我国个人住房抵押贷款的风险与防范

房产抵押贷款风险与防范

房产抵押贷款是农信社重要的贷款品种之一，因为房产的流动性较强，一般而言，房产抵押贷款的风险小于信用贷款、担保贷款和其他抵押物贷款，而在实际操作中，房产抵押贷款也存在法律风险、市场风险等风险点。

房产抵押贷款风险的表现形式

房产抵押值高估风险。目前无论是银行内部或资产评估公司，对房产抵押价值评估多采用市场比较法，按照类似地段、类似房源的价值来评估房地产的价值，房产价值是变更的，房产价钱容易高估。目前国家对房地产进行宏观调控，高估的房价存在大幅下挫的可能，有可能会造成房产的市场价值低于贷款额的情形。当客户违约不能还本付息，作为第二还款源的抵押房产也不能完全弥补银行资产的损失。

共有财产抵押风险。按照《担保法》司法解释第五十四条的规定，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。若是借款人以共有财产办理房地产抵押时，农信社没有要求借款人和财产共有人一路签字将致使抵押无效。

抵押权与租赁权对抗风险。我国《经济合同法》第23条规定：“若是出租方将财产所有权转移给第三方时，租赁合同对财产新的所有方继续有效。”另外《担保法》司法解释第六十五条规定:“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押的受让人继续有效。”这表明租赁权具有对抗力，生意不破租赁成立，借款人在农信社取得房产抵押权之前就将房地产租赁出去以后，若借款人违约，而农信社执行抵押权仍然受到租赁合同的约束，房产真实价值也降低，同时对农信社处置房产造成困难。

房产抵押期限与借款期限错配风险。房产抵押期限，是指房地产记录机关在房地产记录簿上记录的抵押权的存续期间，抵押期间届满后，房地产抵押权就归于消灭。一般而言，抵押期限应该擅长借款期限，若抵押期间与借款合同履行期限相同，意味着借款合同未届满，抵押权就不能行使优先受偿权；而借款合同履行期限一旦届满，抵押权也同时到期，抵押人一样无法行使优先受偿权。在这种情形下，若是抵押权人欲使其抵押权能够实现，就必需在抵押期限届满前向记录机关申请抵押期限的续展。在实践中，有的抵押人并未办理展期手续，贷款就处于“脱保”状态。

个⼈住房贷款风险及其防范措施

个⼈住房贷款是很常见的⼀种，相对于其他类型的贷款也有⾃⾝的风险。我们需要了解清楚这⾥⾯的风险有哪

些，以及⾯对这些风险应该有什么样的防范措施呢?这是⼤家需要通过本⽂了解清楚的问题，下⾯店铺⼩编整理了以

下内容为您解答，希望对您有所帮助。

⼀、个⼈住房贷款风险及其防范措施

(⼀)系统风险

1、利率风险：个⼈住房按揭贷款业务的期限⼀般都⽐较长，在五年以上，最长可达三⼗年。在这种跨度较⼤的

时间内，可能会出现⼏次⼤型经济波动，导致市场利率出现变化。在商业银⾏的经营过程中，当个⼈住房按揭贷款业

务所占的资产达到某⼀界限时，利率的变化就可能会给其带来⽆法避免的经济风险。

2、流动型风险

银⾏的资⾦⼤都始终处于⼀个流动状态，当银⾏的流动资⾦⽆法满⾜其流动需求量时，就会出现银⾏资⾦⽆法满

⾜⽀出资⾦需求量的风险，个⼈住房按揭贷款是⼀种有效期⽐较长的业务，其资⾦流动特性⽐较低，⽽在银⾏中的资

⾦来源⼤都期限不长，会导致其将短期资⾦⽤于长期运作，造成⽀付现⾦⽆法达到⽀付需求的风险。

3、住房贬值风险

新世纪以来，我国的住房价格⼀路上涨，但随着我国政府对房地产经纪的宏观调控⼒度不断加⼤，其市场回归理

性发展，有些城市的住房价格将会逐渐下降，⼀旦房价下降幅度超出购买者原来的预算范围，就会给商业银⾏的贷款

造成⼀定的风险。

(⼆)银⾏后期管理风险

个⼈住房按揭贷款是⼀种有效期在5-20年的长期业务，在贷款发放完以后，银⾏需要投⼊⼤量的⼈⼒、物⼒和财

⼒对相关资料进⾏整理和管控。在这期间会出现风险主要有：①相关资料在整理、移交以及保管等过程中受到损害或

者丢失，导致贷款依据缺失;②抵押登记不规范，导致抵押物品的价值⽆法达到贷款需要偿付的价值;③贷款发放以后，

银⾏因监控管理以及催款不⼒，导致借款⼈出现拖款和赖账⾏为。

(三)开发商带来的风险

新世纪以来，我国房地产市场飞速发展，⼤量房地产开发企业不断崛起，有些企业因具有⽐较雄厚的资⾦后盾以

融理　

我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析　

林琳　

（东北财经大学旅游与酒店管理学院，辽宁大连１　１　６０２　３）　

摘要：个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品。但从目前国内商业银行个人住房贷款　

的实际来看，该项贷款业务仍然具有诸多风险。　

关键词：个人住房贷款；贷款；风险　

随着我国住房制度改革的不断深入，个人购买商品住房的　

意向渐趋强烈。房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当　

期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生。由于我国　

房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单　

一地产金融机制，使各商业银行承受着来自于商品房开发供应　

链两端的风险压力。而且，政策、市场及借款人自身情况的变　

化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化，使得商业　

银行的贷款风险面临着一定的考验。从实际来看，面临的风险　

如下。　

一、利润风险　

１．贷款利率风险　

在金融借贷市场上，资金的供应关系随着经济波动或政府经　

济政策的改变而发生变化。在住房贷款利率一定的情况下，若市　场利率上升，那么贷款人就会因此减少利息收入，就会减少收益，　

造成损失。　

２．存款利率风险　

由于内外部环境的改变，导致存款利率上升，利率的上升意　

味着融资成本的增加，但是贷款利率是根据当时的利率情况加上　

一定的利润制定的，所以一点存款利率上升，贷款人仍需按照合　

同约定来提供借款人资金，这样利润空间就会大大减少。　

企业把目光转向外地市场。随着竞争加剧，银行在竞争手法上也　

花样翻新，一定程度上导致了银行违规操作。　三、改进措施　

因此，目前要治理商业票据业务中的违规问题需要从制度，　

操作技术，商业银行内部管理，监管等多个方面入手，加强对票　据市场的管理，切实降低银行票据业务风险。　

１．发展融资性票据业务　

融资性票据业务是指没有真实商品交易背景。纯粹以融资为　

目的的商业票据，其实质是一种优于信用放款的融资信用工具。　

我国现有的，　票据法　明确规定票据必须具有真实的交易关系或　债权债务关系，没有规定融资性票据业务的合法地位，而且目前　

个人住房抵押贷款风险分析

个人住房抵押贷款是指通过将自己的住房作为抵押物，向银行等金融机构借取资金的行为。这种贷款方式在当前社会中非常普遍，因为个人住房拥有相当高的价值，可以用作抵押物，同时又符合人们的住房需求。但是，与此同时，个人住房抵押贷款也带来了一定的风险。本文将从风险的角度出发，对个人住房抵押贷款的风险进行分析。

第一章：前言

本章主要是对本文的研究背景、目的、意义以及内容进行介绍。

1.1 研究背景

个人住房抵押贷款已经成为我国金融业的主要业务之一，也是许多个人购房或经营房产的主要资金来源。但是，伴随着经济环境的变化，个人住房抵押贷款所面临的风险也在不断增加。因此，对于这一领域的风险进行深入的研究，是具有重要意义的。

1.2 研究目的

本文旨在通过深入分析个人住房抵押贷款的风险，探究如何减少这一领域的风险并保障借款人和贷款机构的双重利益。

1.3 研究意义

个人住房抵押贷款的风险直接关系到金融机构和借款人的安全，同时也关系到整个金融体系的稳定。因此，通过对该领域的风险进行研究，可以提高社会对金融机构的信任度，从而推动我国金融市场的发展。

1.4 研究内容

本文主要分为以下三个方面展开研究：

（1）个人住房抵押贷款的概念、特点和分类；

（2）个人住房抵押贷款风险的分析及应对策略；

（3）个人住房抵押贷款的风险监管。

第二章：个人住房抵押贷款的概念、特点和分类

本章主要是对个人住房抵押贷款的基本概念、特点以及分类进行介绍。

2.1 个人住房抵押贷款的概念

个人住房抵押贷款是指借款人将自己的住房作为抵押物，从金融机构借取资金的行为。借款人必须按照贷款合同规定的时间和方式还款，否则贷款机构有权依法处理抵押物以弥补损失。个人住房抵押贷款是一种形式最基本、最广泛的房地产信贷。

2.2 个人住房抵押贷款的特点

个人住房抵押贷款具有以下三个基本特点：

（1）以房产为抵押物。个人住房抵押贷款的最大特点是以房产作为抵押品。借款人的财务状况不是借款的最重要条件，而是房产的价值。