市场法在房地产评估中的应用案例

市场比较法在房地产估价中的应用

作者：刘鸿

来源：《城市建设理论研究》2013年第52期

摘要：本文针对市场比较法在房地产价格评估中的实际应用问题进行了探讨。阐述了市场比较法在应用中存在的问题以及在生产中正确运用的方法，以期完善房地产估价的理论方法。

关键词：比较法；基本原理；适用范围；存在问题；对策

中图分类号：F293.33 文献标识码：A

市场比较法又叫市场法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的处理来求取估价对象价值的方法。市场比较法的本质是以类似房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。市场比较法是一种最直接、最有说服力的估价方法，其估价结果也最容易被人们理解和接受。因其估价方法本质所决定，市场比较法在应用中常会出现一些人为的和操作技术上的问题。

1、市场比较法在应用中存在的问题

1.1市场比较法原理及其适用局限性

市场比较法的基本原理是替代原理，其适用对象是具有交易性的房地产，如果在房地产市场发育不够成熟或类似房地产交易实例较少的地区，就难以采用市场法估价。它的局限性正是在于需要收集大量、正常的房地产交易数据。比如说，在一个不活跃的市场里，房地产交易量很少，可供选择的可比案例非常有限，如果用市场比较法测算就会造成比较大的价值偏差。从统计学的角度来看，如果样本的空间不够大，对于价值的评估就会失去判断标准。

1.2市场信息不對称，信息不流畅，评估师获取成交案例机会少

目前，我国房地产市场日趋活跃，交易非常频繁，为市场比较法的运用奠定了基础。但是，现在我们根本没有建立一个开放共享的房地产信息系统，就是掌握信息资源较多的政府房地产管理部门不但内部之间相互封锁信息，而且外界要获取他们的信息也非常困难。估价人员不能直接、及时获取最新成交案例；交易情况、交易内幕不透明，这些情况都会影响待估房地产的估算精度。因此，如果估价人员的经验不足，选择的可比实例不能全面反映对价格或价值的影响、对房地产市场的发展趋势判断不准、对同一供求圈市场特征把握不全面而不分修正因素的主次，就会影响估价精度而造成估价结果的偏离。

市场法在企业价值评估中的应用

【摘 要】 在我国，市场法还未得到广泛应用，但随着信息时代的到来、国际合作的加强，评估体系必将与国际评估业接轨，得到进一步完善，进而市场法也必将有较大的发展。研究市场法，有利于开发市场法的应用潜力，进一步完善评估方法体系。文章分析了市场法的应用现状，并研究了市场法在应用中的难点，最后针对市场法在实际应用中存在的问题提出具体策略和方法。

【关键词】 企业价值评估； 市场法； 策略

一、市场法在企业价值评估中的应用现状

（一）市场法在国际上的应用情况

市场法在西方国家是评估行业普遍采用的方法，在对企业价值评估中也是一种不可缺少的重要评估方法。国外企业价值评估准则均将此方法列为企业价值评估的三种方法之一。该方法是以股票市场上的相关市场价格和财务分析数据为依据得出的评估值，被认为是客观、合理、公允的市场价值，是投资者可以接受的价值，是公众认可的价值。

由于国外股票市场的发展较早，发育程度比较成熟，活跃市场价格能够比较真实地反映企业的价值，因此市场法在国外上市公司股票的估价中得到广泛的应用，也是投资银行在股票初始发行定价中常用的评估方法。市场法在国外上市公司的股票定价中，尤其在美国NASDAQ上市的高新科技公司股票定价中被普遍应用。

（二）市场法在我国应用的基本状况

在我国，目前企业价值评估项目中使用市场法的很少。该方法近期也不会成为企业价值评估的主要方法。在我国企业价值评估项目中，与成本法、收益法相比，市场法应用程度还比较低。

从赵邦宏（2003）的调查表（表1）可以看出，在230位被调查者中，有38位评估师以市场法作为基本的评估方法，占16.52%；共有213位认为成本法是主体方法，约占92.6%；31位认为成本法是验证方法，约占13.48%；只有7位没用过成本法；有93位认为收益法是主体方法，约占40.4%；147位认为收益法是验证方法，约占63.9%；很少用或没用过收益法的37位，约占16.1%；很少用或没用过市场法的有190位，约占82.6%；很少用或没用过期权法的有218位，约占94.8%。

Ｎｏ．５，２０１１　现代商贸工业　Ｍｏｄｅｒｎ　Ｂｕｓｉｎｅｓｓ　Ｔｒａｄｅ　Ｉｎｄｕｓｔｒｙ　２０１１年第５期　市场法在房地产评估中应用探究　和战红　（洛阳远志房地产评估有限公司，河南洛阳４７１０ＯＯ）　摘要：市场法被公认是最合适、有效的一种估价方法，通过对市场法的适用条件、范围和步骤的介绍，并运用市场法　评估公建房的市场价值进行了实例分析。　关键词：市场法；房地产评估；应用　中图分类号：Ｆ２９　文献标识码：Ａ　文章编号：１６７２—３１９８（２０１１）０５—００２２—０２　市场法是最能体现房地产评估目的的基本方法，是一　种直观、适用性广，容易把握的估价方法。由于市场法估价　结果的高比较性而具有较强的说服力，容易为估价人员、委　托者及社会人士所认可，因此，市场法被公认是最合适、有　效的＿种估价方法。《房地产评估规规范》５．１．４条也特别　强调：在有条件选用市场法时，应当首选市场法。下面对市　场法在房地产评估中应用的实践展开探讨。　１　市场法的适用条件、范围和步骤　市场法的适用条件是具备发育完善的房地产市场，并　且在市场上能够搜集到大量的与被评估房地产相类似的市　场交易实例资料。市场法适用于该类房地产评估，是因为　同一市场中存在许多类似房地产的交易实例，如房地产开　发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、标准工业　厂房等。市场法很少应用于特殊用途房地产评估，因为在　给定的市场中，即使市场的地域范围很大，也几乎没有类似　房地产交易，如特殊工业厂房、学校教学楼、古建筑、教堂、　寺庙、纪念馆等。　运用市场法时，评估人员一般按以下４个步骤进行操　作：　（１）搜集房地产交易资料，包括房地产成交、待售、卖方　出价、买方出价等方面的信息，目标是找到一组与评估对象　尽量相似的可比交易实例。　（２）选取可比交易实例。验证所得资料的真实准确性，　确认交易能反映正常市场条件，对所搜集的资料进行筛选，　从中选出与评估对象具有较强可比性的交易实例。　（３）对可比实例价格进行修正，包括可比实例价格换算　和价格修正，价格换算即建立价格可比基础，价格修正即对　影响可比实例与评估对象之间价格差异的因素进行量化和　修正。　（４）确定评估对象价值。把得到的多个可比实例比较　分析和修正后的价格进行技术处理，确定被评估房地产的　最终评估结果。　２市场法在房地产评估中应用的实例　运用市场法评估公建房的市场价值实例分析。　性均小于０．０５，这代表两个变量均通过正态检验，由此可进　行Ｐｅａｒｓｏｎ方法检验相关关系。　４．２相关性分析　由于两个变量都符合正态性分布，所以　表４相关性分析　相关性　满意度　第三方物流　性价比　Ｐｅａｒｓｏｎ相关性　１　．４７５　．３９４　满意度　显著性（单侧）　．Ｏ１３　．００１　Ｎ　２２　２２　２２　Ｐｅａｒｓｏｎ相关性　．４７５　１　．５８１　第三方物流　显著性（单侧）　．０１３　．００２　Ｎ　２２　２２　２２　Ｐｅａｒｓｏｎ相关性　．６３６　．３９４　１　性价比　显著性（单侧）　．００１　．００２　Ｎ　２２　２２　２２　在０．０５水平（单侧）上显著相关。　一在．０１水平（单侧）上显著相关。　由表４的相关分析结果可以看出，第三方物流对满意　度的显著性小于ｏ．０５，拒绝原假设ＨＯｌ，也就是说，第三方　物流与满意度显著相关；性价比对满意度的显著性小于０．　Ｏ５，拒绝原假设Ｈｏｚ，也就是说，性价比与满意度显著相关。　５结论与建议　通过以上研究我们得出结论：　（１）第三方物流与顾客满意度有正相关，即第三方物流　服务质量越好，顾客满意对商城的满意度越高。　（２）商品性价比与顾客满意度有显著相关，商品性价比　越高，顾客满意度越高。　通过本次的调查研究，我们可以看出，商品质量和物流　配送对顾客的满意度有很大的影响，根据我们的调查结论，　我们得到总结出一些的建议和意见：　（１）商家在物流选择及配送时，应该考虑的顾客的需　求，尽量降低配送价格，但同时要注意商品配送途中的安全　问题时间问题，消费者除了关注商品自身外，还十分注重商　品的附加服务，也就是我们说的售后，配送等。　（２）在销售商品得选择上，不仅应该选择“价廉”，更应　销售的是“物美”的商品，应该做到商品与宣传相符，诚信是　商家需要注意的。　参考文献　［１］查金祥，王立生．网络购物顾客满意度影响因素的实证研究［Ｊ］．　管理科学，２００６，１９（１）．　［２］刘雁妮，周志民，任思颖．基于Ｃ２Ｃ模式下顾客忠诚影响因素的研　究口］．武汉理工大学学报（信息与管理工程版），２０１０，（８）．　作者简介：和战红，洛阳远志房地产评估有限公司职务法人，中共中央党校经济管理专业（本科）毕业。

市场比较法在房地产评估中的应用

GE GROUP system office room 【GEIHUA16H-GEIHUA GEIHUA8Q8-

吉 林 工 商 学 院

毕 业 论 文

题目名称： 市场比较法在房地产评估中的应用

院 系： 财税学院

专 业： 资产评估

学生姓名： 陈启名

学 号：

指导教师： 王琳

2017 年 4 月 30 日

毕业论文原创性声明

本人郑重声明：所呈交毕业论文，是本人在指导教师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。

论文作者签名： 年 月 日

市场比较法在房地产评估中的应用

摘 要：资产评估中，根据不同的基准日和不同的评估目的，选取的方法也不尽相同，资产评估方法主要有市场比较法、成本法、收益法三种基本方法，以及由其扩展的其他方法。在房地产评估中，市场比较法因为它具有直观和容易被资产业务当事人接受的特点成为评估师广泛应用的方法。本文主要介绍了房地产评估和市场比较法的相关理论，针对特别案例对市场比较法在房地产评估应用过程中所遇到的问题进行研究，并针对问题如何进行解决提出合理建议，促进市场比较法在房地产评估中得到更合理的应用。