连云港市宏观环境发展状况
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连云港市宏观环境进展概况
一、连云港市
（一）、战略定位：
1. 亚欧大陆桥的东头堡
连云港作为亚欧大
陆桥的东头堡，是这条
连接东亚、欧洲以及中
东地区的运输大动脉上
重要的国际运输枢纽。
连云港市同时也是陇海
--兰新铁路沿线11个省
市自治区最近的出海口，将成为整个陇海经济带对外开放的重要组成部分。
2．大东北亚经济圈
位于东北亚经济圈的最南端的连云港，随着海陆联运枢纽港的地位日益显现，经济战略地位也将进一步提高。
连云港能够利用世界范围的结构调整和产业升级，全球经济一体化，区域经济一体化的进展趋势，
重新调整自身定位，进一步提高在中国东部沿海都市中的地位。
3．渤海，长三角经济圈，徐连经济带
连云港在渤海经济圈和长三角经济圈辐射带的交汇处，随着经济圈中心都市的迅猛进展，大量产业面临着转移扩散到苏北地区的趋势，连云港将凭借其大陆桥东头堡的港口优势，以徐连经济带为依托，成为整个苏北经济进展的发动中心。
徐连经济带：包括徐州、连云港两市及所辖9县，土地面积和人口占全省的20%左右。
连云港港口作用的发挥制造业将成为港口进出物资的重要依托。
4．连云港市进展目标：
将徐连经济带建成经济实力雄厚，产业结构优化，市场竞争力强与经济发达地区，使该地区在陇兰经济中内联外引的枢纽地位加强。
徐州都市圈：包括徐州市，宿迂市及其所辖县市，安徽、山东、河南部分市县。
徐州都市圈和徐连城镇进展轴要加强长三角和环渤海经济圈的产业，技术扩散和转移；进展承东启西、南引北联的区位优势，加强各都市间优势互补；为国家中西部地区开发开放服务，充分发挥苏北地区后发优势。
（二）、连云港概况
1．连云港区域概况
连云港市，江苏省辖地级市。
位于江苏省东北部，东经118度24分－119度48分和北纬34度－35度07分之间，东濒黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望；北与山东郯城、临沭、莒南、日照等县市接壤；西与徐州新沂市、淮阴市沐阳县毗邻；南与淮阴市涟水、盐都市响水县相连,东西长129公里，南北宽约132公里，土地总面积7444平方公里，水域面积1759.4平方公里。
连云港市是一个带状
都市，总体布局为
“一市双城”。
新浦、海州地区
是全市政治、经济、
文化中心，也是工业
的要紧聚拢地。
连云
区为港区、风景旅游
区和外贸工业区。
锦屏镇为重点工矿区。
✹地形地貌
连云港市位于鲁中南丘陵与淮北平原的结合部，整个地势自西北向东南倾斜，境内平原、海洋、高山、河湖、丘陵、滩涂俱备。
全市地貌差不多分布为中部平原、西部岗岭、东部沿海三大部分。
东西最大横距129公里，南北最大纵距132公里。
✹气候
连云港属湿润的季风气候，四季分明，全年主导风向东南风。
常年平均气温14摄氏度，最冷为正月，平均气温－0.2摄氏度，最热为7月，平均气温26.8摄氏度，历年平均降水量93毫米，集中降水期为夏季，常年无霜期220天。
✹人口
总人口468.81万，其中都市人口65万人口规模,依照《连云港市都市总体规划（2003-20200）》所预测的市区都市化水平，2010年市区人口将达到87.8%，能够初步估算出重点进展区人口将达到158万。
✹面积
总面积7444平方公里，其中水域面积1759.4平方公里，市区面积880平方公里
✹民族
这是个少数民族散杂居地区，包括汉，满、回、锡伯、蒙古、朝鲜2．历史沿革
✹连云港历史
连云港是一座古老而年轻的都市,素有“东海第一胜境”之称，是全国49个重点旅游都市和江苏省3大旅游区之一，也是全国十大沿海港口都市，被国务院列为14个对外开放都市之一。
据史籍记载那个地点那个地点10万年前就有人类活动的遗迹，也有4000-7000年前农业活动的遗址,连云港地区，夏商时期属徐州，周时属青州，春秋时归郯子国，战国时为楚地，秦以后隶于东海郡，东魏时始有海州之称，辛亥革命后州制废除，分为东海、灌云二县。
全国解放前后，曾设立过东海行政区、新海连特区、新海连市等建制，1961年更名为连云港市，为省辖市，1983年实行市管县体制。
相传公元前525年，孔子曾在那个地点的山峰上眺望东海，该山因此得名“孔望山”。
秦始皇巡视天下的时候，曾三次途经此地，并在此修建了一座石门，即“秦东门”。
唐太宗李世民东征时，也在此地留下了动人的传讲故事。
中国国民党创始人孙中山先生曾两次视察连云港，为连云港东港描绘了进展蓝图。
吴承恩留恋花果山仙果神山写出传世名著《西游记》，李汝珍寓居灌云板浦老镇写出一代奇书《镜花缘》。
历史与经济地位
在
改革
开放
20年
中，
连云
港建
成了
现代化的港口。
连云港作为一个新兴的海港、工业和旅游都市正焕发出无限生机与活力。
然而近年来，连云港的都市进展较青岛，大连等其他沿海都市相比进展显平缓，与连云港的战略地位明显不相称。
3、行政区划
江苏省与山东省的交界处，市区包括新浦、海州、连云、开发区四区，下辖赣榆、东海、灌云、灌南四县，其中国家级开发区一个，省级开发区两个。
4、连云港经济
今年上半年的经济特征：
1)连云港市经济进展逐步进入历史最好时期，要紧经济指标增长较
快，增幅全面超越去年同期，且在全省位次较为靠前。
在岗职工人均工资、农民人均现金收入增幅在十三市中列第一位，社会消费品零售总额列第三、四位。
经济总量加快扩大，增速创23年
来新高。
初步核算，上半年全市实现地区生产总值249.17亿元，按可比价格计算，比上年同期增长15.3%；增幅较去年同期提高
1.6个百分点，创23年来最高增幅，在全省十三个市中并列第九
位。
2)工业进一步提速，增长点效应明显。
上半年全市规模以上工业实
现工业增加值59.66亿元，同比增长24.5%。
增幅较去年同期提
高1.3个百分点。
3)农业生产稳步增长，农民收入提升较大。
农民收入接着保持较快
的增长势头，上半年实现农民人均现金收入1945元，同比增长
17.0%。
4)投资热土效应显现，国际海滨都市建设步伐加快；东部城区投资
持续升温，民间投资增长迅猛。
5)财政收入增幅提升，各项税种全面增长。
上半年，全市完成财政
一般预算收入16.95亿元，同口径增长31.7%。
6)港口运输不断攀升，陆桥集装箱过境创纪录。
集装箱运量同比增
长64.2%，大大高于全国沿海规模以上港口21.4%的平均增幅，居全国各大港口第一。
7)市民收入增长较快，各项消费平稳增长。
上半年，都市居民人均
可支配收入为5752元，同比增长13.3%；，工薪收入及养老金离退休金的增长是上升的要紧缘故。
人均家庭总收入达6087元，增长13.8%；上半年都市居民人均消费支出4064元，同比增长
15.5%。
8)单位从业人员增加，职工工资大幅增长。
上半年,连云港市在岗
职工平均工资为7984元，较上年同期增长23.1%。
9)工业效益提升放慢，亏损面有所扩大。
10)招商引资难度大，利用外资额减少
都市经济与产业
首先，连云港将在以后5年内实现以临港工业群为特征的重化工业转移。
其次，利用地区区位、交通、资源、基础条件较好等比较优势，进展临港工业群，坚持”以工兴港、以港兴市、以市带农”的策略方针，建设现代化港口、园区与物流业，推进临港沿桥地带的产业集聚和企业集群。
再次：连云港市要抓住新亚欧大陆桥经济带开发建设的契机，差不多确立在新亚欧大陆桥经济带的重要地位
最后：港口与新亚欧大陆桥的连接也是连云港以后经济和贸易增长的重要因素。
工业进展
目前，连云港已吸引了来自日本、韩国、德国、法国、美国等35个国家和地区的外商投资，在连云港经济技术开发区和出口加工区建立了一系列工业园，连云港差不多形成了涵盖食品、化工、纺织、服装、机械、电子、医药和建材等领域的工业体系，培育了100多家大型高科
技企业，如连云港碱厂、恒瑞制药、杜钟氨纶有限公司、康缘制药有限公司、华为电子等。
房地产经济
过去五年间，连云港地区的房地产行业进展迅猛。
2004年，房地产总投资为人民币27亿元，占固定资产投资总额的11%，比2003年上涨了38%。
住宅面积年销售量不断上升，而住宅总空置率不断减少。
区域内的新住宅开发区要紧集中在新浦和连云区。
住户组合市场调研的结果显示，大部分的销售住宅的面积属于经济户型（70平方米）与标准户型（120平米）单位。
豪华户型（140平米以上）的单位，销售情况并不理想，甚至有积压的情况。
由于本项目基地位于以后连云区中央商务区，区内的住宅单位将以经济与标准户型的单位为主，豪华户型单位所占的比例可不能超过10%。
基于以上的分析，以后全区居住用地将达到215公顷（占基地全部面积的34%），建筑面积达到248万平方米。
依照以上的数据，项目区内住宅用地的整体容积率(FAR)将达到1.16。
其中豪华型（小高层/公寓豪华型/连排/叠排不墅）所占的比例将从前期的少量单位增加至2015年之后的10%的住宅单元比重。
