总结出三层意思：1、工业用地原则上不允许土地使用权人自行调规变性。

55分 析笔者认为，土地改变用途程序应如何履行，需要从以下几个方面分析。

首先，用途变更须经审批，直接登记不可行。

《城市房地产管理法》第十八条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

虽然机构改革后，城市规划管理部门与土地管理部门合并，规划核定、土地审批、不动产登记等职能均由自然资源部门承担，但这些事项的审批程序中有申请人必须履行的义务，尚未整合在一起。

实践中，用途变更的申请人想跳过规划公示、出让金缴纳等关键环节，直接申请变更登记显然不可行。

其次，未经批准改变用途，可责令交还土地。

在取得国有建设用地使用权，土地权利人应按批准的用途使用土地，不得自行改变用途。

按照《土地管理法》第八十一条的规定，不按照批准用途使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令交还土地，处以罚款。

此时，土地行政主管部门可责令交还土地，处以罚款，并有权解除土地使用权出让合同。

最后，收回重新招拍挂，须有相应的依据。

收回土地是人民政府及其土地管理部门一项重要的行政行为，《土地管理法》《城市房地产管理法》《闲置土地处置办法》等政策法规所规定的情形中，并没有规定因申请改变土地用途，须收回土地重新招拍挂的情形。

为加强对特定建设用地的管理，《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》中明确，协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门同意招标拍卖挂牌出让。

《国务院关于促进节约集约用地的通知》第十四条也规定，土地出让合同和划拨决定书要严格约定建设项目投资额、开竣工时间、规划条件、价款、违约责任等内容。

对非经营性用地改变为经营性用地的，应当约定或明确政府可以收回土地使用权，重新依法出让。

因此，协议取得用地或非经营性用地改变土地用途，应当收回土地使用权。

国土资源部办公厅关于协议出让土地改变用途补交出让金问题的复函
正文：
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国土资源部办公厅关于协议出让土地改变用途补交出让金问题的复函
（国土资厅函［2004］271号2004年6月18日）
河北省国土资源厅：
《关于协议出让土地改变用途如何补交出让金问题的请示》（冀国土资地字［2004］45号）收悉。

经研究，现函复如下：
土地使用者以协议出让方式取得国有土地使用权后，必须严格按照规定的土地用途和条件使用土地。

土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

经批准改变协议出让土地用途的，应按变更时的土地市场价格，分别计算变更后的土地用途的土地使用权出让金数额和原用途的土地使用权出让金数额，以差额部分计算应当补交的土地使用权出让金。

——结束——。

很多人不明白工业用地如何转商业用地，其实工业用地如何转商业用地大有门道，了解工业用地如何转商业用地对土地性质会有更深刻的认识，搜房网为您整理工业用地如何转商业用地的知识——一、土地法中明确规定改变用途的条款：建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。

其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

二、改变用途的大致程序1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金三、现在的情况1、但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所以签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险2、所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让两证是房产权证和土地使用权证土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。

在没有办理土地手续前,原土地性质保持不变.你说的工业基地,是指当地政府经过规划\土地等部门确定的城市规划.简单的说,只是一种指导性政策.只有政府征用或者有具体项目办理土地征用手续以后,土地性质才会发生改变.工业用地改变土地使用性质变为商业用地，怎么弄?变更用途,一要看城市规划是否允许,二要到土管局办理变更,三要补钱.土地使用性质由工业用地变更为住宅用地，需要补交多少地价和契税，是怎么核算的??经过规划部门审查，市政府同意的前提下，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此地块价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同，建议您去国土部门咨询《土地证》不等同于《项目用地预审意见》，土地规划用途性质分类有多种，如居住用地、商业用地、工业用地等等。

浅谈经营性用地调整土地使用条件补缴地价款评估作者：汤炎来源：《中国房地产业·中旬》2021年第09期【摘要】由于多种原因，主要是受经济利益驱动，经营性用地土地使用条件调整较为普遍，随之产生补缴地价款的问题。

2018年原国土资源部办公厅发布了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》，对已出让土地补缴地价款做了详细的技术要求。

结合相关项目的评估实践，笔者对此类项目的评估谈谈自己的看法。

【关键词】经营性用地；调整；补缴地价款【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021. 26.007近年来经营性用地调整土地使用条件的现象较多，建设项目规划审批中，用地性质、容积率等规划控制指标的调整，潜藏着巨大的利益，直接影响开发建设的经济价值。

为了防止国有资产流失，保障国家、开发商及相关当事人的合法权益，国家及地方政府相继出台相应政策，要求土地权利人土地使用条件调整获批后必须补缴地价款。

本文试就土地使用条件调整的背景，以及评估的基本事项、技术路线和方法等方面进行初步探讨。

1、项目调整土地使用条件的背景1.1 调整土地使用条件的原因调整土地使用条件的原因多种多样，主要分为因政府或政府行为造成的土地使用条件调整、因工程技术造成的土地使用条件调整和因土地使用者申请获批引起土地使用条件调整三个方面。

政府或政府行为造成的土地使用条件调整主要是因为城市更新，以提升城市整体形象和品位，调整或修编区域城市规划，因此需要调整区域内规划建筑用途、形态等；或者因城市基础设施、公益性公共设施或文化保护、水源保护等公共利益的需要须调整已出让土地的面积及具体规划指标。

建造过程中规划技术标准等发生变化主要表现为两个方面：其一是因建造施工过程中的偏差引起竣工验收时规划技术指标有所调整，此类项目土地使用条件调整幅度一般较小，涉及的土地出让金额相对也较少，而规划技术指标的确定会经过自然资源和规划、建设等各部门的充分论证，只有个别地区才会因前期考虑不周全而致使实际建造时必须破坏规划指标。

工业用地如何转商业用地一、土地法中明确规定改变用途的条款：建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。

其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

二、改变用途的大致程序1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金三、现在的情况1、但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所以签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险2、所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让两证是房产权证和土地使用权证土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。

在没有办理土地手续前,原土地性质保持不变.你说的工业基地,是指当地政府经过规划\土地等部门确定的城市规划.简单的说,只是一种指导性政策.只有政府征用或者有具体项目办理土地征用手续以后,土地性质才会发生改变.工业用地改变土地使用性质变为商业用地，怎么弄?变更用途,一要看城市规划是否允许,二要到土管局办理变更,三要补钱.地使用性质由工业用地变更为住宅用地，需要补交多少地价和契税，是怎么核算的??经过规划部门审查，市政府同意的前提下，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此地块价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同，建议您去国土部门咨询《土地证》不等同于《项目用地预审意见》，土地规划用途性质分类有多种，如居住用地、商业用地、工业用地等等。

涂料耐黄变性检测（5篇范例）第一篇：涂料耐黄变性检测涂料耐黄变性检测一、油漆涂料耐黄变性检测目的：阻止不耐黄变油漆使用，提升产品品质。

适用于所有和木器油漆涂料涂膜的检验。

二、油漆涂料耐黄变性检测方法：1、试样制作：用正常产品材料制作白胚，以正常油漆工艺加工制作。

试件的长度为250mm以上，宽度在150mm以上，厚度不小于12mm，每种试件至少制作3件。

2、操作方法：取3件以上试件，先用不透光的纸把试件的一部分密封好（非测试区），再在烈日下暴晒4小时，然后每隔两小时做一个测试区间（即用不透光的纸封住一个小测试区），在非测试时间里，要保证不能让试件油漆涂膜漏光。

并且时间暴晒过程中的离地高度不小于0.5m。

测试时长：18小时。

测试天气要求：在测试过程中，要保证试件都处于阳光的直接照射之下（无云层与物品遮挡住阳光）。

3、合格判定：在自然光线充足的环境中，从距离试件0.5m的地方，以不同角度肉眼观察，通过对比油漆涂膜的已测区与非测区的区别，无明显变色的为合格。

中国新型涂料网第二篇：涂料消费税检测报告2015年1月26日，国家财政部与国家税务总局联合发布了“财税[2015]16号”文件“关于对涂料征收消费税的通知”（以下简称“通知”），引起行业广泛关注。

“通知”要求自2015年2月1日起对涂料征收消费税，在生产、委托加工和进口环节征收，适用税率均为4%。

“通知”还特别指出，对施工状态涂料的挥发性有机物（VOC）含量进行测定，若施工状态时涂料产品的VOC含量低于420g/L(含)，可以免征消费税。

广州合成材料研究院老化所作为国内最具权威的检测机构，是中国涂料协会官网推荐的全国22家权威检测机构之一，广东省仅有的2家之一，可以承检各类涂料的VOC检测，承检报告可以作为企业免税的证明。

根据《财政部国家税务总局关于对电池涂料征收消费税的通知》（财税[2015]16号、国家税务总局2015年第5号《国家税务总局关于电池涂料消费税征收管理有关问题公告》规定“应当持有省级以上质量技术监督部门认定的检测机构出具的产品检验报告”的规定，对检测机构的资质必须具备以下条件：1． CAL认可（资质认定授权证书）2．CMA计量认证，实验室能力范围包涵产品环保检测内容（检测能力表）我院化学工业合成材料老化质量监督检验中心和广东省质量监督涂料产品检验站都具备以上条件，两机构都可出具承检报告作为企业免税证明。

工业用地能否转住宅用地？如何转为住宅用地导读:本文介绍在房屋买房，的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。

按照政策已全部缴清土地出让金的待开发商业用地，是可以根据土地使用权人申请，在符合规划和有关规定条件下，经相关部门审批转型为商品住宅用地，但需要重新核定出让价款。

工业用地能否转为住宅用地？工业用地如何转为住宅用地？工业用地能否转为住宅用地？1、工业用地转为住宅用地目前很难了，不过只要你关系够硬，还是有操作空间的，在以往这种例子并不少见。

很多开发区的操作模式就是先以工业用地地价拿下，然后再通过关系更改为住宅或商业用地。

2、工业用地上的住房，必须要转变土地性质才能上市交易。

否则可能存在非法操作，因为土地性质一般很难发生变更。

3、工业用地上的房子拿来当住宅使用，这种做法没有按实际用途进行操作，可能会有风险。

4、在正常交易之前，这块土地必须先由工业用地转变为经营性用地。

并且，土地变更必须先在规划用途上进行确定，然后需要重新进行招拍挂。

5、变更土地性质后的房产，如果已经获得房产证，还是能够正常过户的。

6、只是土地性质需在国土局转，变更之后土地性质仍保持工业用地性质。

工业用地如何转为住宅用地？1、必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准，需要土地部门的领导签字。

2、如果符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。

但有一个问题就是，按市场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则。

3、在实际操作中，不同的地方政府对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公开交易（招拍挂），又如只要按经认可的市场评估价格补交出让金即可进入市场等。

4、必须招拍挂需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得方式，如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断，因此强制性要求招拍挂的做法不妥当，有违物权的基本准则；但如果是划拨用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。