房地产评估案例市场法

房地产成本法评估案例

一、案例背景

某地房地产公司拟购买一块土地，为了确定其购买价格和开发方案，需要进行成本法评估。该土地位于市区中心位置，总面积为5000平方米，周边有商业、住宅等多种用途的建筑物。

二、成本法评估方法

成本法评估是指根据建筑物的重建成本来确定其价值的一种方法。该方法主要考虑建筑物的重建成本及其折旧程度，以此推算出房屋的价值。具体步骤如下：

1. 确定土地价值：根据市场行情和土地周边环境等因素确定该土地的市场价值。

2. 计算重建成本：根据所选用的设计方案和材料等因素计算出重建该房屋所需的全部费用。

3. 计算折旧：根据房屋使用年限和折旧率计算出每年应减少的价值。

4. 计算净收益：将预期租金或销售收入减去管理费用、维修费用等费用后得到净收益。

5. 计算投资回报率：将净收益与投资额相除得到投资回报率。

三、土地价值评估

1. 确定土地位置：该土地位于市区中心位置，周边有商业、住宅等多种用途的建筑物，交通便利，人流量大。

2. 参考市场价值：根据周边同类土地的成交价和未来发展趋势等因素参考市场价值，初步确定该土地的市场价值为3000万元。

3. 考虑其他因素：考虑该土地的用途、规划、环境等因素对其价值的影响，综合考虑后最终确定该土地的市场价值为3200万元。

四、重建成本计算

1. 设计方案：根据市场需求和规划要求确定设计方案，选择适合该区域的建筑类型和风格。

2. 材料费用：根据设计方案选择适合的材料，并参考市场行情确定材料费用。如钢筋混凝土结构、玻璃幕墙等。

3. 劳务费用：根据设计方案和施工周期确定劳务费用，并参考工程师协会标准确定工程师费用。

4. 设备费用：根据设计方案和使用要求确定设备费用，并参考市场行情确定设备价格。如电梯、空调等。

5. 其他费用：包括税费、保险费、监理费等，根据市场行情确定。

五、折旧计算

1. 使用年限：根据国家规定，商业用途的建筑物使用年限为30年，住宅用途的建筑物使用年限为50年。

一、市场比较法---＊＊大厦办公用房

1．房地产位置状况

本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。

2．房地产的权利状况

委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。

3．房地产概况

委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。

该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。

4.评定估算

（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。

A.比较实例选择：

通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。

交易实例调查情况表

实例 项目名称 地址 标价

A 新**国际大厦 **南路360号 $2,800

B **联合大厦 **东路139号 $2,800

 市场法应用案例

1）评估对象概况

评估对象房地产为滨海市黄海南路80号阳光小区第9号楼一层公建，建筑面积1400平方米。具体情况如下：

（1）位置与环境。评估对象房地产位于滨海市黄海南路80号阳光住宅小区。小区北面靠山，南面俯瞰大海，地势北高南低，倚山望水。小区南靠滨海市主要交通干道黄海南路，总建筑面积16万平方米，各类住宅共1300套，规划为南北向30栋多层和小高层住宅。小区中央设有宽阔的中央公园，各种配套设施齐全，小区内的交通组织体系采用完全人车分流设计，车道全部设置在社区的外围，真正确保住宅区内部居住生活环境的安静与安全。小区周边交通发达，通过此地的有十几路交通线路。

• （2）占用土地的基本情况。评估对象所在的住宅小区总占地面积98000平方米，其中商服用地9900平方米，住宅用地88100平方米。根据滨海市政府[2000]40号文件，该地块土地级别为六级。该土地已取得了国有土地使用证，证号为滨海市国用（2005）字第58号。

••••（3）评估对象房屋的基本情况。评估对象房屋位于阳光小区第9号楼，建于2006年，

9号楼共13层，总建筑面积11000平方米，其中一层公建1400平方米。公建层高3.3米，全部为框架结构，按八级抗震烈度设防。9号楼位于整个小区的中心，中央公园的北侧。评估对象房屋的外装修为塑钢门窗，西班牙瓦，进口高档外墙粘土砖；内装修为水泥地面，墙面、天棚刮大白。评估对象房屋有完善的水、暖、电设施，冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管，热水管采用紫铜管，并设置了结构化布线系统，主干线采用室外光缆。

2）评估要求

评估该房地产2008年4月1日的市场价值。 3）评估过程

（1）选择评估方法。该类房地产有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。

（2）搜集有关的评估资料，选择可比实例。通过对所选择的类似房地产交易资料的分析和筛选，确定可比性较强的三个交易案例作为可比实例。

房地产评估案例

房地产评估案例一

港湾酒店房地产评估

一、评估对象概况

港湾酒店是由S公司独资创办的四星级商务酒店，总建筑面积17000平方米，其中主体部分建筑面积12800平方米，中心俱乐部建筑面积4200平方米，总用地面积14500平方米。该酒店的土地使用权属S公司， 自1994年6月28日至2034年6月28日。

该酒店主体部分为七层框架楼房，于1994年开始动工， 1996年竣工并投入使用。一层为前厅大堂，内设服务总台、餐厅、咖啡厅等，二层设有宴会厅、酒吧、商场，三层以上为客房，拥有各类客房168间套，258个床位，有单人房、双人房、豪华单间与套间等，各种客房内装修豪华，设有中央空调、程控直拨国内国际电话、遥控音响、国际卫星电视接收系统及有线电视装置、私人保险箱及特有的温泉浴。

中心俱乐部为三层框架楼房，是该酒店附属娱乐配套设施，通过一个连接长廊与主体部分相连，于1998年底竣工，1999年下半年正式营业。其一层设有美容厅、贵宾厅、男女桑拿浴室、室内温泉游泳池，二层设电子游乐室、卡拉OK舞厅及KTV、中型高级会议室、壁球室，三层为多功能大型国际会议室，三层屋面为露天网球场。中心俱乐部内部装修高档，地面均铺磨光花岗岩，内墙贴柚木板，矿棉板铝合金吊顶，古铀色铝合金窗，艺术门。 该酒店设有停车场一个，电梯四部，其中两部专供中心俱乐部使用。

该酒店地处w市政治、经济、涉外活动的中心区域，西邻 WS路，北与WM大楼'n邻，南面与正在兴建的“GM广场”相连接，地理位置得天独厚，周围生活娱乐服务配套设施齐全，火车站约10分钟车程，离飞机场约40分钟车程，目前有54路无轨电车经过，17、5、28路公共汽车及多路大小巴士均可通达，交通便捷，是从事商务活动及旅游下榻的理想场所。

二、评估目的

为以该酒店作抵押向银行申请贷款提供公允的市场价格依据。